住房反向抵押的權(quán)利證成

王者潔

(天津工業(yè)大學(xué) 法學(xué)院，天津 300387)

引言

住房反向抵押的理念最早創(chuàng)始于銀行業(yè)發(fā)達(dá)繁榮的歐洲國家荷蘭，真正意義上住房反向抵押，則產(chǎn)生于20世紀(jì)60年代的美國。(1)參見孟曉蘇、柴效武：《反向抵押貸款》，人民出版社2005年版，第21頁。住房反向抵押在國內(nèi)曾有不同的稱謂，如住房逆抵押、逆向年金抵押、反向抵押、倒按揭以及以房養(yǎng)老等，直至國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》推出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，首次從中央文件層面統(tǒng)一了稱謂。(2)1995年，曾祥瑞最早向國內(nèi)介紹一種住房逆抵押貸款，參見曾祥瑞：《美國住房逆抵押貸款簡析》，載《中國房地產(chǎn)》1995年第6期；2001年，孟星提出一種逆向年金抵押貸款，參見孟星：《談?wù)勔阅嫦蚰杲鸬盅嘿J款方式養(yǎng)老的思路》,載《上海房地》2001年第2期；2002年，孟曉蘇提議設(shè)立“反向抵押貸款”保險(xiǎn)，參見孟曉蘇：《建立“反向抵押貸款”的壽險(xiǎn)服務(wù)——健全老年人社會(huì)保障制度的一個(gè)建議》，載《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2002年第17期。住房反向抵押乃是老年人以自有住房為擔(dān)保，依據(jù)合同在其生存期間取得養(yǎng)老資金，去世后抵押權(quán)人獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，就該住房享有優(yōu)先受償權(quán)。

住房反向抵押在不影響老年人現(xiàn)有住房居住的情況下為老年群體提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有效地解決了經(jīng)濟(jì)來源問題，使得其住房資產(chǎn)發(fā)揮了居住、養(yǎng)老和融資的多重功能，亦被稱為“以房養(yǎng)老”。應(yīng)當(dāng)說明的是，“以房養(yǎng)老”的理念之下集合了眾多模式，其中住房反向抵押是最為典型也最為復(fù)雜的一種。隨著老年人群體基數(shù)的增大，未來的發(fā)展空間不容小覷。

一、住房反向抵押的法理基礎(chǔ)與制度借鑒

住房反向抵押由英美法系的金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)設(shè)，以按揭(Mortgage)制度為基礎(chǔ)，認(rèn)為是對傳統(tǒng)按揭制度的逆向運(yùn)用。住房反向抵押在美國得以迅速發(fā)展且最為成熟完善，其成功經(jīng)驗(yàn)亦被他國紛紛效仿。

(一)住房反向抵押以英美法系以倒按揭制度為法理基礎(chǔ)

住房反向抵押在英美法系稱為倒按揭(Reverse Mortgage)，按揭又被稱為Dead Pledge，是借款人(財(cái)產(chǎn)所有人)為償付債務(wù)或履行義務(wù)而將財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種擔(dān)保方式，根據(jù)雙方約定的條件，該擔(dān)保在借款人付款或履行義務(wù)后失效。按揭制度源于12世紀(jì)英國的普通法(Common Law)，作為轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)實(shí)現(xiàn)債權(quán)擔(dān)保的一種方法，最初設(shè)立于土地之上。依據(jù)按揭財(cái)產(chǎn)權(quán)的完整性又分為普通法按揭(Legal Mortgage)和衡平法按揭(Equitable Mortgage)。(3)參見陳本寒：《擔(dān)保物權(quán)法比較研究》，武漢大學(xué)出版社2003年版，第55頁。前者涉及普通法意義上的權(quán)源(Title)的移轉(zhuǎn)，擔(dān)保權(quán)人通常需要占有擔(dān)保物；后者基于轉(zhuǎn)讓按揭物的受益權(quán)，無需轉(zhuǎn)移擔(dān)保物的占有。雖然兩種按揭中按揭人均享有贖回權(quán)(Redemption)，但普通法上按揭權(quán)人可徑行行使擔(dān)保權(quán)利，而衡平法上按揭權(quán)人則需給予對方一定的寬限期。(4)1925年以前，普通法按揭主要以轉(zhuǎn)讓完全保有地產(chǎn)的方式設(shè)定，世襲地產(chǎn)由按揭權(quán)人享有。衡平法按揭主要通過合同、法定產(chǎn)權(quán)的不完備讓與、契據(jù)的非正式押存等方式設(shè)立。參見陳本寒：《擔(dān)保物權(quán)法比較研究》，武漢大學(xué)出版社2003年版，第185-186頁。

1925年之后，《財(cái)產(chǎn)法》(Law of Property Act 1925)與《土地負(fù)擔(dān)法》(Land Charges Act 1927)規(guī)定不再讓與法定財(cái)產(chǎn)權(quán)，普通法按揭只能通過將租地權(quán)讓與一定期限(Demise for a term of years)或以法定按揭的方式設(shè)定押記(Charge by way of legal mortgage)的辦法進(jìn)行。(5)參見Turner R W,The English Mortgage of Land as a Security,Virginia Law Review,20,741,(1934).至此，按揭已不再是原有的意義，而是按揭與租賃(Lease)或財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)(Charge)的結(jié)合。

按揭的設(shè)定方式包括以租賃方式設(shè)定的租賃式按揭(Mortgage of leasehold)以及以財(cái)產(chǎn)上設(shè)定負(fù)擔(dān)方式，即以按揭的方式設(shè)定的財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)(Charge by way of mortgage)，后者顯系就特定的債務(wù)的履行為目的而設(shè)定，本質(zhì)上已不再是傳統(tǒng)意義上的按揭，與大陸法系中的抵押并無二致。這種以按揭方式設(shè)定財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)的擔(dān)保形式此后成為不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保最為流行的形式，亦即當(dāng)今意義上的按揭。

20世紀(jì)20年代末，一種被稱為房產(chǎn)價(jià)值反轉(zhuǎn)繼承(Home-Equity Reversion)的金融工具在英格蘭被創(chuàng)造出來，該工具被視為現(xiàn)代住房反向抵押的萌芽。20世紀(jì)50年代，房產(chǎn)價(jià)值反轉(zhuǎn)繼承概念傳入美國，第一份倒按揭貸款產(chǎn)生于1961年緬因州波特蘭，此后在美國逐步推廣起來。(6)參見Sawyer,Carolyn H.Reverse Mortgages:An Innovative Tool for Elder Law Attorneys,Stetson Law Review,26,617,(1996).

倒按揭作為一種特殊的按揭制度，系貸款人長期向借款人(通常是老年人)提供固定收入，當(dāng)借款人死亡或者財(cái)產(chǎn)出售時(shí)，借款將被一次性償還的一種按揭方式。(7)參見Mayer C J,Simons K V.Reverse Mortgages and the Liquidity of Housing Wealth,Real Estate Economics,22,236,(2010).為了規(guī)范倒按揭的運(yùn)行，《美國法典》( United States Code) 第13章“國家住房”第1715z-20條d(3)款予以相應(yīng)的規(guī)定，界定倒按揭貸款系按揭人以擁有1至4人定居的家庭獨(dú)立房產(chǎn)或者多個(gè)按揭人共有的房產(chǎn)而設(shè)立按揭的固定期限貸款。(8)Section (d)(3) of the United States Code (12 U.S.C.1715z-20)貸款以分期等額支付、分期不等額支付、分期等額與不等額相結(jié)合的三種方式發(fā)放給借款人，不允許借款人使用證券、其它財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、租賃財(cái)產(chǎn)或和他人共有財(cái)產(chǎn)設(shè)立倒按揭。

(二)住房反向抵押的域外模式借鑒

模式一：美國住房價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款(Home Equity Conversion Mortgages)。1987年，美國《住房和社區(qū)發(fā)展法》(Housing and Community Development Act of 1987)批準(zhǔn)了住房價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款(簡稱HECM)，并據(jù)此修訂了《國家住房法》，允許老年房屋所有人以房屋凈值抵押貸款。1989年，美國房屋與城市發(fā)展部(Department of Housing and Urban Development，簡稱HUD)為HECM承諾保險(xiǎn)。(9)參見Rules and Regulations,Federal Register,60,42754,(August 16,1995).此后，這種由HUD保險(xiǎn)的HECM成為美國最普遍的住房反向抵押形式。(10)參見Moulton S,Haurin D R,Shi W,An analysis of Default Risk in the Home Equity Conversion Mortgage (HECM) Program,Journal of Urban Economics,90,17,(2015).

HECM將申請人限定為年滿62歲以上的老年人，可將其擁有所有權(quán)的住房價(jià)值的一部分轉(zhuǎn)化為免課稅收入，且不必出售其房屋、變更其所有權(quán)。(11)參見賈宏斌：《美國HECM模式對我國推行住房反向抵押貸款的法律借鑒》，載《社會(huì)科學(xué)輯刊》2014年第5期。貸款的住房狀況必須符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，不具有所有權(quán)的共有公寓的老年人不具備申請資格。給付方式大致可分為一次給付、按月定期給付、賬戶型以及賬戶型結(jié)合按月定期給付等方式，且在貸款期間內(nèi)借款人可以隨意轉(zhuǎn)換支付方式。HECM的最大特點(diǎn)是聯(lián)邦政府為借貸雙方提供擔(dān)保，倘若貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)或其他原因無法按約定發(fā)放貸款，可以保障借款人獲得貸款機(jī)構(gòu)承諾支付的資金。同時(shí)，貸款人經(jīng)HUD下屬的聯(lián)邦住房管理局(Federal Housing Authority)資格認(rèn)可后為其提供保險(xiǎn)，由于物價(jià)水平、借款人壽命等情況變化貸款本息額超過住房價(jià)值，其損失由保險(xiǎn)基金進(jìn)行補(bǔ)償。當(dāng)保險(xiǎn)基金額不足以補(bǔ)償損失的情況下，由聯(lián)邦政府進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼。(12)參見潘秀菊,李智仁：《以房養(yǎng)老商品——反向抵押貸款制度之理論與實(shí)務(wù)》，元照出版公司2010年版，第89頁。

模式二：英國的房產(chǎn)價(jià)值釋放貸款(Equity Release Mechanism)。英國的房產(chǎn)價(jià)值釋放貸款始于20世紀(jì)60年代中期，參與的老年人可將按揭所得款項(xiàng)用于投資養(yǎng)老基金獲得收益。2001年，英國制定了新的房產(chǎn)價(jià)值釋放貸款，包括終身按揭貸款(Lifetime Mortgages)與住房轉(zhuǎn)換貸款(Home Reversion)兩種類型。(13)參見O'Mahony L F,Overton L,Financial Advice,Differentiated Consumers,and the Regulation of Equity‐Release Transactions,Journal of Law and Society,41,24,(2014).

終身按揭貸款與美國HECM并無二致，其方式亦較為豐富多樣，分為利息滾動(dòng)支付按揭貸款(A Roll Up Mortgage)、單純利息支付按揭貸款(An Interest Only Mortgage)以及固定償還額終生按揭貸款(A Fixed Repayment Lifetime Mortgage)三種類型。(14)參見范子文：《以房養(yǎng)老——住房反向抵押貸款的國際經(jīng)驗(yàn)與我國的現(xiàn)實(shí)選擇》，中國金融出版社2006年版，第63-64頁。不同公司提供的產(chǎn)品并不相同，貸款條件亦不相同，多數(shù)要求申請人年齡在65歲甚至70歲以上。(15)參見吳安青：《英國住房轉(zhuǎn)換計(jì)劃對中國以房養(yǎng)老的啟示》，載《北京航空航天大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)》2018年第4期。住房轉(zhuǎn)換貸款則與之不同，申請人與銀行等金融機(jī)構(gòu)屬于房屋買賣關(guān)系，系將房屋全部或部分的所有權(quán)出售以獲得對價(jià)，并通過租賃協(xié)議終身居住在原住房內(nèi)直到生命終結(jié)。(16)參見韓再：《住房反向抵押貸款運(yùn)作機(jī)制》，中國金融出版社2014年版，第74頁。

模式三：新加坡的屋契回購計(jì)劃(Lease Buyback Scheme)。2009年新加坡建屋局(Housing and Development Board)基于本國80%以上屬于公有住房這一特殊國情，針對年齡在62歲及以上、家庭收入低于3000新加坡元的老年群體，推出了屋契回購計(jì)劃(Lease Buyback Scheme)。(17)參見Goh,Nelson,Navigating the Minefield of Equity Release Products for Elders,Singapore Academy of Law Journal,26,467,(2014).該計(jì)劃放開對房產(chǎn)的限定，(18)參見王偉,高雅：《住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的國際經(jīng)驗(yàn)與啟示》，載《金融與經(jīng)濟(jì)》2016年第2期。將公有住房納入屋契回購計(jì)劃的客體，由此擴(kuò)大了住房反向抵押的客體，公有住房承租人亦成為住房反向抵押的主體。公有住房承租人可以將其部分剩余租期回購給建屋局，在回購的租期內(nèi)依據(jù)參與計(jì)劃時(shí)的年齡和租期終身享受補(bǔ)貼，同時(shí)可繼續(xù)居住在原住房內(nèi)。

模式四：香港地區(qū)的安老按揭計(jì)劃。我國香港地區(qū)于2011年7月推出安老按揭計(jì)劃，由香港按揭證券有限公司管理運(yùn)營并于2012年11月份進(jìn)行了優(yōu)化。安老按揭計(jì)劃針對55歲及以上持有效香港身份證的老年人，按揭住房須由借款人個(gè)人所有或與他人以聯(lián)權(quán)共有；房齡須為50年及以下且無任何轉(zhuǎn)售限制；須為借款人的主要居所且未對外出租，對按揭住房的要求較為嚴(yán)格。安老按揭計(jì)劃其特點(diǎn)是香港按揭證券公司在該計(jì)劃中承擔(dān)保險(xiǎn)人的職責(zé)，當(dāng)房屋的變賣價(jià)值不足以償還按揭貸款時(shí)負(fù)責(zé)向銀行補(bǔ)足差額，為貸款機(jī)構(gòu)提供保障。(19)參見《安老按揭計(jì)劃資料冊》，香港按揭證券有限公司網(wǎng)，http://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/reverse_mortgage_programme.html，2020年8月10日訪問。同時(shí)，在按揭期限和提款方式等方面的設(shè)計(jì)更加寬松靈活，為老年人提供了更多的選擇空間。(20)參見《安老按揭計(jì)劃》，中國銀行(香港)網(wǎng)，https://www.bochk.com/sc/mortgage/featuredplan/reverse.html，2020年8月10日訪問。

二、住房反向抵押的國內(nèi)實(shí)踐與檢視

隨著我國人口的老齡化進(jìn)程，以房養(yǎng)老成為緩解家庭和社會(huì)養(yǎng)老壓力的重要方式。從早期房地產(chǎn)企業(yè)、銀行等商事主體的“以房換養(yǎng)”“售房養(yǎng)老”“養(yǎng)老按揭”等模式，到銀保監(jiān)會(huì)決定在全國范圍內(nèi)開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，住房反向抵押在我國經(jīng)歷了自發(fā)性的早期探索時(shí)期和試點(diǎn)運(yùn)行階段。

(一)住房反向抵押的早期探索

模式一：以房換養(yǎng)——南京湯山留園老年公寓。2005年，南京湯山留園老年公寓成為國內(nèi)首家開展以房換養(yǎng)的機(jī)構(gòu)。針對年齡60周歲以上、住房面積60平米以上的孤寡老年人以自有住房做抵押，經(jīng)公證保留所有權(quán)后，取得老年公寓房屋使用權(quán)并入住，將住房出租獲取的租金支付老年公寓養(yǎng)老費(fèi)用，房屋所有權(quán)待老年人去世后由留園公寓取得。該模式優(yōu)勢在于節(jié)省老年人接受貸款購買服務(wù)的中間環(huán)節(jié)——抵押權(quán)人是提供養(yǎng)老服務(wù)的老年公寓，老年人和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之間由具有勞務(wù)和支付雙重屬性的贍養(yǎng)行為代替了現(xiàn)金流動(dòng)。由于湯山留園屬民營機(jī)構(gòu)，欠缺流動(dòng)資金滿足業(yè)務(wù)需求，運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較高與社會(huì)認(rèn)可度低的雙重矛盾，導(dǎo)致以房換養(yǎng)始終難以具有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

模式二：委托租賃——北京養(yǎng)老房屋銀行。2007年，北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心與中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司推出養(yǎng)老房屋銀行。凡年滿60周歲以上的老年人可與養(yǎng)老服務(wù)中心簽訂協(xié)議并入住，同時(shí)由中大恒基公司出租原住房，所得租金用于在養(yǎng)老中心的相關(guān)費(fèi)用。老年人可以選擇由房屋中介機(jī)構(gòu)一次性支付年度租賃費(fèi)用的整租方式，也可以選擇實(shí)時(shí)租賃按月收取租金。養(yǎng)老房屋銀行實(shí)質(zhì)上系以營利為目的的商業(yè)運(yùn)作，其優(yōu)勢在于養(yǎng)老服務(wù)中心與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司合作可促進(jìn)房屋租賃二級市場平臺(tái)的構(gòu)建，房屋租賃風(fēng)險(xiǎn)有效降低。

模式三：售房返租——上海公積金管理中心。2007年，公積金管理中心推出以房自助養(yǎng)老。凡年滿65歲以上的老年人可將自有住房出售給該中心并一次性取得房款，同時(shí)簽訂20年以內(nèi)房屋租賃合同將房屋返租，租戶須將全部租金一次性交付公積金中心，如租期屆滿后老年人健在則免除租金繼續(xù)居??；如居住期不足合同約定時(shí)間，則將剩余租金退還至其遺產(chǎn)繼承人。(21)上海模式實(shí)行先售后享，由于試行當(dāng)年正值美國次貸危機(jī)爆發(fā)，此模式主要是為了規(guī)避“銀行—保險(xiǎn)—政府”這一雙重?fù)?dān)保下在房屋價(jià)值產(chǎn)生波動(dòng)后所可能造成的影響。參見《上海試點(diǎn)以房養(yǎng)老新模式 公積金管理中心成房東》,中國網(wǎng),http://www.china.com.cn/policy/txt/2007-04/24/content_8162233.htm，2020年8月10日訪問。售房返租保留了老年人在原來的生活環(huán)境中繼續(xù)居住的權(quán)利，鑒于公積金管理中心系不以盈利為目的的事業(yè)單位，缺乏房屋買賣與租賃資質(zhì)，且操作中亟需大量資本囤積，在實(shí)際履行中存在諸多困難。

模式四：養(yǎng)老按揭——中信銀行信福年華卡。2011年，中信銀行發(fā)行國內(nèi)首張以中老年人為發(fā)放對象的信福年華卡，該卡除具備現(xiàn)有理財(cái)寶金卡和白金卡功能外，集住房反向抵押、客戶理財(cái)、醫(yī)療保險(xiǎn)、家政等多項(xiàng)服務(wù)為一體。凡年滿55周歲且法定贍養(yǎng)人已滿18周歲的中老年人，以自己或子女房產(chǎn)作抵押即可向銀行申請最長期限為10年的養(yǎng)老貸款，貸款金額依抵押房產(chǎn)價(jià)值確定，累計(jì)貸款額最高不得超過該抵押住房評估價(jià)值的60%，按月支付的養(yǎng)老金最高為2萬元。申請貸款人名下至少要有兩套住房，貸款金額專屬用于養(yǎng)老。中信銀行系國內(nèi)第一家開展住房反向抵押的銀行，使住房反向抵押進(jìn)入可操作層面。

模式五：鄰里售房——四川德陽社區(qū)協(xié)議。2012年，四川省德陽市旌陽街北光社區(qū)為解決社區(qū)里無工作、無配偶、無子女的老年人與貧困老年人的養(yǎng)老問題，推出社區(qū)鄰里售房養(yǎng)老協(xié)議。由社區(qū)將房屋以低于市場的價(jià)格出售，老年人仍可居住直到終老，購買者限定為老年人的親友鄰居。賣房款由社區(qū)幫助購買養(yǎng)老保險(xiǎn)，余款存放在社區(qū)并公開賬目，用于老年人疾病等重大開支。購房者除了支付購房款，尚須與社區(qū)及老年人簽訂承諾書，承諾對老年人履行“孝道”，否則老年人可以按照相關(guān)約定收回房屋并另行拍賣。(22)2012年3月，四川省德陽市旌陽街北光社區(qū)成功推出第一例社區(qū)鄰里 “以房養(yǎng)老”協(xié)議。此后一年，先后共有11人在社區(qū)簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議。參見《民間“以房養(yǎng)老”德陽市11位老人“吃螃蟹”》，人民網(wǎng)，http://sc.people.com.cn/n2/2016/0726/c345458-28727954.html，2020年8月10日訪問。作為民間自發(fā)探索的養(yǎng)老模式，由于缺乏專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)，在實(shí)踐操作中容易引發(fā)諸多糾紛矛盾，但其依托社區(qū)“以房養(yǎng)老”的理念依然具有借鑒意義。

(二)“保險(xiǎn)版”住房反向抵押的政策試點(diǎn)

2016年7月，保監(jiān)會(huì)在總結(jié)試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上做出《關(guān)于延長老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)期間并擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的通知》，試點(diǎn)范圍再次擴(kuò)大且時(shí)間延長兩年。在政策層面上，給予住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)制度更多的發(fā)展空間和更強(qiáng)的發(fā)展動(dòng)力。2018年8月，銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于擴(kuò)大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開展范圍的通知》，提出進(jìn)一步深化商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，積極發(fā)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，將該保險(xiǎn)擴(kuò)大到全國范圍開展。

自開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)以來，全國僅有兩家保險(xiǎn)公司開展了相關(guān)業(yè)務(wù)。一是幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司推出的“幸福房來寶”保險(xiǎn)，該保險(xiǎn)產(chǎn)品主要針對60周歲至85周歲(含85周歲)的老年群體。老年人與保險(xiǎn)公司在考慮房屋折舊、預(yù)期增值、預(yù)期的老年人平均生存年限的基礎(chǔ)上確定基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金額，但金額一經(jīng)確定不得變更；二是中國人民人壽保險(xiǎn)股份有限公司推出的“安居樂”保險(xiǎn)，被保險(xiǎn)人可獲得的保障包括根據(jù)投保人年齡、抵押房產(chǎn)價(jià)值確定基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金、身故保險(xiǎn)金和所抵押房屋有效保險(xiǎn)價(jià)值10%的信用額度。合同有效期內(nèi)，被保險(xiǎn)人在每個(gè)保單年度最多可支取一次信用額度，每次支取的金額最高不得超過10萬元。

總體上看，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在國內(nèi)試點(diǎn)四年運(yùn)行平穩(wěn)，但具體業(yè)務(wù)情況并不理想。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年7月31日，在8個(gè)試點(diǎn)城市中，保險(xiǎn)的累計(jì)簽約數(shù)量僅為201單(141戶)，累計(jì)承保數(shù)量為139單(99戶)。(24)參見鄭秉文：《以房養(yǎng)老的前景分析與政策建議——寫在住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)推向全國之際》，載《武漢科技大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)》2018年第6期?！氨ｋU(xiǎn)版”住房反向抵押應(yīng)者寥寥，無論是保險(xiǎn)公司還是老年群體均缺乏參與的積極性，其原因不乏存在市場風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)以及政策風(fēng)險(xiǎn)等因素，但相關(guān)法律制度的缺失，對于投保老年群體以及保險(xiǎn)公司的法律保障不足，致使老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)運(yùn)行中存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

三、住房反向抵押的法律障礙與考量

國內(nèi)學(xué)界大多認(rèn)同住房反向抵押屬于為確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)定的以直接取得或者支配特定財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值為內(nèi)容的擔(dān)保物權(quán)，但《民法典》物權(quán)編擔(dān)保物權(quán)尚未將住房反向抵押這一擔(dān)保類型吸納進(jìn)來，住房反向抵押中抵押人與抵押權(quán)人的相關(guān)權(quán)利無法得到現(xiàn)有法律的保障，推進(jìn)住房反向抵押面臨諸多法律障礙。

(一)流押條款為法律所禁止

流押條款系抵押權(quán)人和抵押人事先約定，在債務(wù)清償期屆滿而未獲得清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給抵押權(quán)人所有。(25)參見王利明：《物權(quán)法研究》，中國人民大學(xué)出版社2005版，第590頁。相對于英美法系國家對流押條款的允許主義，部分大陸法系國家對流押條款的放任主義，我國長期以來同德國一樣均對流押采取禁止主義，即抵押權(quán)人與抵押人約定流押條款者無效。流押條款之所以無效，在于慮及抵押物的價(jià)值如過高于被擔(dān)保的債權(quán)額，會(huì)導(dǎo)致抵押人與抵押權(quán)人之間利益的嚴(yán)重失衡；另外，抵押人屆期不清償債務(wù)，抵押權(quán)人未經(jīng)任何清算程序徑行獲得抵押物所有權(quán)，有違抵押權(quán)的擔(dān)保物權(quán)本質(zhì)，亦違反了物權(quán)公示原則。(26)參見楊善長：《流押條款法律效力辨——兼及法律父愛主義立法思想之取舍》，載《河北法學(xué)》2017年第3期。

從表現(xiàn)形式上來看，住房反向抵押的運(yùn)行模式是債務(wù)人將其自有房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，有流押條款之嫌。然而，是否屬于流押條款則需根據(jù)流押本質(zhì)予以分析。住房反向抵押合同屬于兼?zhèn)錉I利性與保障性的合同，其本質(zhì)是在老年人具備基本生活條件之上抵押其住房獲取更優(yōu)越現(xiàn)金保障，不存在抵押權(quán)人借由抵押人“急迫窘困”之際逼迫其訂立合同的情形，不違反民事公平原則。

此外，住房反向抵押中抵押人具有選擇權(quán)，僅在抵押人選擇不贖回房屋后抵押權(quán)人方取得房屋所有權(quán)，如房產(chǎn)價(jià)值與所得款項(xiàng)數(shù)額相差過大，當(dāng)事人或繼承人可行使贖回權(quán)，償還本息保留房屋所有權(quán)。倘若抵押人決定不贖回房產(chǎn)，則視為雙方意思一致，即使未經(jīng)折價(jià)、拍賣、變賣程序?qū)⒆》孔儸F(xiàn)受償，但已經(jīng)評估程序致價(jià)值公允，超額部分已依合同約定分配。

二是拓寬發(fā)展通道。搭建管理、技術(shù)、技能崗位等發(fā)展通道。開展管理崗位后備人才選拔，通過組織考察、筆試、競職演講等程序，建立后備人才庫，拓寬職工晉升通道。系統(tǒng)制定管理崗位后備人才培養(yǎng)計(jì)劃，編制后備人才培養(yǎng)手冊，建立定向培養(yǎng)目標(biāo)，合理安排培訓(xùn)課程，實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤監(jiān)督并進(jìn)行階段考核評估。組織后備人才進(jìn)行掛職輪崗鍛煉、參與標(biāo)準(zhǔn)化站區(qū)建設(shè)等專項(xiàng)工作，組織后備人才掛職學(xué)習(xí)成果研討會(huì)，不斷提高工作能力和水平；采取競爭上崗、組織選拔、公開招聘等方式，開展初、中、高級專業(yè)技術(shù)職務(wù)選聘；對收費(fèi)、清障、電工等生產(chǎn)崗位技能等級進(jìn)行初、中、高級鑒定，實(shí)施技能等級與職工薪酬掛鉤；

故住房反向抵押合同并非流押條款，其設(shè)定并非由抵押權(quán)人直接取得房屋的所有權(quán)，而是在房屋所有人去世后，抵押權(quán)人方能處分該抵押房屋，屬于抵押權(quán)的協(xié)議方式實(shí)現(xiàn)。況且《民法典》第401條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?！憋@系對流押條款的緩和，已然改變了《物權(quán)法》186條禁止流押的規(guī)定，保障了流押條款的優(yōu)先受償效力。

住房反向抵押的設(shè)定是為了保障老年人的養(yǎng)老，其抵押客體是老年人的自有住房，在老年人去世后以該房屋償還，無論償還如何進(jìn)行都不會(huì)損害抵押人的利益，何況住房反向抵押還保留了贖回權(quán)。住房反向抵押雙方實(shí)際上簽署的是抵押借款合同，亦可依抵押合同法律關(guān)系視之，完全可以通過住房反向抵押合同來保障其效力，就抵押人去世以后所欠款項(xiàng)如何償還，償還比例、償還方式、償還以后的剩余款額如何處理，解決糾紛的方式等均可以通過合同明確約定。只要合同內(nèi)容沒有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，就應(yīng)按照合同履行，以《民法典》合同編保障保險(xiǎn)雙方當(dāng)事人的權(quán)益。

(二)反向抵押客體存在處分障礙

住房反向抵押的實(shí)現(xiàn)以抵押權(quán)人在抵押人去世以后出售該房屋，用所得房款清償，抵押處分的順利實(shí)現(xiàn)取決于房屋無權(quán)利瑕疵，在行使抵押權(quán)時(shí)得以順利進(jìn)行，且抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)不存在現(xiàn)實(shí)的阻礙因素。由于住房反向抵押權(quán)的客體限于抵押人合法擁有所有權(quán)的自有房屋，房屋所有人權(quán)利不完整不能設(shè)定住房反向抵押，故住房反向抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)一般無房屋權(quán)利瑕疵。但在設(shè)立住房反向抵押之后，反向抵押人不得做出損害住房反向抵押客體價(jià)值的行為，不得毀損房屋，不得未經(jīng)反向抵押權(quán)人的同意將房屋出賣。

此外，住房反向抵押權(quán)在實(shí)現(xiàn)時(shí)面臨的一個(gè)重要問題是建設(shè)用地使用權(quán)期限問題。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，建筑物的所有權(quán)是一種永久性的物權(quán)，建筑物所覆蓋的建設(shè)用地使用權(quán)卻是有期限的權(quán)利。雖然《民法典》第359條規(guī)定住宅建設(shè)用地期間屆滿后該權(quán)利自動(dòng)續(xù)期，但是自動(dòng)續(xù)期并非意味著無償續(xù)期。倘若住房反向抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之時(shí)，該房屋適值建設(shè)用地使用權(quán)期限即將屆滿，則建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的費(fèi)用承擔(dān)問題是否影響抵押客體的抵押處分，尚需分析。

事實(shí)上，建設(shè)用地使用權(quán)期限并非必然影響住房反向抵押客體的處分，可以通過合同明確約定建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時(shí)該宗土地續(xù)期的使用費(fèi)用應(yīng)由誰承擔(dān)。如約定該風(fēng)險(xiǎn)由反向抵押權(quán)人承擔(dān)，則雙方在簽訂合同時(shí)必定慮及該風(fēng)險(xiǎn)，在住房反向抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)反向抵押權(quán)人就出售房屋的受償就會(huì)增加；反之，則由反向抵押人自行承擔(dān)，相應(yīng)的反向抵押權(quán)人就出售房屋的受償也會(huì)相對減少。

四、住房反向抵押的權(quán)利構(gòu)造與規(guī)范

有鑒于此，為保障住房反向抵押的順利運(yùn)行，當(dāng)給予住房反向抵押的權(quán)利合法性。法律移植過程中，現(xiàn)有的法律制度如能替代或改造，亦無需再引入新的制度。慮及與現(xiàn)行法律的融合性，住房反向抵押完全可以選擇以現(xiàn)行抵押權(quán)為基礎(chǔ)構(gòu)建，作為一種特殊的抵押權(quán)，類似已有的最高額抵押，適用《民法典》物權(quán)編第四分編擔(dān)保物權(quán)第十七章抵押權(quán)制度規(guī)則，對住房反向抵押權(quán)的主體、客體、內(nèi)容等予以統(tǒng)一的、完整的規(guī)定。

(一)厘定住房反向抵押權(quán)的適格主體

基于住房反向抵押非以營利性為單一目的，其兼?zhèn)錉I利性與保障性雙重屬性，故住房反向抵押法律關(guān)系中主要涉及三方主體：反向抵押人、反向抵押權(quán)人和不特定的第三人。

反向抵押人是指將自有住房抵押給金融機(jī)構(gòu)，以保證去世后或者合同期滿后該金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的人，屬于反向抵押貸款法律關(guān)系的借款人與抵押人，在保險(xiǎn)法律關(guān)系中屬于投保人與抵押人。

基于住房反向抵押的保障性，反向抵押人的年齡確定決定著住房反向抵押適用的人群范圍，并在一定程度上決定著貸款的數(shù)額。故反向抵押人需要符合法定范圍和年齡，可參考聯(lián)合國對老齡社會(huì)制定的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)輔之以民事行為能力標(biāo)準(zhǔn)。將退休年齡為基礎(chǔ)劃定統(tǒng)一的年齡標(biāo)準(zhǔn)，具體考慮個(gè)體的特殊情況。(27)如以女55歲、男60歲為標(biāo)準(zhǔn)，對金融機(jī)構(gòu)而言,保險(xiǎn)期間相對較短,風(fēng)險(xiǎn)也比較容易控制。且該階段的老人可能因喪失了勞動(dòng)能力沒有其他收入來源，對住房反向抵押的依賴最強(qiáng)。同時(shí)應(yīng)發(fā)揮住房反向抵押保險(xiǎn)的養(yǎng)老保障功能，將主體擴(kuò)大適用于未達(dá)到退休年齡的但部分或全部喪失勞動(dòng)能力、無生活經(jīng)濟(jì)來源的非老年房屋所有權(quán)人。對此可借鑒德國民法上的成年人監(jiān)護(hù)制度，依據(jù)《德國民法典》第1896條規(guī)定，“成年人因身體上的殘疾而不能處理其事務(wù)的,僅得根據(jù)該成年人的申請為其選任照管人,但該成年人不能表明其意思的除外?！奔丛试S對僅有身體殘疾而行為能力并不欠缺的人設(shè)置照管人,故可以委托他人代為辦理住房反向抵押。

至于無民事行為能力的老年人以及監(jiān)護(hù)人，不宜作為住房反向抵押的主體，《民法典》第35條規(guī)定，“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則履行監(jiān)護(hù)職責(zé)。監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)?！睙o民事行為能力的老年人作為被監(jiān)護(hù)人顯然已無法實(shí)施與其智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事法律行為。故無民事行為能力的老年人設(shè)定住房反向抵押已無法體現(xiàn)其真實(shí)意思表示，監(jiān)護(hù)人代為設(shè)定住房反向抵押且亦有可能損害其他繼承人的利益。何況《民法典》第1067條規(guī)定了對缺乏勞動(dòng)能力或者生活困難的父母有贍養(yǎng)義務(wù)。

從檢索到的國內(nèi)目前唯一一例住房反向抵押的案例可以以管窺豹，老年人的智力、精神健康狀況對住房反向抵押合同的履行產(chǎn)生一定的影響。(28)參見上海市第一中級人民法院(2019)滬01民終1269號民事判決書，中國裁判文書網(wǎng)，http://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=20e29d3c07264e2c9778aa6900bb8d00，2020年8月10日訪問。2016年9月13日，李某、沈某夫婦與第三人幸福人壽公司簽訂《幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(A款)合同》房屋抵押合同，將上海市浦東新區(qū)某處房屋抵押給第三人，被擔(dān)保債權(quán)金額為355萬元。同日，李某、沈某夫婦以及李某與前妻所生之女沈某某與第三人又簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，沈某某作為主險(xiǎn)合同項(xiàng)下抵押房屋的唯一遺囑繼承人。并約定：“本協(xié)議附件《遺囑》為其生前立下的最終遺囑，除非事先通知并征得保險(xiǎn)人同意，將不再就主險(xiǎn)合同項(xiàng)下的抵押房屋及相關(guān)權(quán)益作出不同的遺囑或者贈(zèng)與等處分行為”。并辦理了公證及抵押登記。2017年6月、7月，李某分別向第三人郵寄《身故保險(xiǎn)金受益人變更函》，兩次申請變更身故保險(xiǎn)金受益人的范圍和比例。同年9月14日，李某又立下代書遺囑一份，再次變更身故保險(xiǎn)金受益人的范圍和比例。沈某、李某相繼去世后，李某的干女兒蔣某訴至法院，認(rèn)為保險(xiǎn)合同之補(bǔ)充協(xié)議屬于格式條款，對于涉及投保人關(guān)鍵性權(quán)益的條款補(bǔ)充協(xié)議第四條，保險(xiǎn)人沒有對字體加粗，沒有采取足夠引起80多歲老人注意的相關(guān)措施，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，李某在合同簽訂后，未經(jīng)保險(xiǎn)人同意，擅自將保險(xiǎn)合同附件《遺囑》予以撤銷并另行所立代書遺囑的行為，違背了合同的約定。李某是完全民事行為能力人，在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)清楚合同的內(nèi)容，其簽訂合同即表明認(rèn)可合同的內(nèi)容，亦表明了其放棄撤銷附件《遺囑》并另行訂立遺囑的權(quán)利，因此其之后所立代書遺囑對沈某某及第三人并無約束力，否則即突破了合同相對性。在保險(xiǎn)合同未解除抑或是保險(xiǎn)人未同意變更遺囑情況下，仍應(yīng)按保險(xiǎn)合同附件《遺囑》的內(nèi)容發(fā)生繼承，故蔣某根據(jù)代書遺囑以遺贈(zèng)人的身份請求分割繼承房屋的訴訟請求，不予支持。遂于2019年5月14日，上海市第一中級人民法院對這起案件作出終審判決。

從案件來看，顯系李某在訂立反向抵押保險(xiǎn)合同以及補(bǔ)充協(xié)議之后，三次變更遺囑導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生，故限定反向抵押人具有民事行為能力對于保護(hù)反向抵押權(quán)人以及其他利害關(guān)系人具有重要意義，可以一定限度地避免糾紛的產(chǎn)生。

反向抵押權(quán)人是具有資質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)，對反向抵押人提供的抵押房屋享有就其價(jià)值優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，是反向抵押貸款法律關(guān)系的借款人與抵押權(quán)人，在保險(xiǎn)法律關(guān)系中是保險(xiǎn)人同時(shí)也是抵押權(quán)人。從域外實(shí)踐上看，諸多人口老齡化國家基于不同的國情和制度，相繼發(fā)展出各具特色的住房反向抵押模式，大多住房反向抵押的運(yùn)營主體不僅限于保險(xiǎn)公司，亦有商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)參與，國內(nèi)囿于《指導(dǎo)意見》的規(guī)定，則限定為保險(xiǎn)公司。從今后長遠(yuǎn)發(fā)展來看，住房反向抵押的運(yùn)營主體不應(yīng)僅限于保險(xiǎn)公司，在條件許可的情況下，當(dāng)適度拓寬經(jīng)營主體。

就當(dāng)下唯一的運(yùn)營主體保險(xiǎn)公司而言，鑒于對保險(xiǎn)業(yè)以及銀行業(yè)等金融機(jī)構(gòu)實(shí)行“分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)管理”政策，保險(xiǎn)公司由于不具備信貸功能開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)需要與銀行合作，故尚需在立法上賦予保險(xiǎn)公司信貸功能。(29)參見范李瑛：《論我國推行住房反向抵押貸款的法律制度保障》，載《中州學(xué)刊》2016年第10期。

保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)效率、資金安全是保障老年人如期取得養(yǎng)老金的重要條件，《指導(dǎo)意見》對能夠參與住房反向抵押的保險(xiǎn)公司已有嚴(yán)格的條件限制。從開業(yè)時(shí)間、注冊資本、償付能力、專業(yè)人員以及內(nèi)控管理等方面對參與的保險(xiǎn)公司進(jìn)行了引導(dǎo)。(30)《指導(dǎo)意見》對申請?jiān)圏c(diǎn)的保險(xiǎn)公司資質(zhì)予以了嚴(yán)格的規(guī)定：“申請?jiān)圏c(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司應(yīng)具備以下條件：已開業(yè)滿5年，注冊資本不少于20億元；滿足保險(xiǎn)公司償付能力管理規(guī)定，申請?jiān)圏c(diǎn)時(shí)上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%；具備較強(qiáng)的保險(xiǎn)精算技術(shù)，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)合理定價(jià)；具有專業(yè)的法律人員，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)法律問題進(jìn)行處理，具有房地產(chǎn)物業(yè)管理專業(yè)人員，或委托有資質(zhì)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，有能力對抵押房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)及依法處置?！钡b于目前僅有兩家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)獲得經(jīng)營住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的資質(zhì)，故尚需進(jìn)一步放寬準(zhǔn)入條件，給予保險(xiǎn)公司較為寬松的政策環(huán)境和發(fā)展空間。

(二)限定住房反向抵押權(quán)的客體范圍

住房反向抵押權(quán)的客體是反向抵押人提供的用于抵押的自有住房，限定為房屋所有權(quán)及建設(shè)用地使用權(quán)主體一致的城鎮(zhèn)住房?！吨笇?dǎo)意見》規(guī)定能夠投保申請反向抵押的房屋應(yīng)為完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。需要明確的是，完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)是否完全排除共有房屋應(yīng)區(qū)別對待，共有房屋存在按份共有、共同共有等不同情形，鑒于共有房屋涉及財(cái)產(chǎn)分割問題，貿(mào)然將其設(shè)定為住房反向抵押之客體顯然有損他人處置權(quán)，且易產(chǎn)生權(quán)利沖突，但一例外則為夫妻共同將共有房屋設(shè)定住房反向抵押情形。除此之外，任何基于人身關(guān)系或繼承關(guān)系所共有房屋皆不得設(shè)定住房反向抵押。至于具有保障性住房屬性的共有產(chǎn)權(quán)住房，由于地方政府讓渡了部分土地出讓收益，不僅房屋權(quán)利不完整，土地使用權(quán)亦屬于劃撥，不能成為住房反向抵押的客體。否則會(huì)影響抵押權(quán)人對房屋的處分，損害抵押權(quán)人的利益。

期房亦不能作為住房反向抵押客體，期房通常為在建、不能交付使用之房屋，由期房至現(xiàn)房交付的過程極可能發(fā)生因工程質(zhì)量或其他違約問題而導(dǎo)致的交付不能。如設(shè)定反向抵押，可能會(huì)對抵押權(quán)人造成不利影響，故不能成為住房反向抵押客體。

經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房屬于以微利價(jià)格向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房，其建設(shè)用地使用權(quán)乃是劃撥取得，買受人亦未支付建設(shè)用地使用權(quán)的對價(jià)，顯然不能成為住房反向抵押的客體。

對于公產(chǎn)房而言，目前尚不能借鑒新加坡的做法，新加坡長期推行“居者有其屋”制度的結(jié)果是80%以上國民居住政府組屋，故將屋契回購計(jì)劃將公有住房納入住房反向抵押的客體從而與之相配套。我國則長期以來實(shí)行城鎮(zhèn)住房商品化原則，據(jù)《中國家庭財(cái)富調(diào)查報(bào)告2019》數(shù)據(jù)顯示，全國家庭平均自有住房套數(shù)為1.02套。(31)參見《中國家庭財(cái)富調(diào)查》，中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)，http://paper.ce.cn/jjrb/html/2019-10/30/content_404689.htm，2020年8月10日訪問。在擁有龐大的自有產(chǎn)權(quán)住房市場的情況下，與之相應(yīng)采取的是針對自有產(chǎn)權(quán)住房設(shè)定住房反向抵押的循環(huán)方式。況且目前我國尚未就公產(chǎn)房的轉(zhuǎn)讓購買的事宜做出明確規(guī)定，為了避免公產(chǎn)房市場紊亂，應(yīng)禁止其參與住房反向抵押，故不能成為住房反向抵押權(quán)的客體。

此外，建筑在宅基地之上的農(nóng)村房屋以及小產(chǎn)權(quán)房亦不能成為住房反向抵押的客體?！睹穹ǖ洹返?99條規(guī)定禁止宅基地抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。顯然，農(nóng)村宅基地之上的房屋不能設(shè)定住房反向抵押。但是《民法典》第363條“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定?！倍锻恋毓芾矸ā返?2條顯然允許農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅，這必然會(huì)涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

農(nóng)民對宅基地之上的房屋享有所有權(quán)，但如若轉(zhuǎn)讓房屋，宅基地的使用權(quán)亦隨之移轉(zhuǎn)受讓人，而宅基地所有權(quán)始終為集體所有，受讓人如非本集體組織成員，將無法取得宅基地使用權(quán)，由此導(dǎo)致房地主體不一致，權(quán)利不完整，設(shè)定反向抵押將對抵押權(quán)人不利。我國堅(jiān)持房地一體化原則，故農(nóng)村房屋以及小產(chǎn)權(quán)房尚不能成為住房反向抵押的客體。況且，宅基地具有農(nóng)村社會(huì)保障的屬性，故宅基地之上的農(nóng)村房屋以及小產(chǎn)權(quán)房的讓與尚需審慎對待。現(xiàn)行反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)也規(guī)定僅限于城鎮(zhèn)居民，農(nóng)村宅基地之上房屋所有權(quán)人不允許申請住房反向抵押。

(三)界定住房反向抵押權(quán)的具體內(nèi)容

首先，明確反向抵押人的權(quán)利義務(wù)。反向抵押人應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利包括：取得反向抵押貸款或領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)金的權(quán)利、擔(dān)保房屋的占有使用收益權(quán)、隨時(shí)解除合同權(quán)、房屋增值收益權(quán)、(32)房屋增值收益權(quán)是指若保險(xiǎn)合同沒有約定“增值分享”,投保人或其繼承人有權(quán)基于“反向抵押保險(xiǎn)無追索權(quán)”而取得房屋增值部分的收益。優(yōu)先購買權(quán)(33)投保人的優(yōu)先購買權(quán)是指保險(xiǎn)合同到期后,在保險(xiǎn)人取得房屋所有權(quán)的情況下，投保人的繼承人享有房屋優(yōu)先購買權(quán)。以及其他權(quán)利。

反向抵押人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)是：抵押房屋的瑕疵擔(dān)保義務(wù)，包括權(quán)利瑕疵擔(dān)保和物的瑕疵擔(dān)保；嚴(yán)格遵守住房反向抵押合同約定的時(shí)間、方式、數(shù)額收取和使用貸款或養(yǎng)老保險(xiǎn)金等義務(wù)；在住房反向抵押合同期限內(nèi)隨時(shí)接受抵押權(quán)人的監(jiān)督檢查；負(fù)擔(dān)房屋居住所產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)、維修費(fèi)等費(fèi)用；保證抵押權(quán)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)以及其他法定或約定的附隨義務(wù)。(34)如擔(dān)保房屋的權(quán)利出現(xiàn)瑕疵時(shí)的通知義務(wù)以及如實(shí)告知本人年齡、病史、家庭、住房等詳細(xì)個(gè)人情況的告知義務(wù)等附隨義務(wù)。

其次，規(guī)定反向抵押權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。反向抵押權(quán)人應(yīng)享有反向抵押貸款或養(yǎng)老保險(xiǎn)金額度確定權(quán)、法定合同解除權(quán)、投保房屋監(jiān)督和定期檢查權(quán)、抵押房屋的擔(dān)保物權(quán)、依規(guī)定收取費(fèi)用等權(quán)利。應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)則為：依約按時(shí)足額支付反向抵押貸款或養(yǎng)老保險(xiǎn)金、不得行使追索權(quán)、對抵押人在抵押合同期內(nèi)房屋居住權(quán)的容忍義務(wù)、信息披露義務(wù)、依法定或約定對抵押人提供的資料或信息負(fù)有保密義務(wù)以及其他法定或約定的義務(wù)。

此外，住房反向抵押合同的雙方應(yīng)基于合同雙務(wù)、有償性質(zhì)而享有抗辯權(quán)。負(fù)有先履行義務(wù)的保險(xiǎn)人享有不安履行抗辯權(quán)，后履行義務(wù)的投保人享有先履行抗辯權(quán)。

(四)變通住房反向抵押權(quán)的登記方式

我國目前對設(shè)定住房反向抵押的程序尚無規(guī)定，《指導(dǎo)意見》規(guī)定住房反向抵押可依照傳統(tǒng)抵押模式辦理，為日后抵押處分程序提供了法律空間。鑒于住房反向抵押合同周期性強(qiáng)、變動(dòng)幾率大，規(guī)劃合理的退出機(jī)制可有效避免該合同履行風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)保障抵押權(quán)人的相應(yīng)權(quán)益。住房反向抵押合同在三種情形下終止：一是因反向抵押人去世而正常終止；二是反向抵押人中途轉(zhuǎn)讓并永久性搬遷導(dǎo)致住房反向抵押合同終止；三是因其它不可抗力致使合同提前終止。

在前兩種情況下，即反向抵押人去世后或永久搬出房屋后，進(jìn)入房屋權(quán)屬變更階段，此時(shí)繼承人一是可以選擇現(xiàn)金償還住房反向抵押期間所得全部本息及相應(yīng)費(fèi)用，房屋所有權(quán)不發(fā)生變更；二是選擇不償還相應(yīng)本息，將該房屋交由房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)在二級市場進(jìn)行銷售或拍賣，所得價(jià)款抵押權(quán)人依據(jù)《民法典》第401條規(guī)定優(yōu)先受償。房屋變現(xiàn)后的價(jià)值扣除貸款本息費(fèi)用后如還有剩余應(yīng)返還給反向抵押人的繼承人，或者在訂立住房反向抵押合同伊始即約定房屋增值部分由雙方共享；三是協(xié)助履行相應(yīng)登記變更手續(xù)，將該房屋所有權(quán)歸于抵押權(quán)人，屬于抵押權(quán)的協(xié)議方式實(shí)現(xiàn)。

在第三種情形下，住房反向抵押合同因其它不可抗力致使合同提前終止的，如反向抵押人提前還貸，貸款人應(yīng)允許，且不得要求違約賠償。

此外，在設(shè)立住房反向抵押后，反向抵押人是否有權(quán)在房屋上另設(shè)抵押或者租賃，也關(guān)系到住房反向抵押權(quán)的效力問題。原則上反向抵押人不能另設(shè)抵押，住房反向抵押權(quán)雖然可依照傳統(tǒng)的抵押模式進(jìn)行，但是終究與傳統(tǒng)抵押不同。為保障反向抵押權(quán)人的利益，在反向抵押人去世之后能夠有效的以該房屋清償，當(dāng)不允許反向抵押人在住房反向抵押登記生效之后另設(shè)抵押。至于已經(jīng)設(shè)定住房反向抵押的房屋上能否再另行設(shè)定租賃權(quán)，可借鑒《保險(xiǎn)法》關(guān)于保險(xiǎn)標(biāo)的物危險(xiǎn)增加之規(guī)定，給予投保人的通知義務(wù)以及保險(xiǎn)人增加保險(xiǎn)費(fèi)和解除合同的權(quán)利，在保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制和所有權(quán)自由之間尋求平衡。(35)參見曾媛媛、曾茜：《住房反向抵押權(quán)的法律構(gòu)造》，載《私法研究》2016年第1期。

住房反向抵押適用《民法典》物權(quán)編關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定，住房反向抵押權(quán)自登記時(shí)發(fā)生效力。住房反向抵押權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅應(yīng)依法登記，以確保雙方的權(quán)利得到保障。同時(shí)，在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第5條(九)抵押權(quán)登記以及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九節(jié)抵押權(quán)登記項(xiàng)下，涵蓋住房反向抵押權(quán)登記事項(xiàng)。

基于住房反向抵押中所設(shè)定抵押房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以抵押人死亡為標(biāo)志，如按照“雙方共同申請”登記的原則，抵押權(quán)人無法實(shí)現(xiàn)房屋過戶登記，故當(dāng)排除雙方共同申請登記的適用。(36)參見魯曉明：《論反向抵押權(quán)制度在民法典〈物權(quán)〉編之建構(gòu)》，載《清華法學(xué)》2018年第5期。

結(jié)語

到2025年，中國將有4.37億的老年人口，老齡化人口達(dá)到峰值，在人口老齡化加劇的社會(huì)背景下，通過住房反向抵押實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老是家庭和社會(huì)緩解養(yǎng)老壓力的現(xiàn)實(shí)需要。當(dāng)下住房反向抵押正處于瓶頸期，當(dāng)務(wù)之急是從立法層面給予住房反向抵押之權(quán)利合法性，令人欣慰的是《民法典》物權(quán)編在現(xiàn)行法框架下為住房反向抵押的權(quán)利建構(gòu)創(chuàng)設(shè)了有利契機(jī)，可以更為有效地保障住房反向抵押的順利推行。

需要指出的是，這種“保險(xiǎn)版”的住房反向抵押在實(shí)施主體上存在其固有的缺陷，如能在頂層設(shè)計(jì)上借鑒域外成功經(jīng)驗(yàn)，銀保監(jiān)會(huì)適時(shí)推出“銀行版”的住房反向抵押貸款，改由商業(yè)銀行作為實(shí)施主體，且由保險(xiǎn)公司輔之以配套險(xiǎn)種，為雙方提供擔(dān)保，或許更能令老年群體產(chǎn)生交易信心，進(jìn)而走出當(dāng)下住房反向抵押保險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)困境。當(dāng)然，這其中的問題則需要由另一篇文章展開討論。任何新制度的推行都并非一蹴而就，住房反向抵押在我國亦是一個(gè)繼承與發(fā)展、本土化與國際化并存的發(fā)展過程，其制度的構(gòu)建與完善仍任重而道遠(yuǎn)。