河北省房地產(chǎn)價(jià)格地區(qū)差異化影響因素研究

白湧沨（邯鄲學(xué)院）

受社會(huì)大環(huán)境影響，河北省房地產(chǎn)銷售陣地轉(zhuǎn)移到線上，基于房產(chǎn)消費(fèi)具有伸縮性、長(zhǎng)期性特點(diǎn)，各地出臺(tái)政策支持房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，本省工程陸續(xù)恢復(fù)，中介機(jī)構(gòu)及售樓處正常營(yíng)業(yè)，房企加速?gòu)?fù)產(chǎn)復(fù)工，土地市場(chǎng)回暖。據(jù)克而瑞環(huán)京投資決策數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020 年1--3 月河北省新建商品房成交規(guī)模超318.2 萬(wàn)平方米，與去年相比下滑48%，成交規(guī)模約為343.9 億元，與2019 年相比下滑52%。2020 年3 月新建商品房邢臺(tái)均價(jià)7883 元，為全省最低，全省最高為石家莊，均價(jià)為14286 元，可見房產(chǎn)價(jià)格存在區(qū)域差異?；诖耍瑸橹坪颖笔》慨a(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展，探析房地產(chǎn)價(jià)格地區(qū)差異化影響因素顯得尤為重要。1

■河北省房地產(chǎn)價(jià)格地區(qū)差異化影響因素

（一）成本因素

土地是房屋建筑載體，住房?jī)r(jià)格受地價(jià)影響較為明顯，伴隨房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲，地價(jià)在房?jī)r(jià)中的占比不斷攀升，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展背景下城鎮(zhèn)人口數(shù)量與日俱增，人們住房需求規(guī)模擴(kuò)展，城鎮(zhèn)土地資源出現(xiàn)短缺現(xiàn)象，加之可持續(xù)發(fā)展政策要求堅(jiān)守農(nóng)業(yè)用地及生態(tài)保護(hù)紅線，土地作為不可再生資源勢(shì)必會(huì)使房?jī)r(jià)上漲。房屋建筑成本是直觀影響河北省房地產(chǎn)價(jià)格因素之一，以邯鄲市為例，平均成本約為124.71 萬(wàn)元/畝，項(xiàng)目總成本約為60799.25 萬(wàn)元，售后利潤(rùn)率約為37.15%，其中房屋建筑成本價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，在利潤(rùn)、稅費(fèi)、地價(jià)一定前提下，房建成本成為影響房?jī)r(jià)的唯一因素[1]。

（二）自然因素

不同地區(qū)自然環(huán)境存在極大差異，為貫徹生態(tài)保護(hù)決策，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)同時(shí)確保人與生態(tài)關(guān)系穩(wěn)定，除建筑用地外，河北省還將“三農(nóng)”工作放在首位，嚴(yán)守農(nóng)業(yè)用地紅線。河北省2018 年糧食播種面積約為653.9 萬(wàn)公頃，蔬菜播種面積約為78.8 萬(wàn)公頃，要求貫徹《河北省土地利用總體規(guī)劃（2006--2020 年）》，全省耕地面積要大于9454 萬(wàn)畝，農(nóng)田基本保護(hù)面積要超8316 萬(wàn)畝，2006--2020 年新增建筑用地面積要小于348 萬(wàn)畝，實(shí)施“三界四區(qū)”制度，控制建筑面積，保護(hù)自然環(huán)境，在此背景下房產(chǎn)價(jià)格受到影響[2]。

（三）社會(huì)因素

不同城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配置條件各異，生活生產(chǎn)便利性、舒適性、安全性、穩(wěn)定性成為區(qū)域人口集聚重要原因，同時(shí)對(duì)社會(huì)發(fā)展帶來內(nèi)驅(qū)動(dòng)力，使房產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生變化，客觀上影響房地產(chǎn)價(jià)格。河北省2018 年初常住人口規(guī)模為7519.52 萬(wàn)，與2017 年相比上漲約49.5 萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)常住人口規(guī)模約為4136.49 萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率約為55.01%，同比上漲約為1.69%，人口增多對(duì)住房的需求上漲，其價(jià)格隨之波動(dòng)。相反，若城鎮(zhèn)人口向外輸出，房產(chǎn)市場(chǎng)將急劇緊縮，房產(chǎn)價(jià)格則降低。河北省在脫貧攻堅(jiān)、社會(huì)治理、民生建設(shè)、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、社會(huì)保障等舉措并行基礎(chǔ)上社會(huì)環(huán)境不斷優(yōu)化，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展給予支持，基于區(qū)域差距客觀存在，為此河北省各地區(qū)房產(chǎn)價(jià)格存在差異。

（四）行政因素

我國(guó)是有中國(guó)特色社會(huì)主義國(guó)家，宏觀調(diào)控在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中至關(guān)重要，為此河北省頒布《河北省房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督管理辦法》、《河北省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》等政策，旨在通過房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)社會(huì)發(fā)展同時(shí)合理控制該產(chǎn)業(yè)，維護(hù)市場(chǎng)秩序，避免因惡意操盤抄高房地產(chǎn)價(jià)格，侵害消費(fèi)者權(quán)益，維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)公平公正，通過城市合理規(guī)劃、綜合管制確保價(jià)格在合理范圍內(nèi)浮動(dòng)，繼而促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展[3]。

■河北省房地產(chǎn)價(jià)格地區(qū)調(diào)控建議

（一）加強(qiáng)價(jià)格調(diào)控

第一，從宏觀角度出發(fā)加強(qiáng)價(jià)格調(diào)控。在《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》中指出要發(fā)展“兩翼、四區(qū)、五帶、多點(diǎn)”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)，在解讀國(guó)家政策前提下，為在京津冀協(xié)同建設(shè)與穩(wěn)健發(fā)展新常態(tài)下推動(dòng)河北省與時(shí)俱進(jìn)，地方政府需加強(qiáng)宏觀調(diào)控，做好城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃及示范區(qū)建設(shè)工作，嚴(yán)格控制建筑面積，貫徹執(zhí)行住房節(jié)能基本標(biāo)準(zhǔn)，綠色建筑要達(dá)到新建建筑的40%左右，為河北省房地產(chǎn)高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量發(fā)展指明方向；第二，從實(shí)際出發(fā)細(xì)化管控措施。立足實(shí)際統(tǒng)籌河北省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)數(shù)據(jù)信息，以解決河北省房產(chǎn)交易信息不對(duì)等問題為導(dǎo)向，規(guī)范住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，推行限貸、限購(gòu)管控措施，自2017 年3 月中旬起，石家莊裕華區(qū)、橋西區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、新華區(qū)等地施行住房限購(gòu)措施，根據(jù)《石家莊市人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的補(bǔ)充意見》明確限購(gòu)細(xì)則，如本市戶籍居民新購(gòu)房屋不得在五年內(nèi)上市交易等，堅(jiān)決打擊投機(jī)炒作行為，推行差別化調(diào)控決策，使房產(chǎn)市場(chǎng)更為穩(wěn)定；第三，從聯(lián)動(dòng)角度出發(fā)加強(qiáng)價(jià)格調(diào)控。房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控并非某個(gè)部門或個(gè)人的事情，需涉及價(jià)格變動(dòng)各部門與工作人員加大協(xié)同力度，其中金融部門積極配合，避免資金違規(guī)涌入房產(chǎn)市場(chǎng)并操控房產(chǎn)價(jià)格，繼而有效控制房地產(chǎn)價(jià)格[4]。

（二）推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

通過對(duì)河北省房產(chǎn)價(jià)格地區(qū)差異形成因素進(jìn)行分析可知，社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素對(duì)價(jià)格帶來一定影響，在社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定，民生問題得以解決，國(guó)民可支配收入規(guī)模不斷擴(kuò)展背景下，人們購(gòu)買住房能力得以提升，在支持區(qū)域房?jī)r(jià)上漲同時(shí)可推動(dòng)住房朝著高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、功能多元方向良性發(fā)展，使房地產(chǎn)價(jià)格更為合理，在供需關(guān)系加持下保持穩(wěn)定。這就需要河北省不斷推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，支持民眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，旨在增加本省居民收入，提升民眾消費(fèi)水平，具體可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：第一，加強(qiáng)體制建設(shè)，完善經(jīng)濟(jì)制度，通過項(xiàng)目控制推動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)與時(shí)俱進(jìn)。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念，堅(jiān)持“一帶一路”“科學(xué)的發(fā)展觀”“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”等決策，為企業(yè)發(fā)展指明方向；第二，加強(qiáng)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，發(fā)展高新科技產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)新創(chuàng)業(yè)，解決就業(yè)問題并提升居民收入水平；第三，加大城市化發(fā)展力度，集中人、物、財(cái)攻克省、市、縣聯(lián)動(dòng)瓶頸，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大房產(chǎn)市場(chǎng)范圍同時(shí)能有效營(yíng)建良好的房產(chǎn)市場(chǎng)氛圍，消除居民消費(fèi)顧慮，在城鎮(zhèn)一體化背景下將遠(yuǎn)離城區(qū)住房視為一筆投資，為河北省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)外擴(kuò)式發(fā)展給予支持。

（三）做好推廣工作

第一，發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)+”房地產(chǎn)信息共享作用。房地產(chǎn)價(jià)格地區(qū)差異受信息不對(duì)等因素影響，消費(fèi)者對(duì)新房、二手房、門市等產(chǎn)品價(jià)格及政策信息了解不夠透徹，影響其消費(fèi)決策，為此河北省立足業(yè)務(wù)線上規(guī)模擴(kuò)展實(shí)況加大“互聯(lián)網(wǎng)+”綜合服務(wù)平臺(tái)建設(shè)力度，發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)信息共享、實(shí)時(shí)、高效特點(diǎn)，做好產(chǎn)品推廣、品牌塑造工作，旨在營(yíng)建公正、公開、穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展氛圍，為更多消費(fèi)者選擇口碑好、質(zhì)量佳、服務(wù)優(yōu)房地產(chǎn)企業(yè)給予支持，發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰作用，繼而使房地產(chǎn)價(jià)格更為平穩(wěn)[5]；第二，發(fā)揮品牌作用。為使河北省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得以良性發(fā)展，優(yōu)質(zhì)且經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的品牌不可或缺，作為房地產(chǎn)資源集聚載體，河北省需注重打造龍頭企業(yè)，發(fā)揮品牌作用，使具有影響力的房地產(chǎn)企業(yè)可有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，樹立業(yè)界標(biāo)桿，使地區(qū)房?jī)r(jià)差異更為合理；第三，通過拍廣告、紀(jì)錄片、微電影等方式拉近消費(fèi)者與房地產(chǎn)市場(chǎng)的距離，使人們能更為了解房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作體系，推動(dòng)該市場(chǎng)朝著透明化、公開化方向發(fā)展，在發(fā)揮消費(fèi)者監(jiān)管作用同時(shí)可豐富河北省房地產(chǎn)市場(chǎng)推廣媒介，支持房地產(chǎn)跨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，落實(shí)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宣傳推廣目標(biāo)，繼而為區(qū)域房?jī)r(jià)穩(wěn)定提供有利條件。

■結(jié)論

綜上所述，為助推河北省經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，需樹立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)差異化發(fā)展意識(shí)，明晰各地區(qū)經(jīng)濟(jì)因素、行政因素、社會(huì)因素、成本因素及自然等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格帶來的影響，以此為由做好推廣工作，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加強(qiáng)價(jià)格調(diào)控，繼而使河北省在房地產(chǎn)價(jià)格地區(qū)差異化基礎(chǔ)上得以穩(wěn)健發(fā)展。