站在新的起點(diǎn)：住房建設(shè)成就與展望

本刊編輯部

中國(guó)共產(chǎn)黨第十九屆中央委員會(huì)第五次全體會(huì)議，于2020年10月26日至29日在北京舉行。全會(huì)聽(tīng)取和討論了習(xí)近平受中央政治局委托做的工作報(bào)告，審議通過(guò)了《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》（下稱《建議》）。站在新的起點(diǎn)，回顧“十三五”時(shí)期住房和城鄉(xiāng)建設(shè)取得的成就，展望“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)，對(duì)住房制度改革和住房市場(chǎng)發(fā)展有特殊的歷史意義。

1回顧與展望

“十三五”時(shí)期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已從高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，2016 - 2019年間，我國(guó)GDP增速年均值為6.6%。今年面對(duì)百年罕見(jiàn)的新冠肺炎疫情沖擊，經(jīng)濟(jì)全年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)2%左右的增長(zhǎng)，是世界上唯一實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的主要經(jīng)濟(jì)體，明年經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)回升向好。在深刻分析我國(guó)發(fā)展階段和內(nèi)外部發(fā)展環(huán)境變化的基礎(chǔ)上，十九屆五中全會(huì)公報(bào)提出了未來(lái)五年發(fā)展目標(biāo)和未來(lái)十五年遠(yuǎn)景目標(biāo)，更加突出在提高質(zhì)量效益的基礎(chǔ)上釋放增長(zhǎng)潛力。綜合多種方法測(cè)算，整個(gè)“十四五”時(shí)期的潛在經(jīng)濟(jì)增速，預(yù)計(jì)比“十三五”時(shí)期略有回落，大體可以保持在5%左右。設(shè)定與潛在增長(zhǎng)水平相應(yīng)的發(fā)展目標(biāo)，將更有利于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改革開放、社會(huì)文明、生態(tài)文明、民生福祉和國(guó)家治理效用等方面建設(shè)取得扎實(shí)成效。

未來(lái)五年的發(fā)展目標(biāo)和未來(lái)十五年的遠(yuǎn)景目標(biāo)，是有機(jī)銜接的。據(jù)測(cè)算，到2035年，我國(guó)人均GDP預(yù)計(jì)要達(dá)到兩萬(wàn)美元，即在2019年的基礎(chǔ)上翻一番，才能達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。適當(dāng)考慮到人民幣匯率對(duì)美元升值，未來(lái)十五年我國(guó)GDP年均還需要增長(zhǎng)40/0左右。由于潛在增長(zhǎng)水平會(huì)隨著發(fā)展水平提升而自然回落，分階段看經(jīng)濟(jì)增速會(huì)呈現(xiàn)前高后低的特征，這意味著實(shí)現(xiàn)“十四五”規(guī)劃目標(biāo)將為實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)景目標(biāo)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，而遠(yuǎn)景目標(biāo)又是“十四五”發(fā)展成效的自然延伸。

2“十四五”規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向

雖然黨的十九屆五中全會(huì)并未直接提及“房地產(chǎn)”，但其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的重要性卻毋庸置疑。全會(huì)提出，優(yōu)先發(fā)展農(nóng)業(yè)農(nóng)村，全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興?！笆奈濉逼陂g將圍繞鄉(xiāng)村振興的用地制度等將會(huì)有較多的支持，尤其是需要積極關(guān)注農(nóng)地人市所帶來(lái)的利好。另外，此次會(huì)議也明確，要實(shí)現(xiàn)鞏固拓展脫貧攻堅(jiān)成果同鄉(xiāng)村振興有效銜接，這個(gè)提法把脫貧工作和鄉(xiāng)村振興工作進(jìn)行了有機(jī)結(jié)合，未來(lái)此類脫貧區(qū)域的發(fā)展應(yīng)該受到更多關(guān)注，并在文旅產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)村居住空間等方面形成更大的投資。另外全會(huì)提出，優(yōu)化國(guó)土空間布局，推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化。構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展的國(guó)土空間布局和支撐體系，推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。

11月3日，新華社正式發(fā)布《建議》。《建議》按照黨的十九大對(duì)實(shí)現(xiàn)第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)作出的分兩個(gè)階段推進(jìn)的戰(zhàn)略安排，綜合考慮未來(lái)一個(gè)時(shí)期國(guó)內(nèi)外發(fā)展趨勢(shì)和我國(guó)發(fā)展條件，緊緊抓住我國(guó)社會(huì)主要矛盾，深入貫徹新發(fā)展理念，對(duì)“十四五”時(shí)期我國(guó)發(fā)展作出系統(tǒng)謀劃和戰(zhàn)略部署?！督ㄗh》同時(shí)提出了到2035年基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化遠(yuǎn)景目標(biāo)?！督ㄗh》明確“房住不炒”的定位和導(dǎo)向，對(duì)于“十四五”規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有極為重要的指導(dǎo)意義。

一是堅(jiān)持“房住不炒”的定位?！笆奈濉逼陂g將繼續(xù)落實(shí)“房住不炒”的導(dǎo)向。作為一項(xiàng)長(zhǎng)期必須堅(jiān)持的政策，需要各地政府、房企和購(gòu)房者等積極落實(shí)。

二是落實(shí)租購(gòu)并舉的政策?！笆奈濉逼陂g，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒗^續(xù)堅(jiān)持租賃市場(chǎng)和購(gòu)房市場(chǎng)并肩發(fā)展的思路。預(yù)計(jì)各類支持性政策會(huì)增加，主要體現(xiàn)在金融、財(cái)政、稅收等方面。其中金融政策體現(xiàn)為后續(xù)各類租賃金融服務(wù)會(huì)增加，而財(cái)政方面則體現(xiàn)為各類財(cái)政補(bǔ)貼會(huì)增加，尤其是一些外來(lái)人口較多的城市，會(huì)享受更多的財(cái)政補(bǔ)貼。而在稅收方面，也會(huì)采取各類豐富的工具，包括減稅、免稅等，進(jìn)一步促進(jìn)此類市場(chǎng)的健康發(fā)展。

三是落實(shí)因城施策的思路。這里需要注意兩點(diǎn)。第一，各類因城施策的內(nèi)容，都需要以“房住不炒”為大前提，違背此類前提的政策是不可行的。第二，后續(xù)包括合理的住房消費(fèi)刺激等也依然是有可能的，尤其是在擴(kuò)大內(nèi)需的大方向下更是如此。

四是增加保障房供給。在“十四五”期間，此類住房保障的供給，也會(huì)在不同的產(chǎn)品線上得到體現(xiàn)。包括已經(jīng)比較成熟的公租房、這幾年持續(xù)推進(jìn)改革的共有產(chǎn)權(quán)住房，以及部分限價(jià)房等，都會(huì)成為改革的重點(diǎn)內(nèi)容。包括政策性租賃住房等，也可以成為此類領(lǐng)域的重要補(bǔ)充。

五是改善土地出讓收入分配。這是今年9月份，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見(jiàn)》中首提的，其中明確了對(duì)土地出讓收入進(jìn)行優(yōu)化的內(nèi)容。類似政策有助于縮減城鄉(xiāng)差距，使得農(nóng)村土地出讓收入真正支持農(nóng)村發(fā)展。

六是鼓勵(lì)集建地租賃住房建設(shè)。此次政策明確，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房。此次規(guī)定客觀上是對(duì)農(nóng)村集建地的解放，一定程度上有助于此類用地的開發(fā)。實(shí)際上在最近幾年農(nóng)村土地改革的過(guò)程中，一個(gè)較大的突破就是此類用地和租賃住房的結(jié)合。尤其是隨著新《土地管理法》的實(shí)施，此類產(chǎn)品的開發(fā)會(huì)成為一個(gè)重要的亮點(diǎn)。

七是完善長(zhǎng)租房政策。從短租到長(zhǎng)租的跳躍，需要各類金融等政策的支持。尤其是長(zhǎng)租房也需要享受各類同權(quán)的保障，包括租房可落戶、租房可入學(xué)等，這都是后續(xù)租售同權(quán)方面值得探索的內(nèi)容。 八是擴(kuò)大保障性租賃住房供給。從此類規(guī)定可以看出，其強(qiáng)調(diào)了租賃住房的政策性改革導(dǎo)向。后續(xù)對(duì)于租賃住房來(lái)說(shuō)，也會(huì)呈現(xiàn)市場(chǎng)化和政策性的兩種產(chǎn)品體系。對(duì)于此類政策性租賃住房來(lái)說(shuō)，或形成類似人才公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓等產(chǎn)品，可以較好地與各地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等結(jié)合，并具有積極的作用。