商業(yè)物業(yè)管理存在的問題與對(duì)策建議

安連成

(中共天津市委黨校(天津行政學(xué)院)，天津 300191)

從1981年3月10日，中國第一家物業(yè)管理公司成立至今已走過33個(gè)年頭，物業(yè)管理已經(jīng)從一個(gè)公司發(fā)展為一個(gè)行業(yè)，但發(fā)展速度快和發(fā)展歷史較短的現(xiàn)狀導(dǎo)致了物業(yè)管理行業(yè)糾紛案件的多發(fā)。我國的物業(yè)管理服務(wù)糾紛也呈現(xiàn)出更加復(fù)雜化、多樣化、當(dāng)事人群體化、敏感程度高、處理難度大的特點(diǎn)，矛盾糾紛的類別也從單一化、同質(zhì)化向多元化、多質(zhì)化等演進(jìn)。商業(yè)物業(yè)管理是現(xiàn)代化城市管理的一項(xiàng)內(nèi)容，從1994年中國接入國際互聯(lián)網(wǎng)以來，網(wǎng)購對(duì)人們的消費(fèi)方式產(chǎn)生重大影響。1997年中國化工網(wǎng)的上線，標(biāo)志著中國進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)購物時(shí)代，20年過去了，中國的網(wǎng)絡(luò)零售年增長勢頭強(qiáng)勁，網(wǎng)絡(luò)零售一直高于總體零售年增長率，大大影響著傳統(tǒng)零售業(yè)的發(fā)展。在網(wǎng)絡(luò)零售影響下傳統(tǒng)零售業(yè)面臨發(fā)展與生存的困境，在大力發(fā)展網(wǎng)絡(luò)零售的同時(shí)，我們必須看到傳統(tǒng)零售業(yè)是一個(gè)城市的繁榮的窗口，處理好網(wǎng)購與傳統(tǒng)零售業(yè)的關(guān)系，以保障城市的繁榮與穩(wěn)定。

一、商業(yè)物業(yè)存在的問題

1.物業(yè)費(fèi)偏高沖擊商業(yè)利益

商業(yè)物業(yè)行業(yè)在近十年內(nèi)有了很大的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)糾紛不斷，集中體現(xiàn)在:物業(yè)費(fèi)糾紛、安全保障糾紛、車輛管理糾紛等。物業(yè)管理費(fèi)糾紛系當(dāng)前商業(yè)物業(yè)管理爭議中最集中的問題，全國的物業(yè)費(fèi)不管是商業(yè)還是住宅，都沒有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。自2009年國家發(fā)改委對(duì)物業(yè)費(fèi)放開后，各地區(qū)的商業(yè)物業(yè)費(fèi)都是市場機(jī)制，如有的物業(yè)公司采取低價(jià)等方式取得前期物業(yè)管理權(quán)，當(dāng)物業(yè)公司進(jìn)駐后取得了物業(yè)經(jīng)營管理權(quán)限后，在不和業(yè)主協(xié)商的情況下擅自再提高商業(yè)物業(yè)費(fèi)用，有的物業(yè)公司在不和業(yè)主協(xié)商的情況下擅自再提高商業(yè)物業(yè)費(fèi)用調(diào)價(jià)不成便不履行合同，有的物業(yè)公司擅自降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司上述做法引發(fā)與業(yè)主之間的糾紛。 按照有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)應(yīng)業(yè)主協(xié)商后，征得業(yè)主同意后才能實(shí)施，實(shí)際是物業(yè)公司擅自提高物業(yè)費(fèi)非常普遍，一些地方商業(yè)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差別很大，每月的收費(fèi)從每平方米10元錢到43元多都有，有的物業(yè)公司還收取每平米的商業(yè)費(fèi)，過高的物業(yè)費(fèi)出現(xiàn)糾紛后，物業(yè)公司常常以停水停電的方式，迫使業(yè)主繳費(fèi)。有的商業(yè)物業(yè)管理公司 每月的收費(fèi)每平方米43元，還收取每平米的商業(yè)費(fèi)15元，合計(jì)58元，相當(dāng)于收取的房租。物管服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量良莠不齊，物管服務(wù)市場“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制尚未完全建立。

2.物業(yè)公司的亂收費(fèi)侵占業(yè)主權(quán)益普遍

目前，商業(yè)物業(yè)投訴主要集中在：車位分配、入住后房屋維修、業(yè)主委員會(huì)換屆、物業(yè)費(fèi)糾紛、物業(yè)服務(wù)等方面，通過司法途徑解決上述糾紛比例不大，業(yè)主一般是通過投訴等非司法方式解決。物業(yè)公司通過司法途徑解決物業(yè)費(fèi)糾紛比例要大于非司法途徑，上述僅僅局限于住宅物業(yè)。目前我國商業(yè)物業(yè)服務(wù)合同沒有備案程序，有的物業(yè)企業(yè)在業(yè)主進(jìn)駐裝修這一階段物業(yè)公司向業(yè)主收取的費(fèi)用利潤超過了人們的想象。比如業(yè)主在申請(qǐng)裝修時(shí)，有的物業(yè)公司向業(yè)主收取押金或保證金。業(yè)主辦理裝修人員出入證，需要工本費(fèi)每張10元到20元，有的商業(yè)區(qū)配有智能IC卡，一張工本費(fèi)不到5元的卡，出售給業(yè)主就是30元 。有的商業(yè)樓道、通道、電梯等不屬于物業(yè)公司的空間場所被物業(yè)公司用來出租、廣告等受益活動(dòng)，利用業(yè)主公共用地空間獲利是物業(yè)公司經(jīng)營中普遍存在的問題，物業(yè)公司利用缺乏政府監(jiān)管，用各種方法侵吞業(yè)主合法權(quán)益，這些在現(xiàn)實(shí)中，很難得到有效監(jiān)管與解決，上述不僅僅是商業(yè)問題，直接關(guān)系到城市治理能力水平提升與治理的現(xiàn)代化。

3.業(yè)主委員會(huì)普遍缺位

由于商用物業(yè)具有形態(tài)的多樣化，在一個(gè)物業(yè)中商業(yè)業(yè)主普遍分散，前期物業(yè)企業(yè)因其自身利益關(guān)系很難公正地籌集首次業(yè)主大會(huì)的召集工作，依我國現(xiàn)行規(guī)定，我國的行政機(jī)關(guān)在業(yè)主委員會(huì)的籌辦工作中只是起指導(dǎo)的作用，并沒有直接的干預(yù)權(quán)力，這就導(dǎo)致很難保障業(yè)主委員會(huì)的成立，導(dǎo)致物業(yè)大會(huì)很難召開。目前我國法律中又沒有強(qiáng)制性地規(guī)定商業(yè)物業(yè)必須成立商業(yè)業(yè)主委員會(huì)，在現(xiàn)實(shí)商業(yè)業(yè)主委員會(huì)組建非常困難。據(jù)部分城市國土資源與房地產(chǎn)管理局物業(yè)處統(tǒng)計(jì)數(shù)字，目前該市沒有成立一家商業(yè)業(yè)主委員會(huì)。多數(shù)人都不知道商業(yè)物業(yè)也可以成立業(yè)主委員會(huì)，商用物業(yè)的業(yè)委會(huì)成立比起住宅來更加艱難。我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位也沒有作出明確的規(guī)定，商業(yè)業(yè)主委員會(huì)無法成立，對(duì)于物業(yè)公司擅自調(diào)高物業(yè)費(fèi)及侵害業(yè)主權(quán)益行為缺乏制約機(jī)制。

4.政府行政監(jiān)管缺位

自2009年國家發(fā)改委對(duì)非住宅物業(yè)費(fèi)由政府管制轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)節(jié)后，因物業(yè)費(fèi)引發(fā)的糾紛愈演愈烈，反映出政府的行政監(jiān)管嚴(yán)重缺位。按照國家發(fā)改委改革的初衷，非住宅物業(yè)費(fèi)由物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商后確定，實(shí)際是自放開此政策后，物業(yè)公司單方調(diào)高物業(yè)費(fèi)，政府對(duì)此無監(jiān)管責(zé)任，業(yè)主處于無助狀態(tài)，調(diào)查顯示,有的城市現(xiàn)有物業(yè)公司1566家，其中住宅物業(yè)公司966家，非住宅物業(yè)公司600家，需要說明的是，由于早期政府主管部門對(duì)物業(yè)管理公司評(píng)定等級(jí)的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，單一從事非住宅類管理公司等級(jí)評(píng)定很難上一級(jí)資質(zhì)，所以單一從事非住宅類管理的物業(yè)公司基本沒有，現(xiàn)存的1566家都是業(yè)務(wù)交叉綜合管理型企業(yè)。從業(yè)人員13萬多人，2016年盈利1.71億元，其中非住宅物業(yè)公司的盈利要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅盈利。調(diào)查發(fā)展，有的物業(yè)公司配備所謂工作人員達(dá)到上百人，一些政府部門忽視了公共服務(wù)職能，對(duì)物業(yè)費(fèi)問題置之不理，各部門之間總是互相推諉，導(dǎo)致問題得不到及時(shí)解決，現(xiàn)實(shí)中，商業(yè)業(yè)主與物業(yè)公司之間，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)糾紛導(dǎo)致一些業(yè)主只有關(guān)門罷市，網(wǎng)購的沖擊與高昂的商業(yè)物業(yè)費(fèi)，嚴(yán)重影響城市商業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，影響了城市商業(yè)的繁榮，此問題必須得到重視。

二、完善商業(yè)物業(yè)管理建議

1.強(qiáng)化政府監(jiān)管

1991年建設(shè)部頒發(fā)的《城市房屋修繕管理規(guī)定》是我國物業(yè)管理的最早立法，2003年國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)做出了明確的立法規(guī)定，規(guī)定相關(guān)的權(quán)利與義務(wù)、職責(zé)與權(quán)限 。但是對(duì)于物業(yè)費(fèi)價(jià)格計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)立法并沒有做出強(qiáng)制性規(guī)定，這是遺憾。對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格，我國自實(shí)行社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)以來，形成有市場定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)兩種方式。在實(shí)踐中，政府在指導(dǎo)價(jià)制定過程中，要參考各種資料與信息，其中我國物業(yè)企業(yè)提供的價(jià)格信息一般就成了主要的參考依據(jù)，但是在實(shí)踐中業(yè)主對(duì)價(jià)格形成依據(jù)的各種信息并不清楚，導(dǎo)致價(jià)格混亂的現(xiàn)象，價(jià)格亂象已經(jīng)不是個(gè)案。在我國商業(yè)物業(yè)企業(yè)亂設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目和任意提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象屢有發(fā)生，而我們國家現(xiàn)有的法律法規(guī)中并沒有明確規(guī)定物業(yè)企業(yè)或政府應(yīng)該向廣大業(yè)主公開價(jià)格信息，結(jié)果只能是物業(yè)費(fèi)糾紛越來越多且無法可依 。調(diào)研結(jié)果顯示，商業(yè)物業(yè)管理大體有如下類型：產(chǎn)權(quán)型的業(yè)主;租賃型的業(yè)主；合作型業(yè)主。如有的購物廣場，該商場大約有500個(gè)業(yè)主，基本都是擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，但是物業(yè)公司自2013年以來在和業(yè)主不協(xié)商的情況下，每平米收取物業(yè)費(fèi)58元。有的商場產(chǎn)權(quán)不屬于商販，商販進(jìn)駐后商場統(tǒng)一從其營業(yè)收入中按照一定比例扣去管理費(fèi)。所以相關(guān)立法與政策也要考慮到商業(yè)物業(yè)的多樣性，采取不同的辦法。 我國相關(guān)立法應(yīng)從法律層面對(duì)行政機(jī)關(guān)的監(jiān)管協(xié)調(diào)職能作出的規(guī)定，以利于建立有限政府、責(zé)任政府和法治政府。加強(qiáng)政府及有關(guān)部門的監(jiān)督力度，明確有關(guān)部門在物業(yè)管理糾紛中的工作職責(zé)，發(fā)揮街道辦事處及居委會(huì)的協(xié)調(diào)作用，有關(guān)部門要常與業(yè)主委員會(huì)溝通，及時(shí)了解業(yè)主及物業(yè)管理公司的動(dòng)態(tài)，經(jīng)常走訪物業(yè)管理公司及業(yè)主委員會(huì)，對(duì)業(yè)主反映較為惡劣的糾紛問題進(jìn)行調(diào)解，避免群體性、突發(fā)性事件的發(fā)生,避免因物業(yè)糾紛而引起的刑事案件。

2.增強(qiáng)訴訟解決商業(yè)物業(yè)糾紛的能力

目前商業(yè)物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范，人民法院在處理這些新類型案件中，適用法律不一，判決結(jié)果不統(tǒng)一。2003年，國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例將前期物業(yè)管理其納入法制軌道。2007年3月《物權(quán)法》對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)作出明確規(guī)定，提出了一些解決物業(yè)管理問題的原則。2021年1月1日實(shí)施的民法典對(duì)物業(yè)做出了基本規(guī)定。但是，商業(yè)物業(yè)管理領(lǐng)域的問題復(fù)雜而多樣化，為了規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作程序，減少物業(yè)管理中產(chǎn)生的服務(wù)糾紛案件，必須盡快制定、完善相關(guān)立法，明確規(guī)定物業(yè)管理相關(guān)主體的權(quán)責(zé)利。進(jìn)一步完善有關(guān)法律責(zé)任的規(guī)定，加重對(duì)物業(yè)管理公司不履行職責(zé)的處罰?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》賦予了行政主管部門對(duì)有關(guān)主體違規(guī)行為的限期改正、警告以及罰款等不同程度的行政處罰的權(quán)力，但行政管理部門并沒有完全擔(dān)當(dāng)起監(jiān)督、管理和指導(dǎo)的責(zé)任。 因此,有必要將完善我國物業(yè)管理立法提到立法議程。在物業(yè)管理法律規(guī)范中,確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)的管理體制,明確物業(yè)管理中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)、操作的程序、規(guī)則,使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道,便于給人民法院審理物業(yè)管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。

3.制定商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)則，統(tǒng)一行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理是一種市場行為,是物業(yè)管理公司通過市場競爭中標(biāo),與物業(yè)所有人簽訂物業(yè)管理委托合同,對(duì)房屋建筑物及其附屬設(shè)備設(shè)施、清潔衛(wèi)生、綠化、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)、整治,為物業(yè)所有人、使用人提供綜合服務(wù)的市場行為。需要制定商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)則，首先要規(guī)范開發(fā)商建設(shè)行為，開發(fā)商在土地規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售時(shí)充分考慮物業(yè)管理的相關(guān)問題，有必要邀請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)提早介入，其設(shè)計(jì)未通過主管部門驗(yàn)收的，應(yīng)及時(shí)整改，不得交付使用。完善開發(fā)商在物業(yè)管理服務(wù)中的交房手續(xù)，開發(fā)中的遺留問題應(yīng)由其開發(fā)商相應(yīng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，而不能遺留或移交給物業(yè)管理企業(yè),避免出現(xiàn)因開發(fā)商疏忽導(dǎo)致的物業(yè)管理服務(wù)問題。其次統(tǒng)一行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),我國民法典明確了物業(yè)服務(wù)人的信息公開義務(wù),可有效控制物業(yè)行業(yè)因管理不透明而衍生的問題，將對(duì)改善業(yè)主與物業(yè)的矛盾起到關(guān)鍵作用。但是目前物業(yè)企業(yè)的信息透明仍然存在流于形式的問題，數(shù)據(jù)由物業(yè)公司自行發(fā)布，缺乏監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營管理過程的透明化、可視化，是物業(yè)服務(wù)人需要解決的問題。目前我國商業(yè)物業(yè)管理沒有在收費(fèi)上作詳細(xì)規(guī)定，商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上矛盾尖銳，應(yīng)協(xié)調(diào)物業(yè)公司與業(yè)主之間的相互責(zé)任和義務(wù)，明確相互關(guān)系，明確約定服務(wù)范圍、項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)方式、標(biāo)準(zhǔn)及違約處罰方法等。在物業(yè)管理企業(yè)中開展提高服務(wù)質(zhì)量，樹立物業(yè)管理企業(yè)新形象的活動(dòng)，對(duì)物業(yè)公司實(shí)行隨時(shí)抽查和定期年檢的制度。根據(jù)考核情況，實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)和處罰并舉的措施，積極開展物業(yè)管理行業(yè)間的交流活動(dòng)?？啥ㄆ诮M織座談會(huì)及企業(yè)間的參觀考察活動(dòng)，互相學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，使行業(yè)內(nèi)的競爭變成良性競爭，也有利于行業(yè)的良性發(fā)展。繼續(xù)加大政府采購的行政手段，通過政府采購，有效淘汰資質(zhì)不齊的企業(yè)，依法履行合同的企業(yè)也必然會(huì)樹立自身的企業(yè)形象。

4.建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場準(zhǔn)入機(jī)制

2017年1月開始，國務(wù)院已經(jīng)將物業(yè)公司等級(jí)評(píng)定取消，這意味著將政府不必要的監(jiān)管交由市場調(diào)節(jié)，由企業(yè)和商業(yè)業(yè)主對(duì)商業(yè)物業(yè)自行協(xié)商。但是考慮到商業(yè)物業(yè)的特殊性，由市場調(diào)節(jié)存在的不確定性，建議建立我國商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場準(zhǔn)入機(jī)制。2014年6月4日 國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)市場公平競爭維護(hù)市場正常秩序的若干意見》，該意見提出了在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，政府職能在七個(gè)方面的工作任務(wù)，這些任務(wù)包括如何放寬市場準(zhǔn)入及改革市場準(zhǔn)入問題；如何轉(zhuǎn)變政府職能進(jìn)一步減少政府行政審批事項(xiàng)；如何禁止變相審批或通過事后備案對(duì)企業(yè)進(jìn)行限制、如何打破各地區(qū)封鎖、如何完善我國完善市場退出機(jī)制。在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，在發(fā)揮市場作用與調(diào)節(jié)的同時(shí)，考慮到商業(yè)物業(yè)的特殊性，在放開市場準(zhǔn)入同時(shí)，政府必須對(duì)要從事物業(yè)企業(yè)的主體資格進(jìn)行審核，規(guī)定物業(yè)企業(yè)主體資格條件、取得程序及資質(zhì)審核，對(duì)其經(jīng)營行為中的非法行為及嚴(yán)重侵害業(yè)主利益行為行駛監(jiān)管職責(zé)，并通過審批和登記程序執(zhí)行，健全政府評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，引入競爭機(jī)制，加強(qiáng)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的協(xié)調(diào)作用，目前，我國物業(yè)管理協(xié)會(huì)，不承擔(dān)任何對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管職能，只是以會(huì)員聯(lián)誼形式，聯(lián)系溝通各入會(huì)成員之間的交流與活動(dòng)、培訓(xùn)專業(yè)知識(shí)，沒有指責(zé)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)將主要精力集中在提高其服務(wù)質(zhì)量上的工作，應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)工作，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)將主要精力集中在提高其服務(wù)質(zhì)量上，推進(jìn)物業(yè)收費(fèi)價(jià)格形成過程的公開，保障廣大業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)和表達(dá)權(quán)。

5.明確業(yè)主委員會(huì)的法律主體地位

我國民法典規(guī)定，業(yè)主按照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前60日書面通知，除非另外約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)期滿前不同意續(xù)聘要提前90日書面通知業(yè)主，除非另有約定。該規(guī)定是明確了業(yè)主具有合同任意解除權(quán)，即無需合同到期，只要業(yè)主大會(huì)決議解除，業(yè)主具有解除合同的權(quán)利，物業(yè)公司就要退出。在沒有決定續(xù)聘的情況下，業(yè)主隨時(shí)可以解除。實(shí)現(xiàn)上述法律賦予的業(yè)主的權(quán)利的前提是,業(yè)主委員會(huì)主體地位的確定,業(yè)主委員會(huì)的法律主體地位不明確，不利于維護(hù)業(yè)主上述合法權(quán)利。為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)利就要成立業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)我國有關(guān)物業(yè)的相關(guān)立法，業(yè)主要成立業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)，首先向不動(dòng)產(chǎn)所在地的社區(qū)提出，有的社區(qū)以申請(qǐng)人數(shù)不足法定人數(shù)為由，拒絕受理成立業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)，我國相關(guān)立法沒有明確申請(qǐng)人數(shù)限制，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)無法成立。其次，由于業(yè)主分散，物業(yè)企業(yè)因自身利益，物業(yè)公司一般不愿意負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的召集，我國行政機(jī)關(guān)本應(yīng)承擔(dān)更多的責(zé)任。但是，依我國現(xiàn)行法規(guī)的規(guī)定行政機(jī)關(guān)只是起指導(dǎo)的作用，這樣商業(yè)業(yè)主委員會(huì)很難召開。再次，如果業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)正常成立的情況下，根據(jù)我國現(xiàn)行的有關(guān)物業(yè)管理的立法，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則等問題，進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，限制業(yè)主自治權(quán)利的行使。針對(duì)我國現(xiàn)行的有關(guān)物業(yè)管理的立法的不足，立法應(yīng)明確業(yè)主委員會(huì)的法律主體地位，進(jìn)一步規(guī)范成立業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)、業(yè)主大會(huì)的召集、業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則以及相應(yīng)的法律責(zé)任，在遵循社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的基礎(chǔ)上，完善我國政府職責(zé)與權(quán)限，規(guī)范好物業(yè)管理協(xié)會(huì)的地位與作用，明確業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)與權(quán)限，規(guī)定好物業(yè)糾紛解決的法律途徑與救濟(jì)方式，使全體業(yè)主的利益訴求得到更集中的反映，便于業(yè)主權(quán)利的更好實(shí)現(xiàn)。