關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析問(wèn)題之研究

長(zhǎng)春新星宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 張勝男

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于被嚴(yán)格管控的背景下，為了提升自身效益，各房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始重視財(cái)務(wù)分析工作的開(kāi)展情況，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析問(wèn)題進(jìn)行深入探究，找到出現(xiàn)問(wèn)題的原因，進(jìn)而制定出提升財(cái)務(wù)分析水平的措施，以此提升房地產(chǎn)企業(yè)決策的有效性，最終實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造企業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值的目的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的作用

財(cái)務(wù)分析在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的作用主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)決策方面。一個(gè)企業(yè)想要更好地運(yùn)營(yíng)，就需要決策者能夠?qū)ζ髽I(yè)的實(shí)際增長(zhǎng)情況以及可持續(xù)增長(zhǎng)情況進(jìn)行全面了解，并據(jù)此制定相應(yīng)決策，推動(dòng)企業(yè)更好地發(fā)展。而財(cái)務(wù)分析的作用正是幫助企業(yè)決策者對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)情況進(jìn)行充分了解和掌握，為決策者制定推動(dòng)發(fā)展性策略提供關(guān)鍵性依據(jù)。

財(cái)務(wù)分析工作對(duì)于不同崗位和部門數(shù)據(jù)而言，其關(guān)注點(diǎn)不同，通常情況下，工作人員只關(guān)注與自身工作內(nèi)容相關(guān)的數(shù)據(jù)分析。比如，銷售人員在進(jìn)行數(shù)據(jù)分析的過(guò)程中，主要關(guān)注銷售指標(biāo)、回款指標(biāo)達(dá)成率以及營(yíng)銷費(fèi)用使用比率等與自身相關(guān)的數(shù)據(jù)。財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行數(shù)據(jù)分析的過(guò)程中，主要關(guān)注企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金流盈余、稅費(fèi)以及利潤(rùn)等與企業(yè)財(cái)務(wù)相關(guān)的數(shù)據(jù)。但是，對(duì)于管理層而言，其在進(jìn)行數(shù)據(jù)分析時(shí)，就需要對(duì)各部門進(jìn)行綜合考慮，并根據(jù)小目標(biāo)服務(wù)于大目標(biāo)的原則，制定不同部門、不同崗位的分析指標(biāo)，最后再通過(guò)財(cái)務(wù)分析對(duì)企業(yè)總發(fā)展情況以及目標(biāo)達(dá)成情況等進(jìn)行了解和分析，對(duì)各部門的重要工作任務(wù)的實(shí)時(shí)狀況進(jìn)行充分掌控。

通過(guò)上述分析可見(jiàn)，財(cái)務(wù)分析是輔助管理層實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)不可或缺的工具，同時(shí)也是推動(dòng)企業(yè)更好發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析存在的問(wèn)題

（一）缺乏系統(tǒng)性的分析

就目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析情況而言，比較常見(jiàn)的問(wèn)題就是缺少系統(tǒng)性分析。主要是因?yàn)椴煌褂谜邔?duì)財(cái)務(wù)分析報(bào)告的需求不同，也就導(dǎo)致在進(jìn)行實(shí)際工作的過(guò)程中，某些部門的使用需求得不到系統(tǒng)性安排，進(jìn)而導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析時(shí)常出現(xiàn)繁雜以及交叉等問(wèn)題。

（二）財(cái)務(wù)分析結(jié)果的有效利用率并不高

就目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析結(jié)果利用情況而言，很多財(cái)務(wù)分析結(jié)果并沒(méi)有得到有效利用，具體表現(xiàn)在以下兩方面：

其一，財(cái)務(wù)分析都是習(xí)慣性而為，但是卻對(duì)其使用價(jià)值絲毫不在乎。比如，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)分析報(bào)告只是一項(xiàng)任務(wù)，確保自身任務(wù)完成，但是對(duì)于財(cái)務(wù)分析報(bào)告的使用情況并不關(guān)心。

其二，只關(guān)心財(cái)務(wù)分析結(jié)果的表面數(shù)據(jù)，對(duì)于數(shù)據(jù)背后所表現(xiàn)出的問(wèn)題不予重視。比如，在對(duì)指標(biāo)進(jìn)行長(zhǎng)期分析的過(guò)程中，只關(guān)注某一類指標(biāo)的發(fā)展趨勢(shì)，并沒(méi)有與其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行綜合分析等。

（三）財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)之間的關(guān)聯(lián)性不高

因房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部分普遍對(duì)數(shù)據(jù)的需求并不高，在財(cái)務(wù)分析工作開(kāi)展的過(guò)程中，如果相關(guān)工作人員按照“專業(yè)化”標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展工作，不僅需要付出更多的精力和時(shí)間，也可能導(dǎo)致所分析出的數(shù)據(jù)與業(yè)務(wù)需求沒(méi)有太大關(guān)聯(lián)。反之，如果財(cái)務(wù)分析只是反映出一部分問(wèn)題，雖然能夠得到業(yè)務(wù)部門第一時(shí)間的反饋，不過(guò)卻導(dǎo)致業(yè)務(wù)本身出現(xiàn)了諸多不可控性，甚至可能導(dǎo)致業(yè)務(wù)流程反饋時(shí)間變長(zhǎng)，最終發(fā)生財(cái)務(wù)分析不能及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行處理。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)存在財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)之間關(guān)聯(lián)性不高的問(wèn)題。

（四）財(cái)務(wù)分析時(shí)的數(shù)據(jù)來(lái)源較為分散

就目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析所用軟件而言，很多企業(yè)都在使用ERP軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行歸集和處理，這樣進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析也更加便利。但是，該方式也存在一定缺陷，主要表現(xiàn)在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，多數(shù)業(yè)務(wù)處置需要相關(guān)部門單獨(dú)完成，而在開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)會(huì)產(chǎn)生大量數(shù)據(jù)，需要財(cái)務(wù)人員后期對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一收集，也就導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析的整體數(shù)據(jù)較為分散，需要對(duì)各數(shù)據(jù)進(jìn)行不斷驗(yàn)證，確保最終進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的數(shù)據(jù)滿足相關(guān)需求，這不僅導(dǎo)致相關(guān)工作人員的工作量變大，同時(shí)也導(dǎo)致分析結(jié)果的準(zhǔn)確性降低。

（五）財(cái)務(wù)分析所用方式難以滿足管理要求

就目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析方式而言，很多企業(yè)并沒(méi)有意識(shí)到科學(xué)性財(cái)務(wù)分析體系的重要性，僅在原有財(cái)務(wù)分析體系中挑選相應(yīng)分析方式，將單一方法作為同一類指標(biāo)基礎(chǔ)進(jìn)行分析，逐漸形成習(xí)慣，最終可能導(dǎo)致分析方法無(wú)法對(duì)業(yè)務(wù)變化進(jìn)行準(zhǔn)確分析，進(jìn)而難以滿足企業(yè)的管理要求，影響企業(yè)發(fā)展。

三、提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析水平的措施

為了推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展，就需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)ψ陨淼呢?cái)務(wù)分析水平進(jìn)行不斷提升，根據(jù)財(cái)務(wù)分析中存在的問(wèn)題制定相應(yīng)的解決措施。

（一）對(duì)分析指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃

為了提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析水平，首先需要對(duì)分析指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，以此確保財(cái)務(wù)分析時(shí)常出現(xiàn)的繁雜以及交叉等問(wèn)題能夠得到及時(shí)解決，進(jìn)而規(guī)避企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的矛盾問(wèn)題。關(guān)于分析指標(biāo)的規(guī)劃，具體表現(xiàn)在以下幾方面：

其一，要確保領(lǐng)導(dǎo)層意見(jiàn)一致，并給予相應(yīng)支持，確保財(cái)務(wù)分析工作能夠服務(wù)于所有部門。

其二，財(cái)務(wù)部門需要對(duì)各部門的使用需求進(jìn)行全面分析，并對(duì)其進(jìn)行匯總。

其三，結(jié)合需求對(duì)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)進(jìn)行合理規(guī)劃，并取得企業(yè)內(nèi)部各部門的配合，對(duì)各指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)口徑進(jìn)行明確。

另外，在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的過(guò)程中，也不能再局限于一種指標(biāo)分析，應(yīng)該從整體上對(duì)其進(jìn)行綜合性分析，比如營(yíng)運(yùn)能力、償債能力以及盈利能力等，進(jìn)而促使企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況能夠得到全面掌控。比如，相關(guān)工作人員可以在原有財(cái)務(wù)分析方法上融入杜邦財(cái)務(wù)分析法，通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)間的內(nèi)在關(guān)系進(jìn)行分析，得到更具綜合、系統(tǒng)性的分析。同時(shí)，在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的過(guò)程中，除了要從整體上進(jìn)行分析以外，還需要對(duì)各專項(xiàng)成本進(jìn)行分析，比如成本結(jié)構(gòu)分析、銷售費(fèi)用分析、投資項(xiàng)目可行性分析等。

（二）提升財(cái)務(wù)分析結(jié)果的利用率

在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析水平進(jìn)行提升的過(guò)程中，還需要對(duì)財(cái)務(wù)分析結(jié)果的利用率進(jìn)行提升，也就需要設(shè)置財(cái)務(wù)分析結(jié)果的解讀方法以及反饋機(jī)制，確保每一位工作人員都能夠?qū)ω?cái)務(wù)分析結(jié)果有一個(gè)正確認(rèn)識(shí)，并能夠?qū)⒆陨斫ㄗh及時(shí)反饋出來(lái)，以此提升各部門之間的配合性。

另外，關(guān)于分析結(jié)果，還可以通過(guò)公示等方式呈現(xiàn)給工作人員，如果工作人員能夠發(fā)現(xiàn)分析結(jié)果的問(wèn)題，也可向業(yè)務(wù)部門進(jìn)行提議，將自己的管理建議提出來(lái)。最后，業(yè)務(wù)部門可根據(jù)管理建議對(duì)自身方案進(jìn)行適當(dāng)整改。同樣，也可向財(cái)務(wù)部門進(jìn)行意見(jiàn)反饋，進(jìn)而幫助財(cái)務(wù)部門進(jìn)行有效改進(jìn)。

（三）增強(qiáng)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)之間的關(guān)聯(lián)性

在提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析水平的過(guò)程中，除了要對(duì)分析指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，以及提升財(cái)務(wù)分析結(jié)果的利用率外，還需要對(duì)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)之間的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行增強(qiáng)。

例如，管理層可以對(duì)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)的績(jī)效目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，制定能夠?qū)蓚€(gè)部門融合到一起的工作目標(biāo)，以此削弱各部門的本位主義，使得兩部門能夠在實(shí)踐中達(dá)到目標(biāo)一致性，進(jìn)而有效規(guī)避二者之間發(fā)生沖突和矛盾。

（四）對(duì)財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)的來(lái)源及口徑進(jìn)行統(tǒng)一

為保證財(cái)務(wù)分析結(jié)果的準(zhǔn)確性，提升其利用價(jià)值，就需要相關(guān)工作人員能夠?qū)ω?cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)的來(lái)源及口徑進(jìn)行統(tǒng)一。首先，要對(duì)數(shù)據(jù)的來(lái)源、時(shí)間以及收集渠道、方式、人員等進(jìn)行確定，使其形成一套完整的數(shù)據(jù)庫(kù)；其次，分析指標(biāo)所采用的方法即使存在差異，其所提取的數(shù)據(jù)也不能來(lái)源不同，進(jìn)而有效規(guī)避來(lái)源不一致的問(wèn)題；最后，要采用固定表格與公式呈現(xiàn)分析結(jié)果，以此減少數(shù)據(jù)分散性，提升分析結(jié)果準(zhǔn)確性。

（五）對(duì)財(cái)務(wù)分析體系進(jìn)行不斷完善

為確保財(cái)務(wù)分析的價(jià)值能夠得到充分利用，還需要對(duì)財(cái)務(wù)分析體系進(jìn)行不斷完善。

首先，需要確保財(cái)務(wù)分析所用數(shù)據(jù)的安全性，也就表示在進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和傳送時(shí)，需要在IT后臺(tái)監(jiān)控下完成，根據(jù)相關(guān)授權(quán)情況進(jìn)行。其次，要確保財(cái)務(wù)分析所用數(shù)據(jù)的可比性，以及確保財(cái)務(wù)分析結(jié)果的一貫性，不可對(duì)分析口徑及指標(biāo)進(jìn)行隨意更改。再次，要對(duì)指標(biāo)維度進(jìn)行增強(qiáng)，并要對(duì)指標(biāo)的分析角度進(jìn)行不斷豐富。最后，相關(guān)管理人員需要對(duì)指標(biāo)分析效率進(jìn)行定期檢查，并根據(jù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的實(shí)際情況對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，以保證所采用的財(cái)務(wù)分析方法能夠滿足企業(yè)管理需求。

四、結(jié)束語(yǔ)

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力越來(lái)越激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)想要對(duì)自身的競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行提升高，就需要對(duì)自身的財(cái)務(wù)分析水平進(jìn)行不斷提升，以此提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效果。另外，通過(guò)進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)分析，不僅能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身的發(fā)展情況進(jìn)行全面掌握，同時(shí)也能夠幫助企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)發(fā)展過(guò)程中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，以此確保企業(yè)能夠及時(shí)制定出相應(yīng)決策，推動(dòng)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。