關于房屋租賃合同解除權之法律爭議問題的思考

賀小文

摘要：隨著城市化的建設和商業(yè)的不斷發(fā)展，房屋租賃是城市中非常普遍的現(xiàn)象，隨之而來的房屋租賃糾紛問題也紛至沓來。在以往的房屋租賃合同糾紛案例中我們可以發(fā)現(xiàn)，在房屋租賃合同解除權中存在著一些法律爭議問題，包括房屋租賃合同解除權在《合同法》中存在漏洞、支付違約金不屬于《合同法》中的解除條件、協(xié)議解除合同不代表當事人具有合同解除權以及約定解除條款的無效性等都反應了房屋租賃合同解除權中的法律問題。為了能夠更好地解決問題，本文首先對房屋租賃合同解除權概念、作用以及行使方式等進行闡述，然后分析了其中存在的法律爭議問題，并提出相應的意見。旨在能夠不斷完善相關法律，有力緩解房屋租賃合同糾紛。

關鍵字：房屋租賃合同解除權;法律爭議問題;合同糾紛

在日常的房屋租賃糾紛中我們可以了解到，其中出現(xiàn)了很多問題。比如同樣類型的房屋租賃糾紛情況，在不同的審判中具有不同的審判結果，其中還有很多問題并沒有相關法律依據等。從而我們可以判斷出房屋租賃合同解除權具有一定的法律漏洞，本文針對房屋租賃合同解除權中存在的法律問題進行分析，從而能夠有效提出解決建議，希望相關部門能夠不斷進行法律的完善，在日后的房屋租賃合同糾紛中能夠有法可依，有證可循。

一、房屋租賃合同解除權概述

（一）房屋租賃合同解除權含義

房屋租賃合同指的是房屋的出租者在將自己的房屋提供給租房者使用時而簽訂的具有法律效益的協(xié)議。協(xié)議內容包括雙方的姓名、聯(lián)系方式、房租、租房日期、合同結束日期、租金等內容，并且針對租房中的一些約定條件進行闡述，通過雙方簽字而產生法律效益。房屋租賃合同解除權是指當滿足一定法律條件的情況下，房屋租賃合同雙方可以在不爭得對方同意的情況下，隨時接觸房屋租賃合同的權利。

（二）房屋租賃合同解除權法理與社會基礎

房屋租賃合同解除權是為了對人民財產自由的最佳保障要求，在我國憲法中對公民的私有財產的保護是非常重視的，要求中國公民享有私人財產自由權。通過房屋租賃合同解除權可以反應出私人財產的自由，并且能夠充分推動社會資源配置的優(yōu)化。如果在無房屋租賃期限時，房屋出租人會因為房屋使用者的使用權利而無法抽身，這嚴重損害了房屋出租人的合法權益。與此同時，房屋使用者也會因為不能夠解除房屋租賃合同而面臨巨大困難或者經濟損失。因此，為了實現(xiàn)私人財產自由，從而提出房屋租賃合同解除權。在《合同法》中對房屋租賃合同解除權的相關規(guī)定在很大程度上體現(xiàn)了效率違約的思想，效率違約是指違約一方在房屋租賃合同解除權的行使中會獲得更大的利益。雖然房屋租賃合同解除權符合違約的思想，但是卻不是違約行為。

（三）房屋租賃合同解除權存在的作用

房屋租賃合同解除權的存在能夠促進合同糾紛的快速解決，很多人在進行房屋租的過程中并沒有采取書面形式進行簽訂租賃合同，而是以口頭承諾的形式完成合作。那么在發(fā)生合同糾紛時，當事人不能夠舉出證據，法律無法進行判斷。因此，為了能夠不過多地占用公共資源，浪費時間，司法部門有權利決定終止合同約定，從而最大程度上減少經濟損失，有利于提高公共資源的利用效率，通過房屋租賃合同解除權可以有效促進合同糾紛的解決效率。房屋租賃合同解除權能夠降低經濟損失，很多租賃合同時間比較長，對某一方會產生大量經濟損失的情況下，為了保證經濟利益可以行使房屋租賃合同解除權，從而有效降低經濟損失。當承租人不愿意繼續(xù)租賃房屋時，并且已經搬離房屋，司法部門不能夠強制性進行合同的履行，對司法部門的公信力具有非常不好的影響。

（四）房屋租賃合同解除權行使方式

在《合同法》中并未做出規(guī)定以何種方式行使房屋租賃合同解除權，因此，為了能夠更好地行使房屋租賃合同解除權，房屋租賃合同中的一方當事人可以通過通知的形式來進行告知對方，如果對方不同意，可以通過法院仲裁的形式進行決定。通知的形式可以是口頭通知，也可以是書面通知。但是口頭通知不具有證明性，會為日后的合同糾紛帶來麻煩，因此，可以通過書面的形式進行表達通知。也可以進行預告通知，就是在一方當事人決定解除合同前，提前一段時間進行通知對方，這樣可以讓對方具有心理準備。預告通知時間可以是提前一周，也可以是提前一個月，根據雙方簽訂合同中的規(guī)定或者視情況而定。

二、房屋租賃合同解除權行使的法律爭議問題分析

（一）房屋租賃合同解除權在《合同法》中存在漏洞

在《合同法》中的第93條第2款規(guī)定：當事人可以約定一方解除合同的條件，當解除合同條件成就時，解除權人就可以解除合同。從此項法律規(guī)定中我們可以看出，在行使房屋租賃合同解除權時不是無條件的，而是當條件成就時才可以。那么條件是什么，條件可能成就，也可能不成就，那么房屋租賃合同解除權就不能夠依靠詞條法律來進行設定，法律中具有一定的漏洞。而任意解除合同條款的約定就不符合《合同法》中的第93條第2款規(guī)定，將房屋租賃合同解除權加有一定限制，從而表明合同中的任意解除條款不符合法律規(guī)定。

（二）支付違約金不屬于《合同法》中的解除條件

在房屋租賃合同中我們經常看到一些款項，在退租時，需要提前一定時間通知對方，否則就會賠付對方一個月的房租。如果承租人能夠提前一個月提出退房要求，那么會把押金退還給承租人。但是在《合同法》中并沒有明文規(guī)定在解除房屋租賃合同時需要賠付對方一個月的租金，而對方是否賠付違約金對其是否享有房屋租賃合同解除權沒有直接關系。

（三）協(xié)議解除合同不代表當事人具有合同任意解除權

對于房屋租賃合同的解除，雙方經過商議后可以進行解除，但是并不表示當事人具有合同任意解除權。雙方商議的結果應該是合同雙方重新制定的協(xié)議，與原協(xié)議并不發(fā)生沖突。合同的任意解除權是單方面的權利，因此，協(xié)議進行解除合同不屬于房屋租賃合同解除權，而真正的房屋租賃合同解除權是不需要受到對方同意既享有的權利。

（四）約定解除權條款的無效性

雖然各個國家的法律都表示合同簽訂的法律效力，當合同一旦簽約成功就必須履行，直到合同終止。但是因為經濟生活是自由的，必須對其賦予房屋租賃合同解除權。雖然在合同中具有一些明文規(guī)定，當合同簽訂成功就會產生法律效益。但是合同中的內容如果違背了法律規(guī)定，就算雙方都在上面進行簽字也不具有法律效益。因此，在合同中的約定解除條款具有無效性。但是房屋租賃合同解除權也不是任意妄為的，因為在房屋租賃合同中的一方行使房屋租賃合同解除權時，另一方會遭受一定的經濟損失，為了保證另一方的利益，在《合同法》中的第8條中規(guī)定：當事人應按照約定來履行自己的義務，不得擅自變更或者接觸合同。通過這一明文規(guī)定可以對房屋租賃合同解除權進行限制。但是從總體上來說，其又具有一定的矛盾性，因此，有關房屋租賃合同解除權的相關法律法規(guī)應該進行進一步完善，從而能夠有效解決房屋租賃中的合同糾紛問題。

三、房屋租賃合同解除權法律爭議問題解決意見

（一）立法制度完善

在我國《合同法》中對房屋租賃合同解除權中的行使方式并沒有作出明確的規(guī)定，以哪種形式通知合同的另一方，即可以對合同進行解除，這樣才具有法律效益，從而也能夠在日后的合同糾紛中留有一定的證據。如果是承租人行使房屋租賃合同解除權，應該明文規(guī)定提前多長時間進行通知房屋出租人，從而減少其損失。如果是房屋出租人行使房屋租賃合同解除權也應該提前進行通知，并且退還押金、未使用的租金以及一定金額的補償，從而保護承租人的利益不受到侵害。房屋租賃合同解除權在條款制定時，應該根據不同性質的租賃關系進行特別處理，比如商業(yè)方面的房屋租賃，一旦合同一方決定行使房屋租賃合同解除權時，都會對合同另一方造成比較大的經濟損失，應該根據經濟損失情況，設定金額賠償，從而保證雙方利益不受侵害。還應該對房屋租賃合同解除權使用范圍進行約束，不能夠無條件行使房屋租賃合同解除權，從而對另一方造成經濟損失。

（二）司法制度完善

在司法方面進行房屋租賃合同解除權的判定應該主要強調保護承租人的利益不受侵害，如果房屋出租者沒有提前告知承租人合同節(jié)約的事項，對承租人造成一定影響，會要求其賠付經濟損失，從而保障承租人的利益。對民用房屋租賃和商用房屋租賃應該區(qū)別對待，根據實際情況進行考量。

結束語：

綜上所述，房屋租賃合同解除權是在房屋租賃合同生效后，雙方當事人在滿足法律規(guī)定的條件下，在不經過對方同意時進行合同的終止。但是在房屋租賃合同糾紛中經常會出現(xiàn)一些法律問題，因為《合同法》在房屋租賃合同解除權中具有一定的漏洞，需要不斷進行法律的完善，才能夠在房屋租賃合同糾紛中有法律可以依據，更好地去處理糾紛事件，為雙方合法權益做保障。

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