物業(yè)管理公司的作業(yè)成本核算模型設(shè)計(jì)

吳越

【摘 ?要】物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)出現(xiàn)40年以來(lái)，已充分顯現(xiàn)出其在城市化建設(shè)中的重要地位。但是，當(dāng)前我國(guó)中小物業(yè)管理公司普遍面臨著成本管理困境，不能為經(jīng)營(yíng)決策提供有效的成本信息。而作業(yè)成本法作為一種廣受會(huì)計(jì)學(xué)界認(rèn)可的成本管理方法，能夠基于作業(yè)與成本對(duì)象之間的因果關(guān)系，提供精確的成本信息，從而為決策的科學(xué)性和有效性提供保障。

【Abstract】Property management industry has fully demonstrated its importance in the construction of urbanization since its appearance in China nearly forty years ago. However， small and medium-sized property management companies in China generally face the dilemma of cost management at present， which fails to provide effective cost information for operating decision-making. Activity-based costing， as a cost management method widely recognized by the accounting community， can provide accurate cost information based on the causal relationship between activities and cost objects， so as to guarantee the scientificity and effectiveness of decision-making.

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理企業(yè);作業(yè)成本法;成本管理

【Keywords】property management company; activity-based costing; cost management

【中圖分類號(hào)】F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號(hào)】1673-1069（2020）07-0075-03

1 研究背景

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)程度和人們生活水平的提高，物業(yè)管理作為一門新興行業(yè)，其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益日漸凸顯，被業(yè)內(nèi)人士稱為“房地產(chǎn)行業(yè)的二次開(kāi)發(fā)”。物業(yè)管理主要提供綜合性管理和全方位服務(wù)，這些無(wú)形服務(wù)最終服務(wù)于業(yè)主和使用人。物業(yè)服務(wù)不僅在社區(qū)建設(shè)與城市住宅的管理水平等方面與居民的日常生活產(chǎn)生了密切聯(lián)系，而且與房地產(chǎn)行業(yè)、家政服務(wù)業(yè)、文化教育服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)緊密相連。近年來(lái)，我國(guó)各大中小城市不斷開(kāi)發(fā)大量的生活住宅小區(qū)、寫(xiě)字樓等，為物業(yè)管理行業(yè)的茁壯成長(zhǎng)提供了廣袤土壤，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2018年全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》從經(jīng)營(yíng)理念、管理手段、服務(wù)創(chuàng)新、人力資源、管控模式及產(chǎn)業(yè)鏈六個(gè)方面分析了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，并提出了行業(yè)未來(lái)新主張。

然而，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策及一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布與實(shí)施，在規(guī)范了物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的同時(shí)，也給物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)一系列挑戰(zhàn)。2017年1月12日，在頒布的《關(guān)于第三批取消中央制定地方實(shí)施行政許可事項(xiàng)的決定》中，國(guó)務(wù)院取消了物業(yè)管理公司二級(jí)及以下資質(zhì)的認(rèn)定。2017年9月6日，在國(guó)務(wù)院召開(kāi)的常務(wù)會(huì)議中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)和行政許可事項(xiàng)再次被取消。這也標(biāo)志著，實(shí)施了13年之久的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》正式退出了歷史舞臺(tái)，物業(yè)管理從此進(jìn)入“后資質(zhì)時(shí)代”。在這種情況下，物業(yè)管理的質(zhì)量也受到了業(yè)主前所未有的關(guān)注。企業(yè)一方面要滿足業(yè)主要求，提升物業(yè)管理的質(zhì)量，另一方面又必須在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持盈利優(yōu)勢(shì)，要想得到長(zhǎng)足的發(fā)展，企業(yè)就必須對(duì)成本實(shí)行有效管理。而傳統(tǒng)簡(jiǎn)單粗放式的成本管理模式已不適應(yīng)當(dāng)今物業(yè)管理行業(yè)的形勢(shì)。

2 研究現(xiàn)狀

物業(yè)成本管理在英、美等西方發(fā)達(dá)國(guó)家已形成各具特色的物業(yè)成本管理模式。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)成本管理實(shí)現(xiàn)較早，國(guó)外也有許多以物業(yè)成本管理實(shí)務(wù)為主的研究者。我國(guó)學(xué)者對(duì)物業(yè)成本管理的研究，稍顯落后于實(shí)踐發(fā)展。20世紀(jì)80年代的有關(guān)理論研究的文獻(xiàn)大都聚焦于物業(yè)成本的概念、內(nèi)涵、管理模式，而實(shí)證研究的則選擇我國(guó)某一家物業(yè)管理公司為研究對(duì)象，分析其經(jīng)營(yíng)狀況并探索一些相應(yīng)的改善舉措，總體而言，對(duì)物業(yè)成本管理在某一層面尚且缺乏整體上的綜合研究。隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，我國(guó)學(xué)者們逐漸把握了物業(yè)成本的整體特點(diǎn)，并多層次、多角度進(jìn)行理論和實(shí)證研究。辯證國(guó)外的研究應(yīng)用成果，取其精髓，對(duì)我國(guó)物業(yè)成本管理進(jìn)一步發(fā)展具有積極促進(jìn)作用。目前大多數(shù)研究者已經(jīng)認(rèn)識(shí)到成本核算與成本管理對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的影響力。

3 理論基礎(chǔ)

作業(yè)成本法（Activity-Based Costing，ABC）是指，將完成作業(yè)所需耗用的資源成本分配給成本對(duì)象的一種成本核算方式。作業(yè)成本法主要有以下幾個(gè)概念。

3.1 資源

資源對(duì)于企業(yè)而言，所包含的范圍尤為廣泛，但凡進(jìn)行過(guò)程中所需要的人力、物力以及財(cái)力都在其范疇之中，粗略劃分，可以概括為直接人工、直接材料和間接費(fèi)用等。

3.2 作業(yè)

間接的費(fèi)用和消耗便是作業(yè)的一部分體現(xiàn)，企業(yè)中的各個(gè)部門所承擔(dān)的任務(wù)就是作業(yè)的體現(xiàn)形式，在這里所指的作業(yè)是一種重復(fù)勞動(dòng)的概念，每項(xiàng)作業(yè)既可以是一種特定的工作重復(fù)，還可以是一類工作的重復(fù)，而且但凡作業(yè)必有耗費(fèi)，產(chǎn)品即是在作業(yè)耗費(fèi)資源的過(guò)程中形成的必然結(jié)果。作業(yè)是資源和產(chǎn)品之間的紐帶：它耗費(fèi)資源，同時(shí)生產(chǎn)產(chǎn)品、提供服務(wù)。

3.3 成本動(dòng)因

成本動(dòng)因是能夠驅(qū)動(dòng)作業(yè)或者產(chǎn)品成本因素的總稱。

3.3.1 資源成本動(dòng)因

作業(yè)成本增加是由作為動(dòng)因的資源成本驅(qū)動(dòng)因素而產(chǎn)生的，如此一來(lái)就是為了衡量作業(yè)耗費(fèi)資源的數(shù)量，而且可以為相關(guān)的所有作業(yè)進(jìn)行資源和成本的分配。例如，產(chǎn)品生產(chǎn)工作（作業(yè)）需要對(duì)生產(chǎn)人員、生產(chǎn)設(shè)備、能源等確定耗費(fèi)的數(shù)量。

3.3.2 作業(yè)成本動(dòng)因

作業(yè)成本動(dòng)因是對(duì)成本對(duì)象（產(chǎn)品、服務(wù)或客戶）所需工作量的衡量指標(biāo)，是驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品成本增長(zhǎng)或降低的因素。各項(xiàng)成本對(duì)象所耗用的作業(yè)數(shù)量要通過(guò)作業(yè)成本動(dòng)因進(jìn)行計(jì)量，同時(shí)也被用作作業(yè)成本分配的基礎(chǔ)。

3.4 作業(yè)中心

作業(yè)中心就是所謂的成本庫(kù)，是相互關(guān)聯(lián)的作業(yè)組成，共同構(gòu)成整個(gè)的業(yè)務(wù)流程，輸出的成本在業(yè)務(wù)流程中的匯總。換而言之，就是將各種資源耗費(fèi)項(xiàng)目根據(jù)統(tǒng)一的作業(yè)成本動(dòng)因組合起來(lái)的產(chǎn)物。

4 物業(yè)管理公司作業(yè)成本核算模型設(shè)計(jì)

為方便對(duì)作業(yè)成本核算模型進(jìn)行設(shè)計(jì)，本文選取了BQ物業(yè)管理公司為研究對(duì)象，其項(xiàng)目小區(qū)有2個(gè)，分別為長(zhǎng)陽(yáng)花園和濱河苑兩個(gè)小區(qū)。具體步驟為：首先確定BQ物業(yè)管理公司的資源耗費(fèi)，并根據(jù)公司的組織構(gòu)架和業(yè)務(wù)流程劃分作業(yè)中心，然后根據(jù)確定好的資源成本動(dòng)因?qū)⒏髻Y源庫(kù)匯集的價(jià)值分配到各作業(yè)中心，在選取了與作業(yè)有直接因果關(guān)系的因素作為作業(yè)成本動(dòng)因后得出成本動(dòng)因分配率，并據(jù)此得到每個(gè)項(xiàng)目小區(qū)分配得到的間接成本，加上直接追溯到每個(gè)項(xiàng)目小區(qū)的直接成本，便可以求出長(zhǎng)陽(yáng)花園和濱河苑兩個(gè)小區(qū)的項(xiàng)目總成本。

4.1 確定資源耗費(fèi)

BQ物業(yè)管理公司的日常運(yùn)營(yíng)中所耗費(fèi)的資源主要由員工費(fèi)用、水電費(fèi)用、材料費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)用和折舊費(fèi)組成，具體構(gòu)成如表1所示。

4.2 作業(yè)與作業(yè)中心的建立

要將作業(yè)成本法應(yīng)用到BQ物業(yè)管理公司中去，首先必須嚴(yán)格界定企業(yè)的作業(yè)，可以根據(jù)BQ物業(yè)管理公司的組織結(jié)構(gòu)及物業(yè)管理業(yè)務(wù)流程來(lái)進(jìn)行作業(yè)劃分。物業(yè)管理是一個(gè)完整的系統(tǒng)管理工程，其中物業(yè)管理的日常運(yùn)作是物業(yè)管理最主要的工作內(nèi)容，本文涉及的兩個(gè)小區(qū)——長(zhǎng)陽(yáng)花園小區(qū)和濱河苑小區(qū)已長(zhǎng)期在日常運(yùn)作階段穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。因此本文的研究對(duì)象為日常運(yùn)作階段中日常綜合服務(wù)與管理的間接成本。

在上述BQ物業(yè)管理公司組織結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)流程的基礎(chǔ)上，在與BQ物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)人員進(jìn)行分析討論后，將公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行了一定的整合與重組，最后劃分了房屋修繕及設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共區(qū)域秩序維護(hù)和綜合管理四個(gè)作業(yè)中心，如表2所示。

其中，房屋修繕及設(shè)備管理可以進(jìn)一步劃分為房屋日常檢測(cè)管理、房屋修繕管理和設(shè)備維修管理3個(gè)二級(jí)作業(yè)。環(huán)境衛(wèi)生管理可以劃分為清潔和綠化2個(gè)作業(yè)，清潔又可細(xì)化為日常清潔和防疫滅蟲(chóng)2個(gè)三級(jí)作業(yè)，綠化可以細(xì)化為灌溉施肥和修剪植被2個(gè)三級(jí)作業(yè)。公共區(qū)域秩序維護(hù)可劃分為日常巡邏、監(jiān)控和車輛管理3個(gè)二級(jí)作業(yè)。綜合管理可劃分為客戶服務(wù)、收費(fèi)和日常事務(wù)3個(gè)二級(jí)作業(yè)，客戶服務(wù)又可進(jìn)一步細(xì)化為提供咨詢、處理投訴和回訪3個(gè)三級(jí)作業(yè)。

4.3 確定資源成本動(dòng)因，并將各資源庫(kù)匯集的價(jià)值分配到各作業(yè)中心

根據(jù)BQ物業(yè)管理公司的實(shí)際情況，資源成本動(dòng)因可分為三類：①可以直接核算某一特定成本的最終資源成本動(dòng)因的資源，可以直接分配在作業(yè)成本中;②可以將活動(dòng)特定的資源成本動(dòng)因直接包括在每個(gè)基于作業(yè)的作業(yè)中心，如各種維護(hù)成本;③必須將其分解并間接計(jì)算到每一項(xiàng)作業(yè)中心的資源成本動(dòng)因，如管理人員工資只有在分配后才能計(jì)入各項(xiàng)作業(yè)中心中。

本文使用的資源成本動(dòng)因是在BQ物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部門專業(yè)人員的指導(dǎo)下，結(jié)合本公司實(shí)際情況，分析了各作業(yè)中心的特點(diǎn)后而仔細(xì)斟酌確定下來(lái)的，結(jié)果如表3所示。

物業(yè)成本費(fèi)用中的直接人工、直接材料等直接成本可以直接計(jì)入項(xiàng)目小區(qū)中。而間接費(fèi)用則要通過(guò)資源成本動(dòng)因來(lái)使作業(yè)中心費(fèi)用和作業(yè)成本相關(guān)聯(lián)，以便各項(xiàng)作業(yè)成本的計(jì)算。首先要用資源成本動(dòng)因?qū)⒏鱾€(gè)資源耗費(fèi)分配入各作業(yè)中心中，作業(yè)中心由該項(xiàng)作業(yè)所發(fā)生的費(fèi)用歸集而成，其中，分配到該項(xiàng)作業(yè)的資源耗費(fèi)也形成了作業(yè)中心的一項(xiàng)要素。其次，根據(jù)公式計(jì)算出資源成本動(dòng)因率：

資源成本動(dòng)因率=?（1）

4.4 選擇作業(yè)成本動(dòng)因，并確定各作業(yè)成本的成本動(dòng)因分配率

作業(yè)成本法的實(shí)質(zhì)是一種“因果關(guān)系”，而作業(yè)成本動(dòng)因是各項(xiàng)作業(yè)發(fā)生的原因，是成本分配的關(guān)鍵。有很多的因素都會(huì)影響企業(yè)的成本和盈利，但是，并不是所有的這些因素都可以作為成本動(dòng)因。成本動(dòng)因的數(shù)量是有一定限制的，太多或太少都不利于成本核算的進(jìn)行和企業(yè)的發(fā)展，因此如何選擇合適的成本動(dòng)因的數(shù)量，讓這些成本動(dòng)因能夠更好地促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)行和企業(yè)的發(fā)展就顯得尤為重要。因?yàn)檫x擇成本動(dòng)因的專業(yè)性較強(qiáng)，所以，在對(duì)BQ物業(yè)管理公司的間接成本進(jìn)行分配時(shí)，特意咨詢了公司的技術(shù)人員和財(cái)務(wù)人員，在他們的指導(dǎo)下，本文盡量選取了具有相關(guān)度、與作業(yè)有直接因果關(guān)系的因素作為作業(yè)成本動(dòng)因，如表4所示。

在作業(yè)成本動(dòng)因已經(jīng)確定的基礎(chǔ)上，接下來(lái)要計(jì)算出作業(yè)成本和作業(yè)成本動(dòng)因得出作業(yè)成本動(dòng)因率，然后將作業(yè)成本動(dòng)因率和項(xiàng)目小區(qū)所耗用作業(yè)的成本動(dòng)因相乘，得出項(xiàng)目小區(qū)的作業(yè)成本。計(jì)算公式如下：

成本動(dòng)因分配率=? ?（2）

某項(xiàng)目小區(qū)應(yīng)分配的某項(xiàng)作業(yè)成本=成本動(dòng)因分配率×該項(xiàng)目小區(qū)耗用的該項(xiàng)作業(yè)成本動(dòng)因 ? ?（3）

某項(xiàng)目小區(qū)耗用的作業(yè)成本=∑該項(xiàng)目小區(qū)應(yīng)分配的各項(xiàng)作業(yè)成本 ? （4）

根據(jù)上述步驟得到的每個(gè)項(xiàng)目小區(qū)分配得到的間接成本，加上直接追溯到每個(gè)項(xiàng)目小區(qū)的直接成本，便可以求出長(zhǎng)陽(yáng)花園和濱河苑兩個(gè)小區(qū)的項(xiàng)目總成本。

5 結(jié)語(yǔ)

目前物業(yè)管理行業(yè)的成本管理尚未形成健全的方法，也沒(méi)有合理的參考模式，本文欲將作業(yè)成本法應(yīng)用于BQ物業(yè)管理公司，并設(shè)計(jì)了作業(yè)成本核算模型，希望為物業(yè)管理企業(yè)建立成本管理體系提供一個(gè)參考模式。

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