商業(yè)地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)研究

劉奕含

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生并且成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，該行業(yè)投資周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大、商品價(jià)值高，因此降低和預(yù)防金融行業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)之間的風(fēng)險(xiǎn)成為維護(hù)地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行的重要保障，也是保障我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的重要基石。本文對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中風(fēng)險(xiǎn)的成因與識(shí)別以及預(yù)警與防范等文獻(xiàn)進(jìn)行梳理和評(píng)述。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)? 金融風(fēng)險(xiǎn)? 成因與識(shí)別? 防范與預(yù)警

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2020）08（b）--02

住房是我國(guó)居民生活最關(guān)心的問(wèn)題，自新中國(guó)成立以來(lái)，我國(guó)對(duì)于住房制度的改革過(guò)程可以分為兩個(gè)部分：第一部分是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的住房實(shí)物配給制度，此時(shí)，房子主要是通過(guò)分配來(lái)獲得，房子作為實(shí)物福利而不是商品;第二部分是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)期的商品房制度，所有人可以在市場(chǎng)上選擇自己心儀的住房，房子從實(shí)物福利轉(zhuǎn)變成為商品。自此，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三大動(dòng)力中投資的主要構(gòu)成部分，該行業(yè)能否穩(wěn)定健康的運(yùn)行對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，其投資周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大、商品價(jià)值高，這使商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展需要更多的金融行業(yè)支持。因此降低和預(yù)防金融行業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)之間的風(fēng)險(xiǎn)成為維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行的重要保障，也是保障我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的重要基石。本文對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中風(fēng)險(xiǎn)的成因與識(shí)別以及預(yù)警與防范等文獻(xiàn)進(jìn)行梳理。

1 研究綜述

1.1 風(fēng)險(xiǎn)成因與識(shí)別類研究

大量有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)成因與識(shí)別的研究中，商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因主要在于房?jī)r(jià)、地價(jià)的不良波動(dòng)導(dǎo)致各類風(fēng)險(xiǎn)的集聚以及違約事件導(dǎo)致的信用風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期分為四個(gè)階段：投資決策、前期、建設(shè)、租售，在房地產(chǎn)投資開(kāi)始時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有最大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性，張墨林（2004）著重研究房地產(chǎn)項(xiàng)目前期存在的風(fēng)險(xiǎn)，前期階段包含：拍賣土地、貸款融資、工程勘察。其中貸款融資方面的風(fēng)險(xiǎn)最大，造成這種信貸高風(fēng)險(xiǎn)的原因在于借貸雙方之間存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱。銀行貸款給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)后，很難得知資金流向和使用情況等信息，更難以控制資金的使用。而且，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款資金往往數(shù)額巨大，一旦銀行等金融機(jī)構(gòu)將貸款發(fā)放給缺乏資質(zhì)和信用的開(kāi)發(fā)商，則會(huì)承擔(dān)巨大的違約風(fēng)險(xiǎn)（司玉海、秦漢，2010）。任榮榮，鄭征（2014）以溫州和鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)為研究對(duì)象，來(lái)解釋現(xiàn)今溫州和鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的房?jī)r(jià)持續(xù)下跌、投資增速急速下滑、住房庫(kù)存量持續(xù)增加等現(xiàn)象。他們認(rèn)為，造成溫州和鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在高風(fēng)險(xiǎn)的原因主要有兩方面：一是宏觀環(huán)境的急劇惡化。溫州和鄂爾多斯分別以外貿(mào)出口和煤炭行業(yè)為支柱性產(chǎn)業(yè)，受到2008年金融危機(jī)的影響，溫州的出口額由增幅轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)、鄂爾多斯的煤炭需求驟降致使價(jià)格大幅下跌，均使溫州和鄂爾多斯發(fā)生企業(yè)倒閉和借貸風(fēng)波，進(jìn)而沖擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)，打破穩(wěn)定的資金循環(huán)。二是信貸政策的持續(xù)收緊。自2010年開(kāi)始國(guó)家開(kāi)始收緊信貸政策，信貸收緊加大了開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資難度，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模迅速收縮。趙麗麗（2008）對(duì)1995—2006年12年數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和分析，采用歷史模擬法、方差-協(xié)方差法和蒙特卡洛模擬法分別測(cè)算VaR值，并且利用GMDH方法模擬方程得出濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的水平不大，處于相當(dāng)安全區(qū)域。屠佳華（2005）通過(guò)VaR模型發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)投資資金占比和空置面積變化率也是影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的重要因素。王大港（2017）采用SEM模型實(shí)證表明庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)的影響路徑，即庫(kù)存因素對(duì)價(jià)格因素和房地產(chǎn)融資存在正向影響，僅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也存在正向影響，通過(guò)數(shù)據(jù)表明中國(guó)三四線城市的庫(kù)存壓力依然較大，庫(kù)存過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。此外，周京奎（2005）通過(guò)博弈論和房地產(chǎn)信息模型證明過(guò)度金融支持導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，靳鳳菊（2007）采用信用組合觀點(diǎn)模型預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中信貸違約風(fēng)險(xiǎn);孔慶龍（2008）發(fā)現(xiàn)銀行資本金會(huì)同時(shí)受到價(jià)格波動(dòng)和信貸渠道的影響，但價(jià)格波動(dòng)對(duì)于銀行資本金的影響更大。毛立平、胡堅(jiān)（2004）表明了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于金融業(yè)的過(guò)度依賴也是引發(fā)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的潛在原因。劉亞璇（2018）、肖澤群，程德理，肖萬(wàn)春（2009）采用因子多變量分析模型，選擇目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)這四個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源中的信貸支持、投資資金貸款占比、國(guó)房景氣指數(shù)等7個(gè)細(xì)分指標(biāo)進(jìn)行實(shí)證分析。實(shí)證結(jié)果表明，中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)受政策調(diào)控影響最為明顯。

1.2 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與防范類研究

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)主要采用綜合模擬法和景氣預(yù)警法，但是這兩種預(yù)警方法存在著由于區(qū)域差異導(dǎo)致的周期波動(dòng)差異和由于子樣標(biāo)準(zhǔn)差無(wú)法代表總體標(biāo)準(zhǔn)差所導(dǎo)致的預(yù)缺陷。更多有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究表明：陳峰（2008）根據(jù)長(zhǎng)期趨勢(shì)理論以及置信度理論構(gòu)建模型，通過(guò)改進(jìn)特征值有效解決風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)單指標(biāo)的無(wú)警域與現(xiàn)實(shí)之間的矛盾，改善了預(yù)警精度。劉傳哲，高靜華（2006）、丁烈云、徐澤請(qǐng)（2000）比較了我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警中的定性分析和定量分析，作者認(rèn)為，定性分析包含極大的主觀性，更依賴主觀判斷;定量分析更注重嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嫼蛿?shù)據(jù)，更理性、準(zhǔn)確，因此作者提出對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的建立要做到定量結(jié)合定性的分析方法，更準(zhǔn)確的預(yù)警房地產(chǎn)市場(chǎng)中的金融風(fēng)險(xiǎn)。毛建林（2007）采用AHP方法細(xì)分銀行當(dāng)期的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)以便銀行根據(jù)當(dāng)期風(fēng)險(xiǎn)所在區(qū)間采取決策。周星（2010）則采用主成分分析法與人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法的結(jié)合構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。此外，對(duì)于如何防范目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)現(xiàn)今政策、房?jī)r(jià)、信貸等方面出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)提出應(yīng)根據(jù)城市差異化進(jìn)行調(diào)控，協(xié)調(diào)政府與市場(chǎng)的關(guān)系;應(yīng)完善土地供給制度，合理供給;應(yīng)拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，完善征信體制等建議（劉亞璇，2018;薛小榮、何慧麗，2009）。針對(duì)現(xiàn)今存在嚴(yán)重的庫(kù)存過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，可通過(guò)增加住房金融產(chǎn)品降低農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的成本，在戶籍制度上應(yīng)給予更多的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城購(gòu)房的機(jī)會(huì)，加快消化中小城市中商品房的庫(kù)存（王大港，2017）。對(duì)于房?jī)r(jià)非理性增長(zhǎng)的熱點(diǎn)城市，嚴(yán)格土地價(jià)格管控，防止出現(xiàn)群體性的投機(jī)性購(gòu)房，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)提高銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸監(jiān)管力度，防止因信息不對(duì)稱導(dǎo)致的違約風(fēng)險(xiǎn)，降低由于操作和審批方面帶來(lái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)（司玉海、秦漢，2010），并且武長(zhǎng)虹（2004） 提出在融資方面應(yīng)大力鼓勵(lì)多元化融資模式，改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行貸款的單一融資模式，發(fā)展多元融資模式，也能夠有效分散銀行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。

2 國(guó)內(nèi)外研究評(píng)述

綜上所述，大量學(xué)者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中所面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了不同方法的識(shí)別與預(yù)警，進(jìn)行了大量深入研究取得了較大的研究成果。但是如今對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)研究仍然存在一些不足。

（1）最早對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的研究起源于國(guó)外的學(xué)術(shù)研究，國(guó)外學(xué)者的研究更專注于微觀層面?zhèn)€體房產(chǎn)數(shù)據(jù)的應(yīng)用。但由于中國(guó)是一個(gè)幅員遼闊、民族眾多的大國(guó)，各地區(qū)之間存在不同的差異，并且在統(tǒng)計(jì)微觀層面數(shù)據(jù)上會(huì)存在統(tǒng)計(jì)偏差。因此在研究國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)不能盲目借鑒，要結(jié)合各地區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)研究。

（2）有關(guān)地產(chǎn)行業(yè)預(yù)警研究中采用中方指數(shù)和國(guó)房景氣指數(shù)這兩個(gè)針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的宏觀指標(biāo)，衡量全國(guó)范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，在理論層面上可以進(jìn)行，但是在實(shí)際操作過(guò)程中會(huì)因?yàn)楹雎詤^(qū)域間市場(chǎng)差異性而得到系統(tǒng)性的過(guò)高偏差。

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