房產(chǎn)地企業(yè)全過程運(yùn)營風(fēng)險管控及納稅籌劃對策

簡曉燕

（明昇集團(tuán)有限公司，廣東 深圳 518000）

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，投放的資產(chǎn)數(shù)量大，建設(shè)周期長，面臨的風(fēng)險因素多。為了維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，需要加強(qiáng)風(fēng)險管控工作，科學(xué)編制稅收籌劃方案，減少房地產(chǎn)企業(yè)資金消耗，增強(qiáng)企業(yè)競爭優(yōu)勢，為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展奠定扎實基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)公司全程面臨的主要風(fēng)險

1.決策階段的風(fēng)險

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，決策環(huán)節(jié)作為重要內(nèi)容，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中具有最多不確定性、風(fēng)險發(fā)生幾率最高的階段。項目開發(fā)決策是否合理，將會給房地產(chǎn)項目建設(shè)效果帶來直接影響，制定的決策方案，需要與企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和項目規(guī)模相迎合。比如，若房地產(chǎn)項目土地選擇錯誤，使得項目在后期運(yùn)行中就會處于被動局面，面臨的風(fēng)險主要有政策風(fēng)險、投資風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險等。并且，該階段的地價與城市規(guī)劃，也會給項目決策制定帶來一定影響，在沒有深入研究其變化趨勢的情況下，容易引發(fā)各種風(fēng)險。

2.前期階段的風(fēng)險

對于前期階段存在的風(fēng)險，具體表現(xiàn)在以下幾個方面。首先是市場研究和產(chǎn)品定位風(fēng)險。市場研究和產(chǎn)品定位風(fēng)險主要是指市場研究調(diào)查不充分，或者產(chǎn)品定位不精準(zhǔn)而引發(fā)的風(fēng)險。在項目細(xì)分市場調(diào)查和產(chǎn)品定位中，所有和項目定位、目標(biāo)消費(fèi)群體定位、價格定位等相關(guān)要求，都要在規(guī)劃方案中進(jìn)行展現(xiàn)。其次是前期手續(xù)審批和規(guī)劃風(fēng)險。前期手續(xù)審核和規(guī)劃風(fēng)險也就是指項目設(shè)計與項目定位的統(tǒng)一性、項目規(guī)劃和各個報批文件的合理性和合法性、政府審批部門嚴(yán)謹(jǐn)性和審批人員差異性而產(chǎn)生的風(fēng)險。最后是施工圖設(shè)計風(fēng)險。施工圖設(shè)計風(fēng)險一般是因為設(shè)計單位選擇不合理、不當(dāng)?shù)氖┕D紙，技術(shù)不完善等對項目安全性、經(jīng)濟(jì)性造成的風(fēng)險。風(fēng)險因素有設(shè)計單位選擇風(fēng)險，不滿足規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計安全系數(shù)偏高，導(dǎo)致不能實施或者在實施中存在安全隱患。

3.建設(shè)階段的風(fēng)險

建設(shè)階段的風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從正式施工建設(shè)入手，到工程竣工結(jié)束的整個過程中的潛在風(fēng)險。在該環(huán)節(jié)中，面臨的風(fēng)險主要包括施工過程中因為管理不當(dāng)，或者采取的方法不合理，從而引發(fā)的技術(shù)風(fēng)險或者決策風(fēng)險等。

二、房地產(chǎn)公司開發(fā)全過程的風(fēng)險管理

1.在項目取得與地塊研究階段的風(fēng)險管理

不管是土地獲得還是土地研究，都需要在企業(yè)獲得土地之前或者之后進(jìn)行。在投資決策前或初步?jīng)Q策后，對準(zhǔn)備開發(fā)的工程項目進(jìn)行分析和探究。根據(jù)以往的工作經(jīng)驗，采取專業(yè)的評價方式，尋找較為合適的市場目標(biāo)及市場定位，采取可以獲得收益的開發(fā)經(jīng)營模式，得出對應(yīng)的評價指標(biāo)，以確定該項目是否具有可行性。其研究成果將會給后續(xù)房地產(chǎn)項目建設(shè)開發(fā)，起到引導(dǎo)作用。在該階段中可能面臨的風(fēng)險有：社會風(fēng)險、政策風(fēng)險、法律風(fēng)險等。對于這些風(fēng)險，需要結(jié)合實際情況采取有效措施進(jìn)行處理，通過在項目所在區(qū)域，一定時間范疇，從社會、經(jīng)濟(jì)、法律等方面進(jìn)行市場調(diào)查，在對市場發(fā)展趨勢有充分了解的情況下，判斷該項目可行性。

2.建設(shè)期階段的風(fēng)險管理

為保證房地產(chǎn)項目能夠按規(guī)定期限順利開工，需要做好房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中全方位管理工作。對于該階段的風(fēng)險，在工程項目施工建設(shè)中，容易出現(xiàn)事前無法預(yù)測的內(nèi)外影響因素，這些因素也就是風(fēng)險。在任何工程項目中，都會面臨一些風(fēng)險，如工程期限延長、施工成本增加、工程變更等，這些都會讓工程效益隨之下降，甚至面臨工程失敗。正是因為風(fēng)險會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失，故風(fēng)險管理成為工程項目管理中的重要內(nèi)容。良好的風(fēng)險管理，能夠提高工程整體效益，增強(qiáng)企業(yè)管理能力。為了做好對這些風(fēng)險的防范與管理，主要方法是承包商出具投標(biāo)保函、履行保函、預(yù)付款保函和質(zhì)量擔(dān)保保函等。在實際開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)采取各種有效管理對策，保證工程期限、工程質(zhì)量及施工成本管理目標(biāo)順利完成。

3.項目銷售階段的風(fēng)險管理

對于房地產(chǎn)開發(fā)工作來說，其作為一項系統(tǒng)性工作，在開發(fā)交易中會涉及諸多法律內(nèi)容，是其他行業(yè)無法比擬的。根據(jù)工作經(jīng)驗，在銷售工程中，面臨的問題具體表現(xiàn)在以下幾個方面：不實廣告宣傳問題、認(rèn)購書效力及定金問題、《商品房買賣合同》設(shè)計不合理問題、不實內(nèi)容風(fēng)險防控問題、逾期付款及逾期辦理房貸手續(xù)問題、面積誤差問題等。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效實施納稅籌劃的對策

1.完善稅務(wù)管理體系

隨著稅制深入改革，為了減少稅務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)，保證企業(yè)納稅的合理性與合法性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展納稅籌劃工作時，需要結(jié)合實際情況加強(qiáng)內(nèi)部組織管理，做好深入改革工作，提高政策的適應(yīng)性和匹配性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部組織應(yīng)該根據(jù)稅制改革要求，做好轉(zhuǎn)型創(chuàng)新工作，完善企業(yè)現(xiàn)有的稅務(wù)管理體系。在房地產(chǎn)項目設(shè)計與開發(fā)過程中，產(chǎn)生的各種費(fèi)用支出，盡量以增值稅專用發(fā)票的形式來開具。與此同時，在企業(yè)現(xiàn)有財務(wù)管理體系中應(yīng)結(jié)合稅制改革要求，加強(qiáng)財務(wù)人員專業(yè)培訓(xùn)，強(qiáng)化其專業(yè)意識和納稅籌劃理念。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要結(jié)合財務(wù)人員整體情況，定期組織開展各種培訓(xùn)工作，要求財務(wù)人員對新稅制和財務(wù)知識深入學(xué)習(xí)，其中包含房產(chǎn)地城市更新法律法規(guī)、最新稅法及發(fā)票管理方式等。企業(yè)應(yīng)該保證稅法政策管理的專業(yè)性，要求財務(wù)人員熟練掌握各種稅務(wù)優(yōu)惠政策，并以此為依據(jù)，強(qiáng)化企業(yè)現(xiàn)有的稅務(wù)管理體系，特別是根據(jù)按期申報稅款和納稅內(nèi)容，要求財務(wù)人員在發(fā)票管理中對發(fā)票進(jìn)行統(tǒng)一管理，保證能夠取得增值稅專用發(fā)票并予以抵扣。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在加強(qiáng)稅務(wù)管理宣傳的同時，還要做好風(fēng)險防控工作，通過構(gòu)建完善的稅務(wù)風(fēng)險管理體系，在財務(wù)管理活動中及時識別存在的風(fēng)險問題，加強(qiáng)風(fēng)險預(yù)警，降低風(fēng)險給企業(yè)帶來的不良影響。

2.加強(qiáng)材料供應(yīng)商的選擇

對于材料供應(yīng)商的選擇與管理，需要結(jié)合實際情況適當(dāng)調(diào)整工作內(nèi)容。在實際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對材料供應(yīng)商的資質(zhì)、信譽(yù)等情況進(jìn)行調(diào)查，設(shè)定對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。這樣不但能夠保證企業(yè)以合理的價格選擇出高品質(zhì)的施工材料，保證工程施工質(zhì)量，同時也能通過招標(biāo)形式，對參與競標(biāo)的供應(yīng)商進(jìn)行嚴(yán)格選擇，從而防止出于只考慮成本而輕視材料質(zhì)量去選擇供應(yīng)商。這樣在保證企業(yè)獲得優(yōu)質(zhì)材料的同時，也能及時取得進(jìn)項稅，從而減少稅收成本。

3.做好稅費(fèi)抵扣工作

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)該結(jié)合實際情況選擇適宜的繳稅方式，從而實現(xiàn)稅費(fèi)的抵扣。在具體操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格按照合同要求執(zhí)行首付款項目。并且，在開展稅收收費(fèi)抵扣業(yè)務(wù)時，企業(yè)要求材料供應(yīng)商出具增值稅專用發(fā)票，并對其嚴(yán)格把關(guān)，做好發(fā)票管理工作。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)需要對發(fā)票內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審核，確定與實際情況相符，從而實現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險的把控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與施工企業(yè)進(jìn)行有效交流，保證在工程項目驗收以后，對財務(wù)事項進(jìn)行嚴(yán)格管理，按照新稅制要求做好抵扣工作?？傊?，企業(yè)通過完善事務(wù)管理，在相關(guān)法律范疇內(nèi)實現(xiàn)稅費(fèi)的抵扣，從而減少企業(yè)經(jīng)營成本，提高財務(wù)管理效益。

4.提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了要做好稅務(wù)風(fēng)險管理工作之外，還要對財務(wù)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，讓其對最新稅制內(nèi)容有充分了解，具備專業(yè)的業(yè)務(wù)能力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要建立完善的稅務(wù)管理體系，對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行稅務(wù)分析，得出企業(yè)稅負(fù)比例，并與相同發(fā)展規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比較，及時找出企業(yè)在經(jīng)營管理上存在的弊端。通過數(shù)據(jù)反饋，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)稅務(wù)改革制度的執(zhí)行，并在合理范疇內(nèi)做好納稅籌劃工作，從而減少稅務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)。對于虛假發(fā)票要及時處理，防止?jié)撛诙悇?wù)風(fēng)險問題出現(xiàn)，減少不必要的人為因素造成的稅務(wù)風(fēng)險。

四、結(jié)語

在當(dāng)前我國社會經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的背景下，商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展中存在的風(fēng)險問題，成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中重點關(guān)注的內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)經(jīng)營管理，制定詳細(xì)的管理對策，編制科學(xué)的納稅籌劃方案，在減少企業(yè)稅負(fù)的同時，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。