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    農(nóng)村宅基地確權登記 特殊情況該如何辦理

    2020-12-19 08:28:14張兆利
    農(nóng)民文摘 2020年10期
    關鍵詞:建房使用權宅基地

    加快推進宅基地確權登記發(fā)證是維護農(nóng)民合法權益、促進農(nóng)村社會秩序和諧穩(wěn)定的重要措施,是深化農(nóng)村改革、促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的產(chǎn)權基礎,也是推進鄉(xiāng)村振興的基礎工作。2020年5 月14 日,自然資源部印發(fā)了《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》(以下簡稱《通知》),要求2020 年年底前要完成宅基地確權登記工作。關于宅基地確權登記,廣大農(nóng)村干部群眾應了解以下法律知識。

    “一戶多宅”的情況該如何登記?

    原國土資源部《關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證有關問題的通知》(以下簡稱《發(fā)證通知》)指出,結合實際依法處理“一戶多宅”的問題。宅基地使用權應按照“一戶一宅”的要求,原則上確權登記到“戶”。符合當?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶,但未經(jīng)批準另行建房分開居住的,其新建房屋占用的宅基地符合相關規(guī)劃,經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公示無異議的,可在按規(guī)定補辦有關用地手續(xù)后,依法予以確權登記;未分開居住的,其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準的,依法按照實際使用面積予以確權登記。

    宅基地超面積的情況該如何登記?

    《發(fā)證通知》指出,分階段依法處理宅基地超面積問題。農(nóng)民集體成員經(jīng)過批準建房占用宅基地的,按照批準面積予以確權登記。未履行批準手續(xù)建房占用宅基地的,按以下規(guī)定處理:

    (1)1982 年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前,農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地,范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的,無論是否超過其后當?shù)匾?guī)定面積標準,均按實際使用面積予以確權登記。(2)1982 年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987 年《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《管理法》)實施時止,農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地,超過當?shù)匾?guī)定面積標準的,超過面積按國家和地方有關規(guī)定處理的結果予以確權登記。(3)1987 年《管理法》實施后,農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地,符合規(guī)劃但超過當?shù)孛娣e標準的,在補辦相關用地手續(xù)后,依法對標準面積予以確權登記,超占面積在登記簿和權屬證書附記欄中注明。(4)歷史上接受轉讓、贈予房屋占用的宅基地超過當?shù)匾?guī)定面積標準的,按照轉讓、贈予行為發(fā)生時對宅基地超面積標準的政策規(guī)定,予以確權登記。

    宅基地上的房屋是否一并登記?

    根據(jù)《關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發(fā)證工作的通知》 的 要求,各地要按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設和宅基地制度改革的要求,全面落實宅基地、集體建設用地使用權,以及農(nóng)房等集體建設用地上的建筑物、構筑物確權登記發(fā)證工作,做到應發(fā)盡發(fā)。要從工作現(xiàn)狀出發(fā),盡快制定或調(diào)整工作計劃,將農(nóng)房等集體建設用地上的建筑物、構筑物納入工作范圍?!栋l(fā)證通知》要求,農(nóng)村宅基地和集體建設用地使用權,以及房屋所有權是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要內(nèi)容,各地要按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》等法規(guī)政策規(guī)定,頒發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權證書。

    外出不在家怎么辦理登記?

    《通知》規(guī)定,各地可采取積極靈活的方式,完成宅基地和集體建設用地權屬調(diào)查。對權利人因外出等原因無法實地指界的,可采取委托代理人代辦、“先承諾后補簽”或網(wǎng)絡視頻確認等方式進行。

    權屬材料缺失的宅基地能否登記?

    《發(fā)證通知》規(guī)定,對于沒有權屬來源材料的宅基地,應當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀,由所在村民集體或村委會對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進行確認后,公示30 天無異議,并出具證明,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,報縣級人民政府審定。屬于合法使用的,予以確權登記。

    規(guī)劃建設材料缺失的房屋能否登記?

    《通知》規(guī)定,對合法宅基地上房屋沒有符合規(guī)劃或建設相關材料的,如地方已出臺相關規(guī)定,按其規(guī)定辦理。如未出臺相關規(guī)定,對位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的,出具規(guī)劃意見后辦理登記。對位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外且在《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施(2008 年1 月1 日)前建設的,在辦理登記時可不提交符合規(guī)劃或建設的相關材料;在《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施后建設的,由村委會公示15 天,如無異議,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核后,按照審核結果辦理登記。

    農(nóng)民進城落戶后村里的宅基地能否辦理登記?

    《發(fā)證通知》規(guī)定,農(nóng)民進城落戶后,其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。

    【延伸閱讀】宅基地不能確權的四種情形

    按照《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》的要求,農(nóng)村宅基地及其上房屋為以下四種情形之一的,不能或無法辦理確權登記。

    一是占用耕地建房的。耕地是用于種植農(nóng)作物的土地,未經(jīng)批準任何人不得擅自改變其用途。《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定,禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。違法占用耕地的,將可能面臨限期改正或者治理、限期拆除或者沒收建筑物、罰款直至被追究刑事責任等嚴重的法律后果。

    二是違反生態(tài)保護紅線管控要求的。包括將房屋建造在自然保護區(qū)、飲用水水源保護區(qū)范圍內(nèi)的,明顯侵入當?shù)貏澏ǖ纳鷳B(tài)保護“紅線”以內(nèi)的等情形。需要明確的是,上述宅基地即使已經(jīng)經(jīng)過審批程序,甚至取得了相應的產(chǎn)權證、規(guī)劃許可證,仍然將當作違規(guī)建筑被查處。

    三是城鎮(zhèn)居民購買的宅基地。農(nóng)村宅基地具有嚴格的福利保障屬性和身份屬性,系農(nóng)村集體經(jīng)濟組織無償分配給本集體經(jīng)濟組織成員建房居住生活使用的集體建設用地。城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地的行為,既不受法律保護,亦為政策法規(guī)所明令禁止。

    四是小產(chǎn)權房。“小產(chǎn)權房”是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會發(fā)放“產(chǎn)權證明”而不具備依法在自然資源部門確權登記資格的房產(chǎn)。在現(xiàn)實中往往是一些村集體組織或者開發(fā)商以新農(nóng)村(社區(qū))建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。因此,它并不真正構成嚴格法律意義上的產(chǎn)權。小產(chǎn)權房因為產(chǎn)生原因不同,其表現(xiàn)形式也復雜多樣。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和有關政策規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。任何單位和個人不得租用、占用集體土地用于房地產(chǎn)開發(fā)。所以,現(xiàn)行法律及政策規(guī)定均禁止小產(chǎn)權房基于買賣、交易等法律行為發(fā)生物權變動。

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