關(guān)于新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性探討

海南聯(lián)合資產(chǎn)管理有限公司 鄭通武

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平持續(xù)提高，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了矚目的成就。隨著近年來(lái)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，原本粗放式發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也逐步暴露出一些隱憂，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了不利影響。尤其是今年爆發(fā)的新冠疫情，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的沖擊，如何在新的經(jīng)濟(jì)形式下，更好地抓住房地產(chǎn)的前進(jìn)方向，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，是我們必須探討的重要話題。

一、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的顯著特征及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

（一）新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)主要特征

和傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不同的是，新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)表現(xiàn)出諸多特征，這主要表現(xiàn)在社會(huì)信息化和資本運(yùn)作數(shù)字化等方面。計(jì)算機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)、通信技術(shù)的發(fā)展，正逐步刺激社會(huì)呈現(xiàn)信息化發(fā)展趨勢(shì)，社會(huì)各界獲取信息的渠道更多，意味著房地產(chǎn)行業(yè)中的信息更加透明，房地產(chǎn)企業(yè)一方面面臨越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，另一方面也面臨著信息化社會(huì)帶來(lái)的便利。同時(shí)，在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中涉及的融資渠道更多，資本運(yùn)作效率更高，并且資金流通的方式傾向于數(shù)字化和虛擬化。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)發(fā)展初期，主要為了解決人們的居住需求，發(fā)展類(lèi)型較為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增速較為緩慢。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活的日益改善，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式已經(jīng)無(wú)法滿足人們的實(shí)際需求，人們對(duì)于房屋不僅提出了居住需求，其配套需求、產(chǎn)品價(jià)值等內(nèi)容也逐漸進(jìn)入購(gòu)房者的視野，高附加值、價(jià)值大的房地產(chǎn)產(chǎn)品成為了市場(chǎng)上熱門(mén)產(chǎn)品，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也得到了井噴式的發(fā)展?，F(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在一定程度上受到了疫情的影響，人們的投資熱情受到了一定的擠壓。但從總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一直處于上升階段，人們對(duì)于房產(chǎn)產(chǎn)品的投資熱情依舊保持在一定水平之上，并且隨著“房住不炒”等政策的出臺(tái)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向著更加理性、合理的方向發(fā)展，有效地帶動(dòng)了我國(guó)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的整體進(jìn)步，為國(guó)民生產(chǎn)總值的提升做出了不可替代的貢獻(xiàn)。但由于發(fā)展速度較快，一味追求經(jīng)濟(jì)效益，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過(guò)程中確實(shí)還存在著一定的問(wèn)題，我們必須對(duì)此進(jìn)行理性研討，尋找出最優(yōu)化的解決方案，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)角度來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)、管控難度高是比較突出的特征。很多傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目迫于快速回籠資金的需求，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)研、籌備時(shí)間普遍較短，導(dǎo)致項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法得到有效控制。而在新經(jīng)濟(jì)形式下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相對(duì)傳統(tǒng)的融資管理、項(xiàng)目管理機(jī)制存在的不足逐步暴露出來(lái)，面臨著其他行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)急需要在融資策略、項(xiàng)目管理方面進(jìn)行技術(shù)改革，而信息化、數(shù)字化是主要的改革方向。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問(wèn)題研究

我國(guó)房地產(chǎn)自2008年以來(lái)，得到了快速的發(fā)展，尤其是城鎮(zhèn)化的腳步不斷加快，潛在客戶群十分龐大，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿κ挚捎^。但由于長(zhǎng)期性粗放型發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商片面追求經(jīng)濟(jì)效益等問(wèn)題，導(dǎo)致我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中確實(shí)還存在著許多的問(wèn)題值得我們深入研究：

（一）房地產(chǎn)融資規(guī)模大但渠道窄

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，尤其是近年來(lái)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，資金需求量全面上漲，而傳統(tǒng)單一、狹窄的融資渠道，無(wú)法很好地滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求。就新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)背景來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)基本上都轉(zhuǎn)化給了市場(chǎng)和銀行。而尚不完善的金融市場(chǎng)和單一的金融工具，加上房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)和中介服務(wù)的相對(duì)缺失，都是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏活力的關(guān)鍵。另外，專(zhuān)業(yè)化投資、擔(dān)保以及抵押機(jī)構(gòu)的缺少，也導(dǎo)致了中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，發(fā)展緩慢。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)脫節(jié)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政府宏觀調(diào)控有緊密的聯(lián)系，政府出讓土地的數(shù)量很大程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求產(chǎn)生影響。在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，這種單一的宏觀調(diào)控模式，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)之間的關(guān)系存在問(wèn)題?？蛻羰欠康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，但一直以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于信息不對(duì)稱(chēng)等原因，導(dǎo)致消費(fèi)者一直處于弱勢(shì)狀態(tài)，對(duì)相關(guān)房產(chǎn)信息、房產(chǎn)價(jià)值等內(nèi)容無(wú)法進(jìn)行有效的獲取，也不具有理性判斷的能力，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展容易出現(xiàn)一系列的糾紛問(wèn)題，直接影響了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。在這種氛圍影響下，消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者存在著一種天然的不信任感，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者忽視了消費(fèi)者的主體作用，長(zhǎng)此以往，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然會(huì)產(chǎn)生一定的問(wèn)題。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中產(chǎn)品溢價(jià)過(guò)高

當(dāng)前，國(guó)民對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，已經(jīng)從原來(lái)單一的住房需要，逐漸演變?yōu)閷?duì)交通、教育、生態(tài)以及醫(yī)療等配套內(nèi)容的綜合需要，而部分開(kāi)發(fā)商抓住了消費(fèi)者追求品質(zhì)感這一訴求，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中銷(xiāo)售概念性產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品的高溢價(jià)，獲得了更高的經(jīng)濟(jì)收益，但交付到客戶手中時(shí)，卻無(wú)法兌現(xiàn)銷(xiāo)售時(shí)所作出的承諾，嚴(yán)重影響了品牌的信譽(yù)度，猶如飲鴆止渴，最終使房產(chǎn)結(jié)構(gòu)脫離了市場(chǎng)化需求。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中容易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要啟動(dòng)大量的資金，一般情況下開(kāi)發(fā)商很難通過(guò)企業(yè)融資等方式籌集到全部資金，在這一過(guò)程中就需要向銀行申請(qǐng)貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者資產(chǎn)負(fù)債率較高，極容易在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在危險(xiǎn)區(qū)的泡沫影響了整體房地產(chǎn)的發(fā)展。一旦經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，就會(huì)產(chǎn)生較為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，直接關(guān)系到房地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)行，進(jìn)而影響我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。

（五）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中沒(méi)有進(jìn)行合理的整體規(guī)劃

想要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就必須對(duì)其進(jìn)行合理的前期定位，中期銷(xiāo)售以及尾期復(fù)盤(pán)，整理整個(gè)流程，并在發(fā)展過(guò)程中進(jìn)行不斷的優(yōu)化與發(fā)展。但目前大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者為了追求更高的經(jīng)濟(jì)效益，更快的資金回籠，在進(jìn)行前期規(guī)劃的過(guò)程中沒(méi)有進(jìn)行合理的整體規(guī)劃，選址、范圍和規(guī)模等因素都存在著一定的規(guī)劃問(wèn)題，不利于土地開(kāi)發(fā)與城市整體規(guī)劃的協(xié)調(diào)發(fā)展。

三、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性探討

在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了更多的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的整體營(yíng)銷(xiāo)思路深刻影響著整體房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)者可以掌握更高的主動(dòng)權(quán)，市場(chǎng)規(guī)劃更加趨于合理，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性探討正成為房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Α?/p>

（一）構(gòu)建多層次房地產(chǎn)金融體系

1.構(gòu)建多層次的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制

首先，在銀行信貸間接融資的基礎(chǔ)上，積極拓展資本市場(chǎng)的直接融資，包括債券融資、房地產(chǎn)企業(yè)IPO等。其次，逐步實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款的證券化，利用證券化市場(chǎng)豐富融資渠道。結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，發(fā)展針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信托基金，在該過(guò)程中政府需要在政策、法律制度方面給予保障。另外，逐步健全房地產(chǎn)貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)機(jī)制，降低房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)。最后，通過(guò)健全市場(chǎng)機(jī)制，解決好地方政府的建設(shè)資金應(yīng)用問(wèn)題，減少地方房地產(chǎn)融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.構(gòu)建多層次金融體系

政府單位需要積極深化投融資改革，打破傳統(tǒng)大型房地產(chǎn)企業(yè)造成的產(chǎn)業(yè)壁壘，廣泛吸引社會(huì)資金，提高針對(duì)外資的競(jìng)爭(zhēng)力。比如，個(gè)別地方政府大力發(fā)展PPP房地產(chǎn)項(xiàng)目模式，從常見(jiàn)的保障性住房項(xiàng)目，到各類(lèi)商業(yè)建筑項(xiàng)目，構(gòu)建多層次的金融體系，實(shí)現(xiàn)政府、地方資金及資源的優(yōu)化配置。這種融資方式主要是以項(xiàng)目為主體，根據(jù)項(xiàng)目預(yù)期收益，發(fā)揮政府扶持、引導(dǎo)、管理職能，充分利用社會(huì)資金和資源。這對(duì)開(kāi)拓房地產(chǎn)行業(yè)投融資渠道，提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活力，有重要的意義。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制

在新經(jīng)濟(jì)形式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售者必須清楚地意識(shí)到消費(fèi)者在市場(chǎng)中的主體性作用，開(kāi)發(fā)真正符合消費(fèi)者實(shí)際需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，對(duì)消費(fèi)者的心理預(yù)期進(jìn)行整體把握，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展，最終形成房地產(chǎn)消費(fèi)者良性市場(chǎng)。從政府角度來(lái)講，需要對(duì)宏觀調(diào)控手段進(jìn)行優(yōu)化，在充分尊重房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，合理發(fā)揮政府的調(diào)控和引導(dǎo)作用。

（三）逐步提升房地產(chǎn)產(chǎn)品附加值

房地產(chǎn)商品的配套價(jià)值是提高房地產(chǎn)產(chǎn)品本身附加值的重要內(nèi)容，也是實(shí)現(xiàn)商品高溢價(jià)的重要因素。而在新經(jīng)濟(jì)形式下，想要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高溢價(jià)，就必須真正地提高產(chǎn)品附加值，進(jìn)而做到價(jià)格真正地圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，確保房地產(chǎn)健康發(fā)展，讓更多有房產(chǎn)需要的剛需人士可以購(gòu)買(mǎi)到心儀的產(chǎn)品。例如，在商品房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，需要在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、材料工藝、環(huán)境優(yōu)化等方面加強(qiáng)研究，了解項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體的核心需求，逐步推出兼顧質(zhì)量、品質(zhì)、個(gè)性化的房地產(chǎn)項(xiàng)目，增加項(xiàng)目溢價(jià)能力。

（四）做好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需要重點(diǎn)做好房地產(chǎn)泡沫相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的防范。關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范，需要深入研究以上世紀(jì)八十年代日本發(fā)生的泡沫經(jīng)濟(jì)問(wèn)題為代表的各國(guó)案例，從中吸取經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)優(yōu)化融資渠道、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制改革等方式，做好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和防范。例如，近年來(lái)，炒房團(tuán)的出現(xiàn)，為我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)重的阻礙，部分地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品一直處于價(jià)格虛高的狀態(tài)，出現(xiàn)了大量房產(chǎn)被社會(huì)資本所掌握，有房產(chǎn)需求的群眾買(mǎi)不起房的現(xiàn)象。在各國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成過(guò)程中，炒房是一種典型的現(xiàn)象，也是誘發(fā)泡沫膨脹的主要誘因。在新經(jīng)濟(jì)形式下，想要發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就必須對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫進(jìn)行有效的防范，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行有效的監(jiān)管工作。利用信息化監(jiān)管機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。同時(shí)，制定完善的房地產(chǎn)信息公示內(nèi)容，讓整個(gè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程更加透明化、規(guī)范化，遏制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的發(fā)展，長(zhǎng)期采取宏觀與微觀調(diào)控相結(jié)合的手段，有效防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，本文研究了關(guān)于新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性探討。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了非常重要的作用，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中先導(dǎo)性的力量，為萬(wàn)千家庭提供遮風(fēng)避雨的場(chǎng)所。在新經(jīng)濟(jì)形式下，房地產(chǎn)市場(chǎng)必須進(jìn)一步優(yōu)化升級(jí)，根據(jù)消費(fèi)者的實(shí)際需求進(jìn)行產(chǎn)品革新，最大限度保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、良性發(fā)展態(tài)勢(shì)，對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所存在的非理性問(wèn)題進(jìn)行剖析并給出有針對(duì)性的解決方案，堅(jiān)持房住不炒的基本原則，進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，為人們提供更加專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)服務(wù)