綠地解困任重道遠(yuǎn)

羅小丫

“萬(wàn)物皆可直播”的時(shí)代，直播賣房成了今年“雙11”的新亮點(diǎn)，各大電商平臺(tái)、線上中介攜手房企，拉開(kāi)了聲勢(shì)浩大的線上售房季。但房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品，買的時(shí)候不容易，出現(xiàn)問(wèn)題維權(quán)更不容易。

揚(yáng)州綠地儀征城際空間站的業(yè)主，就在今年“雙11”當(dāng)天憤怒維權(quán)，質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商虛假宣傳，集體要求退房；再往前推幾天，鄭州市綠地花語(yǔ)城的張姓業(yè)主投訴宣傳的學(xué)校未到位、裝修未達(dá)標(biāo)；而綠地控股三季報(bào)發(fā)布的第三天，網(wǎng)易新聞房產(chǎn)頻道刊發(fā)了一篇《綠地，請(qǐng)付款》的文章，以鮮紅的大字向綠地集團(tuán)西南事業(yè)部公開(kāi)催討7.5萬(wàn)元的廣告款，在向房企追債的歷史上首開(kāi)先河。

不僅屢被曝出業(yè)主或合作伙伴的維權(quán)事件，最近幾年綠地集團(tuán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停工欠款、公司裁員、桃色事件等負(fù)面新聞也層出不窮。大家不禁要問(wèn)，綠地還是那個(gè)綠地嗎？

“綠巨人”的風(fēng)光

成立于1992年的綠地，踏著改革開(kāi)放的大潮發(fā)展起來(lái)，和保利、萬(wàn)科、融創(chuàng)、恒大等全國(guó)性知名房企并列，是稱雄于房地產(chǎn)行業(yè)的“全球經(jīng)營(yíng)的多元化企業(yè)集團(tuán)”。

綠地官網(wǎng)顯示，綠地目前已在全球范圍內(nèi)形成了“以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，大基建、大金融、大消費(fèi)等綜合產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的多元經(jīng)營(yíng)格局，打造穩(wěn)健增長(zhǎng)、基業(yè)長(zhǎng)青的“綠地系”企業(yè)群?！熬G地系”也曾有過(guò)高光時(shí)刻：年銷售額過(guò)千億、連續(xù)9年躋身《財(cái)富》世界企業(yè)500強(qiáng)等等。

賣房?jī)?yōu)則“球”。2014年，綠地集團(tuán)入主中超的申花足球隊(duì)，打造了新的上海綠地足球俱樂(lè)部。除了打造足球標(biāo)桿，綠地還喜歡打造城市地標(biāo)——超高層建筑群，如武漢綠地中心，曾經(jīng)規(guī)劃為“中國(guó)第一高樓”。

做大做強(qiáng)后的綠地集團(tuán)，不可能缺席資本市場(chǎng)。2015年8月18日，綠地成功借殼“金豐投資”，實(shí)現(xiàn)在A股整體上市（600606），并控股多家香港上市公司。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，綠地借殼更名成功開(kāi)盤當(dāng)天，市值一度高達(dá)3166億元，超越了雙子星萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)，成為彼時(shí)A股房地產(chǎn)市值最高的企業(yè)。

而截至2020年的“雙11”收盤時(shí)，綠地控股最新股價(jià)為6.42元，市值為781.2億，比2015年8月18日最高價(jià)24.55元（前復(fù)權(quán)）大幅縮水73.85%，市值劇烈縮水75.33%。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)：三道紅線盡踩

綠地在資本市場(chǎng)的走低，實(shí)質(zhì)是其苦心經(jīng)營(yíng)的地產(chǎn)主業(yè)的輝煌正逐漸成為歷史。

2014年，綠地集團(tuán)銷售額為2410億元，超過(guò)萬(wàn)科的2200億元，排在當(dāng)年房企銷售額首位；2018年銷售額3875億元，同比增長(zhǎng)26%，卻只排名第六；2019年，目標(biāo)5000億的“野望”不僅未能實(shí)現(xiàn)，銷售額僅與2018年持平；再到不平凡的今年，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)影響甚大，2020年1-9月，綠地以2177億元位列老七，不僅與碧桂園、恒大5000億+的第一梯隊(duì)漸行漸遠(yuǎn)，還被后方小弟快速趕超，表現(xiàn)不盡如人意。

主業(yè)排名下滑、目標(biāo)難以達(dá)成，這些確實(shí)屬實(shí)。但綠地的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也不算差。

綠地控股2020年中報(bào)顯示，上半年?duì)I收2099.76億元，超過(guò)2019年同期水平；歸母凈利潤(rùn)雖低于2019年中期，但依然好于2018年中期。每股收益0.66元，遠(yuǎn)高于行業(yè)0.06元的平均水平；市值雖然縮水，但瘦死的駱駝比馬大，依然超過(guò)了95%的A股上市公司。

不過(guò)，綠地財(cái)務(wù)報(bào)表依然暴露了3個(gè)方面的問(wèn)題：公司中報(bào)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍。這3個(gè)問(wèn)題就是房地產(chǎn)監(jiān)管三道紅線，意味著在有息負(fù)債上，綠地必須進(jìn)行嚴(yán)格控制。在去杠桿的絕對(duì)壓力下，融資變難的綠地，日子更不好過(guò)了。

“中指風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)系統(tǒng)”數(shù)據(jù)顯示，2019年房地產(chǎn)行業(yè)整體總有息債務(wù)增速平均超15%，未滿足新規(guī)要求?？傆邢鶆?wù)增速難降、短期償債能力較低的主要原因，一般就是短期負(fù)債增速過(guò)高，而貨幣資金增速不及短期負(fù)債增速。

而綠地控股2020年中期負(fù)債總額高達(dá)10366.48億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)88.5%，三季報(bào)也未能下降。在外部融資受限的情況下，對(duì)自身“造血”增加現(xiàn)金流的要求非常高，而短期負(fù)債又需要額外控制，四季度銷售回款壓力就非常大。

在行業(yè)內(nèi)，恒大以高折扣的宣傳去化回款，而萬(wàn)達(dá)靠出售資產(chǎn)起死回生，綠地又該如何避免危機(jī)呢？

武漢綠地：收房就開(kāi)始維權(quán)

有人評(píng)價(jià)，2012年以前的綠地樓盤，口碑非常好。如今，某第三方消費(fèi)者投訴平臺(tái)今年就接到了30多起綠地開(kāi)發(fā)樓盤的投訴，內(nèi)容涉及精裝修質(zhì)量、購(gòu)買糾紛、建筑糾紛、物業(yè)糾紛等等問(wèn)題。作為頭部房企，這不是能用“樹(shù)大招風(fēng)”來(lái)搪塞的。

在湖北武漢，綠地也遇到了不小的困難。除了眾所周知的武漢綠地中心艱難封頂外，百度搜索“武漢綠地維權(quán)”，詞條相關(guān)結(jié)果高達(dá)4，030，000個(gè)。今年交房的綠地光谷中心城一期、綠地海珀等綠地樓盤業(yè)主，收房就開(kāi)始維權(quán)。

據(jù)武漢綠地光谷中心城業(yè)主反映，開(kāi)發(fā)商交房后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)戶內(nèi)精裝修出現(xiàn)大量問(wèn)題。部分房屋墻面不平、吊頂不齊、陽(yáng)臺(tái)漏水，瓷磚和地面還出現(xiàn)大量空鼓現(xiàn)象，室內(nèi)甲醛嚴(yán)重超標(biāo)，中央空調(diào)不能運(yùn)轉(zhuǎn)還有異味。而戶外消防設(shè)施、地下車庫(kù)也存在問(wèn)題。同樣，武漢綠地梓灣也存在類似問(wèn)題。兩小區(qū)業(yè)主均多次到武漢綠地華中總部進(jìn)行維權(quán)。

目前，武漢綠地直接開(kāi)發(fā)的樓盤有近20家，其中待售的有武漢綠地中心、武漢綠地光谷星河繪、武漢綠地經(jīng)開(kāi)桃源等，包含了商用、住宅和別墅等不同項(xiàng)目。

有分析人士表示，出現(xiàn)上述維權(quán)問(wèn)題的根本原因，就是這幾年包括綠地在內(nèi)的部分房企為了快速擴(kuò)張，無(wú)視經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一心制造繁榮景象，追求高額收益。除了建造超高地標(biāo)性建筑凸顯實(shí)力外，綠地還大量圈地透支進(jìn)行土地儲(chǔ)備和土地開(kāi)發(fā)。在高周轉(zhuǎn)要求下，只得拼命違規(guī)銷售、虛假宣傳、偷工減料，再大肆融資進(jìn)入下一個(gè)循環(huán)。

綠地解困之路，任重道遠(yuǎn)。