長租公寓運行模式問題及防范措施——以青客為例

文/朱慧婷（華東交通大學經濟管理學院）

一、青客公司簡介

青客隸屬于上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司，2012年成立于上海，專注于白領公寓租賃和提供物業(yè)管理，正如它的名字一樣，勵志為青年人才解決住房問題。青客運用物聯(lián)網技術對業(yè)務流、信息流、資金流將人與物、物與物實現萬物互聯(lián)，用科技徹底顛覆了傳統(tǒng)公寓行業(yè)。從創(chuàng)立之初，青客公司便開始借力資本，融資金額已累計超過1億美元。美國東部時間2019年11月5日，青客公司（QK）在納斯達克成功上市。市場的選擇導致了頭部效應明顯，唯有搶先一步上市，在未來租賃市場才能贏得更多的資源。

二、青客公司存在的問題

（一）前期投入較大，回收周期長

據青客的招股書，2019年上半年每間的平均月租為1149元，租金價差為25%，每間房每月差價為287元，而平均裝修成本為1.47萬元。即使未來租金存在上漲趨勢，裝修成本的回收也需要4-5年，而這還不包括期間的費用等。青客公司最新只公布了2020年一季度季報，疫情的影響仍未解除，盡管虧損金額-4.17億元，較上季度相比虧損降低，但虧損金額較高，短期內仍有盈利壓力。

（二）高入住率、低續(xù)租率，公寓品質和服務能力有待提升

長租公寓整體入住率達到90%，可能對這個單體項目來說就是虧損的。青客公司整體入住率2017年、2018年、2019年6月30日前9個月分別僅為89%、91.6%、90.6%。在無法帶來盈利的入住率的情況下，青客公司的續(xù)租率也非常低。截至2019年，青客公司與租戶的已終止租賃期不足12個月，47.3%的租戶在合同鎖定期到期之前終止，僅5.1%的租戶續(xù)租，相比于另一上市長租公寓蛋殼51%的續(xù)租率，青客公司的服務能力與租房體驗可能不盡如人意。續(xù)租率低使得公寓空置期變長，不僅無法取得該段期間內的租金收入，尋找新的租客還使得其在營銷費用和管理費用上投入增加。

（三）“租金貸”成為主要資金來源，潛在風險高

青客公司平臺鼓勵租戶向金融機構借款，其中65%左右的用戶使用了租金貸。租金貸的介入使得青客公司借力不斷擴張收房，控制大量房源，并且其成為流動資金主要來源。近年來，青客公司經營活動和投資活動的凈額仍為負值，一旦政策轉向、運營不善出現問題極其易造成資金鏈斷裂。2018年9月，青客公司就高占比租金貸付款模式問題被約談。2019年年底，住建部等六部門發(fā)布新規(guī)，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年年底前調整到位。這一規(guī)定使得青客在未來通過租金貸獲得的資金將大大縮減。2019財年前9個月，青客公司分期付款的利息高達0.54億元，租金收入雖能覆蓋承租房源的租金費用和利息支出之和，但后期運營費用仍較高，盈利空間不大。

（四）資金池“守夜人”角色缺失

青客公司從金融機構處一次性拿到租客的全年租金，卻是按季或按月支付給房東，不斷期限錯配產生了大量資金沉淀，形成“資金池”。青客將預收租金和租房貸款作為底層資產用于融資，資金用來爭取和改造更多的房源，進一步擴張市場規(guī)模。此時，長租公寓看似為“租賃企業(yè)”實則為“金融企業(yè)”。且青客公司運營商的資金來源非唯一，與11家提供租金貸的金融機構合作，包括銀行、消費金融公司、小貸公司、P2P等。由于青客公司資產及運營情況不透明，政府單方無法全面掌握相關信息，難以實現對資金池的有效監(jiān)控。

三、未來發(fā)展

長租公寓在房屋租賃上相對更專業(yè)，不僅能夠同時給租客和房東帶來便利，還為整個房屋租賃行業(yè)帶來了運行模式上的活力和創(chuàng)新思路。更難得的是，長租公寓在國家相關政策的支持下，在城市新青年就業(yè)、人才引進等方面提供了保障。長租公寓更需要從業(yè)者從長期主義出發(fā)，而不是如前期大多數企業(yè)的競爭策略追求規(guī)模和市場加快投入資金的回收。長租公寓行業(yè)的本質是民生行業(yè)，因此也不可能獲取暴利。盡管目前市場上許多長租公寓的爆雷、跑路引發(fā)公眾對這一行業(yè)的信任危機，但是我們相信通過未來創(chuàng)造切實的用戶價值與社會價值，將重建行業(yè)聲譽。水大魚大，只有行業(yè)信譽變好，整體市場變大，行業(yè)中的企業(yè)才能擁有更大的空間。宏觀經濟發(fā)展、消費水平升級、流動人口遷徙以及房地交易市場的共同作用下，房屋租賃市場大有潛力。在長租公寓的影響下，該領域必將不斷拓展能力半徑，在保障民生、助力城市發(fā)展方面扮演至關重要的角色。