河南建業(yè)成本控制問題研究

昝斌

[摘 ? ?要] 近年來，隨著我國的宏觀經(jīng)濟調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)日漸萎靡，在這個環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展面臨著嚴峻考驗，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)采用加強成本控制管理的方法來增強企業(yè)的盈利能力。文章以河南建業(yè)房地產(chǎn)公司（以下簡稱“河南建業(yè)”）作為具體的研究對象，研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程中各個階段的成本控制，并以此為框架對河南建業(yè)房地產(chǎn)公司成本控制中存在的問題和不足進行分析，并提出相應(yīng)的對策。

[關(guān)鍵詞] 河南建業(yè);房地產(chǎn);成本控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2020. 21. 002

[中圖分類號] F275 ? ?[文獻標識碼] ?A ? ? ?[文章編號] ?1673 - 0194（2020）21- 0006- 03

1 ? ? ?河南建業(yè)成本控制存在的問題及原因分析

1.1 ? 成本控制的觀念不強

從對河南建業(yè)公司員工參與成本控制工作的調(diào)查統(tǒng)計可以看出，公司員工參與成本控制的積極性不高。說明員工沒有認識到成本控制的重要性，因為傳統(tǒng)的成本控制觀念是以是否節(jié)約成本為標準，片面地去強調(diào)降低成本，節(jié)省成本費用的開支。這種成本控制觀念不僅會損害企業(yè)未來的經(jīng)營效益，還會給企業(yè)帶來短期的高昂的費用開支，在高科技快速發(fā)展的今天，傳統(tǒng)的成本控制觀念已經(jīng)不符合現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)未來的經(jīng)營發(fā)展。

河南建業(yè)目前采取的成本控制的方法存在著負責(zé)成本控制的各部門分工不明確的弊端，導(dǎo)致各部門的工作人員“干多干少都一樣，干好干壞沒區(qū)別”，缺少對成本控制工作的績效考核和獎懲等手段，造成了不可估量的資源損失。另外從項目開工之前就是以傳統(tǒng)的成本控制觀念在進行成本控制，認為成本控制僅僅只在項目的施工開發(fā)過程中進行成本控制，從而忽略了項目開發(fā)、完工、銷售等階段的成本費用支出的控制。缺少對項目施工前的成本預(yù)算和竣工后的成本核算。此外也沒有估算因工程質(zhì)量問題造成的額外支出。

1.2 ? 缺乏完善的成本控制體系

從目前來看，國內(nèi)很多的房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制仍處于粗放狀態(tài)，沒有形成一個比較完善的成本控制理論體系。雖然河南建業(yè)很重視成本控制，也建立了獨立的成本管理部門，但公司依然存在著缺乏完整的成本控制體系的問題，也沒有相應(yīng)的成本控制標準和理論，因此無法發(fā)揮出成本部門的監(jiān)督職能。項目施工是一個持續(xù)時間比較長的過程，中間涉及很多的成本環(huán)節(jié)，研究項目的開發(fā)可行性、設(shè)備和材料的采購、項目的施工、銷售等每個環(huán)節(jié)都與成本控制有關(guān)系，因此僅通過成本部門來控制成本是不夠的，需要每個部門的協(xié)調(diào)合作。

1.3 ? 對項目施工整個階段的成本控制不精細

1.3.1 ? 前期決策預(yù)算控制不合理

項目前期決策階段對成本控制起著決定性作用，因為需要對項目的可行性、風(fēng)險性進行分析和預(yù)測，在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上對所有可行方案的成本、利益進行比較，選擇最優(yōu)方案。此階段的成本控制對整個項目成本控制的影響達到70%以上，所以決策階段做出的決定是整個項目開發(fā)的成敗關(guān)鍵。雖然建業(yè)公司在決策階段對項目成本進行了一定程度的控制，但還是對這一階段的成本控制重視程度不夠。這主要表現(xiàn)在公司對項目工程所在區(qū)域的土地價格、供求情況調(diào)查不足，市場調(diào)研不夠充分，最優(yōu)方案的評估機制不夠完善，只是一味地注重投入資金方面的要求，這樣的研究報告比較膚淺，沒有達到項目決策階段成本控制的目的，缺乏具有可行性的成本預(yù)測目標。因此，制定項目成本目標需要做到明確詳細，通過廣泛收集資料，根據(jù)這些相關(guān)資料分析項目建設(shè)的規(guī)范性，設(shè)置合理的成本目標，提高成本控制數(shù)據(jù)的準確性和可靠性。

1.3.2 ? 施工成本與預(yù)算偏差較大

施工建設(shè)階段時間長，這就給成本控制帶來了很大的不確定性。因為施工時間長，難以確定其工程造價，而且還可能由于質(zhì)量不達標，內(nèi)部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題等原因造成在施工的中途變更設(shè)計和工程簽證，對河南建業(yè)而言，約30.49%的成本是因工程質(zhì)量不達標或工程量增加引起的。由于這些因素使成本控制的難度變大，造成成本超支的風(fēng)險加大。

加強成本控制，就需要房地產(chǎn)企業(yè)及時地了解動態(tài)的成本變化情況，是否與預(yù)期的成本目標出現(xiàn)偏差，是否出現(xiàn)超支風(fēng)險，如果出現(xiàn)這些情況，就需要提前采取相關(guān)的措施去控制成本。然而，建業(yè)公司對動態(tài)成本變化情況反應(yīng)不及時，成本控制的信息反饋不及時，造成成本損失等諸多問題。

項目竣工結(jié)算不及時，國家規(guī)定在工程竣工后28天內(nèi)完成竣工結(jié)算，但河南建業(yè)的竣工結(jié)算時間太長，容易使施工單位在此期間增加各種費用，提高價格進行結(jié)算，而公司的審核部門對結(jié)算審核不嚴格，造成成本數(shù)據(jù)變大，對成本控制產(chǎn)生不利的影響。

2 ? ? ?強化河南建業(yè)成本控制的對策

2.1 ? 樹立新的成本控制理念

正是因為河南建業(yè)的成本控制理念落后，才造成了成本支出大幅度增加，所以需要樹立新的成本控制理念。首先應(yīng)樹立戰(zhàn)略成本理念，讓企業(yè)的每一個員工做到對成本控制有足夠的認識，充分意識到成本控制對企業(yè)至關(guān)重要，讓員工們知道企業(yè)降低成本的潛力是巨大的。要對企業(yè)的員工進行相關(guān)成本控制培訓(xùn)，重新培養(yǎng)他們的成本控制理念。其次是樹立以人為本的理念，僅靠管理人員去成本控制是不夠的，需要每一個員工去做，充分調(diào)動所有員工主動進行成本控制的意識，自覺地把成本控制當(dāng)作一種責(zé)任，讓成本控制落實到每一位員工身上，這樣企業(yè)才能長遠發(fā)展，獲得更多的經(jīng)營效益。最后要樹立目標責(zé)任成本理念。目標成本控制就是通過成本預(yù)測，制定目標成本預(yù)期值和施工圖紙，項目經(jīng)理和施工人員通過預(yù)期值和施工圖紙制訂成本控制計劃，做到每一道程序，每一筆資金投入都要進行成本控制，建立全員的成本控制意識，使員工明白成本控制人人有責(zé)。希望河南建業(yè)能夠樹立全員參加，全面和全過程控制的成本控制理念，這樣公司的經(jīng)濟效益和市場競爭力才能不斷提高。

2.2 ? 建立完善的成本控制體系

由于河南建業(yè)的成本控制體系不夠健全，造成了許多材料、人力、財力等資源的浪費，所以需要建立一個完善的成本控制體系，將成本控制工作做到日?；?，這樣做會大大減少施工部門在施工過程中可能出現(xiàn)的不確定性。有了完善的成本控制體系，就可以對施工的成本進行層層分解，建立一個成本控制小組，項目經(jīng)理任組長，工程師、材料采購員、核算人員和施工人員作為組員，把成本控制的措施落實到每一個員工的頭上，分工明確，出現(xiàn)問題不會互相推諉，可以減少成本損失。

2.3 ? 對項目工程整個過程成本控制的策略

2.3.1 ? 精確預(yù)算，選擇最優(yōu)方案

決策階段能否正確恰當(dāng)?shù)刈龀鲰椖繘Q策對后面的工程有著至關(guān)重要的作用，如果做出的決策合理，選擇了最優(yōu)的投資方案，能夠準確地制定出預(yù)期成本目標，在整個項目建設(shè)過程中能更好地進行成本控制。需要做到以下幾點要求：（1）充分進行市場調(diào)研。在市場調(diào)研的過程中，深入了解市場的需求，項目建造區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展情況，交通便利情況和消費者的經(jīng)濟實力。（2）加強土地競拍價格的控制。市場的需求決定了土地價格的高低，隨著人口的增多，土地資源越來越少，土地價格也就越來越高。房地產(chǎn)公司購買土地的價格也在飆升，怎樣進行土地成本控制就成了企業(yè)需要考慮的一個大問題，公司需要做到針對競拍的土地，結(jié)合現(xiàn)實條件和自身情況制定出合理的競拍方案，爭取以最低的價格獲得土地的使用權(quán)。（3）合理估算項目投資的各項費用。根據(jù)相關(guān)的財務(wù)指標對各項費用進行預(yù)測，主要的財務(wù)指標有投資利潤率、投資回收期、內(nèi)部報酬率、凈現(xiàn)值等。（4）建立優(yōu)秀的項目團隊。項目決策的可行性分析是一項專業(yè)性非常高的工作，河南建業(yè)必須建立一個經(jīng)驗豐富、技術(shù)水平高的專業(yè)分析小組，對項目工程進行市場調(diào)查、風(fēng)險分析、投資估算等工作。

2.3.2 ? 嚴控施工過程，降低成本損失

建業(yè)公司在多年的房地產(chǎn)項目施工過程中，設(shè)計變更和工程簽證的發(fā)生不可避免，應(yīng)對設(shè)計變更和簽證進行分類，有不同的處理方式去應(yīng)對這些問題。比如，有些是因為原圖紙有漏洞而產(chǎn)生的變更，有些是因為市場變化和國家政策的改變，有些是因為需要提高項目檔次和工程質(zhì)量而進行調(diào)整，還有些是因為工程質(zhì)量問題而導(dǎo)致的變更。針對這些問題，建業(yè)公司應(yīng)對這些問題進行分析討論，現(xiàn)場確認，然后采用不同的處理方法去解決這些問題。加強對施工圖紙的審核，對不合理的規(guī)劃設(shè)計及時進行修正，對遺漏項進行補充，降低施工過程中變更次數(shù)，對需要變更的設(shè)計要及時處理，引起的費用變化要重新預(yù)測。

施工前做好檢查工作，對不合理的方面進行更改，在施工過程中盡量不要變更，避免造成成本損失。河南建業(yè)應(yīng)該認真處理發(fā)生的設(shè)計變更，盡量避免二次進行變更。此外，還要建立健全的工程簽證制度，明確工程的負責(zé)部門，分工到負責(zé)人和細化造價成本，保證簽證質(zhì)量，杜絕虛假不真實的簽證發(fā)生，經(jīng)辦理過的簽證不得隨意變更。此外竣工結(jié)算是對整個工程項目成本的總結(jié)，公司的竣工結(jié)算應(yīng)做到嚴格按照施工合同規(guī)定執(zhí)行。

3 ? ? ?結(jié) ? ?論

隨著我國房地產(chǎn)市場逐漸標準化和規(guī)范化，房地產(chǎn)行業(yè)也進入了低谷期，房市不再是暴利行業(yè)，許多房地產(chǎn)公司也越來越重視成本控制，這樣才能在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢的環(huán)境下復(fù)蘇，給公司帶來競爭優(yōu)勢。本文對河南建業(yè)的成本控制現(xiàn)狀進行描述和分析，認為公司存在成本控制理念落后，缺少規(guī)范的成本控制制度體系，施工階段成本控制不嚴格等問題，針對這些問題，提出建立完善的成本控制制度體系，嚴格控制設(shè)計變更和工程簽證，加強部門間的合作、共同控制成本等措施以解決這些問題，以便使河南建業(yè)的成本控制手段更加完善，提高公司收益，增強市場競爭力。

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