如何化解業(yè)主委員會成立難

萬吉生

很多小區(qū)開發(fā)商、物業(yè)公司占用小區(qū)公共配套、侵占業(yè)主公共權(quán)益收入，部分費用收取不合理，管理費、停車費說漲就漲，消防、監(jiān)控設(shè)施長期得不到維護(hù)成擺設(shè)……由于各種侵權(quán)、服務(wù)問題逐漸浮出水面，業(yè)主們開始更加關(guān)注自身的合法權(quán)益。為了有個能和物業(yè)公司平等對話的平臺，業(yè)主委員會順勢而生。然而多年過去了，業(yè)主委員會還是沒能普遍成立。

據(jù)了解，目前全國擁有業(yè)主委員會的社區(qū)占比僅為10%左右，公開數(shù)據(jù)中產(chǎn)生過業(yè)主委員會的小區(qū)為30%-35%。小區(qū)成立業(yè)主委員會，到底難在哪里？

一難：鄰里間聯(lián)絡(luò)少，牽頭者難處多

很多小區(qū)首先面臨的是誰來領(lǐng)頭籌備的問題。年輕業(yè)主們平時比較忙，沒有太多時間，只能寄希望于退休后有時間的老年人。但很多老年人存在業(yè)主身份認(rèn)定等問題，因為大多是以兒女名義買的房，不是房產(chǎn)證上的“業(yè)主”。

另外，小區(qū)業(yè)主之間平常聯(lián)系較少，互相之間不太了解，沒有人愿意主動牽頭帶動大家，很多業(yè)主隨大流、搭便車，集體利益的事情漠不關(guān)心，對成立業(yè)主委員會不了解、不支持。還有一個原因就是業(yè)主們不知道如何成立業(yè)主委員會。因此，響應(yīng)成立業(yè)主委員會的人并不多，大部分業(yè)主處于觀望狀態(tài)。

籌備成立業(yè)主委員會，是小區(qū)全體業(yè)主的大事，離不開業(yè)主的廣泛支持和參與?？恳粋€人、一小部分人是做不起來的，而且短時間內(nèi)要得到全體業(yè)主的擁護(hù)更是不易。因此，如何激發(fā)、調(diào)動廣大業(yè)主積極主動參與業(yè)主委員會的成立才是頭等大事。

可以在小區(qū)建設(shè)熟人社會，利用互聯(lián)網(wǎng)織起聯(lián)系網(wǎng)，在此基礎(chǔ)上以鄰里之間的活動為載體，組織開展各種老少皆宜的活動，營造一個快樂、和諧、文明、歡愉的氛圍，拉近業(yè)主之間的距離，搭建一個促進(jìn)業(yè)主之間互相認(rèn)識、互相交流的平臺。通過活動把小區(qū)的業(yè)主凝聚起來，從中發(fā)現(xiàn)一些積極分子，組成核心團隊，再發(fā)展樓層義工，幅射到每個樓棟、層、戶。

在這期間，領(lǐng)頭人要組織核心團隊認(rèn)真學(xué)習(xí)《物權(quán)法》等有關(guān)法律法規(guī)，熟悉籌備成立業(yè)主委員會的程序和業(yè)主的權(quán)利、權(quán)益、義務(wù)，廣泛宣傳，充分激發(fā)調(diào)動廣大業(yè)主參與的積極性和熱情。

二難：程序不熟成立難

1.如何選取籌備組成員

業(yè)主委員會籌備工作多而雜，需要組建一個專門的籌備組?；I備組成員應(yīng)為單數(shù)，以5-7人為宜，大多數(shù)成員應(yīng)為小區(qū)業(yè)主。

籌備組成員要熱心公益事業(yè)，具有組織能力且擁有一定的空閑時間?；I備組中要有一個牽頭的人，這個人要有領(lǐng)導(dǎo)能力，能服眾。怎樣選取具備這些能力的人呢？可以通過小區(qū)業(yè)主QQ群等交流平臺，由業(yè)主推薦或自薦。也可以由社區(qū)居委會推薦，因為社區(qū)居委會比較熟悉各小區(qū)的實際情況。

籌備組成員名單以書面形式在小區(qū)顯眼位置公示。業(yè)主對其中成員有異議的，由社區(qū)居委會和主管部門出面協(xié)調(diào)解決。

完成組建后，籌備組要展開小區(qū)業(yè)主資料搜集、首次業(yè)主大會會議召開時間和地點確定、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的擬定、業(yè)主委員會成員候選人名單制定等工作。

2.如何搜集業(yè)主信息

現(xiàn)在小區(qū)少則幾百戶，多則幾千上萬戶。如何搜集業(yè)主信息，確定入住的情況呢？比較簡單的方式是直接找物業(yè)公司拿資料，但此種方式通常會吃“閉門羹”。另一種辦法就是“掃樓”，即挨家挨戶的登記業(yè)主信息?？梢栽谛^(qū)QQ群內(nèi)動員每棟樓里的熱心業(yè)主出任樓棟長，參與到業(yè)主信息搜集中來。

在“掃樓”過程中，樓棟長可以向業(yè)主傳遞業(yè)主委員會籌備的動態(tài)，發(fā)布首次業(yè)主大會會議召開的時間和地點，要他們密切關(guān)注籌備組近期發(fā)布的信息，積極參與到業(yè)主委員會的籌建中來。

3.如何組織業(yè)主投票

根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，業(yè)主委員會成員確定、管理規(guī)約等規(guī)章議程的表決，都需要在首次業(yè)主大會會議上，由小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主票選。因此，組織召開首次業(yè)主大會會議必不可少。

值得注意的是，在首次業(yè)主大會會議召開前，籌備組要將大會議程、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會成員候選人等在小區(qū)內(nèi)公布超過15天，同時要制定好投票箱、業(yè)主委員會成員選票等。

會議召開可以采用書面征求意見的形式，也可以采用現(xiàn)場大會的形式。組織小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主同一時間在同一地點開會的難度比較大，因此，書面征求意見的會議形式成了不少業(yè)主委員會籌備組的首選。這種形式方便、有效。在會議當(dāng)天，發(fā)放組先將選票、表決票發(fā)送每戶業(yè)主手中，然后由收票組在固定地點收票，或是挨家挨戶收票。投票結(jié)束后，要在社區(qū)居委會、房產(chǎn)局物業(yè)公司科的指導(dǎo)監(jiān)督下公開唱票、驗票。

三難：開發(fā)商和物業(yè)公司配合難

小區(qū)成立業(yè)主委員會，還面臨著來自開發(fā)商及物業(yè)公司的阻力。物業(yè)公司作為一個企業(yè)，追求的是利益最大化，成立業(yè)主委員會去監(jiān)督它、制約它，物業(yè)公司當(dāng)然不愿意。因此，必須要物業(yè)公司明白，業(yè)主委員會是雙方溝通對話的橋梁，既可以監(jiān)督物業(yè)公司服務(wù)，還可以替物業(yè)公司化解與業(yè)主之間的矛盾。有些事情物業(yè)公司不方便做業(yè)主工作，業(yè)主委員會可以做，業(yè)主對物業(yè)公司不滿意可以先通過業(yè)主委員會反映。成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，管理都會有很大的改進(jìn)，物業(yè)公司和業(yè)主的相處也會變得融洽，使小區(qū)更加和諧。

四難：參會“過半”難

《物業(yè)管理條例》規(guī)定，同一個物業(yè)公司管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)公司所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)公司管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

現(xiàn)實中，“應(yīng)當(dāng)有物業(yè)公司管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加”的要求很難實現(xiàn)。因為對于許多小區(qū)來說，初期入住率普遍較低，特別是有些人買了房子并不住，而是直接租出去，有些業(yè)主甚至在外地，這直接導(dǎo)致業(yè)主人數(shù)達(dá)不到有效條件，成立業(yè)主委員會的提議也不得不長期擱置。

對此，可通過上述線上線下的活動聯(lián)絡(luò)，組織架構(gòu)的搭建，聚攏小區(qū)的基本人氣，對于外地、出租戶可致電業(yè)主或郵寄業(yè)主大會文件，由業(yè)主以出具委托書的形式參與成立業(yè)主大會。

業(yè)主委員會成立并不難

成立業(yè)主委員會說難很難，說不難也不難，只要按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定的程序走，就可以成立。雖然當(dāng)前成立業(yè)主委員會的小區(qū)只占很小的一部分，但是隨著小區(qū)業(yè)主覺悟的不斷提高，業(yè)主的權(quán)利意識被廣泛激發(fā)，更多業(yè)主開始關(guān)注自身的合法權(quán)益。此外，大環(huán)境也在一天一天地變好，特別是武漢已走在全國先列，要求符合條件的小區(qū)必須100%成立業(yè)主委員會。一些社區(qū)也在積極指導(dǎo)更多的小區(qū)成立業(yè)主委員會，讓更多的小區(qū)享受到物業(yè)公司更好的服務(wù)，這也是街道和社區(qū)今后努力和發(fā)展的一個方向。

陳品祿/責(zé)任編輯