物業(yè)管理對房地產(chǎn)價格的影響程度研究

王夏

【摘要】隨著我國經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展，社會在不斷進(jìn)步，物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)的末端消費(fèi)環(huán)節(jié)，作為一個新興的服務(wù)業(yè)，經(jīng)過長時間的摸索和不斷的實(shí)踐，物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入一個發(fā)展的新時期，市場化、規(guī)劃化、法制化已成為其發(fā)展的新標(biāo)志。本研究在前人基于物業(yè)管理對房地產(chǎn)價格的影響定性分析的基礎(chǔ)上，依據(jù)不動產(chǎn)估價市場比較法原理，運(yùn)用量化分析的方法，選取同一供需圈物業(yè)管理差異較大的類似小區(qū)進(jìn)行比較研究，進(jìn)而得到一個物業(yè)管理對房價影響的量化分析結(jié)果。研究結(jié)果表明貴陽萬科金域華府項(xiàng)目物業(yè)管理對其房地產(chǎn)價格影響程度為11.95%。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;房地產(chǎn)價格;影響程度

物業(yè)管理主要是指業(yè)主的活動在區(qū)分所有建筑物的公共部分和公共建筑物、場所和設(shè)施建筑物內(nèi)分區(qū)或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他經(jīng)理來管理建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所和地點(diǎn)由業(yè)主共同擁有。在物權(quán)法明確表示，業(yè)主完全能夠自行管理物業(yè)，同樣能夠委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他經(jīng)營者進(jìn)行管理。物業(yè)管理可以分成廣義和俠義兩個方面。俠義的物業(yè)主要是指業(yè)主根據(jù)合同約定，將房屋建筑和設(shè)備委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并對市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等開展維護(hù)與維修。廣義的物業(yè)管理主要是指物業(yè)管理公司和業(yè)主自身共同開展管理的過程中。

1、物業(yè)管理的職能與作用

物業(yè)管理是指業(yè)主與物業(yè)企業(yè)間通過服務(wù)合同約定，對已竣工驗(yàn)收投入使用的房屋及配套設(shè)施和場地進(jìn)行管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、公共安全、公共綠化的活動。根據(jù)實(shí)際情況，業(yè)主可自行管理物業(yè)或委托給物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)或其他管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。從物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)物業(yè)市場保持穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)，預(yù)計(jì)2021年市場規(guī)模突破8000億元，將成為影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素，是住宅小區(qū)不可或缺的一部分，很多業(yè)主購房時把物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理品牌企業(yè)更具競爭優(yōu)勢。顯然，經(jīng)過不斷的發(fā)展和演變，物業(yè)管理服務(wù)正在逐步走向正規(guī)化、市場化、專業(yè)化，市場規(guī)模將日益龐大，服務(wù)內(nèi)容也將越來越豐富，逐步走向定制服務(wù)模式。從物業(yè)管理作用來看，物業(yè)管理可延長房屋建筑及相關(guān)設(shè)施生命周期，確保其基本功能正常發(fā)揮，為業(yè)主提供各類服務(wù)。房產(chǎn)建成后會因各種因素作用而發(fā)生損壞或破壞以及老化，住宅小區(qū)交付后都要面臨管理、養(yǎng)護(hù)、修繕問題。例如，電氣設(shè)備、管道設(shè)備、公共設(shè)施隨著時間推移都可能發(fā)生不同程度損壞，不及時修繕將影響功能發(fā)揮，影響業(yè)主正常生活，甚至對房屋造成損害。物業(yè)定期進(jìn)行檢修、維護(hù)，便可保障其功能發(fā)揮，延長相關(guān)設(shè)施壽命，改善住宅小區(qū)生活環(huán)境，提高業(yè)主生活質(zhì)量。另外，物業(yè)管理有利于住宅小區(qū)安全管理。物業(yè)管理服務(wù)中包含治安管理，安保人員執(zhí)勤過程中可防火、防盜，防范可疑人員進(jìn)入小區(qū)，保護(hù)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全。此外，物業(yè)管理有利于住宅小區(qū)公共環(huán)境維護(hù)，通過物業(yè)管理能更好的掌握房產(chǎn)變動、使用情況，保持房屋功能，把房屋情況準(zhǔn)確記錄下來，禁止污染環(huán)境，防范公共綠化和康樂設(shè)施被破壞，禁止私搭亂建，維護(hù)小區(qū)公共秩序，構(gòu)建和諧、安全居住環(huán)境，消除住宅小區(qū)內(nèi)的潛在隱患問題。

2、物業(yè)管理對房地產(chǎn)價格的影響程度研究

2.1物業(yè)管理對房價影響內(nèi)部效應(yīng)值的確定

依據(jù)成本轉(zhuǎn)嫁原理，將提供物業(yè)基本產(chǎn)品（服務(wù)）的成本轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理對房地產(chǎn)價格影響的直接價格即為其內(nèi)部效應(yīng)值。通常而言物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)越高，提供的物業(yè)服務(wù)就越加完善，相應(yīng)的物業(yè)管理成本就高，向業(yè)主收取的物業(yè)費(fèi)用也就越高。根據(jù)預(yù)期收益和效用價值論原理，物業(yè)企業(yè)收取的物業(yè)管理費(fèi)用會隨著業(yè)主對房價上漲的預(yù)期轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價格上。因萬科金域華府物業(yè)服務(wù)提供的大型超市、24小時便利店、快遞接收點(diǎn)等增值服務(wù)項(xiàng)目都有相應(yīng)的投資回報(bào)，此處直接將向業(yè)主收取的物業(yè)費(fèi)用等同于萬科金域華府項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)直接成本。假設(shè)萬科金域華府項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用每年無變化，可獲得年凈收益為25.2元/年，收益年限為國內(nèi)普通住宅的平均壽命年限40年，目前已經(jīng)使用4年，還原率取2020年6月銀行貸款基準(zhǔn)利率4.35%，套用收益法公式可求得萬科金域華府項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)直接成本轉(zhuǎn)嫁為房價的貨幣值。

2.2提高房地產(chǎn)物業(yè)管理質(zhì)量

房地產(chǎn)物業(yè)管理公司必須轉(zhuǎn)變理念，樹立為業(yè)主服務(wù)的思想，明確自身的管理職責(zé)，確定目標(biāo)，強(qiáng)化服務(wù)職能，積極服務(wù)好業(yè)主。物業(yè)管理人員應(yīng)該了解業(yè)主的需求，并積極采取有效措施完成這一目標(biāo)。物業(yè)管理人員要嚴(yán)格遵守行業(yè)的監(jiān)督管理制度，努力提升自身的服務(wù)質(zhì)量。首先對于管理中存在的問題進(jìn)行分析，并采用可行性的方案進(jìn)行解決。其次盡量提升自身的規(guī)模，通過規(guī)模化經(jīng)營的手段降低管理成本，實(shí)現(xiàn)業(yè)主和企業(yè)雙贏的局面。此外，物業(yè)管理公司應(yīng)該從消費(fèi)者的角度在開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備選型階段提供一定的建議，加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供最佳的服務(wù)，方便業(yè)主的生活。開發(fā)商應(yīng)該努力完善項(xiàng)目的開發(fā)細(xì)節(jié)，本著以人為本的思想進(jìn)行房地產(chǎn)的建設(shè)，這樣才能在市場競爭中占據(jù)一席之地。

2.3物業(yè)管理對房價影響外部效應(yīng)值的確定

通過實(shí)地調(diào)查了解，結(jié)合物業(yè)管理協(xié)會相關(guān)規(guī)定，萬科金域華府項(xiàng)目物業(yè)管理為多元化經(jīng)營模式的甲級服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.10元/m2·月;恒大翡翠華庭項(xiàng)目物業(yè)管理為現(xiàn)代物業(yè)管理模式的乙級服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.98元/m2·月。萬科金域華府項(xiàng)目物業(yè)管理不僅為業(yè)主提供安全、舒適的居住環(huán)境，還為業(yè)主供更加便利的社會化管理服務(wù)，如會定期對房屋進(jìn)行維修管理、在區(qū)內(nèi)設(shè)置休閑娛樂場地、大型超市、24小時便利店、快遞接收點(diǎn)等等。恒大翡翠華庭項(xiàng)目物業(yè)管理則以維修、保潔、保綠、安全防范管理為主，為業(yè)主提供日常的服務(wù)管理，如公共設(shè)施管理、日常的清潔管理、綠化管理、車位管理。由于物業(yè)管理模式、成本、品牌、服務(wù)水平等的差異，導(dǎo)致萬科金域華府項(xiàng)目和恒大翡翠華庭項(xiàng)目物業(yè)管理對房價的影響差異較大。依據(jù)外部性原理，將恒大翡翠華庭項(xiàng)目容積率、綠化率、內(nèi)部配套等因素修正后的價格與萬科金域華府項(xiàng)目的時點(diǎn)價格進(jìn)行比較得出一個差異價格，即為兩項(xiàng)目物業(yè)管理對房地產(chǎn)價格影響的外部效應(yīng)值。萬科金域華府項(xiàng)目物業(yè)管理對房價影響的外部效應(yīng)值（WP）=萬科金域華府項(xiàng)目的時點(diǎn)價格（SP）-恒大翡翠華庭項(xiàng)目容積率、綠化率、內(nèi)部配套等因素修正后的價格（XP）即：WP=SP-XP公式1=11166-10286=880元/m 。

2.4重視低收入用戶的收費(fèi)拖欠問題

物業(yè)管理公司本身就存在著經(jīng)費(fèi)不足的可能，所以收取應(yīng)當(dāng)?shù)氖召M(fèi)是一個最基本的保障，對住戶經(jīng)濟(jì)確實(shí)存在困難的，可以采取一些相當(dāng)?shù)拇胧?。再提供一些?jīng)濟(jì)上困難的證明以及了解當(dāng)前住戶的情況以后可以去適當(dāng)?shù)販p免一些費(fèi)用，政府也可以提供一些相應(yīng)的幫助。但是我們要強(qiáng)烈地抵制不去幫扶，而是威逼地手段，例如停用水電去讓住戶達(dá)成一些原本達(dá)不到的經(jīng)濟(jì)實(shí)施，而且這些會導(dǎo)致一些社會問題，引發(fā)一些后果。

結(jié)語：

綜上所述，物業(yè)一詞的含義在不斷進(jìn)化，這是中國不斷向前發(fā)展中必然的產(chǎn)物，在這個進(jìn)化中，它不只出現(xiàn)在房屋被移交后的售后服務(wù)上，應(yīng)該參與到整個房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃，建設(shè)期，以及后期的包裝營銷和對業(yè)主的使用階段。良好發(fā)展的商業(yè)物業(yè)管理，推動建設(shè)了安全和友善的住宅區(qū)環(huán)境，并且促進(jìn)了城市化發(fā)展，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展，為建設(shè)世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國做貢獻(xiàn)。

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