執(zhí)行程序中租賃權(quán)的審查與處理

劉鵬舉

執(zhí)行程序中對(duì)被執(zhí)行人名下財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估、拍賣時(shí)，承租人常常以其租賃權(quán)未得到保護(hù)為由向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議。因其異議請(qǐng)求不同，是否屬于執(zhí)行異議審查范圍，適用何種審查程序，能否進(jìn)行實(shí)體審查，各地法院理解不一，處理結(jié)果大相徑庭，亟需統(tǒng)一裁判尺度。本文就執(zhí)行中租賃權(quán)的審查問題進(jìn)行探討，以期有益于司法實(shí)踐。

一、執(zhí)行程序中租賃權(quán)的權(quán)利屬性

租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)，主要權(quán)能是在租賃期限內(nèi)對(duì)租賃物的占有使用，但為提高不動(dòng)產(chǎn)的使用效率同時(shí)更好地保護(hù)弱勢承租人的利益，民事立法上賦予了租賃權(quán)某些物權(quán)的特性，出現(xiàn)了所謂“租賃權(quán)物權(quán)化”現(xiàn)象。《中華人民共和國合同法》第229條、230條即分別規(guī)定了承租人享有“買賣不破租賃”和“優(yōu)先購買權(quán)”兩項(xiàng)權(quán)利，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第725條、726條、405條承繼了合同法的此項(xiàng)規(guī)定。

租賃權(quán)物權(quán)化最重要的表征就是租賃權(quán)的對(duì)抗力。而物權(quán)的對(duì)抗力來自于物權(quán)公示產(chǎn)生的公信力，租賃權(quán)需經(jīng)公示才能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，這是學(xué)界共識(shí)，也是立法要求。租賃權(quán)公示最重要的是對(duì)于解決執(zhí)行程序中虛假租賃泛濫的問題提供了路徑。執(zhí)行實(shí)踐中，被執(zhí)行人為了規(guī)避執(zhí)行，往往與案外人串通偽造租賃合同，并由案外人提出執(zhí)行異議或執(zhí)行異議之訴阻卻執(zhí)行。如果沒有租賃權(quán)公示，案外人僅憑一紙租賃合同就能阻卻執(zhí)行，不僅危及當(dāng)事人的利益，也嚴(yán)重影響司法權(quán)威和司法公信力。

司法實(shí)踐中，將“占有”作為執(zhí)行程序中認(rèn)定租賃權(quán)的公示標(biāo)準(zhǔn)已基本成為共識(shí)?！百I賣不破租賃”制度正是源自保護(hù)弱勢承租人的“占有”而產(chǎn)生的，沒有租賃物的占有使用，該制度就失去存在的意義。另外，實(shí)踐中有些異議人以登記主張租賃權(quán)，登記是否可以作為租賃權(quán)成立的標(biāo)準(zhǔn)？我國住建部頒布的《商品房屋租賃管理辦法》第14條規(guī)定了房屋租賃登記備案制度，但是該規(guī)定屬于部門規(guī)章，目的主要是便于行政管理?，F(xiàn)實(shí)情況是，租賃合同登記備案的比例非常低，備案的絕大多數(shù)是商鋪?zhàn)赓U，住宅租賃的寥寥無幾。這種備案是否使租賃權(quán)對(duì)外具備對(duì)抗力呢？我們認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記具有很強(qiáng)的公示公信力及對(duì)抗力，但是租賃權(quán)不是物權(quán)，如果只有登記而無占有，則不符合租賃權(quán)的權(quán)利屬性，也起不到公示的作用。而且，與審判程序的價(jià)值取向不同，執(zhí)行程序偏重的是效率兼顧弱勢群體的保護(hù)。故執(zhí)行程序中對(duì)于租賃權(quán)的認(rèn)定，無論租賃是否備案登記，都應(yīng)當(dāng)以占有而且是持續(xù)占有作為租賃權(quán)的公示標(biāo)準(zhǔn)。

二、執(zhí)行程序中租賃權(quán)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《民法典》第405條及相關(guān)司法解釋規(guī)定，在法院查封前以及抵押權(quán)設(shè)立前成立的租賃權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用“買賣不破租賃”原則，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)“帶租拍賣”，買受人競得不動(dòng)產(chǎn)后在租賃期內(nèi)仍要承受租賃權(quán)。反之，在查封后租賃或者抵押后租賃的情形下，租賃權(quán)對(duì)于查封拍賣、抵押權(quán)均沒有對(duì)抗力，租賃權(quán)不能影響到已查封財(cái)產(chǎn)的處置及順位在先抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。執(zhí)行程序中是否認(rèn)定租賃權(quán)，需要審查租賃合同是否真實(shí)有效、租賃權(quán)是否優(yōu)先順位以及承租人是否在租賃期內(nèi)持續(xù)占有租賃物等事實(shí)。這不僅應(yīng)當(dāng)從證據(jù)層面還要從日常邏輯的角度進(jìn)行綜合審查判斷。

首先，證據(jù)層面上，執(zhí)行異議的審查重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是合同簽訂日期、租金支付、交接不動(dòng)產(chǎn)憑證等。租賃合同是雙方租賃關(guān)系成立的基礎(chǔ)，不僅能夠證明租賃權(quán)的成立，也能夠證明租賃物何時(shí)交付使用的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)予以重點(diǎn)審查。但是實(shí)踐中廣泛存在當(dāng)事人倒簽租賃合同日期、虛構(gòu)租賃事實(shí)等情況，故租賃合同不能必然成為證明租賃權(quán)成立的證據(jù)，需要輔助不動(dòng)產(chǎn)交接憑證以及租賃費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的繳納起點(diǎn)、繳納期限等證據(jù)進(jìn)行綜合審查。如果證據(jù)不齊全或者證據(jù)之間出現(xiàn)矛盾，則不予認(rèn)定。

其次，邏輯層面上，需要運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)法則綜合判斷承租人是否實(shí)際占有使用租賃物。實(shí)踐中很多案件都存在10-20年的長期租約，大多為住宅或者辦公場所，租期內(nèi)租金標(biāo)準(zhǔn)不變，租賃雙方有的還是親屬關(guān)系，這種租賃即使租金交付、水電費(fèi)交納等證據(jù)齊全，但明顯不符合常理的，執(zhí)行審查程序不能輕易認(rèn)定，以導(dǎo)入訴訟程序進(jìn)行實(shí)體審理為宜。執(zhí)行實(shí)務(wù)中還有些相當(dāng)多的案件屬于租賃式擔(dān)保，承租人主張以租抵債，這類案件也需要通過欠款抵頂、租賃物占有等證據(jù)審查并輔之以邏輯推理進(jìn)行整體判斷。

三、承租人執(zhí)行異議的審查程序

（一）審查程序的選擇

為保障執(zhí)行案件當(dāng)事人以及案外人的合法權(quán)益免受侵害，我國《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民訴法》）分別在第225條和第227條設(shè)置了執(zhí)行行為異議和案外人執(zhí)行標(biāo)的異議兩種救濟(jì)制度，也是法院的兩種不同的審查程序。執(zhí)行行為異議，旨在審查執(zhí)行行為是否違反法律規(guī)定，側(cè)重于程序權(quán)益的救濟(jì)，當(dāng)事人不服可以提起執(zhí)行復(fù)議；案外人異議，旨在審查案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體權(quán)益，審查結(jié)果是否應(yīng)當(dāng)中止對(duì)執(zhí)行標(biāo)的的執(zhí)行，側(cè)重于實(shí)體權(quán)益的救濟(jì)，當(dāng)事人不服可以提起案外人執(zhí)行異議之訴。

執(zhí)行拍賣程序中，案外人提出執(zhí)行異議后，法院應(yīng)當(dāng)首先確定該異議是執(zhí)行行為異議還是執(zhí)行標(biāo)的異議，從而選擇適用相應(yīng)的審查程序。實(shí)踐中有的法院并沒有仔細(xì)分析當(dāng)事人的請(qǐng)求從而沒有正確適用審查程序。承租人異議請(qǐng)求可歸為兩大類：一是請(qǐng)求保護(hù)優(yōu)先購買權(quán)；二是請(qǐng)求阻止交付租賃物保護(hù)合法租賃權(quán)。承租人這兩項(xiàng)異議請(qǐng)求實(shí)質(zhì)上具有不同的權(quán)利屬性，指向不同，救濟(jì)途徑不同，應(yīng)當(dāng)分別適用《民訴法》第225條和第227條進(jìn)行審查。

關(guān)于主張優(yōu)先購買權(quán)的執(zhí)行異議，《異議復(fù)議規(guī)定》第5條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人以外的公民、法人和其他組織，可以作為利害關(guān)系人提出執(zhí)行行為異議：……（三）認(rèn)為人民法院的拍賣、變賣或者以物抵債措施違法，侵害其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的的優(yōu)先購買權(quán)的……”根據(jù)該規(guī)定，承租人認(rèn)為執(zhí)行行為違法侵害了其優(yōu)先購買權(quán)的，可以作為利害關(guān)系人提出執(zhí)行異議，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)按照民訴法第225條進(jìn)行審查。

關(guān)于請(qǐng)求排除將租賃物交付買受人以保護(hù)其在租賃合同期限內(nèi)繼續(xù)租賃的權(quán)利提出的執(zhí)行異議，應(yīng)當(dāng)作為案外人異議進(jìn)行審查，并通過導(dǎo)入執(zhí)行異議之訴進(jìn)行實(shí)體審查。如果承租人既提出阻止交付租賃物的異議又提出執(zhí)行行為侵害其優(yōu)先購買權(quán)的異議，因其基于的是實(shí)體權(quán)利，應(yīng)當(dāng)按照《異議復(fù)議規(guī)定》第8條規(guī)定適用民訴法第227條審查處理。

上述兩類異議之外，很多異議請(qǐng)求并非屬于執(zhí)行異議的范疇。實(shí)踐中，有的承租人僅請(qǐng)求確認(rèn)租賃合同的效力，該異議明顯不屬于執(zhí)行審查范圍，應(yīng)另循法律途徑解決；還有的承租人請(qǐng)求中止執(zhí)行、中止拍賣租賃物，承租人異議目的在于保護(hù)租賃權(quán)，并非阻卻執(zhí)行法院對(duì)租賃物的處分，處分行為并不當(dāng)然損害承租權(quán)，因此無論其是否享有租賃權(quán)，其請(qǐng)求均于法無據(jù)，應(yīng)當(dāng)依法裁定駁回。

（二）承租人執(zhí)行異議的提出時(shí)點(diǎn)

執(zhí)行異議的提出必須針對(duì)法院具體的執(zhí)行行為。實(shí)務(wù)中有觀點(diǎn)認(rèn)為，“案外人在執(zhí)行法院查封后即主張租賃權(quán)的，可以告知其在執(zhí)行法院裁定拍賣后再提起案外人異議”。很多此類案件均以承租人異議所針對(duì)的執(zhí)行行為尚未發(fā)生為由裁定駁回異議請(qǐng)求。而按照《異議復(fù)議規(guī)定》第6條規(guī)定，案外人應(yīng)當(dāng)在異議指向的執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行終結(jié)前提出。

綜上，執(zhí)行程序中對(duì)于承租人執(zhí)行異議審查應(yīng)當(dāng)正確理解適用法律，運(yùn)用邏輯推理，區(qū)分具體案件情況進(jìn)行處理，在權(quán)利競合時(shí)應(yīng)當(dāng)兼顧平衡各方合法權(quán)益，既保護(hù)合法承租人又確保執(zhí)行程序高效順利地進(jìn)行。