淺析大型房企質(zhì)量控制方法的缺陷及改進(jìn)

黃瑩 李從文

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)走過黃金時(shí)代，進(jìn)入白銀時(shí)代，隨著越來越多的商品房的建成，各種質(zhì)量問題也頻頻爆出。文章通過分析房企的質(zhì)量控制模式和方法，對(duì)存在的問題和漏洞進(jìn)行了簡(jiǎn)述，并針對(duì)相關(guān)問題提出了部分可行的建議，以求促進(jìn)工程質(zhì)量的進(jìn)步，保障人民群眾的利益。

關(guān)鍵詞：質(zhì)量控制;質(zhì)量巡檢;樣板引路

文章編號(hào)：2095-4085（2020）10-0138-02

0 引言

2020年因新冠病毒疫情的影響，于7月16日延期播出的“315晚會(huì)”點(diǎn)名萬科、招商、遠(yuǎn)洋三家房企，萬科旗下開發(fā)的個(gè)別樓盤大部分衛(wèi)生間漏水嚴(yán)重，精裝房變“驚”裝房，招商蛇口獨(dú)立操盤遠(yuǎn)洋財(cái)務(wù)入股的項(xiàng)目“強(qiáng)制收房”后發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題越來越多……隨著房地產(chǎn)的不斷開發(fā)，房?jī)r(jià)過度上漲，質(zhì)量問題也頻頻爆出。本文基于商品房頻頻曝出的質(zhì)量問題，探討一般大型房企作為項(xiàng)目管理核心管理方在施工過程中都有哪些質(zhì)量控制辦法與手段，并進(jìn)一步分析質(zhì)量問題產(chǎn)生的原因。

1 加強(qiáng)質(zhì)量控制的重要性

大型房企是綜合實(shí)力較強(qiáng)，企業(yè)規(guī)模較大，營(yíng)業(yè)收入等排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)，例如由由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所等機(jī)構(gòu)進(jìn)行排名的房地產(chǎn)企業(yè)100強(qiáng)均屬于大型房企。因?yàn)槠滟Y金優(yōu)勢(shì)明顯，建設(shè)規(guī)模大，涉及用戶較多，社會(huì)影響力較大，大型房企應(yīng)該更加重視自身的品牌效應(yīng)，加強(qiáng)住宅項(xiàng)目的質(zhì)量控制，以更好的產(chǎn)品質(zhì)量換取社會(huì)信譽(yù)的提高。

2 大型房企的質(zhì)量控制方法

2.1 樣板先行

在施工階段，一般在項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域或主要通道處設(shè)置樣板展示區(qū)，并配備詳細(xì)說明，對(duì)各施工工藝、工序流程、施工控制重點(diǎn)要點(diǎn)等進(jìn)行展示與說明[1，2]，樣板展示區(qū)根據(jù)分項(xiàng)工程內(nèi)容主要有主體結(jié)構(gòu)樣板、砌體抹灰樣板、樓梯樣板、廚衛(wèi)樣板、給排水樣板、屋面樣板、電器預(yù)埋樣板、砌體樣板、鋼筋樣板、剪力墻樣板等。

此外，在建設(shè)過程中，同一分項(xiàng)在大體量施工開始前，會(huì)要求施工單位對(duì)首個(gè)施工區(qū)域進(jìn)行優(yōu)先施工，完成后項(xiàng)目管理人員對(duì)其進(jìn)行檢查驗(yàn)收，驗(yàn)收通過后再進(jìn)行大面積施工。主要目的是為了給后續(xù)大體量施工樹立相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)要求，同一分項(xiàng)工程的工作內(nèi)容通常由同一批施工隊(duì)伍進(jìn)行施工，在首次施工時(shí)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并進(jìn)行糾偏，可以有效避免后期出現(xiàn)較大的偏差。

2.2 聯(lián)合驗(yàn)收

住宅項(xiàng)目為了保證工程項(xiàng)目順利的驗(yàn)收通過，減少存在的質(zhì)量問題，會(huì)提前組織企業(yè)內(nèi)部多部門的聯(lián)合驗(yàn)收。驗(yàn)收部門及人員主要包含現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部直接管理人員、集團(tuán)工程管理部、營(yíng)銷部門、維保服務(wù)部門等，因不同部門面對(duì)工程項(xiàng)目有不同的視角與要求，故通過多部門的聯(lián)合檢查與驗(yàn)收，可以發(fā)現(xiàn)一些現(xiàn)場(chǎng)管理人員容易忽視的質(zhì)量問題，并提出質(zhì)量管理漏洞，為施工方提供整改方向與提升目標(biāo)，避免戶主簽房驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)大量質(zhì)量問題再進(jìn)行返工處理。

2.3 質(zhì)量巡檢

大型房企規(guī)模發(fā)展變大后，一個(gè)公司無法對(duì)所有項(xiàng)目進(jìn)行管理，會(huì)根據(jù)所在地區(qū)劃分區(qū)域，實(shí)行戰(zhàn)略總部-區(qū)域平臺(tái)-項(xiàng)目公司的三級(jí)管理模式。項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)直接責(zé)任，區(qū)域公司對(duì)所在區(qū)域內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督管管理，總部也會(huì)對(duì)旗下在建項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行抽查以保障自身品牌形象。

質(zhì)量巡檢人員為區(qū)域公司內(nèi)工程管理部或者集團(tuán)總部委托的第三方巡檢公司，巡檢內(nèi)容主要分為現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)實(shí)量以及觀感質(zhì)量?jī)蓚€(gè)板塊。實(shí)測(cè)實(shí)量的內(nèi)容包含墻面平整垂直度、門窗洞口方正度、混凝土強(qiáng)度、防水層厚度等內(nèi)容，觀感質(zhì)量包含是否有裂縫、污染、接縫是否嚴(yán)密、填嵌是否飽滿等內(nèi)容。同時(shí)巡檢人員按照相同的表格對(duì)項(xiàng)目存在的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目管理人員管理行為等進(jìn)行評(píng)估與打分，最后根據(jù)一定比例計(jì)算得出項(xiàng)目巡檢評(píng)分，然后對(duì)檢查項(xiàng)目進(jìn)行排名，排名靠前的承包商進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，靠后的承包商與管理人員會(huì)收到處罰等。

3 質(zhì)量控制中存在的問題

3.1 樣板工程形式化嚴(yán)重

樣板工程做為公司要求，是固定檢查內(nèi)容，項(xiàng)目開工后一定時(shí)間節(jié)點(diǎn)需要布置完成。而作為檢查項(xiàng)目，一些項(xiàng)目本末倒置，在部分建設(shè)工作已經(jīng)開始施工后才開始著手布置施工樣板;還存在現(xiàn)場(chǎng)施工人員施工工藝較差，為了完成檢查目標(biāo)直接“購(gòu)買”工法樣板，僅僅作為展示使用。實(shí)際施工采用的工藝工法完全不及展示樣板，項(xiàng)目施工人員也達(dá)不到展示樣板所展示的精度與整潔度。且由于技術(shù)交底與崗前培訓(xùn)沒有對(duì)勞動(dòng)工進(jìn)行直觀的工藝工序展示和講解，導(dǎo)致施工時(shí)操作工人憑經(jīng)驗(yàn)施工的現(xiàn)象嚴(yán)重，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到集團(tuán)品牌的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)要求。

3.2 遺留問題得不到解決

在聯(lián)合驗(yàn)收過程中，從公司區(qū)域以及項(xiàng)目管理人員中的驗(yàn)收人員較為固定，盡管在驗(yàn)收過程中會(huì)發(fā)現(xiàn)相關(guān)問題并反饋給項(xiàng)目部管理人員，通過人情交際，驗(yàn)收的流程仍會(huì)通過，而遺留下來的質(zhì)量問題卻不會(huì)全部得到解決。在質(zhì)量問題整改回復(fù)上，也是避重就輕，只是為了完成資料的閉環(huán)，沒有實(shí)際解決質(zhì)量問題。在工程驗(yàn)收過程中也存在此種情況，致使存在質(zhì)量問題的住房交付到戶主手中。

3.3 巡檢結(jié)果不能反應(yīng)實(shí)際情況

巡檢內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)各公司均有自己的一套流程，但上有政策下有對(duì)策，以實(shí)測(cè)實(shí)量舉例，在模板工程中存在使用破損模板、脹模等情況，導(dǎo)致澆筑出的混凝土墻面垂直平整度較差，而對(duì)不平整墻面進(jìn)行打磨需要消耗大量人工和時(shí)間，為了躲避檢測(cè)采取在問題墻面處堆放過多施工材料如砌塊、木方等材料，使測(cè)量人員不能測(cè)量，巡檢結(jié)束后也不會(huì)嚴(yán)格按照要求對(duì)墻面進(jìn)行處理。另外事先對(duì)不合格測(cè)量點(diǎn)進(jìn)行摸查，巡檢時(shí)使用各種辦法有意避開問題區(qū)域，減少問題發(fā)現(xiàn)率以提高巡檢分?jǐn)?shù)等。

4 提升工程質(zhì)量的相關(guān)建議

4.1 強(qiáng)化施工工藝提升標(biāo)準(zhǔn)化

在建筑施工前首先要根據(jù)待施工的內(nèi)容進(jìn)行合理的施工工藝設(shè)計(jì)與選擇[3]，合理應(yīng)用工法樣板進(jìn)行工藝工序的指導(dǎo)，杜絕“樣子”工程。業(yè)主方應(yīng)要求施工單位在分項(xiàng)工程開始前就按要求布置施工樣板，并嚴(yán)格進(jìn)行檢查，要求施工單位按照樣板對(duì)施工班組進(jìn)行技術(shù)交底與培訓(xùn)，形成視頻等資料。此外，房企也可以加快自身住宅產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的建立，特別是大型房企經(jīng)過大量住宅的設(shè)計(jì)與施工后，可以對(duì)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，事先規(guī)避掉可能發(fā)生的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化施工。實(shí)現(xiàn)建筑施工標(biāo)準(zhǔn)化能夠有效保障施工質(zhì)量及施工安全、有效地指導(dǎo)施工以及有效保障整體施工效率的提升[4]。

4.2 完善質(zhì)量保障與監(jiān)管體系

建立一個(gè)完善的質(zhì)量保障與監(jiān)管體系是保證工程嚴(yán)格按照正式控制相關(guān)內(nèi)容建造的基礎(chǔ)。完善的系統(tǒng)需要包含質(zhì)量問題的跟蹤與處理，雖然不能有效避免所有問題的發(fā)生，但通過合理的事前預(yù)判，事中控制，能夠減少質(zhì)量問題的產(chǎn)生。對(duì)于聯(lián)合驗(yàn)收后仍存在的質(zhì)量問題，項(xiàng)目部管理人員需要安排專人即時(shí)進(jìn)行跟蹤處理，不然拖到后面又有了新的問題，老問題只能擱置。而且不能只做表面功夫，不能為了回復(fù)整改通知而整改，要落到實(shí)處，切實(shí)把每個(gè)問題都處理掉。對(duì)于規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有處理掉的問題對(duì)相關(guān)責(zé)任人員進(jìn)行處罰，多此檢查質(zhì)量結(jié)果較好的進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。

4.3 相鄰項(xiàng)目互檢

因大型房企建設(shè)項(xiàng)目相對(duì)較多，除了區(qū)域巡檢與第三方評(píng)估的抽查式質(zhì)量控制方式，還可以增加相鄰或相近項(xiàng)目的管理人員互相檢查的檢查模式。不同項(xiàng)目管理人員均為一線管理人員，對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)狀較為熟悉，對(duì)于質(zhì)量問題的指正比較切于實(shí)際。在檢查與指正其他項(xiàng)目質(zhì)量問題時(shí)也可以反思自己管理的項(xiàng)目有沒有同樣的問題，同時(shí)自己出現(xiàn)的問題也可以拿來檢驗(yàn)其他項(xiàng)目看有沒有同樣的問題發(fā)生，此外還可以學(xué)習(xí)其他項(xiàng)目的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，以減少自身的管理漏洞并提升管理水平。

4.4 提升人員素質(zhì)與員工積極性

人做為工程建設(shè)的組織者與主要執(zhí)行人，是工程質(zhì)量影響的核心因素。在房企中，為了開源節(jié)流業(yè)主方現(xiàn)場(chǎng)管理人員并不多，除了要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行一定的監(jiān)督管理外，還要處理公司內(nèi)部流程外部溝通等事宜，工作內(nèi)容較為繁雜，所以選取高素質(zhì)高能力的管理人員也至關(guān)重要。項(xiàng)目管理說到底最重要的還是人的管理，選取高素質(zhì)及經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，能夠提升房企質(zhì)量控制水平，并減少質(zhì)量問題的產(chǎn)生。同時(shí)，建立合理的考核制度，不能僅憑當(dāng)前結(jié)果評(píng)判質(zhì)量的好壞，應(yīng)涉及到建設(shè)全過程以及顧客滿意度。嚴(yán)考核下也應(yīng)有高獎(jiǎng)勵(lì)，質(zhì)量控制得好，滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求的，給予一定金額的績(jī)效獎(jiǎng)金，既促進(jìn)了員工的工作積極性，也保障了公司品牌的口碑。

5 結(jié) 語

綜上所述，本文以大型房企爆出的質(zhì)量問題為出發(fā)點(diǎn)，提出大型房企應(yīng)該重視質(zhì)量控制。介紹了房企在質(zhì)量控制中使用的手段和方法，分析了存在的問題和不足，針對(duì)相關(guān)問題結(jié)合實(shí)際情況，提出了強(qiáng)化施工工藝提升工程標(biāo)準(zhǔn)化、完善質(zhì)量保障與監(jiān)管體系、不同項(xiàng)目之間互相檢查、提升人員素質(zhì)與工作積極性等相關(guān)建議，希望房企作為逐利者在追逐高周轉(zhuǎn)高利益的同時(shí)，也應(yīng)該注重自身產(chǎn)品的質(zhì)量，才能塑造更好的品牌形象，從而助力企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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