加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)探討

程麗紅

（上海東方金融廣場(chǎng)企業(yè)發(fā)展有限公司，上海 200122）

內(nèi)部控制是企業(yè)強(qiáng)化管理的重要途徑，是保障企業(yè)穩(wěn)定良性經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具備資金量需求大、投資風(fēng)險(xiǎn)大等特征，其內(nèi)部控制工作通常需要全面覆蓋企業(yè)的所有業(yè)務(wù)內(nèi)容，包括產(chǎn)品定位、經(jīng)濟(jì)測(cè)算、工程定價(jià)、質(zhì)量監(jiān)控、前期融資、預(yù)算管理等，即“全面性”；同時(shí)，為了防范項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，內(nèi)部控制工作還應(yīng)當(dāng)以“約束性”為基本特征，加強(qiáng)對(duì)環(huán)境、資金和人員的控制，從關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)把握風(fēng)險(xiǎn)要素，提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范水平。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)存在的問(wèn)題

1.組織形式不夠完善

（1）內(nèi)控部門(mén)設(shè)定不完善

內(nèi)控部門(mén)設(shè)定不完善導(dǎo)致約束力不足和控制力弱，崗位職能權(quán)責(zé)無(wú)法有效發(fā)揮，缺乏有效的監(jiān)督，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)不相容崗位的相互分離，因此影響內(nèi)控執(zhí)行效果。組織架構(gòu)不完善是影響內(nèi)控管理質(zhì)量的一個(gè)重要原因，我國(guó)公司法明確規(guī)定，房地產(chǎn)公司在組織架構(gòu)上要包含股東大會(huì)、董事會(huì)、管理層三部分。但是，仍有一部分企業(yè)不注重治理結(jié)構(gòu)的完善，在職能劃分和權(quán)限界定方面沒(méi)有遵循規(guī)范要求，導(dǎo)致組織架構(gòu)的約束力不復(fù)存在。如有的房地產(chǎn)公司存在一股獨(dú)大的情況，股東具有絕對(duì)的權(quán)利，可以任免管理層，由此不利于形成相互監(jiān)督、相互協(xié)調(diào)的內(nèi)控組織體系。

（2）各職能部門(mén)全面參與度不足

內(nèi)部控制是一項(xiàng)系統(tǒng)性、全面性工作，在內(nèi)部控制建設(shè)過(guò)程中需要多部門(mén)協(xié)同配合，才能發(fā)揮作用。然而就房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)來(lái)看，內(nèi)部各職能部門(mén)對(duì)內(nèi)部控制建設(shè)的響應(yīng)度、配合度、參與度不高，由此降低了內(nèi)控效率，不利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。究其原因，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制目標(biāo)、內(nèi)部控制要求、內(nèi)部控制職能劃分、內(nèi)部控制組織機(jī)構(gòu)設(shè)置等方面的內(nèi)容宣傳較少，各職能部門(mén)員工積極性不高，不理解內(nèi)部控制的內(nèi)涵和重要性，導(dǎo)致全面參與度不足現(xiàn)象出現(xiàn)[1]。

2.業(yè)務(wù)層面管理控制環(huán)節(jié)薄弱

（1）資金管理環(huán)節(jié)

資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的“命脈”，資金內(nèi)控弱化降低了企業(yè)資金利用效率。第一，企業(yè)資金管理無(wú)法適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎民生，價(jià)值市場(chǎng)波動(dòng)大。近年來(lái)，國(guó)家逐漸加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，然而部分企業(yè)缺乏對(duì)資金的有效管控，資金利用不合理，支出管控不嚴(yán)，導(dǎo)致企業(yè)面臨嚴(yán)峻的資金困境，出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。由此房地產(chǎn)市場(chǎng)必須重視結(jié)構(gòu)性調(diào)整[2]。第二，缺乏科學(xué)的投融資戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃，沒(méi)有建立和完善嚴(yán)格的資金授權(quán)、批準(zhǔn)等相關(guān)管理制度，不重視資金集中歸口管理，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策等的影響，部分企業(yè)在確定投資計(jì)劃前，不注重開(kāi)展全面市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)信息掌握不全面，市場(chǎng)需求了解不足就盲目投資，由此造成大量商品房積壓，面臨資金回收困難問(wèn)題。

（2）工程建設(shè)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于工程項(xiàng)目建設(shè)需要經(jīng)歷三個(gè)環(huán)節(jié)，即事前要做好工程建設(shè)規(guī)劃，事中執(zhí)行環(huán)節(jié)要強(qiáng)化監(jiān)督管控，事后要負(fù)責(zé)跟進(jìn)落實(shí)。每個(gè)環(huán)節(jié)都不開(kāi)內(nèi)部控制，這就要求要加強(qiáng)工程建設(shè)全環(huán)節(jié)內(nèi)控。然而在實(shí)際工程建設(shè)中，企業(yè)內(nèi)部控制并未全面深化到項(xiàng)目建設(shè)的每個(gè)環(huán)節(jié)，往往在前期立項(xiàng)時(shí)缺乏可行性研究或可行性研究流于形式，造成決策不當(dāng)，導(dǎo)致后期難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。中期開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能存在項(xiàng)目招標(biāo)暗箱操作，導(dǎo)致中標(biāo)人實(shí)質(zhì)上難以承擔(dān)工程項(xiàng)目，還會(huì)出現(xiàn)工程造價(jià)信息不對(duì)稱，概預(yù)算脫離實(shí)際，導(dǎo)致項(xiàng)目投資失控；工程物資質(zhì)量不過(guò)關(guān)，監(jiān)理不到位，驗(yàn)收不規(guī)范，等等，導(dǎo)致工程質(zhì)量低劣，工程交付后存在重大安全隱患。后期房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷開(kāi)發(fā)新的工程建設(shè)項(xiàng)目，此時(shí)企業(yè)就會(huì)將更多的人、財(cái)、物等資源投入新項(xiàng)目，還在繼續(xù)的工程項(xiàng)目就會(huì)轉(zhuǎn)為老項(xiàng)目，內(nèi)控管理上就會(huì)大大弱化，由此導(dǎo)致項(xiàng)目?jī)?nèi)控效果不佳。

（3）預(yù)算管理方面

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)且具有多樣性，受?chē)?guó)家宏觀政策、市場(chǎng)波動(dòng)等因素影響較大，由此增加了預(yù)算編制難度；同時(shí)在編制預(yù)算過(guò)程中，預(yù)算編制方法選擇不當(dāng)，會(huì)導(dǎo)致編制的項(xiàng)目預(yù)算嚴(yán)重脫離實(shí)際，具有較大隨意性，造成企業(yè)資源浪費(fèi)，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)等問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)未建立完善的預(yù)算管理制度體系，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的預(yù)算較為松散，預(yù)算編制目標(biāo)無(wú)法有效落實(shí)，預(yù)算的績(jī)效考評(píng)和監(jiān)督作用無(wú)法發(fā)揮。

（4）合同管理方面

合同管理環(huán)節(jié)內(nèi)部控制不足引發(fā)合同風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同時(shí)，缺乏對(duì)履約主體的資質(zhì)和能力的全面評(píng)估和調(diào)查，未考慮到履約主體是否合格，是否符合法律法規(guī)要求，由此導(dǎo)致合同權(quán)益無(wú)法保障，風(fēng)險(xiǎn)性考慮不足，給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。在招標(biāo)時(shí)，準(zhǔn)入門(mén)檻設(shè)置不合理，招標(biāo)人的資質(zhì)審核把關(guān)不到位，招標(biāo)人的信譽(yù)度、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等信息了解不全面，也會(huì)引發(fā)合同風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。在合同履行或監(jiān)控方面處理不當(dāng)，可能導(dǎo)致企業(yè)訴訟失效，經(jīng)濟(jì)利益受損。

3.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制不健全

加強(qiáng)內(nèi)部控制是為了防范控制風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)也是促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)，兩者是協(xié)調(diào)統(tǒng)一的整體。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)往往缺乏健全的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，對(duì)涉及企業(yè)外部的經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、法律包括信用等問(wèn)題，以及涉及企業(yè)內(nèi)部的如人員、流程以及財(cái)務(wù)狀況等缺乏科學(xué)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估，加之沒(méi)有依托大數(shù)據(jù)、云計(jì)算技術(shù)建立風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，風(fēng)險(xiǎn)隱患無(wú)法及時(shí)預(yù)警，常常在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，才采取風(fēng)險(xiǎn)控制手段，以減少損失；對(duì)不同階段的風(fēng)險(xiǎn)也缺乏健全的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)要不斷開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，需要充足的資金保障，由于缺乏科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)比重攀升，增加企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的有效措施

1.優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境

內(nèi)控環(huán)境可以為企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)開(kāi)展和運(yùn)行奠定環(huán)境基礎(chǔ)，同時(shí)也有助于戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)從以下方面對(duì)內(nèi)控環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化。第一，加強(qiáng)人力資源建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)需要發(fā)揮人才活力，企業(yè)可以建立完善的人才選拔機(jī)制，選拔和聘用職業(yè)道德修養(yǎng)和專業(yè)勝任能力強(qiáng)的員工，并定期組織測(cè)試，為員工晉升拓展渠道，避免人才流失。對(duì)于選拔的人才要注重崗位匹配性，在人員崗位配置時(shí)要確保其能力與崗位需求相稱，以確保發(fā)揮職能效力。對(duì)于管理層員工，企業(yè)可以采取內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)制度，優(yōu)勝劣汰，以調(diào)動(dòng)積極性，促使實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和業(yè)績(jī)指標(biāo)。要加強(qiáng)員工培訓(xùn)和繼續(xù)教育，不斷提升員工素質(zhì)，一方面加強(qiáng)企業(yè)文化的培訓(xùn)，注重加強(qiáng)法制教育及員工行為準(zhǔn)則，另一方面在培訓(xùn)過(guò)程中讓員工對(duì)內(nèi)部控制有更深層次的了解，明確企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的基本要求，為內(nèi)控建設(shè)的實(shí)施奠定基礎(chǔ)[3]。第二，明確機(jī)構(gòu)設(shè)置及權(quán)責(zé)分配。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確股東大會(huì)、董事會(huì)、執(zhí)行總經(jīng)理三層之間的權(quán)責(zé)關(guān)系，形成高層管理架構(gòu)之間既能相互協(xié)調(diào)，又能相互約束，保證決策的科學(xué)性和可行性，可根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃，分層次設(shè)置控制目標(biāo)，如內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)略目標(biāo)的設(shè)置由董事會(huì)負(fù)責(zé)，內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、分析以及控制由運(yùn)營(yíng)層負(fù)責(zé)，風(fēng)險(xiǎn)防范工作由執(zhí)行層負(fù)責(zé)。應(yīng)當(dāng)結(jié)合業(yè)務(wù)特點(diǎn)和內(nèi)部控制要求設(shè)置內(nèi)部機(jī)構(gòu)，明確職責(zé)權(quán)限，要求全員了解、掌握內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置、各類管理制度及業(yè)務(wù)流程，通過(guò)明確控制目標(biāo)責(zé)任人，以確保風(fēng)險(xiǎn)防范工作有效落實(shí)。

2.加強(qiáng)業(yè)務(wù)層面管理

（1）加強(qiáng)全面預(yù)算管理

① 完善全面預(yù)算管理體制。房地產(chǎn)企業(yè)健全預(yù)算管理體制，可以落實(shí)權(quán)責(zé)分配，提升預(yù)算的嚴(yán)肅性，避免流于形式。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，部分企業(yè)未針對(duì)預(yù)算管理設(shè)置專崗專職，致使預(yù)算管理過(guò)程中信息溝通不暢，無(wú)法及時(shí)傳遞、反饋信息，由此導(dǎo)致預(yù)算管理缺乏有效監(jiān)督和約束。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)可以增設(shè)預(yù)算委和預(yù)算辦，明確權(quán)責(zé)劃分，完善組織架構(gòu)，設(shè)立預(yù)算委，根據(jù)年度或者中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)目標(biāo)，制定預(yù)算目標(biāo)分解方案；對(duì)各職能部門(mén)和項(xiàng)目公司的預(yù)算草案進(jìn)行審核，審核結(jié)果及時(shí)向董事會(huì)反饋；將預(yù)算外、超預(yù)算等事項(xiàng)的審批收緊，嚴(yán)控審批權(quán)限，并作為審查重點(diǎn)；對(duì)各職能部門(mén)、項(xiàng)目公司的預(yù)算口徑進(jìn)行協(xié)調(diào)，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；每季度召開(kāi)預(yù)算分析會(huì)議，對(duì)于季度預(yù)算工作中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出解決方案；同時(shí)制定配套的預(yù)算考核制度和激勵(lì)措施。對(duì)于預(yù)算辦，要求做好各職能部門(mén)和項(xiàng)目公司預(yù)算編制的協(xié)調(diào)推進(jìn)工作，對(duì)于預(yù)算草案中存在的問(wèn)題及時(shí)審議并修正，并匯總平衡整體預(yù)算；對(duì)于各職能部門(mén)和項(xiàng)目的預(yù)算執(zhí)行過(guò)程要?jiǎng)討B(tài)監(jiān)督并反饋；每季度對(duì)預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并形成分析報(bào)告，及時(shí)向財(cái)務(wù)部門(mén)反饋超預(yù)算等事項(xiàng)；配合人力資源部開(kāi)展各職能部門(mén)以及項(xiàng)目的預(yù)算考核工作。

② 優(yōu)化預(yù)算編制。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要明確各部門(mén)預(yù)算編織的內(nèi)容和職責(zé)。如租售部行銷(xiāo)客服部編制織銷(xiāo)售收入預(yù)算、銷(xiāo)售成本預(yù)算、銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算；計(jì)劃財(cái)務(wù)部編制織財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算、資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算、利潤(rùn)表預(yù)算、現(xiàn)金流表預(yù)算；各職責(zé)部門(mén)編制管理費(fèi)用預(yù)算；成本部和規(guī)劃設(shè)計(jì)部編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本預(yù)算；工程管理部門(mén)編制項(xiàng)目投資預(yù)算；投資發(fā)展部編制融資預(yù)算；人力資源部編制職工薪酬等費(fèi)用。其次，規(guī)范預(yù)算編制流程。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)定本期期末編制下期預(yù)算，由企業(yè)預(yù)算委召開(kāi)預(yù)算啟動(dòng)會(huì)，并明確預(yù)算編制方法、工具、表單等事項(xiàng)，并結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、下期市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)測(cè)情況，明確年度預(yù)算目標(biāo)，報(bào)預(yù)算委審批后下達(dá)各部門(mén)；年度預(yù)算主要包含銷(xiāo)售、利潤(rùn)、現(xiàn)金流，對(duì)于下達(dá)的年度預(yù)算目標(biāo)各部門(mén)要分解到具體執(zhí)行主體，細(xì)化到職能和業(yè)務(wù)部門(mén)，確保目標(biāo)全部分解，不留死角；在預(yù)算編制過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行“兩上兩下”流程，審核、平衡、匯總預(yù)算，并于下預(yù)算年度正式下達(dá)預(yù)算方案。最后，應(yīng)準(zhǔn)確選擇預(yù)算編制方法。采用多元化的預(yù)算編制方式以滿足不同項(xiàng)目不同層次預(yù)算編制要求，提升編制精準(zhǔn)性，如對(duì)于獨(dú)立項(xiàng)目的預(yù)算編制，可以選擇滾動(dòng)預(yù)算法，編制周期以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為準(zhǔn)，以年度為單位[4]。

③ 預(yù)算執(zhí)行過(guò)程管控。為確保預(yù)算執(zhí)行效率，應(yīng)強(qiáng)化執(zhí)行過(guò)程管控。第一，采取預(yù)算定額控制法，通過(guò)設(shè)置工程成本定額，將所有環(huán)節(jié)都控制在預(yù)算定額范圍內(nèi)，如工程策劃環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、驗(yàn)收環(huán)節(jié)等。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程復(fù)雜，工程計(jì)算量較為龐大，因此應(yīng)根據(jù)預(yù)算方案事前設(shè)定成本定額，執(zhí)行過(guò)程中設(shè)置預(yù)算警戒線，借助信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)督，以成本定額為基準(zhǔn)，確保預(yù)算執(zhí)行效率。第二，采取限額設(shè)計(jì)控制，如在投資估算時(shí)，可以根據(jù)施工項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)概算造價(jià)限額，確定最佳施工圖設(shè)計(jì)方案。在投資估算和任務(wù)書(shū)設(shè)計(jì)完成后，可以遵循價(jià)值工程原理，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行的分析，評(píng)估投資量和工程量，并依據(jù)投資配比安排不同環(huán)節(jié)的資源配置和資金支出，確保在保證工程質(zhì)量的前提下，將工程造價(jià)控制在合理范圍。

④ 健全預(yù)算考核體系。績(jī)效考評(píng)是一種反饋工具，通過(guò)對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行績(jī)效考核，可以量化反饋執(zhí)行效果。如對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資預(yù)算，可以從預(yù)算執(zhí)行是否到位和決策是否科學(xué)等方面進(jìn)行考核。在指標(biāo)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，設(shè)置投資利潤(rùn)指標(biāo)、現(xiàn)金流動(dòng)指標(biāo)、預(yù)算完成指標(biāo)、項(xiàng)目施工質(zhì)量指標(biāo)、工期逾期指標(biāo)。在完善指標(biāo)體系后，可以選擇關(guān)鍵業(yè)績(jī)考核法，根據(jù)各職能部門(mén)實(shí)際情況制定差異化考核制度，并采取層次分析法賦予不同指標(biāo)權(quán)重，客觀全面評(píng)價(jià)預(yù)算執(zhí)行效果，并建立考核反饋體系，以獎(jiǎng)懲制度為輔助，對(duì)于預(yù)算執(zhí)行效果不佳的部門(mén)或者個(gè)人追究相關(guān)責(zé)任，強(qiáng)化責(zé)任約束力，并在后期項(xiàng)目投資過(guò)程中，將考核結(jié)果作為投資額設(shè)定的依據(jù)。

（2）加強(qiáng)合同管理

① 合同訂立環(huán)節(jié)。合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理的重要環(huán)節(jié)，若合同管理不規(guī)范評(píng)審不嚴(yán)，則可能引發(fā)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此在合同訂立環(huán)節(jié)，應(yīng)審慎擬定合同相關(guān)條款，可以實(shí)行合同會(huì)簽制度，要求財(cái)務(wù)部門(mén)必須參與到合同規(guī)定評(píng)審中，從財(cái)務(wù)視角審查合同是否符合相關(guān)財(cái)經(jīng)法規(guī)，是否在合法、合規(guī)、合理范圍內(nèi)，為合同簽訂提供支持，保障合同的順利落實(shí)和結(jié)算。財(cái)務(wù)部應(yīng)發(fā)揮監(jiān)督作用，嚴(yán)把關(guān)口，側(cè)重對(duì)結(jié)算方式、涉稅事項(xiàng)、支付節(jié)點(diǎn)等環(huán)節(jié)的管控和監(jiān)督。在必要情況下，財(cái)務(wù)人員可以審核后提出針對(duì)性改進(jìn)意見(jiàn)。

② 合同履行環(huán)節(jié)。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中需要簽訂合同的環(huán)節(jié)較多，且合同履行過(guò)程中也存在較多變動(dòng)因素，任何變更、調(diào)整都會(huì)影響預(yù)算、現(xiàn)金流、稅額。由此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視構(gòu)建完善的信息化管理系統(tǒng)，確保合同執(zhí)行全過(guò)程處于可查詢、可監(jiān)控狀態(tài)，為管理層決策提供支持[5]。此外，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立合同管理臺(tái)賬，主要包含合同編號(hào)、合同名稱、簽約日期/單位、合同內(nèi)容、合同金額、變更價(jià)款、合同總價(jià)、結(jié)算金額、付款條件、已付款金額、已開(kāi)票金額等內(nèi)容，確保臺(tái)賬的數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)吻合，定期向管理層反饋合同執(zhí)行進(jìn)度，并針對(duì)性采取管理方案，促使合同及時(shí)、規(guī)范履行。

3.改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能夠提前識(shí)別和防范風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)管理活動(dòng)中潛在風(fēng)險(xiǎn)因子進(jìn)行分析，可以有效規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)以風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)為核心建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估防控機(jī)制，并設(shè)計(jì)科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法，制定合理的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，明確風(fēng)險(xiǎn)各項(xiàng)指標(biāo)要求，依托大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等技術(shù)對(duì)指標(biāo)變動(dòng)情況進(jìn)行分析，系統(tǒng)性的分析房地產(chǎn)企業(yè)各類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率、風(fēng)險(xiǎn)的類別、風(fēng)險(xiǎn)的危害程度等，并依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)，將各類風(fēng)險(xiǎn)按照低、中、高劃分等級(jí)，可以建立風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，在系統(tǒng)自動(dòng)分析指標(biāo)異常時(shí)，作出預(yù)警提示。并精準(zhǔn)判斷風(fēng)險(xiǎn)誘因，及時(shí)制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。部分房地產(chǎn)企業(yè)管理層缺乏風(fēng)險(xiǎn)科學(xué)評(píng)估意識(shí)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的判斷依賴于主觀經(jīng)驗(yàn)，由此導(dǎo)致常常出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)誤判[6]。房地產(chǎn)企業(yè)可以從兩個(gè)方面出發(fā)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和防范：一方面管理風(fēng)險(xiǎn)控制，主要是評(píng)估人力資源風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、檔案風(fēng)險(xiǎn)、印章風(fēng)險(xiǎn)等；另一方面加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制，主要針對(duì)土地風(fēng)險(xiǎn)、客戶風(fēng)險(xiǎn)、報(bào)檢報(bào)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。通過(guò)建立風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，精準(zhǔn)識(shí)別、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)，可以有效提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)于城市規(guī)劃和城市現(xiàn)代化建設(shè)具有不可替代的作用。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)一方面應(yīng)重視提升房地產(chǎn)與其派生服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，另一方面也應(yīng)該以科學(xué)的內(nèi)控管理理論為依托，優(yōu)化和升級(jí)內(nèi)部治理體系，以增強(qiáng)企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以企業(yè)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)發(fā)展為目標(biāo)，合理保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理合法合規(guī)、資金安全、財(cái)務(wù)報(bào)告及相關(guān)信息真實(shí)完整，防范風(fēng)險(xiǎn)，不斷優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，完善風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，強(qiáng)化企業(yè)控制措施和方法，建立信息與溝通制度，加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，以保障內(nèi)控規(guī)范執(zhí)行。