加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的有效措施探討

趙軍恰

（河北澳鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，河北 石家莊 050000）

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展起到重要作用。面對(duì)激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，必須提高財(cái)務(wù)管理水平。但是，目前大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)并沒有設(shè)立完整的財(cái)務(wù)管理體系，并且對(duì)財(cái)務(wù)理念的理解也不深，采用的方法較落后。本文分析了目前市場經(jīng)濟(jì)體制下房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在的問題，提出了解決問題的措施策略。

一、財(cái)務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義

1.有助于完善企業(yè)管理

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)都是屬于個(gè)人經(jīng)營或者是家族成員共同管理的，在經(jīng)營權(quán)與決定權(quán)集中在一人或家族某成員身上時(shí)，容易導(dǎo)致權(quán)力亂用、越權(quán)處事、財(cái)務(wù)信息虛假等財(cái)務(wù)現(xiàn)象的出現(xiàn)。同時(shí)，個(gè)體經(jīng)營者為節(jié)省成本或者所謂的“財(cái)務(wù)保密性”，通常聘用有親屬關(guān)系的人員擔(dān)任財(cái)務(wù)管理崗位，該部分人員往往自身專業(yè)水平及職業(yè)素質(zhì)不高，使得財(cái)務(wù)管理工作越加無章可循，很大程度上影響了企業(yè)的發(fā)展。

2.應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控的需要

隨著我國資本市場的迅速發(fā)展，國家對(duì)各行各業(yè)的財(cái)務(wù)監(jiān)控也越來越嚴(yán)格，要求財(cái)務(wù)審計(jì)工作必須符合事實(shí)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要完善財(cái)務(wù)管理措施，確保財(cái)務(wù)信息的編制是在事實(shí)的基礎(chǔ)上。房地產(chǎn)企業(yè)只有適應(yīng)當(dāng)前的政策要求，才利于長遠(yuǎn)發(fā)展。

二、財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

1.財(cái)務(wù)管理制度不完善

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)在自身方面存在著一定的局限性，大部分房地產(chǎn)企業(yè)還處于摸索探究的階段。企業(yè)管理模式的不健全，以及房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的不完善主要表現(xiàn)在：一是房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定明確的財(cái)務(wù)管理工作制度，其呈現(xiàn)的管理狀況也是極為凌亂。部分財(cái)務(wù)工作人員對(duì)崗位管理職責(zé)模糊，使得財(cái)務(wù)管理工作較為盲目，導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀況一片混亂。二是財(cái)務(wù)管理制度被形式化。雖然部分企業(yè)制定了相關(guān)的財(cái)務(wù)制度，但多數(shù)只是字面上的制度，財(cái)務(wù)工作人員在執(zhí)行過程中缺乏積極性和主動(dòng)性，并沒有真正落實(shí)執(zhí)行。由于缺乏執(zhí)行力，使得財(cái)務(wù)管理制度形同虛設(shè)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算不合理

在房地產(chǎn)發(fā)展初期，房地產(chǎn)的整體利潤較高，而且競爭力小，風(fēng)險(xiǎn)低。因此，使得管理層對(duì)成本核算意識(shí)薄弱。隨著政府對(duì)房價(jià)控制日益嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員必須加強(qiáng)控制經(jīng)營成本。但目前房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)成本核算中有所欠缺，主要表現(xiàn)為：

（1）未建立統(tǒng)一的成本核算對(duì)象。在房地產(chǎn)企業(yè)中存在著各種制約因素，如開發(fā)周期長、企業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)變更、人力、物力以及財(cái)力等各方面的資源，這些不確定的因素使得財(cái)務(wù)工作人員無法確定成本核算對(duì)象。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)中有高樓層建筑、多層樓建筑、商品用房、家住用房等，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算工作時(shí)，往往只是根據(jù)企業(yè)發(fā)展需要，以及財(cái)務(wù)工作人員的有限水平隨意確定核算對(duì)象。

（2）歸集與分配問題。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)成本核算對(duì)象實(shí)行成本分配，但由于沒有具體實(shí)施的方法，一些企業(yè)為了追求當(dāng)期利益而少分?jǐn)偝杀?；一些企業(yè)則以減少稅收為目的而多分?jǐn)偝杀尽Ａ硗?，還有一些企業(yè)把銷售良好的產(chǎn)品多分?jǐn)偝杀?，而銷量不好的則少分?jǐn)偝杀荆煌旯ず臀赐旯ぎa(chǎn)品的分配也不均勻，造成歸集與分配的混亂。

（3）在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)賬面上并不能如實(shí)地反映出真實(shí)成本?，F(xiàn)時(shí)部分房地產(chǎn)企業(yè)的賬面成本數(shù)據(jù)都是以支付了的工程款項(xiàng)和收到的材料款項(xiàng)為基礎(chǔ)計(jì)算的開發(fā)成本。另外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在完工時(shí)還會(huì)有一些未結(jié)算工程等等。而這些數(shù)據(jù)使得企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表不能真實(shí)反映企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債和利潤情況。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理意識(shí)不強(qiáng)

目前，房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)財(cái)務(wù)管理問題不夠重視。在項(xiàng)目的投資和收益、項(xiàng)目利潤和成本、回收期以及收益率等方面沒有詳細(xì)的分析，從而導(dǎo)致成本超出預(yù)算，這些都是由于企業(yè)管理者不夠關(guān)注財(cái)務(wù)管理，忽視財(cái)務(wù)問題造成的。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策、項(xiàng)目招標(biāo)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案等也沒有從財(cái)務(wù)管理方面著手，在項(xiàng)目開發(fā)過程中執(zhí)行預(yù)算管理的力度不夠，無法調(diào)動(dòng)各部門員工、相關(guān)管理者融入財(cái)務(wù)管理意識(shí)，從而使財(cái)務(wù)管理流于形式。

4.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)有待提高

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期的門檻要求不高，企業(yè)招聘人員時(shí)只要具備一般的工作水平即可，因此房地產(chǎn)企業(yè)聘用的財(cái)務(wù)管理工作人員的素質(zhì)水平也較一般。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)知識(shí)決定著企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作的質(zhì)量，同時(shí)能夠?yàn)槠髽I(yè)避開風(fēng)險(xiǎn)提供建議。此外，在當(dāng)今政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)干預(yù)力度加大的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也涉及人才競爭，因此需加強(qiáng)提高財(cái)務(wù)工作人員的素質(zhì)。

5.融資存在一定的困難

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金需求量大，但是在房地產(chǎn)融資過程中由于財(cái)務(wù)管理本身不規(guī)范，部分企業(yè)提供的報(bào)表有弄虛作假的現(xiàn)象，導(dǎo)致信譽(yù)度下滑，銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)融資審核不通過，因此不能獲得貸款。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的措施

1.建立健全房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者要不斷地完善和提高財(cái)務(wù)管理水平，把完善財(cái)務(wù)管理制度工作視為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中的重要事項(xiàng)，并在完善財(cái)務(wù)管理過程中，大力執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)制度。一是落實(shí)編制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度規(guī)定，制成紅頭文件，并將其打印出來貼在財(cái)務(wù)辦公室墻上，務(wù)求讓每一個(gè)財(cái)務(wù)工作者都清楚了解自身的工作職能。二是落實(shí)財(cái)務(wù)工作人員的工作崗位職能與責(zé)任，實(shí)現(xiàn)合理分工，并設(shè)置詳細(xì)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。三是房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身的發(fā)展?fàn)顩r，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制定會(huì)計(jì)核算制度，確保財(cái)務(wù)管理工作的質(zhì)量。

2.采用有效的成本核算方法

房地產(chǎn)企業(yè)為了強(qiáng)化經(jīng)營成本，提高資源利用率，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，就必須提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理水平，實(shí)現(xiàn)精細(xì)的成本管理，成本核算則成為成本管理的重點(diǎn)之一。

（1）明確成本核算對(duì)象

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合交付時(shí)間、產(chǎn)品業(yè)態(tài)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等因素確定成本核算對(duì)象。如同一交付時(shí)間的劃分為同一類；按業(yè)態(tài)如住宅、商業(yè)、辦公、車位等劃分為同一類；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如高層、洋房、別墅劃分為同一類。

（2）準(zhǔn)確進(jìn)行成本歸集與分配

單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目直接歸集到成本核算對(duì)象，但是，大型的綜合性項(xiàng)目則需要通過一定的方法和程序來分配，然后間接地將成本計(jì)算對(duì)象歸集起來。直接歸集成本費(fèi)用的，主要是以建筑安裝工程費(fèi)用為主，而間接分配成本的費(fèi)用則需要按日常歸集時(shí)，以各自的成本項(xiàng)目細(xì)目進(jìn)行歸集核算，然后把各成本對(duì)象分配到相應(yīng)的成本項(xiàng)目中。

（3）合理預(yù)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的完工進(jìn)度和結(jié)算成本。

房地產(chǎn)企業(yè)要定期根據(jù)完工進(jìn)度預(yù)估成本，使賬面數(shù)據(jù)與工程進(jìn)度相匹配。把預(yù)估已完工但未結(jié)算的成本對(duì)象，作為預(yù)估成本依據(jù)。在工程竣工后，沖銷預(yù)估成本，按差額計(jì)入相應(yīng)的成本對(duì)象，使各成本對(duì)象完整可靠。

3.提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)，加強(qiáng)管理意識(shí)

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期，房地產(chǎn)企業(yè)管理者認(rèn)為財(cái)務(wù)管理工作就是會(huì)計(jì)工作，其主要工作內(nèi)容只是營運(yùn)資金的管理。但隨著時(shí)代的發(fā)展，財(cái)務(wù)管理逐漸成為企業(yè)的核心管理之一。因此，房地產(chǎn)企業(yè)若要取得長遠(yuǎn)發(fā)展，企業(yè)管理者必須對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算工作、財(cái)務(wù)控制、資金營運(yùn)等相關(guān)的財(cái)務(wù)管理工作加以重視，讓財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理工作顯示其重要的地位。同時(shí)，為了提升財(cái)務(wù)工作者的管理水平，還應(yīng)注重培養(yǎng)財(cái)務(wù)工作人員的專業(yè)能力。財(cái)務(wù)工作人員除了具備專業(yè)的財(cái)務(wù)知識(shí)外，還要熟悉資金控制以及管理方面的版塊。比如，在資產(chǎn)的管理、項(xiàng)目投資、籌資的管理、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等方面要有較高的理論基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上分析經(jīng)濟(jì)活動(dòng)走向，幫助企業(yè)制定更科學(xué)的決策，節(jié)約成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需加強(qiáng)組織財(cái)務(wù)工作者參加財(cái)務(wù)專業(yè)培訓(xùn)。

4.提高企業(yè)信用等級(jí)

資金作為企業(yè)經(jīng)營的重要因素，若企業(yè)處于資金周轉(zhuǎn)困難局面，輕則影響企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)，重則直接讓企業(yè)關(guān)閉。因此，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)為尋求金融機(jī)構(gòu)的融資，則必須加強(qiáng)企業(yè)的信用觀念以及提高信用評(píng)價(jià)等級(jí)，讓財(cái)務(wù)報(bào)表如實(shí)反映企業(yè)情況。同時(shí)，還可以主動(dòng)與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)系，讓銀行把握企業(yè)的資金流向，采取誠實(shí)守信的經(jīng)營理念取得銀行金融機(jī)構(gòu)信任，從而獲得融資。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也可以與信用度高的大企業(yè)聯(lián)手合作，借助大企業(yè)的良好信譽(yù)獲得銀行貸款。

5.建立信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)

現(xiàn)代企業(yè)的重要管理工具之一是信息化管理。運(yùn)用信息化管理可以把財(cái)務(wù)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，如預(yù)算、資金和人員等錄入到信息數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)中。企業(yè)通過運(yùn)用系統(tǒng)數(shù)據(jù)，能準(zhǔn)確無誤地做出決策。信息管理平臺(tái)的應(yīng)用能為房地產(chǎn)企業(yè)提高效率，減少成本，避開營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

6.充分發(fā)揮高級(jí)財(cái)務(wù)管理人員的作用

高級(jí)財(cái)務(wù)人員（如：注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師、高級(jí)會(huì)計(jì)師等專業(yè)度水平較高人才）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目營運(yùn)起著重要的作用。注冊(cè)會(huì)計(jì)師為企業(yè)提供的服務(wù)能讓企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面得到幫助，如：加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)管理、降低稅收負(fù)擔(dān)成本以及減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)等。并且，注冊(cè)會(huì)計(jì)師能及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)的不足，為企業(yè)提供有力對(duì)策，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

四、結(jié)語

完善財(cái)務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有著極其重要的意義。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上存在著一定的問題，企業(yè)管理者應(yīng)盡早采取對(duì)應(yīng)措施，針對(duì)財(cái)務(wù)管理過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)分析原因，提出解決辦法，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，確保企業(yè)在激烈的競爭中保持良好的發(fā)展。