探析商品住宅開發(fā)的建筑策劃

郭人杰

摘 要：隨著我國國民經濟的高速發(fā)展，房地產開發(fā)迎來了新的增長和突破，已經逐淅成為國民經濟中的重要組成部分。本文詳細探究商品住宅項目的相關策劃內容，從該領域涉及的市場、建筑學以及其他相關專業(yè)內容，進行簡要闡述，為有關人士提供幫助和啟發(fā)，僅供參考。

關鍵詞：建筑策劃;市場分析;供求關系

建筑策劃是一門綜合性學科，尤其是項目決策最為緊要，雖然國內很多建筑企業(yè)都著重提升建筑策劃的重要地位，但是建筑策劃的能力還遠遠沒有達到相關要求，為此，各建筑企業(yè)要需要提升管理意識，進一步強化建筑策劃的相關理念，提升企業(yè)的項目決策能力。

一、市場分析

（-）周邊供求關系調查

1.項目的總體規(guī)劃包含了外部環(huán)境、物業(yè)構架以及配套設施等三大方面的內容。其中，外部環(huán)境受空間、綠化面積、建筑造型、容積率等影響;物業(yè)構架包含了戶型、裝修的定性標準;配套設施是由超市、商場、學校、醫(yī)院、快遞投放中心、銀行等構成。這三方面內容影響著項目的不同因素，因此，需要進行系統(tǒng)性比較。

2.項目的市場購買群體規(guī)劃，確定各購買人群，進而著重表現樓盤的特色內容，采用相適應的促銷手段。

3.物業(yè)情況是項目管理以及后期維護的重要內容，因此必須確立管理方式以及了解物業(yè)管理水平。

4.通過了解項目的銷售情況，進而改進近期的價格走向。

（二）項目的市場條件

項目的周邊情況，結合區(qū)域的綜合市場價值，挑選符合項目需求的客戶群體，通過對定向客戶群體的行為研究，調整項目的開發(fā)理念，更新項目設計內涵。

（三）物業(yè)的市場定位

項目的市場條件、居住戶型、各戶型數量以及生活配套設施，確立外部環(huán)境以及室內的設計標準，保障房屋購買者享受到應有的服務和與之相匹配的周邊設施。

二、總體規(guī)劃

項目的總體規(guī)劃，要以人為本，不能華而不實，更不能一味虛假宣傳提高項目的影響力，要讓居住體驗、生活理念、周邊環(huán)境成為項目的助力者，在節(jié)約建筑用地的基礎上，加強對土地的利用效率。

（一）空間環(huán)境設計

項目的小區(qū)環(huán)境設計，首先要充分體現地域特點，其次做好相關的景色搭配，突出“山”“水”等環(huán)境特點，突出主題環(huán)境的氣氮，同時，從另一方面呼應建筑立面、建筑特色等內容，營造出與眾不同的文化氛圍和居住體驗。所有的環(huán)境設計要圍繞著城市的大環(huán)境進行，并隨著城市的總體規(guī)劃而改進。

（二）平面規(guī)劃設計

項目的平面設計的最終目的，是始終堅持最大程度滿足居住人群的娛樂、生活、工作等各方面的生活需求，提高能源以及相應環(huán)境的使用效率進一步完善小區(qū)設計規(guī)劃。

1、通過前期形式有效的調查、分析、研討，并總結相關資料，確定項目的規(guī)劃內容、主題形式以及主導思想，進而開展項目設計。例如，在歐式田園風搭配古希臘教堂，充分彌散出西歐的建筑魅力和建筑設計。通過有效的搭配，別有一番異域色。

2、項目的建立要符合城市的可持續(xù)發(fā)展綱要，充分考慮與周邊相關的各類行生問題，例如交通因素、功能搭配、住宅標準、土地環(huán)境、居民生活設施、能源與建材供應等等。這些生活設施以及相關內容對于城市的可持續(xù)發(fā)展極為重要，并且建筑設計要充分考慮這些因素。

3、生態(tài)住宅理念作為新時代未來住宅社區(qū)的發(fā)展趨勢，逐漸被開發(fā)商以及主流市場所接受，因此，未來生態(tài)住宅主要應用于以下幾個方面：

3.1從總體規(guī)劃確立，到小區(qū)的生態(tài)社區(qū)理念。無處不體現節(jié)約土地資源、土地適度開發(fā)原則、可持續(xù)發(fā)展目標等，進而確定生態(tài)總體發(fā)展定位。

3.2生態(tài)住宅設計，更加注重社區(qū)景觀大空間的有效布局，根據不同需求的業(yè)主，設計不同居住體驗的生活模式。結合社會以及經濟等有關方面因素，積極營造和諧友善的鄰里關系。通過高科技生態(tài)效益材料，充分發(fā)揮建筑的結構優(yōu)勢，以及房屋建筑的生態(tài)美學。全面隔音隔熱，為消除雜音、噪音，提供全方位、舒適的室內居住環(huán)境。

3.3著重考量水和能源的生態(tài)問題，提供直飲水的相關設施，有效處理好生活用水的排污模式，進行節(jié)能減排，循環(huán)利用，衍生出洗車沖路澆灌、降溫等多方面綜合利用。將水資源保留在小區(qū)內部循環(huán)使用，降對于環(huán)境的破壞和污染，同時，將小區(qū)內的湖水以及其他水循環(huán)系統(tǒng)進行自我凈化，降低能耗。小區(qū)建設，更加考慮能源的消耗，采用新的建筑形式，便捷的生活設施，通過安裝中央空調，采用節(jié)能環(huán)保裝置，增設太陽能以及其他能耗轉換等先進技術，實現能源的二次利用和環(huán)境保護。

三、單邊設計

單邊設計理念，是要突出小區(qū)的個性化需求，這是著重吸引消費者參與及購買的重要舉措。同時，建筑設計，要充分考慮購買人群的意向需求進一步展示出方便、安全、舒適、親切、高品質的居住感受。

1.建筑要具備一定觀賞價值，建筑設計不能人云亦云，雷同的設計無法讓購買者產生足夠的購買意識，為了滿足人們對高品質的極致追求，在建筑形式和特色上，要下一番功夫，通過有效的調研，了解周邊環(huán)境的差異性，捕捉市場的重要訊息，為銷售起到良好的積極作用和推廣意義。

2.戶型設計必須滿足人們日常生活所需，根據市場的實際情況，設計符合市場主流價值的房屋格局，不要在房屋搭配上一味出新，主流的房屋形式，是參考的重要方向【1】。

3.突出個性化設計，針對小區(qū)的每一項設計，以及每一個細節(jié)，充分考慮居住人群的生活性和方便性，通過構建智慧型生態(tài)住宅理念，完普房屋各項居住體驗，進而提高人們對于房屋的居住意識，喚醒每一位購買者的剛性需求，進面提升項目的綜合價值【2】。

結論

商品住宅開發(fā)的建筑策劃是一項復雜且艱巨的任務，因此，為了進一步提高建筑項目的可執(zhí)行程度，全面提高項目的設計理念，進一步滿足人們的生活的各項所需，建筑企業(yè)需要不斷提升建筑策劃的各項內容，完善其中的重要內容和舉措，進而促進項目的整體銷售。

參考文獻：

[1]李斌沈陽華潤？二十四城項目營銷策劃研究【D】沈陽建筑大學.2018.

[2]鄭雪影.中山市適老化住宅產品策劃研究【D】華南理工大學.2017.