注銷異議登記的實(shí)務(wù)探討

卜志燕

周某于2018年11月申請(qǐng)辦理了余某名下不動(dòng)產(chǎn)的異議登記，并在15日內(nèi)向登記機(jī)構(gòu)提交了人民法院受理通知書等提起訴訟的材料。日前，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人余某持人民法院準(zhǔn)予周某撤回訴訟的裁定書，向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)注銷異議登記。

經(jīng)登記機(jī)構(gòu)與當(dāng)事人周某核實(shí)，其異議登記后申請(qǐng)的訴訟確系已撤訴。但周某稱，申請(qǐng)撤訴是因?yàn)榱碛嘘P(guān)于該不動(dòng)產(chǎn)的合同糾紛已在異議登記前起訴于人民法院并立案在審，同時(shí)向登記機(jī)構(gòu)補(bǔ)充提交了相關(guān)訴訟材料，周某堅(jiān)持該異議登記應(yīng)當(dāng)繼續(xù)有效。而余某認(rèn)為，周某雖在15日內(nèi)向人民法院提起訴訟但其已主動(dòng)撤訴，再次補(bǔ)充提交的訴訟材料亦顯示，起訴時(shí)點(diǎn)在申請(qǐng)異議登記之前，且被告并非他本人，該訴訟應(yīng)與本異議登記無關(guān)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)撤回上訴的材料注銷異議登記。

異議登記作為《物權(quán)法》規(guī)定的一項(xiàng)新的登記類型，《物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）對(duì)異議登記的規(guī)定較為簡(jiǎn)略，在理論上和實(shí)踐中，對(duì)異議登記的受理、生效、注銷等也存在著不同的理解。筆者認(rèn)為對(duì)于該注銷異議登記可以嘗試從以下幾個(gè)方面來探討：

1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人能否作為注銷異議登記的申請(qǐng)主體？

不動(dòng)產(chǎn)登記的啟動(dòng)方式不外乎三種，依申請(qǐng)、依職權(quán)、依囑托，注銷異議登記應(yīng)也不例外?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《操作規(guī)范》）第1.10.4.4條要求，查封登記或者異議登記失效后，宜在信息系統(tǒng)中及時(shí)解除相應(yīng)的控制或者提醒，并注明相應(yīng)的法律依據(jù)。這就是說，針對(duì)異議登記失效的情形，登記機(jī)構(gòu)可依職權(quán)進(jìn)行注銷。《操作規(guī)范》第17.2.1條規(guī)定：異議登記期間，異議登記申請(qǐng)人可以申請(qǐng)注銷異議登記;第17.2.2條明確注銷異議登記申請(qǐng)人是異議登記申請(qǐng)人。那么，注銷異議登記三種方式即為：一是符合異議登記失效情形的，登記機(jī)構(gòu)可依職權(quán)注銷;二是依異議登記申請(qǐng)人申請(qǐng)注銷;三是登記機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院生效的法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書依囑托注銷。據(jù)此，權(quán)利人持人民法院判定撤訴的法律文書向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)注銷異議登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不能依權(quán)利人申請(qǐng)而注銷。

《物權(quán)法》第十九條明確規(guī)定“異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償”，但在實(shí)踐中，權(quán)利人往往會(huì)因訴訟歷時(shí)長(zhǎng)、程序復(fù)雜等原因不愿意提起訴訟進(jìn)行追償，加上異議登記申請(qǐng)人與權(quán)利人兩者之間的矛盾往往難以調(diào)解，異議登記申請(qǐng)人沒有足夠的動(dòng)力主動(dòng)申請(qǐng)注銷異議登記。則，如若人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)已向異議登記申請(qǐng)人確認(rèn)異議不成立，異議登記已經(jīng)沒有必要存續(xù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人又不能主動(dòng)申請(qǐng)注銷異議登記，勢(shì)必會(huì)影響其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分和交易，從而影響權(quán)利人的權(quán)益。

筆者認(rèn)為可參照《房屋登記辦法》和《土地登記辦法》的相關(guān)規(guī)定依權(quán)利人申請(qǐng)注銷異議登記。許多地方已將此做法列入辦理口徑，并且有的地方亦已通過立法進(jìn)行了規(guī)定。以江蘇無錫為例，《無錫市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》（2018年8月1日起施行）第五十六條第二款第二項(xiàng)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以持人民法院生效的法律文書申請(qǐng)注銷異議登記。在一些省不動(dòng)產(chǎn)登記條例草案中也不乏見到此規(guī)定的身影，如貴州省。

2 權(quán)利人持異議登記申請(qǐng)人申請(qǐng)撤訴或撤回仲裁申請(qǐng)的材料，申請(qǐng)注銷異議登記的，應(yīng)如何處理？

從法理上看，異議登記申請(qǐng)人主動(dòng)撤訴或撤回仲裁申請(qǐng)，應(yīng)視為在法定期限內(nèi)申請(qǐng)人未提起訴訟或申請(qǐng)仲裁，異議登記失效。而在實(shí)踐中，往往申請(qǐng)人不會(huì)主動(dòng)將撤回的事實(shí)告知登記機(jī)構(gòu)，登記機(jī)構(gòu)自然不會(huì)及時(shí)知曉這一法律事實(shí)?，F(xiàn)行法律也并未排除當(dāng)事人主動(dòng)撤訴或撤回仲裁申請(qǐng)之后再另行提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的可能。

因此，權(quán)利人持異議登記申請(qǐng)人主動(dòng)撤訴或撤回仲裁申請(qǐng)的相關(guān)材料，申請(qǐng)注銷異議登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)即時(shí)向異議登記申請(qǐng)人核實(shí)撤訴或撤回仲裁申請(qǐng)的真實(shí)性，了解其是否另行提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。確系已主動(dòng)撤訴或撤回仲裁申請(qǐng)的，應(yīng)據(jù)不同情形處理：權(quán)利人申請(qǐng)注銷異議登記時(shí)，未滿異議登記法定期限15日，應(yīng)告知異議登記申請(qǐng)人須在法定期限內(nèi)另行提交提起訴訟或申請(qǐng)仲裁的材料，否則，期滿后，異議登記失效，登記機(jī)構(gòu)可注銷異議登記;申請(qǐng)注銷異議登記時(shí)已滿法定期限15日，且未另行提起訴訟或申請(qǐng)仲裁的，異議登記失效，登記機(jī)構(gòu)可即時(shí)注銷異議登記。

在此案例中，權(quán)利人申請(qǐng)注銷異議登記時(shí)，已超過異議登記法定期限15日，但關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容和歸屬確系有其他訴訟在審。其難點(diǎn)在于，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利爭(zhēng)議狀態(tài)并未最終解決，但是異議登記申請(qǐng)人再次補(bǔ)充材料的時(shí)點(diǎn)，已經(jīng)超過異議登記的法定期限，該異議登記是否已失效，登記機(jī)構(gòu)從現(xiàn)有的法律法規(guī)關(guān)于異議登記的規(guī)定，很難界定。

但從立法目的來看，異議登記是為了保護(hù)真正權(quán)利人利益，是避免登記簿記載的權(quán)利人濫用登記公信力而暫時(shí)擊破登記公信力的一種臨時(shí)性保障措施，避免存在爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利為第三人善意取得。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容或歸屬仍在爭(zhēng)議之中，可給予異議登記申請(qǐng)人一定的期限補(bǔ)充相關(guān)材料，從而延續(xù)異議登記的效力，到期仍未提交，異議登記失效，登記機(jī)構(gòu)可注銷異議登記。至于此“一定的期限”，登記機(jī)構(gòu)可以參照相關(guān)法律法規(guī)并結(jié)合實(shí)踐，統(tǒng)一合理規(guī)定，但不得超過異議登記法定期限15日。

3 提交的人民法院或申請(qǐng)仲裁的受理材料如何審核？

3.1 提起訴訟或申請(qǐng)仲裁的時(shí)點(diǎn)是否必須為異議登記之后？

在實(shí)踐中，當(dāng)事人針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬糾紛先向法院提起相關(guān)訴訟或申請(qǐng)仲裁后，然后再申請(qǐng)異議登記的情形是存在的?！秾?shí)施細(xì)則》第83條第2款規(guī)定的15日是異議登記申請(qǐng)人向登記機(jī)構(gòu)提交相關(guān)證明材料的時(shí)限，但是對(duì)于異議登記申請(qǐng)人提起訴訟或申請(qǐng)仲裁的時(shí)點(diǎn)并沒有作明確的要求。也就是說，異議登記申請(qǐng)人提交的受理通知書的時(shí)點(diǎn)可以在異議登記之前也可以在異議登記之后，只需在法定規(guī)定的15日內(nèi)提交即可。

3.2 提起訴訟的被告是否必須為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人呢？

在訴訟中，被告是被認(rèn)為侵害了原告合法權(quán)益的人，亦是原告認(rèn)為給其造成損失而應(yīng)當(dāng)向其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的人，而引起不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議的，也并不一定是由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人所造成的?！段餀?quán)法》、《暫行條例》、《實(shí)施實(shí)則》等也未對(duì)異議登記申請(qǐng)人提交的提起訴訟、申請(qǐng)仲裁的材料作明確的規(guī)定。筆者認(rèn)為提交的訴訟材料中被告雖非不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，但案件的焦點(diǎn)仍在于該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬爭(zhēng)議，訴訟的目的在于確認(rèn)該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容和歸屬，從立法目的上來看，應(yīng)當(dāng)可以作為延續(xù)異議登記效力的證明材料。