房地產(chǎn)稅即將終結(jié)“炒房”時(shí)代？

陳珂

醞釀多年的房地產(chǎn)稅終于邁出堅(jiān)實(shí)一步。

11月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心黨組書(shū)記馬建堂在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表題為《在高質(zhì)量中促進(jìn)共同富?！芬晃?，其中提及房地產(chǎn)稅時(shí)稱(chēng)，“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。鼓勵(lì)多余住房用于租賃，提高存量房源利用率。”

此前，10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議通過(guò)《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》（簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》）。明確試點(diǎn)征稅對(duì)象為居住用房，農(nóng)村住宅不在試點(diǎn)范疇;土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人;由國(guó)務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)政府制定具體實(shí)施細(xì)則;授權(quán)試點(diǎn)期限為5年。房地產(chǎn)稅的改革步伐正在逐漸加快。

專(zhuān)家指出，目前將要試行改革的房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，覆蓋了與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有直接關(guān)系的稅種，包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，貫穿于開(kāi)發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)交易和保有三大環(huán)節(jié)。

《決定》關(guān)于房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的定位是“引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”?！爱?dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需要有一個(gè)好的政策手段，就是長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，房地產(chǎn)稅無(wú)疑是一個(gè)重要選項(xiàng)?！敝袊?guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任、中國(guó)法學(xué)會(huì)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)施正文在接受《中國(guó)報(bào)道》記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

10月16日，《求是》發(fā)表習(xí)近平總書(shū)記文章《扎實(shí)推動(dòng)共同富?！?，提到“要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”。同建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制相比，利用稅收杠桿糾正社會(huì)財(cái)富分配不均、推動(dòng)實(shí)現(xiàn)共同富裕，則是房地產(chǎn)稅試點(diǎn)更高的站位。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)稅作為一種直接稅和地方稅，對(duì)于通過(guò)增加直接稅比重提高我國(guó)稅制的整體公平性、完善現(xiàn)代稅收體系，以及幫助地方政府?dāng)[脫“土地財(cái)政”依賴(lài)、抑制投資沖動(dòng)也是一種現(xiàn)實(shí)選擇。

綜合背景下，我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)稅改革的探索從未停止，并在2013年確立“立法先行、充分授權(quán)、分步推行”的原則。但今年5月，財(cái)政部等四部委召開(kāi)了房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的工作會(huì)議，釋放出先試點(diǎn)再立法的信號(hào)。

“思路是有了一些調(diào)整，但并不是說(shuō)現(xiàn)在試點(diǎn)將來(lái)就不立法，或者立法的步伐一定會(huì)放慢?！笔┱谋硎?，根據(jù)“稅收法定”原則，房地產(chǎn)稅立法注定是相當(dāng)漫長(zhǎng)的過(guò)程，面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)急迫的調(diào)控需求，“先試點(diǎn)的好處在于風(fēng)險(xiǎn)可控，為加快立法和更大范圍的改革積累經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，房地產(chǎn)稅作為地方稅種，地方政府有試點(diǎn)積極性?！?/p>

事實(shí)上，早在2011年1月26日，國(guó)務(wù)院第136次常務(wù)會(huì)議同意在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。2011年1月28日起，上海、重慶市對(duì)個(gè)人住房開(kāi)征房產(chǎn)稅，至今已試行10年。

專(zhuān)家表示，當(dāng)時(shí)上海、重慶正處在房?jī)r(jià)上漲高峰期，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)是征收房產(chǎn)稅的主要考慮，是兩個(gè)地方政府的自主行為。具體實(shí)施時(shí)，改變了原來(lái)不對(duì)個(gè)人住房征稅的慣例，“但沒(méi)有從根本上突破現(xiàn)行房產(chǎn)稅的定位”。

上海試點(diǎn)覆蓋全域，以2011年為界，之前購(gòu)買(mǎi)的住房不用繳稅，之后購(gòu)買(mǎi)的給予人均60平方米的免稅面積，超過(guò)部分按市場(chǎng)交易價(jià)計(jì)稅，稅率為0.4%、0.6%兩檔;重慶試點(diǎn)適用于主城九區(qū)，針對(duì)獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔住房、外地“炒房客”新購(gòu)住宅等征稅，稅率為0.5%、1%、1.2%三檔。

上述政策主要針對(duì)新增住房，沒(méi)有動(dòng)存量房產(chǎn)，直接導(dǎo)致了征收范圍比較有限?！斑@種征收方式一方面是不公平的;另一方面，不管是為了抑制‘炒房’行為，還是增加地方稅收，還是讓房地產(chǎn)稅發(fā)展為一種地方稅種，都很難起到實(shí)質(zhì)性作用?！蔽髂县?cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院副院長(zhǎng)李建軍評(píng)價(jià)稱(chēng)。

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)以5年為期限，由全國(guó)人大授權(quán)國(guó)務(wù)院開(kāi)征、土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為房地產(chǎn)稅納稅人，在稅收性質(zhì)、原則、政策具體實(shí)施等方面與10年前表現(xiàn)出根本上的不同。

專(zhuān)家表示，試點(diǎn)方案尚未出臺(tái)，哪些城市會(huì)成為試點(diǎn)目前還難以確定，但可以根據(jù)《決定》作出一些預(yù)測(cè)。

“籌集財(cái)政收入、調(diào)節(jié)收入分配是長(zhǎng)遠(yuǎn)目的，《決定》指出房地產(chǎn)稅的一個(gè)重要考量是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。由此，樓市活躍、房?jī)r(jià)上漲壓力大的一線(xiàn)和二線(xiàn)城市大概率會(huì)被納入第一批試點(diǎn)?！笔┱恼J(rèn)為，考慮到深化試點(diǎn)與立法研究的統(tǒng)一，試點(diǎn)城市還要具備征管條件和代表性，不能都是同一個(gè)省內(nèi)的城市。

“上海和重慶的房產(chǎn)稅會(huì)繼續(xù)保持，而各地后續(xù)的改革，則會(huì)明確掛上‘房地產(chǎn)稅’的抬頭?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《中國(guó)報(bào)道》記者表示。

無(wú)論哪些城市成為首批試點(diǎn)，免征條件、稅率設(shè)計(jì)等都考驗(yàn)著地方政府的智慧。受訪(fǎng)專(zhuān)家一致認(rèn)為，房地產(chǎn)稅未來(lái)不太可能普遍征收，而是遵循“低稅率、窄稅基、低稅負(fù)”的原則，免于或減少對(duì)維持人們基本居住需求的房產(chǎn)的征稅。

李建軍表示，在免征條件的設(shè)計(jì)上，如果側(cè)重對(duì)首套房免征，居民購(gòu)買(mǎi)首套房時(shí)選擇面積大的比較有利;如果側(cè)重人均居住面積免征，則會(huì)對(duì)單價(jià)高的房產(chǎn)有利，考慮到這些因素，各城市應(yīng)根據(jù)自身情況科學(xué)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。

“同時(shí)還要考慮的是，首套房免征的情況下，對(duì)于那些在居住地和非居住地都有房產(chǎn)的居民來(lái)說(shuō)，首先要確定的是免征的首套房位于哪個(gè)城市。這涉及稅收在不同地區(qū)的分配問(wèn)題。”李建軍強(qiáng)調(diào)說(shuō)。

他向《中國(guó)報(bào)道》記者指出，房地產(chǎn)稅相對(duì)比較公平，享受的公共服務(wù)與稅收直接掛鉤，因此對(duì)于非居住地的房產(chǎn)可以考慮優(yōu)先免征。我國(guó)已于2018年6月實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，也為“以人查房”奠定了技術(shù)基礎(chǔ)。

關(guān)于稅率，國(guó)際上房地產(chǎn)稅稅率高的在3%或4%左右，低的在0.2%左右?！拔覀兊牡胤秸婚_(kāi)始會(huì)從低設(shè)計(jì)稅率，可能在0.2%到2%之間?！崩罱ㄜ娭赋觯瑥谋Ｕ匣咀》啃枨蟪霭l(fā)，“不同性質(zhì)的房產(chǎn)應(yīng)匹配不同的稅率，商業(yè)房稍高于居民自住用房”。

“總的來(lái)說(shuō)，這些因素都使得應(yīng)繳稅額不會(huì)太高，但對(duì)那些手持多套房產(chǎn)但卻現(xiàn)金流緊張的人來(lái)說(shuō)有一定壓力?！笔┱谋硎?。

中國(guó)人民銀行公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房自有率達(dá)96%;從家庭資產(chǎn)構(gòu)成情況來(lái)看，79.96%為實(shí)物資產(chǎn)，住房占到了實(shí)物資產(chǎn)的將近七成。對(duì)于普通老百姓而言，房地產(chǎn)稅能否抑制房?jī)r(jià)上漲是最值得關(guān)心的問(wèn)題。

“房地產(chǎn)稅的基本功能是籌集地方財(cái)政收入，用于改進(jìn)公共服務(wù)，促進(jìn)收入分配公平和政府治理現(xiàn)代化?！笔┱谋硎?，房?jī)r(jià)漲跌不是由稅的因素引起，主要受供需關(guān)系、金融政策、房貸政策等的影響，房地產(chǎn)稅開(kāi)征后，持有房產(chǎn)需要額外的成本，短期內(nèi)會(huì)對(duì)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)有效果，但長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)有待觀(guān)察?！拔覀兿Ｍ康禺a(chǎn)稅發(fā)揮的調(diào)控作用，正是通過(guò)影響市場(chǎng)預(yù)期來(lái)調(diào)節(jié)需求，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展?！?/p>

李建軍也認(rèn)為，借助房地產(chǎn)稅讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)比較大幅度的回調(diào)，可能性比較小?！胺康禺a(chǎn)稅原本的目的也不是打壓房?jī)r(jià)，同時(shí)也不希望通過(guò)這個(gè)政策讓房?jī)r(jià)暴跌，價(jià)格暴跌有可能影響整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定。”他強(qiáng)調(diào)稱(chēng)，房地產(chǎn)稅會(huì)打破樓市只漲不跌的市場(chǎng)預(yù)期，這種對(duì)“信仰”的打破所帶來(lái)的威力和震懾力無(wú)疑更大。

記者注意到，有關(guān)房地產(chǎn)稅開(kāi)征后，房東會(huì)不會(huì)把稅收成本轉(zhuǎn)嫁到租房者身上的擔(dān)憂(yōu)日益增多。施正文表示，該情況有可能發(fā)生在租賃市場(chǎng)活躍的城市的局部區(qū)域，但整體上不會(huì)出現(xiàn)普遍的租金上漲。

“一方面，輕稅原則下，房東的經(jīng)濟(jì)成本不會(huì)過(guò)多增加。另一方面，房地產(chǎn)稅開(kāi)征后降低了持有收益，房東把原本空置的房產(chǎn)租出去有利于覆蓋一部分稅收成本——租賃市場(chǎng)用于出租的房子多了，租金也會(huì)相應(yīng)穩(wěn)定乃至降低。”施正文說(shuō)。