房地產企業(yè)會計核算存在的問題和改善措施

孟 杰

（國網山東省電力公司青州市供電公司，山東 青州 262500）

隨著經濟的快速發(fā)展，房地產企業(yè)在國民經濟中占據(jù)著重要地位，是國家現(xiàn)階段重要的稅收來源。同時，政府也在不斷加強對房地產方面的關注，陸續(xù)出臺了各項限制性政策，使得房地產行業(yè)面臨的生存發(fā)展壓力越來越大。在這種情況下，各企業(yè)紛紛通過加強對會計成本的控制來提高經濟效益、提升競爭力。通過科學合理的會計成本核算能夠提高房地產企業(yè)的財務管理水平、經營成效以及市場經濟效益。

一、房地產企業(yè)會計核算的內容

房地產企業(yè)開發(fā)產品的會計成本核算是對開發(fā)過程中發(fā)生的各項成本費用，按照一定的分配比例在不同核算對象之間進行歸集和分配，以計算出項目的總成本和各個核算對象的單位成本。企業(yè)通過制定合理的成本區(qū)間，調動企業(yè)相關人員的工作積極性，促進各部門重視成本控制，以提高企業(yè)的經濟效益，促進企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

房地產企業(yè)開發(fā)產品的會計核算成本一般通過“開發(fā)成本”一級科目進行核算，下設二級、三級科目。開發(fā)產品計稅成本支出的內容如下：一是土地征用費及拆遷補償費，主要包括土地出讓金、大市政配套費、契稅、拆遷補償支出等；二是前期工程費，主要包括項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究等費用；三是建筑安裝工程費，主要包括開發(fā)項目建筑施工費和安裝工程費等；四是基礎設施建設費，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣等社區(qū)管網工程費和園林綠化等園林環(huán)境工程費；五是公共配套設施費，主要包括開發(fā)項目內發(fā)生的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出；六是開發(fā)間接費，主要包括管理人員相關的工資、福利費等費用，以及折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷和項目營銷設施建造費等。

二、房地產企業(yè)會計核算存在的問題

（一）成本費用歸類不合理

房地產開發(fā)企業(yè)在日常實務操作中，存在對所有費用按直接成本和間接成本隨意劃分的現(xiàn)象。因為房地產企業(yè)一般比較重視開發(fā)項目的整體會計成本，忽視了對成本費用的分類核算。房地產企業(yè)習慣將成本核算重點放到核算工作上，往往忽視了各個分項成本，沒有根據(jù)實際情況將其進行合理分類，導致成本核算結果不真實，同時容易給后期的土地增值稅清算造成不便。

（二）成本核算對象不明確

房地產開發(fā)項目比較復雜，而且周期長，一個項目可能分期開發(fā)，而且每一期包含不同類別的開發(fā)產品，核算對象眾多，在成本歸集的過程中，容易出現(xiàn)成本劃分不明確或者混淆的情況。

如果成本核算對象的劃分過于粗放，會導致核算對象之間的成本相互混淆，無法按照核算對象進行成本核算；如果成本核算對象劃分得過于精細，會導致核算對象種類較多，然后再進行成本匯總時工作量巨大。同時，如果工程預算部門或者施工部門在簽訂施工合同時沒有與財務部進行充分溝通，對施工內容未進行明確界定，會造成核算對象劃分不明確，極易給會計核算工作帶來不便，使后期的土地增值稅清算工作不能有效開展，影響企業(yè)利益最大化的實現(xiàn)。

（三）銷售收入確認標準不明確

房地產項目的開發(fā)周期較長，一般都要跨年度開發(fā)，所以收入也需要跨年度進行確認。由于房地產企業(yè)在項目建設初期，在土地征用、工程施工、市政配套費等方面資金投入巨大，所以房地產銷售一般采用預售、分期收款的方式。這就意味著開發(fā)產品的交付時間和收款時間不一致。（1）部分房地產企業(yè)認為開發(fā)產品驗收合格并辦理竣工備案手續(xù)，同時簽訂預售合同并開具發(fā)票，就實現(xiàn)了開發(fā)產品的銷售風險轉移，此時房地產企業(yè)就可以確認收入。房地產企業(yè)的這種收入確認標準存在一定的弊端，若開發(fā)產品沒有進行驗收或者驗收過程中出現(xiàn)問題導致未及時辦理竣工備案手續(xù)，就不能確認收入。（2）部分房地產企業(yè)認為，開發(fā)產品不僅要驗收合格并辦理竣工備案手續(xù)、簽訂預售合同并開具發(fā)票，還要將開發(fā)產品移交給購房者，才算實現(xiàn)了風險轉移，才能確認收入。房地產企業(yè)的這種收入確認標準意味著一旦業(yè)主對開發(fā)產品有異議，與房地產企業(yè)未能協(xié)商一致，不配合移交，就不能確認收入?？傊煌姆康禺a企業(yè)對風險轉移的確認標準不同，導致在實際會計核算過程中，各自的收入確認標準存在一定的差異。

（四）開發(fā)項目竣工決算不及時

重視工程決算，忽視項目竣工決算是房地產企業(yè)普遍存在的問題。工程決算一般在工程施工完成后規(guī)定的時間內完成，有明確的時間點，而項目竣工決算涉及諸多方面，例如：配套設施的施工進度、相關手續(xù)的辦理進度等，容易造成項目竣工決算的拖延。項目不能及時進行竣工決算，將嚴重影響企業(yè)的成本、利潤、企業(yè)所得稅和土地增值稅的計算，且涉稅風險較大。

三、改善房地產企業(yè)會計核算的措施

（一）加強會計成本核算中費用的分類核算工作

根據(jù)相關會計、稅收法規(guī)的規(guī)定，可以在“開發(fā)成本”科目下設置二級、三級、四級科目，對費用進行合理的分類和歸集。例如：開發(fā)成本--XXX項目—普通住宅/非普通住宅/商業(yè)用房—土地成本/前期工程費/建筑安裝工程費/基礎設施建設費/公共配套設施費/開發(fā)間接費用。

在進行成本核算階段，建立一套詳細規(guī)范的歸類標準，嚴格按照會計制度、稅收法規(guī)的相關規(guī)定，做好各類成本的分類匯總工作，將不同類型的成本費用合理歸類。

對于道路、供水、供電、供氣、園林綠化等不能歸類到某個具體核算對象的成本費用，應按照每個核算對象的相關比例進行分攤，具體分攤比例可以按照建筑面積或者可售面積進行分攤。

（二）合理劃分成本核算對象

房地產企業(yè)成本核算對象的劃分需要從會計和土地增值稅兩個方面考慮。

房地產企業(yè)的成本核算對象依據(jù)立項內容進行劃分。在立項前期，要根據(jù)房地產開發(fā)產品的性質、開發(fā)時間、完工進度、裝修標準、施工單位、管理需要等情況確定立項內容。如果立項內容分別標明住宅建筑面積、商業(yè)建筑面積、地下停車場建筑面積等，應分別核算。對相同性質的開發(fā)產品，如果完工時間差異過大，應分別核算；如果完工時間基本一致，為避免重復工作，可以合并核算。開發(fā)產品的性質、完工時間的不同，決定了成本核算對象的不同。根據(jù)立項內容、綜合考慮會計核算和土地增值稅清算兩個方面，確定具體的成本核算對象。

（三）明確收入確認標準，合理配比成本

《企業(yè)會計準則第14號—收入》第四條規(guī)定，企業(yè)應當在履行了合同中的履約義務，即在客戶取得相關商品控制權時確認收入。對房地產企業(yè)而言，有兩種銷售方式：現(xiàn)房銷售和期房銷售。

現(xiàn)房銷售是指購房者可以即買即住，商品房銷售應在履約時點確認為收入。

期房銷售是指房地產企業(yè)在建的、無法即時交付的房產。房地產企業(yè)與購房者在商品房建造過程中，與購房者簽訂《商品房預售合同》，在竣工交付前收到商品房的全部房款，并將商品房的相應房號指定給了固定購房者，商品房具有不可替代的用途。期房的出售可以按照時段履約義務確認收入。

在收入確認的同時，要結轉相應的成本。這就要求房地產企業(yè)在日常財務工作中，應根據(jù)開發(fā)產品完工進度、付款進度要求施工單位及時開具發(fā)票，對于已經完工的合同應協(xié)調各部門盡快出具決算，及時辦理結算和發(fā)票催收工作，保證會計核算上的成本能夠準確計量，做到收入、成本合理匹配。對于已完工、還未決算的工程可以預提成本，在每年的5月31日即企業(yè)所得稅匯算清繳前與施工方協(xié)商，開具結算預估金額的90%及以上的發(fā)票。根據(jù)稅法規(guī)定，可以按合同金額的10%預提成本。

（四）提高對項目竣工決算的重視，確保項目及時結算

由于影響項目竣工決算進度的原因很多，導致很多房地產企業(yè)對于項目的竣工決算沒有時間限制，一拖再拖。對此，可以根據(jù)項目規(guī)模設置明確的核算周期，協(xié)調各部門按預算推進工作進度，一是確保每項施工項目完成后及時出具工程決算；二是及時跟進項目手續(xù)的辦理。對部分尚未按時出具決算的工程可以暫估成本，確保項目竣工決算能如期進行，在出具決算后根據(jù)決算金額調整開發(fā)成本。

（五）加強會計人員培訓，建立一支高效的財務隊伍

房地產行業(yè)具有較大的行業(yè)特殊性，這就對房地產財務工作人員的專業(yè)性提出了更高的要求。近幾年，政府關于房地產行業(yè)的各項稅收政策不斷頒布，特別是“營改增”后，相關政策和制度也發(fā)生了巨大改變，這就對財務人員提出了更高的要求。首先，財務工作人員必須具備專業(yè)上崗證書、會計電算化證書，確保職業(yè)素養(yǎng)能滿足工作的要求；其次，企業(yè)要制定相應的培訓內容，開展多種形式的學習培訓，如線上學習、外出培訓等，要求財務人員及時學習、深入研究相關的會計制度，及時掌握各項稅收政策，合理運用優(yōu)惠政策，為公司創(chuàng)造更多的效益。通過不斷學習，提高財務人員的自身業(yè)務能力，提升工作效率，為房地產企業(yè)的會計核算工作作出應有的貢獻。

四、結語

房地產是一個特殊的行業(yè)，其開發(fā)的產品具有獨特的運營特點。因此，企業(yè)財務部門應當不斷改進核算方法、強化核算意識、明確處理流程、規(guī)范會計處理范疇，降低房地產企業(yè)的經營風險、稅務風險，提高運營發(fā)展水平，為房地產企業(yè)的長遠發(fā)展保駕護航。