房地產(chǎn)REITs 融資模式及其運(yùn)用價(jià)值分析

谷紫艷

（天津弘創(chuàng)置業(yè)有限公司,天津 300090）

近年來(lái)，在我國(guó)實(shí)行宏觀調(diào)控政策背景下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨融資渠道狹窄、資金結(jié)構(gòu)單一等問(wèn)題。房地產(chǎn)REITs 是一種新的融資模式，與傳統(tǒng)的貸款融資等方式相比，房地產(chǎn)REITs 資金來(lái)源廣泛，專業(yè)人員參與項(xiàng)目運(yùn)作管理，在項(xiàng)目資金規(guī)范運(yùn)作及管理上都具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。

一、房地產(chǎn)REITs 融資模式特點(diǎn)及其適用性

（一）REITs 融資模式特點(diǎn)

房地產(chǎn)信托（REITs）是指信托投資公司利用專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃方式為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。房地產(chǎn)REITs 融資模式的主要特點(diǎn)，一是房地產(chǎn)信托融資所得資金的投資回報(bào)穩(wěn)定；二是專業(yè)、高效的管理對(duì)分散投資風(fēng)險(xiǎn)有利；三是可融資規(guī)模較大、流通性相對(duì)較強(qiáng)。

（二）房地產(chǎn)REITs 融資的適用性

從本質(zhì)上看，REITs 是一種資產(chǎn)證券化方式。目前我國(guó)房地產(chǎn)REITs 融資包括：貸款型信托融資模式、股權(quán)型信托融資模式、混合型信托融資模式和財(cái)產(chǎn)收益型信托融資模式四種類型。這幾種房地產(chǎn)新型融資模式，在目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀金融從緊的政策下，已經(jīng)成為重要的融資渠道，但由于REITs 融資成本較高，融資條件受到一定的限制，該模式對(duì)于大型上市公司或優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)公司相對(duì)較適用。

二、我國(guó)房地產(chǎn)REITs 融資現(xiàn)狀分析

（一）融資規(guī)模逐漸擴(kuò)大

2019 年，我國(guó)68 家信托公司管理的信托資產(chǎn)規(guī)模為21.6 萬(wàn)億元，比上年下降4.8%。其中，房地產(chǎn)REITs 占信托總資產(chǎn)規(guī)模的15.07%（如圖1）。2017-2018 年投向房地產(chǎn)的信托資金快速增長(zhǎng)，2019 年下半年房地產(chǎn)融資有所收緊，全年房地產(chǎn)信托資金規(guī)模為27,038 億元，比上年增加165 億元。

（二）相關(guān)政策對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展帶來(lái)一定的影響

2019 年，《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》的出臺(tái)，要求信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家最低要求等條件；并要求信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。同年推出的《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求對(duì)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，進(jìn)行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查。近年來(lái)，國(guó)家對(duì)存貸款基準(zhǔn)利率及存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行了一定的調(diào)整，出臺(tái)“國(guó)八條”和新“國(guó)十條”房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，各省市推出相應(yīng)的住房限購(gòu)政策。這些政策的出臺(tái)，金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資會(huì)收窄，房開(kāi)企業(yè)的貸款融資成本會(huì)上升，開(kāi)發(fā)商資金回籠壓力加大，企業(yè)會(huì)不斷探索新的融資渠道，考慮開(kāi)展REITs 來(lái)平衡風(fēng)險(xiǎn)與收益問(wèn)題。

（三）制約房地產(chǎn)REITs 融資發(fā)展的主要因素

1.外部環(huán)境因素

我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，在資管新規(guī)要求下，房地產(chǎn)REITs 融資業(yè)務(wù)受一定的外部因素影響，主要包括國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，市場(chǎng)有待優(yōu)化；房地產(chǎn)REITs 融資委托機(jī)構(gòu)眾多，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大；相關(guān)法律法規(guī)缺失，法律體系不健全；運(yùn)營(yíng)限制條件過(guò)多，給房地產(chǎn)REITs 融資業(yè)務(wù)發(fā)展帶來(lái)局限。

2.內(nèi)部環(huán)境因素

房地產(chǎn)REITs 融資業(yè)務(wù)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)存在缺陷，內(nèi)控環(huán)節(jié)比較薄弱；缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)模式和核心業(yè)務(wù)；專業(yè)人才缺乏，產(chǎn)品創(chuàng)新開(kāi)發(fā)能力不足。房地產(chǎn)REITs 融資業(yè)務(wù)的這些內(nèi)部環(huán)境短板，是制約該業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

三、REITs 在房企中的運(yùn)用價(jià)值

以下以恒大深圳南山項(xiàng)目集合資金信托項(xiàng)目為例，對(duì)REITs 融資模式在房企中的運(yùn)用進(jìn)行分析。

（一）案例簡(jiǎn)介

恒大深圳南山項(xiàng)目集合資金信托項(xiàng)目，發(fā)行機(jī)構(gòu)為光大興隴信托公司，融資規(guī)模17 億元，融資主體為前海君臨實(shí)業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司，由恒大地產(chǎn)100%控股。本信托資金用途，主要用于前海君臨公司發(fā)放抵押貸款，最終用于歸還前海君臨的股東借款，抵質(zhì)押率為60.7%。信托產(chǎn)品期限為6/12/18/24 個(gè)月，自然按季支付利息。本項(xiàng)目的交易流程如圖2 所示：

從本REITs 融資運(yùn)作方式來(lái)看，選擇的本產(chǎn)品屬于一線城市抵押物，首批抵押物按照預(yù)售備案價(jià)格計(jì)算，價(jià)值約20.23 億，對(duì)應(yīng)抵押率不超過(guò)60%，變現(xiàn)能力強(qiáng)。項(xiàng)目所處地理位置優(yōu)勢(shì)，均位于深圳市南山區(qū)核心區(qū)域；產(chǎn)品設(shè)立連帶責(zé)任擔(dān)保，由房地產(chǎn)綜合排名第一位的恒大地產(chǎn)提供連帶責(zé)任擔(dān)保。項(xiàng)目是標(biāo)準(zhǔn)的432 項(xiàng)目，五證齊全。其中，北塔已全部售罄，還款來(lái)源鎖定；南塔恒大集團(tuán)自持，作為恒大新能源管理總部。后續(xù)現(xiàn)金回流和信托計(jì)劃期限匹配，同時(shí)光大信托對(duì)后續(xù)現(xiàn)金回流實(shí)行賬戶監(jiān)管。

（二）REITs 融資效果評(píng)價(jià)

1.提高企業(yè)償債能力

近年來(lái)，恒大地產(chǎn)實(shí)施了房地產(chǎn)信托等資產(chǎn)證券化運(yùn)作模式，企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)現(xiàn)金的回籠，增加了貨幣資金流動(dòng)和資金的變現(xiàn)能力，加快了資金周轉(zhuǎn)，縮短了項(xiàng)目投資回收周期。對(duì)于資產(chǎn)和負(fù)債項(xiàng)目而言，引進(jìn)新的融資方式，相比于傳統(tǒng)的銀行貸款等融資方式，總體資產(chǎn)和負(fù)債量雖未發(fā)生增減變動(dòng)，但新的融資方式使企業(yè)降低了對(duì)銀行的依賴。償債能力也得到一定的提高，2019 年恒大地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為77.9%，低于行業(yè)的平均水平。

2.融資規(guī)模較大，融資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。通過(guò)發(fā)行恒大深圳南山項(xiàng)目集合資金信托產(chǎn)品，后續(xù)將成熟資產(chǎn)注入本REITs 項(xiàng)目，恒大地產(chǎn)下屬企業(yè)收回了大量資金，大規(guī)模地緩解了企業(yè)的資金壓力，改善了企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。REITs 融資模式相對(duì)于傳統(tǒng)融資，簡(jiǎn)化了審批手續(xù)，在一定程度上能控制融資成本。同時(shí)，本項(xiàng)目產(chǎn)品在內(nèi)地證券市場(chǎng)上市，受到監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，降低了融資風(fēng)險(xiǎn)。

3.推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化

房地產(chǎn)企業(yè)選擇REITs 融資模式，擺脫了原來(lái)相對(duì)單一的貸款融資方式，信托融資模式中信托公司派出專業(yè)人員參與融資房企決策，監(jiān)督資金使用情況和項(xiàng)目進(jìn)度，通過(guò)規(guī)范化、專業(yè)化管理，強(qiáng)化與房企的合作與溝通，確保資金的使用安全，鎖定銷售回款賬戶，發(fā)揮房企和信托公司的專業(yè)能力，促進(jìn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分散。

REITs 在房地產(chǎn)企業(yè)中的成功運(yùn)作，為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資難指明了一個(gè)新的融資方向，為房地產(chǎn)企業(yè)拓寬了融資渠道。房地產(chǎn)REITs 融資具有融資規(guī)模較大，融資所得資金的投資回報(bào)穩(wěn)定，管理專業(yè)、高效等特點(diǎn)，是許多房地產(chǎn)企業(yè)青睞的一種融資模式，對(duì)提高企業(yè)償債能力，降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化發(fā)揮重要的作用。目前，由于受內(nèi)外部因素的影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)REITs 業(yè)務(wù)發(fā)展受到一定的制約。應(yīng)不斷完善相關(guān)法律法規(guī)，建立REITs 產(chǎn)品信用評(píng)級(jí)體系和定價(jià)機(jī)制，建立和完善產(chǎn)品發(fā)行信息披露制度，促進(jìn)房地產(chǎn)REITs 業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期有序發(fā)展。