土地經(jīng)營權(quán)登記的實務處理

摘要：流轉(zhuǎn)期限5年以上的土地經(jīng)營權(quán)才是可以登記的不動產(chǎn)物權(quán)，登記機構(gòu)辦理土地經(jīng)營權(quán)登記時適用的登記類型，應以原權(quán)利人的土地承包經(jīng)營權(quán)或土地經(jīng)營權(quán)是否記載于登記簿區(qū)分，申請人申請土地經(jīng)營權(quán)登記時還需提交相應的土地經(jīng)營權(quán)登記申請材料。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn);登記;實務

中圖分類號：F293

文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2020） 11-0042-44

收稿日期：2020-10-03

土地經(jīng)營權(quán)是否屬于可以登記的不動產(chǎn)物權(quán)？如果是可以登記的不動產(chǎn)物權(quán)，登記機構(gòu)為申請人辦理土地經(jīng)營權(quán)登記時，適用首次登記還是轉(zhuǎn)移登記？申請人申請土地經(jīng)營權(quán)登記時，應當向登記機構(gòu)提交哪些材料？筆者試從以下幾個方面作探析。

1流轉(zhuǎn)期限5年以上的土地經(jīng)營權(quán)才是可以登記的不動產(chǎn)物權(quán)

《農(nóng)村土地承包法》第9條規(guī)定，承包方承包土地后，享有土地承包經(jīng)營權(quán)，可以自己經(jīng)營，也可以保留土地承包權(quán)，流轉(zhuǎn)其承包地的土地經(jīng)營權(quán)，由他人經(jīng)營。據(jù)此可知，土地承包經(jīng)營權(quán)，是由土地承包權(quán)與土地經(jīng)營權(quán)組合成的一種不動產(chǎn)物權(quán)?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第5條規(guī)定，“下列不動產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：（一）集體土地所有權(quán)：（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);（三）森林、林木所有權(quán);（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán);（五）建設用地使用權(quán);（六）宅基地使用權(quán);（七）海域使用權(quán);（八）地役權(quán);（九）抵押權(quán);（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利”。據(jù)此可知，《不動產(chǎn)登記暫行條例》明確規(guī)定的不動產(chǎn)登記對象中有土地承包權(quán)與土地經(jīng)營權(quán)組合成的土地承包經(jīng)營權(quán)，那么，從土地承包經(jīng)營權(quán)中分立出來的土地經(jīng)營權(quán)是否屬于不動產(chǎn)登記的對象呢？《農(nóng)村土地承包法》第41條規(guī)定，土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限為5年以上的，當事人可以向登記機構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。據(jù)此可知，流轉(zhuǎn)期限5年以上的土地經(jīng)營權(quán)，當事人可以向登記機構(gòu)申請登記。申言之，流轉(zhuǎn)期限5年以上的土地經(jīng)營權(quán)，是法律規(guī)定的不動產(chǎn)登記的對象，即土地經(jīng)營權(quán)屬于《不動產(chǎn)登記暫行條例》第5條第10項規(guī)定的“法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利”。概言之，流轉(zhuǎn)期限5年以上的土地經(jīng)營權(quán)才是可以登記的不動產(chǎn)物權(quán)。

2土地經(jīng)營權(quán)登記適用的登記類型

如前所述，土地經(jīng)營權(quán)是可以登記的不動產(chǎn)物權(quán)二那么，登記機構(gòu)辦理土地經(jīng)營權(quán)登記時，適用土地經(jīng)營權(quán)首次登記，還是適用土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移登記？《農(nóng)村土地承包法》第23條規(guī)定，承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時取得土地承包經(jīng)營權(quán)。據(jù)此可知，土地的承包人自承包合同生效時起，無須登記，即依法、即時取得土地的承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)。該法第36條規(guī)定，承包方可以自主決定依法采取出租（轉(zhuǎn)包）、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，并向發(fā)包方備案。該法第41條規(guī)定，土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限為5年以上的，當事人可以向登記機構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。在司法實務中，《農(nóng)村土地承包法司法解釋》第14條規(guī)定，承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)包方僅以該土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同未報其備案為由，請求確認合同無效的，不予支持。據(jù)此可知，土地經(jīng)營權(quán)基于出租（轉(zhuǎn)包）、入股等流轉(zhuǎn)方式取得或設立，且不以登記為生效前提，而是自流轉(zhuǎn)合同成立時起，權(quán)利人取得或設立的土地經(jīng)營權(quán)生效，與是否向發(fā)包方備案無關(guān)。在不動產(chǎn)登記實務中，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第48條第1款規(guī)定，依法以承包方式在土地上從事種植業(yè)或者養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)活動的，可以申請土地承包經(jīng)營權(quán)的首次登記。該實施細則第50條規(guī)定“已經(jīng)登記的土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生下列情形之一的，當事人雙方應當持互換協(xié)議、轉(zhuǎn)讓合同等材料，申請土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移登記：（一）互換;（二）轉(zhuǎn)讓;（三）因家庭關(guān)系、婚姻關(guān)系變化等原因?qū)е峦恋爻邪?jīng)營權(quán)分割或者合并的;（四）依法導致土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移的其他情形。以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，還應當提供發(fā)包方同意的材料”。據(jù)此可知，土地承包經(jīng)營權(quán)是可以申請首次登記并被記載在登記簿上的不動產(chǎn)物權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)也是可以基于轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)方式產(chǎn)生轉(zhuǎn)移并申請轉(zhuǎn)移登記的不動產(chǎn)物權(quán)。筆者綜合前述法律和規(guī)章的規(guī)定認為，如果原權(quán)利人的土地承包經(jīng)營權(quán)或土地經(jīng)營權(quán)未記載于登記簿上的，登記機構(gòu)適用首次登記為現(xiàn)時的權(quán)利人辦理土地經(jīng)營權(quán)登記。如果原權(quán)利人的土地承包經(jīng)營權(quán)或土地經(jīng)營權(quán)已經(jīng)記載于登記簿上的，登記機構(gòu)適用轉(zhuǎn)移登記為現(xiàn)時的權(quán)利人辦理土地經(jīng)營權(quán)登記。

3申請人申請土地經(jīng)營權(quán)登記時應當提交的材料

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》均沒有專門規(guī)定申請人申請土地經(jīng)營權(quán)登記時應當提交的材料，如前所述，土地承包經(jīng)營權(quán)是由土地承包權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)二種獨立的權(quán)利組合成的一種復合型權(quán)利，筆者據(jù)此認為，申請人申請土地經(jīng)營權(quán)登記時，可以根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第48條和第50條中關(guān)于申請人申請土地承包經(jīng)營權(quán)首次登記和轉(zhuǎn)移登記時應當提交的申請材料的規(guī)定，提交土地經(jīng)營權(quán)登記申請材料。

3.1登記申請書

按《不動產(chǎn)登記暫行條例》第14條規(guī)定，不動產(chǎn)首次登記由權(quán)利人單方申請，因合同、協(xié)議產(chǎn)生的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記由當事人雙方申請。因此，申請人申請土地經(jīng)營權(quán)首次登記時，登記申請書由權(quán)利人單方出具。申請人申請土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，登記申請書由當事人雙方出具。登記申請書應當載明：權(quán)利人——姓名或名稱;申請人（當事人）的身份證明類型和號碼;不動產(chǎn)類型——土地;宗地坐落;宗地面積;宗地的不動產(chǎn)單元號碼;宗地用途——土地經(jīng)營權(quán)合同上載明的用途;權(quán)利人類型——個人或組織;登記類型——首次登記或轉(zhuǎn)移登記;登記原因——出租（轉(zhuǎn)包、入股等）;權(quán)利類型——土地經(jīng)營權(quán);宗地所有權(quán)性質(zhì)——集體所有（或國家所有）;宗地的權(quán)利設定方式——地表;共有情況等。

3.2申請人的身份證明

申請人中請土地經(jīng)營權(quán)首次登記時，只提交權(quán)利人的有效的身份證明。申請土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，應當提交當事人雙方的有效的身份證明。

3.3載明土地承包經(jīng)營權(quán)的不動產(chǎn)權(quán)屬證書

載明土地承包經(jīng)營權(quán)的不動產(chǎn)權(quán)屬證書適用于申請人申請土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移登記的情形。

3.4土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，主要指承包人與現(xiàn)時的權(quán)利人簽訂的載明土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的書面合同。申請人申請土地經(jīng)營權(quán)首次登記或轉(zhuǎn)移登記時，都應當提交土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

3.5宗地權(quán)籍調(diào)查成果報告

宗地權(quán)籍調(diào)查成果報告，是指有資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)出具的載明承包土地的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況信息的材料，以從地域上、空間上具體、特定作為登記客體的宗地相關(guān)事項。申請人申請土地經(jīng)營權(quán)首次登記時才提交宗地權(quán)籍調(diào)查成果報告。

作者簡介：劉守君，北京城市學院眾城智庫中國不動產(chǎn)（自然資源）登記研究院。