房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

孟凡光

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國諸多行業(yè)的領(lǐng)頭者，在市場經(jīng)濟(jì)中所占的份額較大，與我國的經(jīng)濟(jì)水平有著十分密切的聯(lián)系，屬于國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)行業(yè)自20世紀(jì)末開始逐漸蘇醒，到21世紀(jì)，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)較高速的發(fā)展時(shí)期。國家對于該行業(yè)的發(fā)展和規(guī)范也制定了一系列相關(guān)的政策和標(biāo)準(zhǔn)。管理方式的日益完善使得企業(yè)的管理和運(yùn)營也更加公開和透明，但相關(guān)涉稅風(fēng)險(xiǎn)卻日益突出。

關(guān)鍵詞：稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)；企業(yè)；管控

房產(chǎn)行業(yè)中所涉及的稅收主要的特點(diǎn)有：第一，房產(chǎn)行業(yè)涉及的稅收種類比較多，從地產(chǎn)土地的獲得、工程開發(fā)以及房地產(chǎn)的銷售，各個(gè)不同的環(huán)節(jié)都涉及相對應(yīng)的稅種。例如印花稅，契稅，增值稅，土地增值稅，企業(yè)所得稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，房產(chǎn)稅等。第二，房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅收的數(shù)額比較大，主要是因?yàn)榉孔訉儆诖笞谙M(fèi)，往往涉及到幾代家庭。第三，房地產(chǎn)行業(yè)交稅的環(huán)節(jié)較為復(fù)雜，交稅產(chǎn)生的資金流量也較大。

一、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）拿地競標(biāo)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之前，往往需要選擇和購買一定的建設(shè)用地。那么，這一環(huán)節(jié)就會涉及一些競標(biāo)活動。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)工作時(shí)，工程的前期準(zhǔn)備階段，需要投入大量的資金。同時(shí)，地產(chǎn)行業(yè)資金投入直至取得最終投資收益，這一期限也比較長。因?yàn)樵摥h(huán)節(jié)所涉及的資金量巨大，所以這一階段便是稅務(wù)部門進(jìn)行重點(diǎn)檢查的一個(gè)階段，這也就意味著這一階段存在著較多的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)公司在進(jìn)行項(xiàng)目用地的購買和開發(fā)的時(shí)候，往往需要先和政府進(jìn)行一定的商業(yè)談判活動，政府通常會要求公司幫他們建設(shè)一些市政項(xiàng)目，作為他們購買開發(fā)地的前提。這種方式是地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地是一種常見的方式，也是當(dāng)前政府和房地產(chǎn)公司都比較熟悉的一種商業(yè)談判方式。但是這一談判方式通常也會存在著一些問題，特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的后期，因?yàn)楹笃跔砍兜搅藢ν恋卦鲋刀愑?jì)算的問題。這時(shí)候，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便會承擔(dān)一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以許多的公司在進(jìn)行工程前期用地的競標(biāo)時(shí)，都會對其項(xiàng)目自身的成本以及一些交稅的統(tǒng)籌規(guī)劃進(jìn)行多次確認(rèn)，以避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（二）項(xiàng)目開發(fā)過程

大家都知道房地產(chǎn)在進(jìn)行開發(fā)的過程中所耗費(fèi)的財(cái)力，物力，人力都十分的大，這一階段所投入的資金數(shù)額也較為龐大，那么隨之而來的便是較高的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榈禺a(chǎn)建設(shè)具有一定的特殊性，地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)時(shí)會和很多的施工方進(jìn)行合作并且簽署一定的合同，進(jìn)行材料購買時(shí)涉及的供應(yīng)商也非常的多，同時(shí)也簽訂了相關(guān)的合同。因?yàn)楹贤容^多，所以涉及的稅務(wù)問題也就較多。因此，在簽合同之前，合同雙方必須保證合同清楚地對于雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了規(guī)定。地產(chǎn)開發(fā)商必須遵循國家相關(guān)的法規(guī)特別是企業(yè)的一些財(cái)務(wù)和管理人員，對于一些財(cái)務(wù)上的法律變化，要時(shí)刻進(jìn)行關(guān)注。并且根據(jù)這些變化進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，減少稅務(wù)問題的產(chǎn)生[1]。

（三）銷售過程

地產(chǎn)項(xiàng)目所建設(shè)的樓盤在進(jìn)行具體的售賣時(shí)也會出現(xiàn)一些財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如增值稅，企業(yè)所得稅，土地增值稅，印花稅，土地使用稅等稅種。這些稅種的清繳及預(yù)交工作，都是稅務(wù)部門在對地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)審查過程中，進(jìn)行重點(diǎn)檢查的種類。因此，地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行賬目審查時(shí)，要著重對于這幾種稅類進(jìn)行相關(guān)的檢查，一定要保證稅務(wù)核查工作的仔細(xì)與反復(fù)性。

二、風(fēng)險(xiǎn)的管控

（一）完善企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)制度

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)更加穩(wěn)定和可持續(xù)的發(fā)展，應(yīng)該建立更加完善的稅務(wù)管理體系。地產(chǎn)企業(yè)要加大對于企業(yè)內(nèi)部各部門的管理工作，對其進(jìn)行更加嚴(yán)格的要求，保證他們能夠遵守相關(guān)的稅務(wù)制度。明確自己的權(quán)利和義務(wù)，以確保稅務(wù)監(jiān)督和管理工作能夠自上而下有秩序地進(jìn)行。同時(shí)，要保證每一位員工都能明確自身的職責(zé)，保證企業(yè)每一個(gè)稅務(wù)相關(guān)崗位都能夠穩(wěn)定運(yùn)行，從而保證稅務(wù)審核流程更加完善[2]。

不光要做到上述的要求，在進(jìn)行企業(yè)的管理工作時(shí)，關(guān)于稅務(wù)合同的簽訂工作必須要嚴(yán)格依據(jù)國家相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。在地產(chǎn)企業(yè)的日常運(yùn)作過程中，需要進(jìn)行稅收申報(bào)的項(xiàng)目比較多。當(dāng)工作中遇到這類項(xiàng)目，相關(guān)負(fù)責(zé)人必須要保證申報(bào)工作在國家相關(guān)規(guī)定和政策所要求的時(shí)間之內(nèi)完成，杜絕逾期完成的情況，避免出現(xiàn)申報(bào)失敗。企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)單位對于所繳納的稅款和一些相關(guān)的資料，都要進(jìn)行提前的準(zhǔn)備，并且做好風(fēng)險(xiǎn)的審核與評估工作。在進(jìn)行財(cái)務(wù)相關(guān)問題的處理是必須要仔細(xì)小心，不管涉及金額大小，都應(yīng)該對每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)心的檢查與審核。在進(jìn)行企業(yè)發(fā)票的開具和購買時(shí)，必須要做好相關(guān)核對工作與把關(guān)工作。

（二）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)的防范工作是多方面、多角度的，公司應(yīng)該提前做好相應(yīng)的準(zhǔn)備，可以構(gòu)建一個(gè)比較高效和科學(xué)的防范機(jī)制，保證該機(jī)制能夠科學(xué)準(zhǔn)確地進(jìn)行相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

企業(yè)中財(cái)管部門和稅務(wù)問題之間的聯(lián)系比較緊密。所以，房產(chǎn)企業(yè)中所有的會計(jì)人員都要充分認(rèn)識到自身的職責(zé)以及義務(wù)，做好自己所負(fù)責(zé)的工作，確保能夠有效地發(fā)現(xiàn)問題，并且進(jìn)行分析，準(zhǔn)確地找到問題發(fā)生的原因，并且在第一時(shí)間進(jìn)行處理。

因?yàn)楫?dāng)前飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)使得個(gè)企業(yè)對于會計(jì)人員的專業(yè)需求也較高。所以，房產(chǎn)企業(yè)必須做好其內(nèi)部人員的管理工作，加強(qiáng)對于會計(jì)相關(guān)人員的管理，可以設(shè)置一定的考核機(jī)制，使會計(jì)工作人員具有更高的積極性，同時(shí)使其自主地提高自身的專業(yè)能力。此外還可以建立相關(guān)的獎懲機(jī)制，使會計(jì)人員發(fā)現(xiàn)自身的不足，并且自發(fā)地進(jìn)行改進(jìn)[3]。

（三）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控工作

企業(yè)的管理工作不光包括對于外部的管理，最重要的其實(shí)是企業(yè)內(nèi)部的管理。通過加強(qiáng)內(nèi)部管理，能夠保證房產(chǎn)公司進(jìn)行會計(jì)核算時(shí)具有較高的規(guī)范性以及準(zhǔn)確性。只有重視和加強(qiáng)了相關(guān)的會計(jì)核算體系，才能夠在這一過程中發(fā)現(xiàn)可能會產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且及時(shí)的進(jìn)行處理。

企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人務(wù)必要參與到企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中，可以做好和基層財(cái)務(wù)人員相關(guān)的溝通，發(fā)現(xiàn)基層人員中存在的一些問題。對于企業(yè)現(xiàn)存的一些財(cái)務(wù)會計(jì)問題，準(zhǔn)確的找出并且進(jìn)行科學(xué)的分析，避免出現(xiàn)一些稅務(wù)隱患。一定要確保會計(jì)核算的有序進(jìn)行。在進(jìn)行相關(guān)規(guī)章制度的設(shè)立時(shí)，一定要從自身的情況出發(fā)關(guān)注到各個(gè)方面，從而設(shè)置更加周密的會計(jì)核算體系，使得會計(jì)工作更加細(xì)致和規(guī)范。

（四）加強(qiáng)溝通工作

要想有效地降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性，就要時(shí)刻做好防范工作。樹立一定的防范意識。同時(shí)，要對以往出現(xiàn)的一些風(fēng)險(xiǎn)問題及時(shí)進(jìn)行總結(jié)和分析，根據(jù)分析的結(jié)果以及地產(chǎn)企業(yè)自身的情況，來設(shè)置一系列相關(guān)的計(jì)劃和對策[4]。

稅務(wù)機(jī)構(gòu)對于地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管工作，對于其發(fā)展來說是必不可少的，所以要想取得更好的發(fā)展，必須要時(shí)刻的關(guān)注到相關(guān)部門對于稅務(wù)政策的一系列文件，加強(qiáng)和稅務(wù)有關(guān)部門的溝通。同時(shí)，稅務(wù)相關(guān)人員要及時(shí)學(xué)習(xí)新的稅務(wù)知識，企業(yè)可以建立一個(gè)稅務(wù)信息平臺。保證相關(guān)工作人員能夠緊跟時(shí)代的發(fā)展，利用一定的信息化技術(shù)來進(jìn)行稅務(wù)的工作，保證稅務(wù)工作更加嚴(yán)密，避免出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)束語

因?yàn)榉慨a(chǎn)行業(yè)中涉及稅種十分多，同時(shí)繳稅的流程也較為復(fù)雜，這在一定程度上使稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。企業(yè)在面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，必須要提前做好相應(yīng)的應(yīng)對工作。在法律的相關(guān)規(guī)定下合理的減少其企業(yè)的稅務(wù)成本，這對企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是十分有利的。當(dāng)前房產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營過程中所面對的稅務(wù)挑戰(zhàn)比較多，所以企業(yè)負(fù)責(zé)人必須關(guān)注到這一問題，在進(jìn)行企業(yè)日常運(yùn)營過程中加強(qiáng)對于稅務(wù)的管理工作。財(cái)

參考文獻(xiàn)：

[1]陳宗平.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其管理措施探討[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2014 （15）.

[2]康玥祺.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理及控制模式分析[J].中小企業(yè)管理與科技（中旬刊），2016 （2）.

[3]陳宗平.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其管理措施探討[J].財(cái)政稅務(wù)，2014 （05）.

[4]俞會濃.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)探討[J].企業(yè)改革和管理，2017 （13）.