借名買房，產權歸誰？

文/秦風

兩度離婚購豪宅

2013年6月，浙江省杭州市女子吳嵐與北京市眾錦公司法人周文領取了結婚證書，在領結婚證前，兩人已經共同生育了兩個兒子。眾錦公司是上市家族企業(yè)，產業(yè)鏈分布多地，周文與吳嵐在領取結婚證前，辦理了財產公證，兩人商定實行分別財產制，即周文在公司的財產與吳嵐無關。

兩個月后，周文看中了北京市三環(huán)內的頂級別墅，遂決定假離婚，以吳嵐的名義購置別墅，并將房屋產權登記在吳嵐名下。于是，兩人辦了協(xié)議離婚手續(xù)。

2013年9月和12月，眾錦公司分別劃款500萬元、5500萬元轉到別墅的開發(fā)商賬戶。其中，500萬元的定金備注有“代付購房款”字樣，5500萬元的備注是“大額往來”。吳嵐以個人名義簽訂了購房合同。

頂級別墅是期房，建筑面積達2000平方米，總價1.4億元。在開發(fā)商的配合下，銀行提供了按揭貸款，還款賬戶為吳嵐的個人賬戶。吳嵐與銀行約定借款1億元，時長30年。周文作為保證人，與放款銀行簽訂了《擔保合同》。此后，吳嵐每月等額還本付息50萬元，由公司直接匯給周文，周文再轉給吳嵐償還銀行本息。此外，吳嵐還簽訂了六個車位的買賣合同。

2015年11月，周文與吳嵐重新登記結婚。半年后，因開發(fā)商催辦房屋過戶手續(xù)，兩人再次辦理了離婚手續(xù)。隨后，吳嵐辦理了住房抵押貸款合同，眾錦公司指派員工去物業(yè)辦理了別墅的收房手續(xù)，并繳納了房屋維修基金、車位專項維修資金和房屋契稅。

在買下豪宅的期間，周文與吳嵐的婚姻法律關系分分合合，但一直同居生活，吳嵐從2015年8月到2018年10月，先后又為周文生了三個兒子。吳嵐請了知名的裝飾設計師，對別墅進行了精心設計。當吳嵐把具有歐美風格的裝修設計圖拿給周文看時，周文卻顯得漫不經心。2011年1月，周文再次提出離婚，吳嵐詫異地問：“又離婚做什么呀？”周文卻認真地說：“我想徹底跟你分開！”吳嵐錯愕不已，拒絕離婚。

借名買房不成立

周文與吳嵐訴訟離婚未見分曉之際，2019年4月，眾錦公司向法院起訴，主張變更吳嵐名下的別墅為公司所有。

眾錦公司訴稱，公司作為購房主體，不能辦理按揭貸款，故遲遲沒有簽訂房屋買賣合同。2016年，開發(fā)商通知盡快簽署買賣合同，否則將不予保留該別墅。考慮到不過多占用流動資金，才由吳嵐為公司代持別墅和配套車位。之后，眾錦公司實際出資購買了這套別墅，并協(xié)調開發(fā)商與吳嵐簽署了《買賣合同》，購買了別墅及配套車位，總價為1.4億元，其中定金和首付款已由眾錦公司于2013年支付。2016年，眾錦公司以吳嵐的名義辦理了銀行按揭貸款，因吳嵐沒有還款能力，公司董事會決定由周文提供貸款擔保，且按約將按揭款通過相應的賬戶及時支付給吳嵐，按揭貸款實際由眾錦公司償付。

吳嵐當庭辯稱，周文考慮到夫妻倆準備養(yǎng)育多個子女，而別墅周邊有眾多國際學校，為了方便孩子們的生活和教育，兩人才商定購置了別墅。在申請銀行按揭貸款時，眾錦公司還專門出具了《聲明》，該《聲明》記載著按揭房屋的產權人系吳嵐所有，與公司無關。吳嵐還說，雙方爭議發(fā)生的真實原因，是由于周文與她的婚姻關系破裂，周文對其贈予別墅之事意欲反悔?，F(xiàn)該別墅已經依法登記在她的名下，贈與行為已經完成，產權應該歸她所有。

一審法院審理認為，本案中，眾錦公司主張與吳嵐協(xié)商一致，借用其名義購買涉案房屋及車位，雖然首付款6000萬元系從眾錦公司賬戶轉入開發(fā)商賬戶中，但其中500萬元眾錦公司在付款憑證上備注的是“代付購房款”，之后5500萬元的付款說明是“大額往來”。該事實說明，眾錦公司在付款時并無購買別墅的意思表示。且吳嵐與銀行的購房抵押合同約定借款1億元，吳嵐每月需償還的按揭貸款數(shù)額，大部分是從眾錦公司賬戶轉入周文的個人賬戶，再由周文轉入吳嵐名下的按揭貸款付款賬戶。因此，從涉案房屋的首付款及按揭貸款支付情況看，不能證明眾錦公司有投資別墅置業(yè)的意思表示。

2020年1月3日，北京市第三中級人民法院駁回了眾錦公司主張吳嵐返還別墅的訴訟請求。

終審落槌定音

眾錦公司不服一審判決提出上訴，請求將吳嵐名下的涉案房屋及配套車位改判歸公司所有。

二審期間，眾錦公司提出，2013年8月，公司召開臨時股東會，全體股東一致同意公司投資北京的住宅、辦公樓、商品房等，以獲得投資收益。2013年9月、12月，分別從公司賬戶轉賬500萬元、5500萬元到總裁周文個人賬戶，并轉賬給吳嵐支付房屋首付款。2016年7月21日簽訂購房合同時，吳嵐正處于單身、無業(yè)狀態(tài)。吳嵐根本不可能購買上億元的別墅居住，且銀行也根本不會為其發(fā)放貸款。正是因為銀行了解該房屋的實際所有權人即眾錦公司，才會為吳嵐辦理房屋按揭手續(xù)。

眾錦公司與吳嵐是否存在借名買房合同關系？二審法院審理認為，根據已查明的事實，涉案房屋及車位均登記在吳嵐名下，眾錦公司與吳嵐沒有簽訂任何關于借名買房的書面協(xié)議。從涉案房屋的首付款及按揭貸款支付情況看，均無法表明眾錦公司在付款時其購買涉案房屋支付房款的意思表示。

二審法院還認為，周文與吳嵐育有五名子女，雙方之間的婚姻關系尚在訴訟之中?？紤]到周文的身份，以及金錢作為種類物的特點，眾錦公司向周文付款，周文再向吳嵐付款，這兩次付款行為都不能簡化為眾錦公司向吳嵐付款。

2020年6月23日，北京市高級人民法院作出終審判決，駁回眾錦公司的上訴請求，維持原判。

眾錦公司與吳嵐的借名買房糾紛終審宣判時，周文與吳嵐的離婚官司尚未結束。

【以案說法】

借名買房就是借用他人的名義買房，暗藏著法律風險。也就是說自己出錢，但產權證上登記的是別人的名字。借名買房的雙方多為親屬、朋友關系，基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，登記人因房屋價格上漲等因素否認借名買房。同時借名買房也違反政策、法規(guī)規(guī)定，借名買房協(xié)議可能會被認定無效。本案具有較為普遍的社會意義，在限購政策調控房產市場的大城市，借名買房并不鮮見。當發(fā)生借名買房問題時，當事人應充分協(xié)商討論并咨詢專業(yè)人士，讓權利義務固定明確，不給糾紛留下空間，同時要妥善留存證據，助力還原事實。（文中公司及人物均為化名）