國(guó)有資產(chǎn)租賃評(píng)估中存在的問(wèn)題及對(duì)策探析

張艷艷

（重慶城市交通開(kāi)發(fā)投資（集團(tuán)）有限公司，重慶 401120）

企業(yè)在進(jìn)行資產(chǎn)租賃時(shí)，不僅要理解資產(chǎn)本身的價(jià)值，還需要把握租賃價(jià)格的各相關(guān)因素以及實(shí)現(xiàn)客觀地確定租賃價(jià)格。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和體制改革的深入推進(jìn)，國(guó)有資產(chǎn)租賃行為越來(lái)越多，資產(chǎn)評(píng)估作為確定租賃資產(chǎn)價(jià)值的主要方式，在企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)租賃管理工作中的作用日趨顯著。如何規(guī)范國(guó)有資產(chǎn)租賃中的價(jià)值評(píng)估，為企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)的租賃價(jià)值合理確定提供決策參考，筆者結(jié)合實(shí)踐就當(dāng)前評(píng)估中存在的問(wèn)題與對(duì)策進(jìn)行了分析。

一、國(guó)有資產(chǎn)租賃評(píng)估的內(nèi)涵及意義

（一）國(guó)有資產(chǎn)租賃評(píng)估的內(nèi)涵

從目前學(xué)術(shù)界和執(zhí)業(yè)界對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的定義看，資產(chǎn)評(píng)估是由專(zhuān)門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員，依據(jù)國(guó)家規(guī)定的有關(guān)法律法規(guī)、政策以及相關(guān)的資料數(shù)據(jù)，根據(jù)特定的評(píng)估目的，遵循適用的評(píng)估原則、評(píng)估范圍、評(píng)估程序和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法和統(tǒng)一的貨幣單位，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算的過(guò)程。

國(guó)有資產(chǎn)租賃評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估的組成部分，是國(guó)有資產(chǎn)在特定租賃目的下，根據(jù)掌握的相關(guān)資料，對(duì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值或狀態(tài)進(jìn)行定性定量分析和評(píng)價(jià)的一種過(guò)程。評(píng)估最終會(huì)形成評(píng)估結(jié)果，而評(píng)估結(jié)果是對(duì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值或所處狀態(tài)的一種意見(jiàn)和判斷，這決定了國(guó)有資產(chǎn)租賃評(píng)估結(jié)果具有主觀性和變動(dòng)性的特點(diǎn)。

（二）國(guó)有資產(chǎn)租賃評(píng)估的意義

從國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)的角度來(lái)看，國(guó)有資產(chǎn)租賃評(píng)估既是對(duì)國(guó)有資產(chǎn)管理過(guò)程中一項(xiàng)有力的監(jiān)管措施，又是確認(rèn)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值及確認(rèn)企業(yè)交易價(jià)格的重要參考依據(jù)。獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的資產(chǎn)評(píng)估，可以有效防止國(guó)有資產(chǎn)流失，有利于發(fā)揮市場(chǎng)的資源配置作用。在我國(guó)國(guó)有企業(yè)改革實(shí)踐中，“第三方”的“獨(dú)立性”被認(rèn)為是保證評(píng)估結(jié)果公正的起點(diǎn)，“第三方”的專(zhuān)業(yè)性和權(quán)威性則被認(rèn)為是保證評(píng)估結(jié)果公正的基礎(chǔ)。目前，我國(guó)國(guó)有資產(chǎn)分布面廣、涉及單位多，特別是隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，國(guó)有資產(chǎn)租賃行為日益頻繁，也日趨復(fù)雜，借助更加規(guī)范化的評(píng)估體系建設(shè)及“第三方”評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，國(guó)有資產(chǎn)租賃管理將得到更有力的保障。

二、國(guó)有資產(chǎn)租賃評(píng)估的相關(guān)政策規(guī)定

1991年11月國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（國(guó)務(wù)院令第91號(hào)），對(duì)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的范圍、方法、原則、程序及法律責(zé)任等進(jìn)行了規(guī)范，明確國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的目的是“為了正確體現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的價(jià)值量，保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)所有者和經(jīng)營(yíng)者、使用者的合法權(quán)益”。同時(shí)指出對(duì)于“企業(yè)租賃”行為，“當(dāng)事人認(rèn)為需要的，可以進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估”，成為國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的工作準(zhǔn)則。

為規(guī)范企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估行為，2005年8月國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》（國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)第12號(hào)令），對(duì)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估工作中的各級(jí)監(jiān)管責(zé)任、評(píng)估工作實(shí)施程序及監(jiān)督檢查等方面做出具體規(guī)范，明確要求“整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國(guó)有單位”應(yīng)當(dāng)進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)指出“企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制”，并要求“企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展工作，不得以任何形式干預(yù)其正常執(zhí)業(yè)行為”。

2016年6月國(guó)務(wù)院國(guó)資委、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國(guó)資委、財(cái)政部令第32號(hào)），對(duì)企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資及資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等國(guó)有資產(chǎn)交易行為的監(jiān)管范圍、審批權(quán)限及操作程序、法律責(zé)任等進(jìn)行了明確，同時(shí)要求國(guó)有資產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)按有關(guān)法律法規(guī)要求對(duì)必須進(jìn)行評(píng)估的事項(xiàng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估，以加強(qiáng)對(duì)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易的監(jiān)督管理。

為落實(shí)國(guó)務(wù)院相關(guān)部委關(guān)于國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估及國(guó)有資產(chǎn)交易的相關(guān)文件要求，各地方政府及國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)制定了各區(qū)相關(guān)制度及辦法，部分地方結(jié)合當(dāng)?shù)仄髽I(yè)實(shí)際情況將資產(chǎn)出租行為細(xì)化進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)交易行為，用制度對(duì)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)出租行為進(jìn)行規(guī)范，在資產(chǎn)出租招租底價(jià)的確定上，也更趨于多種估價(jià)方式。如廣西壯族自治區(qū)國(guó)資委在《關(guān)于規(guī)范區(qū)直企業(yè)資產(chǎn)出租管理的通知》（桂國(guó)資發(fā)〔2014〕272號(hào)）中規(guī)定，“單項(xiàng)（含整批）出租資產(chǎn)賬面凈值不超過(guò)20萬(wàn)元的，可以由中介機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)部門(mén)、專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行詢(xún)價(jià)”；重慶市制定的《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理暫行辦法》（渝府辦發(fā)〔2019〕114號(hào)）也明確指出，企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易行為包括企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)增資、企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)資產(chǎn)出租等。并規(guī)定“企業(yè)資產(chǎn)出租應(yīng)組織開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估或委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)人員對(duì)租賃資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)或詢(xún)價(jià)，以資產(chǎn)評(píng)估或估價(jià)、詢(xún)價(jià)結(jié)果為參考確定招租底價(jià)”。

三、國(guó)有資產(chǎn)租賃評(píng)估中存在的問(wèn)題

在國(guó)有資產(chǎn)租賃管理工作中，評(píng)估作為一種必要而有效的外部制衡機(jī)制，對(duì)提高國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益及防止國(guó)有資產(chǎn)流失等發(fā)揮了重要作用。但在實(shí)踐中，評(píng)估制度及實(shí)施適用性等方面還存在一些問(wèn)題。

1.制度建設(shè)方面還不夠完善

各地方國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)及企業(yè)按照相關(guān)政策及法律法規(guī)，對(duì)租賃評(píng)估的審批權(quán)限及操作程序等進(jìn)行了規(guī)范。但多地在評(píng)估、詢(xún)價(jià)等不同估價(jià)方式的選擇上并沒(méi)有明確界定，導(dǎo)致在具體實(shí)施評(píng)估時(shí)對(duì)估價(jià)方式的選擇上難以明晰。

2.評(píng)估實(shí)施適用性存有爭(zhēng)議

企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值有大有小，對(duì)于價(jià)值較小的資產(chǎn)進(jìn)行租賃時(shí)，特別是租賃期較短的，單項(xiàng)資產(chǎn)租賃評(píng)估費(fèi)可能會(huì)大于資產(chǎn)租賃所收取的租金，部分企業(yè)對(duì)該類(lèi)資產(chǎn)租賃評(píng)估時(shí)，存在評(píng)估必要性的質(zhì)疑。

3.資質(zhì)審查影響流程及進(jìn)度

由于企業(yè)和評(píng)估機(jī)構(gòu)存在信息上的不對(duì)稱(chēng)，為確保評(píng)估結(jié)果的公平性和合理性，企業(yè)在進(jìn)行資產(chǎn)租賃評(píng)估的實(shí)際操作中，需要先行調(diào)查可選評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)及相應(yīng)條件，這無(wú)疑會(huì)延長(zhǎng)資產(chǎn)評(píng)估的流程，也影響整個(gè)租賃項(xiàng)目的進(jìn)度。

4.不同評(píng)估方法結(jié)果有差異

通常情況下，基于不同的評(píng)估目的及對(duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等因素的考量，評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)結(jié)合評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等選擇適用的評(píng)估方法，而同一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所使用的評(píng)估方法及標(biāo)準(zhǔn)不同，所得出的評(píng)估結(jié)果也存在差異。

5.評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立性受到干擾

按照評(píng)估獨(dú)立性原則，資產(chǎn)租賃評(píng)估不應(yīng)受外界干擾和委托者意圖的影響，評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員不應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)有任何利益上的聯(lián)系。但在評(píng)估實(shí)踐操作中，資產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)方會(huì)憑借自身對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的影響力干預(yù)評(píng)估結(jié)果，使評(píng)估流于形式。

四、改善國(guó)有資產(chǎn)租賃評(píng)估工作的對(duì)策及建議

針對(duì)國(guó)有資產(chǎn)租賃評(píng)估中常出現(xiàn)的問(wèn)題，給出以下對(duì)策及建議。

1.規(guī)范審核程序，落實(shí)管理制度

隨著資產(chǎn)評(píng)估的不斷實(shí)踐，各地方國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)及企業(yè)應(yīng)從規(guī)范企業(yè)評(píng)估管理角度出發(fā)，不斷完善國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理相關(guān)制度及評(píng)估管理辦法，嚴(yán)格資產(chǎn)交易方案制定及審批程序，從制度上進(jìn)行規(guī)范及指導(dǎo)。同時(shí)，根據(jù)“明確職責(zé)、規(guī)范操作、防止流失、提升價(jià)值”的原則給予企業(yè)一定的具體操作層面的自主權(quán)，用評(píng)估審批及備案制度加強(qiáng)監(jiān)督管理。

2.兼顧公平效率，完善備選庫(kù)機(jī)制

綜合對(duì)企業(yè)評(píng)估工作管理規(guī)范性及市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)性的雙重要求，在評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇上，企業(yè)應(yīng)結(jié)合資產(chǎn)租賃情況，建立符合企業(yè)實(shí)際的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)備選庫(kù)及資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)選聘管理制度。通過(guò)對(duì)入庫(kù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)進(jìn)行提前審查及實(shí)施動(dòng)態(tài)調(diào)整、監(jiān)督管理，確保庫(kù)內(nèi)機(jī)構(gòu)的持續(xù)有效，切實(shí)規(guī)范企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)選聘工作。

3.遵循評(píng)估規(guī)則，選擇合適方法

在資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇上需考慮與評(píng)估對(duì)象、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)及客觀環(huán)境的適用性，根據(jù)資產(chǎn)的特性和租賃的目的進(jìn)行綜合選擇。對(duì)于企業(yè)整體資產(chǎn)或資產(chǎn)組合租賃等涉及企業(yè)價(jià)值的評(píng)估項(xiàng)目時(shí)，可要求采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估，依據(jù)實(shí)際狀況進(jìn)行充分、全面的分析，最后確定其中一個(gè)評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估報(bào)告的使用結(jié)果。

4.加強(qiáng)過(guò)程監(jiān)控，保障結(jié)果有效性

為減輕相關(guān)方對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，確保評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立性，一要加強(qiáng)對(duì)評(píng)估過(guò)程的監(jiān)督管理，嚴(yán)格審查評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)，在評(píng)估過(guò)程中遵守相關(guān)評(píng)估法規(guī)及評(píng)估程序，強(qiáng)化對(duì)非誠(chéng)信機(jī)構(gòu)的披露；二要加大評(píng)估結(jié)果備案審核力度，在出具評(píng)估報(bào)告的同時(shí)，在驗(yàn)證確認(rèn)階段增加對(duì)評(píng)估結(jié)果的有效性和充分性的論證，避免為獲取特殊目的的評(píng)估報(bào)告而進(jìn)行評(píng)估的情況。

5.融入延伸效益，完善評(píng)估系數(shù)

后疫情時(shí)代，多樣化的市場(chǎng)供需催生出了潛力多變的特殊無(wú)形資產(chǎn)，在價(jià)值評(píng)估上，由于無(wú)形資產(chǎn)本身具有的創(chuàng)造成本與收益水平對(duì)應(yīng)性較小的特質(zhì)，在資產(chǎn)租賃評(píng)估時(shí)難以確定其真正價(jià)值。在對(duì)預(yù)期將產(chǎn)生市場(chǎng)效應(yīng)的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需要綜合考慮流量聚集等無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的延伸效益，體現(xiàn)出流量變現(xiàn)的信息化時(shí)代資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)。

五、結(jié)語(yǔ)

隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，國(guó)有資產(chǎn)租賃呈現(xiàn)出頻繁性和復(fù)雜性，對(duì)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)需求逐步增加。國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)及國(guó)有企業(yè)應(yīng)結(jié)合租賃資產(chǎn)的規(guī)模、資產(chǎn)價(jià)值的大小等不同情形，完善評(píng)估制度建設(shè)、健全評(píng)估機(jī)構(gòu)備選庫(kù)與選聘管理制度、加強(qiáng)過(guò)程管控和評(píng)估結(jié)果備案審核等，進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有資產(chǎn)租賃行為的價(jià)值評(píng)估，為企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)租賃的價(jià)值確定提供有益參考。