供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下集體建設(shè)用地評估研究

廣西經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學院 朱其偉

自古以來，我國都是農(nóng)業(yè)大國，土地對于農(nóng)民來說是立身之本，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)研究可以更好地為解決農(nóng)村土地問題提供參考。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是土地改革中的重點問題，能夠促進農(nóng)村產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和進步，目前，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)趨勢較好。我們在研究集體建設(shè)用地時，必須結(jié)合市場經(jīng)濟發(fā)展的實際情況，將集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)作為載體，推動農(nóng)業(yè)發(fā)展方式的創(chuàng)新與改革。

一、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)評估的重要性

（一）有利于推動農(nóng)村經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，促進工業(yè)化發(fā)展

在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的推動下，實現(xiàn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)評估能夠在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變的過程中讓原土地所有人直接和土地使用人接觸溝通，節(jié)省了土地轉(zhuǎn)換的時間，省去了之前國家征收再向土地使用者出讓的復雜環(huán)節(jié)。這在一定程度上省去了政府尋租的步驟，能夠最大限度的增加土地利用率，讓農(nóng)民可以獲得更多的收入。同時，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下，能夠讓部分工業(yè)企業(yè)用更小的成本獲得土地的使用權(quán)，統(tǒng)籌推進農(nóng)村企業(yè)的工業(yè)化發(fā)展，推動工業(yè)化的進程。是的企業(yè)在土地問題上節(jié)約成本，進而增加勞動力崗位，促進就業(yè)，推動農(nóng)村經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

（二）緩解土地緊張的有效措施

我國人口逐漸增多，人均土地減少，部分地區(qū)的土地十分緊缺，北上廣地區(qū)更是寸土寸金，造成土地供不應求的局面。因此，集體建設(shè)用地的有效流轉(zhuǎn)，是緩解土地緊張局面的有效措施，在一定程度上緩解房價高漲的問題，對城鄉(xiāng)和諧發(fā)展、資源的循環(huán)利用、房地產(chǎn)行業(yè)的進步有著積極影響。

（三）在一定程度上縮小貧富差距

在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)評估可以為農(nóng)民增加收益，緩解城鄉(xiāng)發(fā)展差距。束縛城鄉(xiāng)一體發(fā)展的制度制約因素有兩個，一是戶籍制度，二是土地制度。在當前社會發(fā)展背景下土地制度的改革是必要的措施，對以往的征地補償模式進行改革，將集體建設(shè)用地按照市場標準價格流轉(zhuǎn)交易，讓集體建設(shè)用地與城鎮(zhèn)土地應用相同的標準，更加有助于農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展，縮小貧富差距。

（四）有助于社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展

在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)評估有助于社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。以往的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)阻礙使得土地的利用率較低，經(jīng)濟發(fā)展不平衡，在實現(xiàn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)評估后，能夠更好地配置土地資源，完善城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系，為社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展貢獻力量。

二、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)評估的問題

（一）存在收益分配不合理現(xiàn)象

在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中，收益主要構(gòu)成來自轉(zhuǎn)讓收益與土地自身的增值收益，涉及的利潤和消耗過程繁瑣復雜，并且包含對國家糧食安全的保障、地方政府的財政收入依賴、使用土地者的利益和農(nóng)民的利益。在這個過程中涉及的范圍較廣，利益分配復雜，怎樣保證各方收益的均衡與公平，是一個需要長期解決的問題。從一般角度來說，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)評估過程中的參與者有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和原有的土地使用者，在收益分配中大體上是農(nóng)民自身出讓土地，直接收取租金的方式。

（二）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系并不明晰的情況下，容易造成糾紛，不能保證農(nóng)民的根本權(quán)益。目前，部分農(nóng)民仍然對集體建設(shè)用地的所有權(quán)沒有明確的認識，在當前的法律法規(guī)下，規(guī)定土地屬于農(nóng)民集體，農(nóng)民集體組織是土地的真正擁有者，但是部分農(nóng)民認為土地是國家的。如今的土地制度中，對農(nóng)民集體土地所有權(quán)規(guī)定較為抽象，“農(nóng)民集體”不是單獨的個人，沒有辦法滿足所有人的需求和利益，在行使農(nóng)民集體所有權(quán)時，難以實現(xiàn)真實需求。部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)存在村干部利用職權(quán)，從農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)中謀利的現(xiàn)象，從部分集體建設(shè)用地、公益事業(yè)用地中以權(quán)謀私、濫用職權(quán)，致使農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)過程十分不規(guī)范。

此外，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)交易中，私下流轉(zhuǎn)、自發(fā)性較多，讓集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的利潤都被實際的土地所有者獲得，并沒有保證集體的利益，使得集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系更加不明確。

（三）存在規(guī)避法律、私下交易的現(xiàn)象

我國目前對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管控較為嚴格，集體經(jīng)濟組織中的成員可以使用集體建設(shè)用地蓋房、建廠等，但是并不允許私下出租或轉(zhuǎn)讓。不屬于集體經(jīng)濟組織的其他人和相關(guān)企業(yè)并不可以直接使用集體建設(shè)用地，必須在集體建設(shè)用地的市場上或政府組織的尋租過程中獲得土地的使用權(quán)。但是，這樣的方式并不能滿足集體經(jīng)濟組織實際期望的利潤，而直接將集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)出并不符合我國土地制度的相關(guān)法律規(guī)定。因此，部分集體經(jīng)濟組織在沒有辦法用合法方式流轉(zhuǎn)土地時，選擇鋌而走險，采取規(guī)避法律、私下交易的手段流轉(zhuǎn)土地謀取利益。例如，部分集體組織成員私下協(xié)定或串通，不走法律程序，不簽訂土地流轉(zhuǎn)文書，通過隱形交易的方式進行集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。

三、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)評估的具體措施

（一）規(guī)范農(nóng)村土地市場

上文我們提到，目前仍然存在集體建設(shè)用地私下流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象不利于土地資源的合理利用，并且嚴重損害了農(nóng)村土地市場的正常運行，為了減少這種現(xiàn)象的發(fā)生，必須規(guī)范并管控農(nóng)村土地市場，保證集體建設(shè)用地正常流轉(zhuǎn)，保證土地資源的合理利用?？梢栽诓糠殖擎?zhèn)鄉(xiāng)村成立集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的服務站，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)服務站的功能是構(gòu)建集體建設(shè)用地的信息脈絡(luò)，收集和整理集體建設(shè)用地的需求和出讓信息，用合法合理的方式規(guī)范管控集體建設(shè)用地的使用權(quán)和所有權(quán)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，將農(nóng)民土地市場經(jīng)營得更加完善，為集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)進步發(fā)展積累經(jīng)驗。

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)服務站建立并順利開展，有利于節(jié)省流轉(zhuǎn)雙方的時間與精力，它就是“中介”，能夠讓集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的參與者把握最新的形勢和情況，獲得土地信息需求的第一手資源。它將意愿相同的兩方聯(lián)系起來，有利于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的管理與統(tǒng)計。

（二）在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的方式和內(nèi)容上進行變革

結(jié)合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的形勢，對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)評估的方式與內(nèi)容進行變革。從方式上來說，如果部分企業(yè)面臨破產(chǎn)和收購等情況，其集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，可以進行合作運營和直接出讓土地的方式。從內(nèi)容上來說，對具體區(qū)域不做區(qū)別對待，不論城鎮(zhèn)還是農(nóng)村，偏遠還是貧困，都能夠合法合理進行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。

（三）建立健全收益分配體系

在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下，建立健全合理的收益分配體系是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的重要措施。集體建設(shè)用地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的利潤在原則上是屬于土地所有者的，但是在土地所有者和使用者不是同一集體組織和個人的前提下，土地使用者在使用土地過程中，也對土地進行了人力和財力的投入，所以，在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的過程中，應給予土地使用者部分收益，才能保證公平合理。

（四）保證集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)合法化、規(guī)范化

建立健全相關(guān)法律法規(guī)，保證集體建設(shè)用地的合法化，從法律層面明確集體建設(shè)用地的土地所屬關(guān)系。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)必須合法、規(guī)范，統(tǒng)一管理。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中的收益較大，如果不嚴格規(guī)范管控，可能會造成建設(shè)用地的不合理使用或被侵占的問題出現(xiàn)。在此基礎(chǔ)上，必須保證集體建設(shè)用地的使用符合法律規(guī)定，并且嚴格控制流轉(zhuǎn)范圍。

同時，在集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)管理上，堅決不能把集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)與國有土地市場脫離，兩者要有機結(jié)合，相輔相成，把集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)歸入國有土地市場中來，進行統(tǒng)一規(guī)劃管理，逐漸實現(xiàn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的合法化、規(guī)范化。

四、集體建設(shè)用地要根據(jù)財產(chǎn)權(quán)設(shè)置價格

在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的影響下，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)評估必須依據(jù)財產(chǎn)權(quán)設(shè)置價格，根據(jù)土地產(chǎn)權(quán)歸屬分配利益。在集體建設(shè)用地的所有權(quán)沒有變化的情況下，只是進行使用權(quán)利的流轉(zhuǎn)時，對于土地的價值是不發(fā)生改變的。但是，在集體建設(shè)用地的土地所有權(quán)收歸國有時，土地的增值價格部分要歸屬于集體組織，土地本身的價值要體現(xiàn)出生產(chǎn)資料性質(zhì)和對農(nóng)民群體的維護。

五、結(jié)束語

在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的不斷推進下，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)評估為我國農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展帶來重要影響?？茖W合理的流轉(zhuǎn)方式不僅緩解了土地用地緊張的問題，而且加快了經(jīng)濟建設(shè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，推動了城鄉(xiāng)一體化的進程。在我國經(jīng)濟從高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)變階段，完善優(yōu)化集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)方式，做好集體建設(shè)用地的登記、落實等工作，改革集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)體系結(jié)構(gòu)，有利于實現(xiàn)鄉(xiāng)村經(jīng)濟的振興目標，保持經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。