全面預算管理在商業(yè)地產(chǎn)的應用思路

李麗麗

（北京新隆福文化投資有限公司，北京 100010）

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，將完善的全面預算管理應用在企業(yè)實際管理中，能夠促使企業(yè)資金資源實現(xiàn)充分合理的分配和利用，將企業(yè)收入、資金、成本等融合到同一個體系中進行有效管理。近些年我國的大部分國企都開始應用全面預算管理，旨在獲得更好的管理效果，保證企業(yè)實現(xiàn)積極發(fā)展，但是在實際應用的過程中依然存在一些問題，造成全面預算管理無法真正發(fā)揮出應有的作用。因此，需要對當前應用過程中存在的實際問題進行分析和研究，并且制定出對應的解決策略，完善企業(yè)管理中存在的漏洞，進而促進整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)積極發(fā)展。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中全面預算管理概述

1.主要特征

（1）預算目標、戰(zhàn)略目標基本保持一致。全面預算管理制定的預算目標，主要目的是使企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)目標，對企業(yè)中的各種資源進行詳細安排和計劃。預算目標是一種需要通過企業(yè)努力才能夠?qū)崿F(xiàn)的目標，而企業(yè)戰(zhàn)略目標是具備一定先進性、挑戰(zhàn)性的，這樣才能夠充分挖掘出企業(yè)的真正潛力。因此，從目標上來看，預算的目標需要結(jié)合戰(zhàn)略目標并且保持一致，在企業(yè)的努力下，實現(xiàn)預算目標的同時也就實現(xiàn)了企業(yè)戰(zhàn)略目標。

（2）預算需要具有可執(zhí)行、數(shù)量化特點。預算作為已經(jīng)能夠用數(shù)量進行衡量的計劃，其自身就具備非常明顯的數(shù)量化特點，主要是對企業(yè)未來的活動，準確、細致地進行預測，也是企業(yè)未來經(jīng)營和發(fā)展的有效依據(jù)。但是在實際執(zhí)行預算的過程中，也需要結(jié)合企業(yè)的內(nèi)外部實際環(huán)境，如果將預算目標定的過高，那么不管企業(yè)作出何種努力也無法真正實現(xiàn)，這樣就會導致預算不具備良好的可執(zhí)行性。

2.國有商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算的主要內(nèi)容

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中涉及的全面預算管理，主要包含三個方面的內(nèi)容。第一，業(yè)務預算內(nèi)容。業(yè)務預算主要是指和企業(yè)日常開展的經(jīng)營活動直接有關(guān)聯(lián)的經(jīng)營業(yè)務相關(guān)預算工作。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務預算一般包括基礎(chǔ)管理服務的收入和支出等方面的預算工作，主要是由企業(yè)中業(yè)務部門按照本部門年度的實際工作計劃，對預算進行編制和匯總。業(yè)務預算是企業(yè)匯總編制預算財務報表的重要依據(jù)，能夠為編制報表提供數(shù)據(jù)支持。第二，專項預算內(nèi)容。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的專項預算主要包含企業(yè)期間費用預算、稅務專項預算兩個方面內(nèi)容，其中期間費用的預算，主要是由管理費用、銷售費用等構(gòu)成，包含在行政、人力資源方面各項費用的實際預測數(shù)據(jù)，而稅務專項的預算，則需要按照企業(yè)業(yè)務經(jīng)營活動的實際收支情況，對企業(yè)需要繳納的增值稅稅額進行合理預測，以保證能夠明確企業(yè)中的稅負情況。第三，財務預算。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的財務預算，主要是指企業(yè)在計劃的期間內(nèi)，制定能夠反映預算財務情況、現(xiàn)金支出以及實際經(jīng)營成果的預算內(nèi)容，其主要包括預計財務報表預算以及現(xiàn)金流量表的預算兩個方面[1]。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的財務預算工作，能夠直接體現(xiàn)出企業(yè)中業(yè)務預算、專項預算的實際結(jié)果，因此也被稱為總預算，在國有企業(yè)的全面預算中，有著非常重要的地位。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實行全面預算管理的意義

當前國有企業(yè)面臨著日益變化的內(nèi)外部經(jīng)濟環(huán)境，環(huán)境的實際復雜程度在不斷提高，并且大部分國有企業(yè)也在不斷地深化企業(yè)改革，想要保證改革的實際成效，確保國企能夠在復雜環(huán)境中實現(xiàn)更好發(fā)展，獲得核心優(yōu)勢，就需要重視全面預算管理。所有商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理的作用和意義，主要可以體現(xiàn)在以下兩個方面。第一，從宏觀角度分析，當前所有企業(yè)實施全面預算管理，能夠?qū)崿F(xiàn)對所有資產(chǎn)的有效管理，為所有資本預算體系變得更加完善提供一定支持。這樣國企的相關(guān)監(jiān)管部門，就能夠隨著全面預算管理工作的不斷加強，對所有資產(chǎn)實際運營情況進行準確了解，掌握國企的運營成效、財務發(fā)展情況，為其進一步完善收益管理、投資管理等工作提供有效依據(jù)[2]。在有效的全面預算管理工作支持下，國資委還可以按照國企預算報表中的各項信息，對宏觀調(diào)控方向進行有效把握，以保證能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)布局的優(yōu)化與調(diào)整。第二，從微觀角度看，在國有企業(yè)中落實全面預算管理，能夠為國企的發(fā)展與經(jīng)營管理提供一定支持，使其樹立正確的發(fā)展目標，促使國企員工遵守相關(guān)的規(guī)范，進而保證企業(yè)戰(zhàn)略管理目標可以有效達成。在市場競爭環(huán)境十分激烈的情況下，企業(yè)需要重視全面預算管理工作，通過進一步對內(nèi)控體系進行完善，提升企業(yè)對于風險管理的效果，體現(xiàn)出國有企業(yè)在經(jīng)營方面的優(yōu)勢，從而保證經(jīng)營目標能夠有效達成[3]。

三、全面預算管理在商業(yè)地產(chǎn)中應用存在的實際問題

1.認知不夠全面

隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，當前人們的生活水平以及消費能力也在不斷提升，同時也帶動了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。但是近些年來由于政府以及相關(guān)部門在房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策上的不斷收緊，當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)利潤增長受到了一定影響。但是即使是在這種情況下，依然存在一些商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，過于重視眼前利益，缺少在系統(tǒng)管理、價值管理等方面的整體觀念，忽視了全面預算管理的重要性[4]。同時，也有一些企業(yè)工作過于隨意，沒有樹立正確的工作理念，對內(nèi)部的管理工作不夠重視，造成全面預算管理僅僅流于表面，起不到實際的作用。如一些企業(yè)會將年度計劃當成是全面預算管理，缺少良好的預測性和規(guī)劃性，形式化現(xiàn)象非常嚴重，對于全面預算管理在認知上非常片面。

2.管理制度缺失

根據(jù)當前我國商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)說，其在全面運算管理方面還存在比較明顯的不足，其中管理制度的缺失和不健全，就是導致全面預算無法有效發(fā)揮實際效果的重要因素之一[5]。一般情況下，開展全面預算工作的順序是先將財務部門、預算部門等提交的預算由管理人員進行審核，然后再將具體的預算計劃和目標提交到各個部門，將其作為部門未來的實際工作目標和計劃，財務部門主要負責監(jiān)督各個部門執(zhí)行情況。但是這種工作模式難以在企業(yè)中完全落實，一方面，基層員工難以及時有效的與管理者進行溝通，各個部門無法真正有效地將預算執(zhí)行落實在實際中；另一方面，企業(yè)對于預算編制的實際考核工作沒有給予充分重視，管理制度沒有真正起到應有的作用。這些問題都造成很多企業(yè)中的預算管理工作形同虛設，不僅導致全面預算管理無法有效開展，同時也為企業(yè)帶來了一定的經(jīng)營風險。

3.預算不夠?qū)嶋H

預算的實際執(zhí)行情況和部門全年績效獎金有著直接關(guān)系，因此各個部門在編制預算的過程中，一般需要基于實現(xiàn)利益最大化的角度，按照能夠?qū)崿F(xiàn)的標準填報預算相關(guān)數(shù)據(jù)，一般不會從企業(yè)的角度，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營計劃和戰(zhàn)略計劃，對預算進行全面、綜合的考量[6]。在這種情況下，部門編制的預算內(nèi)容與企業(yè)實際發(fā)展情況就會出現(xiàn)比較明顯的偏差，嚴重影響了企業(yè)戰(zhàn)略的執(zhí)行效率和質(zhì)量，對企業(yè)的發(fā)展非常不利。同時，財務部門在整個預算管理工作中，有著非常重要的作用，如果財務部門無法對其他部門的運營情況準確進行理解和判斷，無法對其提供的非財務數(shù)據(jù)信息進行有效把控，直接將部門提供的預算數(shù)據(jù)進行搬用；那么不僅容易造成企業(yè)中預算數(shù)據(jù)的失真，同時也會造成企業(yè)整體的戰(zhàn)略發(fā)展目標無法與預算目標一直，進而造成企業(yè)的實際利益受到影響。

四、全面預算管理在商業(yè)地產(chǎn)的有效應用思路

1.基于企業(yè)戰(zhàn)略目標，提升全面預算重視程度

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)想要保證更好地與市場環(huán)境相適應，就需要將企業(yè)中的長期、短期戰(zhàn)略發(fā)展目標，作為編制全面預算的重要導向，充分提升相關(guān)人員對于全面預算管理的重視程度。這樣不僅能夠保證全面預算管理工作能夠更加有效地開展，同時也能夠?qū)ζ髽I(yè)的實際發(fā)展方向、戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略目標進行明確，完善全面預算管理的指標和方案，將管理工作落實在實際中。首先，需要將領(lǐng)導重視和支持、員工參與和配合，作為全面預算管理工作開展的重要前提。為了確保企業(yè)的整體目標能夠有效達成，全面預算管理工作需要由企業(yè)中的總經(jīng)理、董事長給予充分重視，并且作為管理工作的直接領(lǐng)導者。并且在每個經(jīng)營年度編制預算之前，需要對企業(yè)內(nèi)部的員工進行培訓，要求所有的中高層員工都要參加。以此保證管理層和員工都能夠充分認識到全面預算管理是一個系統(tǒng)的管理過程，是保障企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標的一個重要管理工作。其次，預算管理工作需要落實“全員參與”工作，除了要求管理層重視全面預算管理工作以外，也需要及時將“預算先行”的原則告知給員工，并且將“沒有預算計劃不列支、超出預算額度不審批”的管理制度有效落實在實際中[7]。同時，需要保證員工重視每年企業(yè)中開展的預算編制管理工作，了解預算管理與部門工作內(nèi)容的實際相關(guān)性，以保證員工能夠明確預算管理不只是財務部門的工作職責。此外，針對員工在參與過程中存在的各種問題，企業(yè)中的管理人員需要給予充分重視，對編制工作的職責進行劃分，消除員工編制預算過程中出現(xiàn)的畏懼心理，進而保證員工能夠從心底里接受這項工作，進而真正實現(xiàn)全員參與。

2.不斷健全管理體系，完善全面預算管理制度

制度是確保企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)、健康發(fā)展的重要保障，企業(yè)中的任何工作都需要以制度為依據(jù)，實現(xiàn)有法可依、有章可循，才能夠真正確保企業(yè)更加穩(wěn)定運行。因此，為了解決企業(yè)中全面預算工作無法有效開展的實際問題，當前企業(yè)需要對全面預算管理相關(guān)制度進行完善，通過建立起完整的全面預算管理體系，為全面預算管理工作更加順利地開展提供一定支持。首先，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要基于完善制度的角度，按照預算管理工作中存在的實際問題以及風險因素，對全面預算管理的目標進行有效確定，將預算管理工作的職責進行劃分。同時，需要按照企業(yè)的實際管理模式以及發(fā)展特點不同，分別建立具備一定獨性特點的預算管理制度，尤其是對于預算使用中的費用報銷環(huán)節(jié)，要在制度中明確的進行規(guī)范。以此保證能夠有效提升企業(yè)在預算管理方面的能力和水平，促使全面預算管理體現(xiàn)出應有的效果。其次，在系統(tǒng)的制度實施中，需要按照企業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的變化，對制度進行及時的修改和完善。企業(yè)中任何制度的建立，都需要監(jiān)督部門發(fā)揮出應有的作用，避免制度在實際落實過程中出現(xiàn)各種問題，以保證企業(yè)能夠及時有效地規(guī)避風險，有效止損[8]。因此，針對企業(yè)來說，企業(yè)可以通過設置權(quán)威部門的方式，對預算實施統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)。例如單獨設立運營保障部門，該部門主要負責對全面預算管理工作負責，在部門中安排專業(yè)的人員，對預算數(shù)據(jù)進行匯總、分析，并且協(xié)調(diào)和組織各個部門的預算目標，針對一些指標變化能夠影響實際情況的現(xiàn)象，提出一些具備可行性的建議。同時該部門需要負責對預算執(zhí)行中存在的問題進行監(jiān)督和糾正，保證企業(yè)管理人員能夠及時發(fā)現(xiàn)問題，做好對應的預防措施。此外，企業(yè)還需要制定完整的獎懲相關(guān)機制，將預算作為標準，按照企業(yè)實際發(fā)展情況，嚴格地開展績效考核工作，有效完善時候評價，對各個部門的實際執(zhí)行結(jié)果實施考評[9]。

3.及時改變管理思路，保證全面預算管理合理

針對企業(yè)中開展的全面預算管理工作來說，確保全面預算管理工作的合理性、有效性和準確性，是確保全面預算工作發(fā)揮出應有作用、為企業(yè)獲得更多經(jīng)濟利益的基礎(chǔ)[10]。因此，在實際的工作中，需要及時改變以往的全面預算工作思路，從不同的角度對全面預算管理工作進行分析，通過制定對應的解決措施，提升管理工作的合理性和有效性。首先，企業(yè)需要制定出與企業(yè)實際發(fā)展情況相適應、與企業(yè)業(yè)務特點相符合的具體管理方法，這不僅是保證管理工作能夠有效應用的一種重要方式，同時也是保證企業(yè)與行業(yè)發(fā)展形勢相符的重要舉措。一般情況下，基于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務特點，在制定管理辦法的過程中，可以遵循以下幾個原則：一是將現(xiàn)金預算作為整個預算管理的中心內(nèi)容，所有的工作都要圍繞現(xiàn)金預算開展；二是需要出示企業(yè)實現(xiàn)利益最大化作為基本管理目標；三是需要將企業(yè)的目標成本作為管理工作基礎(chǔ)；四是需要將企業(yè)中落實的營銷措施作為管理手段；五是需要將滾動預算作為重要的預算編制方法。在編制預算時，需要將合理性、即時性和準確性作為原則落實在實際工作中，在次年年初以前將預算目標下達個各個部門中，便于企業(yè)準確開展全面預算管理工作，及時分析部門執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題并且解決問題。

4.規(guī)范企業(yè)預算調(diào)整，加強全面預算分析控制

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)受到市場環(huán)境、國家政策等各種外部因素的影響相對比較大，企業(yè)在實際的發(fā)展過程中，必須保持良好的警惕性，及時地掌握政策、環(huán)境變化，與企業(yè)的實際情況相結(jié)合，對預算情況進行調(diào)節(jié)，加強在全面預算方面的分析和控制工作。這樣才能夠避免企業(yè)受到外部環(huán)境、國家政策變化導致的損失，為企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展提供一定支持。加強全面預算管理，需要對企業(yè)中的預算調(diào)整進行有效規(guī)范，不能夠隨意地進行調(diào)整，這就要求企業(yè)在制定管理目標的過程中，必須考慮一些不確定因素可能會對管理工作造成的影響，合理對偏離區(qū)間進行控制，設置能夠進行調(diào)整的風險預警點以及條件[11]。以此保證能夠通過綜合的分析，在達到調(diào)整條件后再對預算進行調(diào)整，避免預算調(diào)整存在一定的隨意性。預算的實際執(zhí)行過程中，需要實現(xiàn)全過程的成本控制，加強預算的審核工作，保證預算編制、執(zhí)行、完成能夠嚴格按照企業(yè)的流程進行，保證全面預算發(fā)揮應有作用，為企業(yè)實現(xiàn)更好發(fā)展提供支持[12]。

五、結(jié)語

全面預算管理是保證企業(yè)真正完成企業(yè)戰(zhàn)略目標的一種重要工具，也是促使企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定、健康發(fā)展的重要方式。因此，企業(yè)需要建立起完善的全面預算相關(guān)管理體系，通過加強監(jiān)督、規(guī)范監(jiān)督、健全體制等方式，促使企業(yè)全面預算管理工作能夠更加有效開展。這樣不僅能夠保證有效幫助企業(yè)規(guī)避風險，同時也可以幫助企業(yè)更加有效實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標。