快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)金融背景下《不動產(chǎn)評估》案例應(yīng)用研究

周瑩瑩 李凱風(fēng) 吳從新

摘要：《不動產(chǎn)評估》課程為資產(chǎn)評估專業(yè)碩士研究生的重要課程之一，不動產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)中非常重要的內(nèi)容，該課程的進(jìn)一步建設(shè)，利于推動扎實(shí)資產(chǎn)評估專業(yè)碩士研究生核心專業(yè)知識內(nèi)容的學(xué)習(xí)及應(yīng)用，提升不動產(chǎn)評估實(shí)務(wù)操作的能力。結(jié)合實(shí)際情況，需要進(jìn)一步完善該課程的授課體系，以及逐步開發(fā)建設(shè)完善有代表性、完備的課程案例庫，強(qiáng)化案例教學(xué)的有效路徑，加強(qiáng)提升資產(chǎn)評估專業(yè)碩士研究生對于評估方法的掌握及應(yīng)用能力。

關(guān)鍵詞：案例教學(xué);研究生培養(yǎng);實(shí)踐應(yīng)用

國外資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展有一百多年的歷史，美國是世界上此行業(yè)發(fā)展最早的國家。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的逐漸形成，我國資產(chǎn)評估業(yè)逐漸發(fā)展起來，相較于國外起步較晚。20世紀(jì)80年代末，以1989年國家國有資產(chǎn)管理局下發(fā)的《關(guān)于國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動必須進(jìn)行資產(chǎn)評估的若干規(guī)定》為標(biāo)志，我國資產(chǎn)評估行業(yè)應(yīng)用而生。目前資產(chǎn)評估行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中需要進(jìn)行價(jià)值評估的各領(lǐng)域，起到非常重要的作用，資產(chǎn)評估行業(yè)準(zhǔn)則、相關(guān)法規(guī)等逐漸完善，國家及社會對專業(yè)性評估人才的培養(yǎng)非常重視。

提高高等學(xué)校高素質(zhì)人才培養(yǎng)質(zhì)量成為當(dāng)今我國社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展中令人矚目的焦點(diǎn)。習(xí)近平總書記在全國教育大會的重要講話中指出：“教育是民族振興、社會進(jìn)步的重要基石，是功在當(dāng)代、利在千秋的德政工程，對提高人民綜合素質(zhì)、促進(jìn)人的全面發(fā)展、增強(qiáng)中華民族創(chuàng)新創(chuàng)造活力、實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興具有決定性意義。教育是國之大計(jì)、黨之大計(jì)?！币苍?jīng)在全國高校思想政治工作會議上指出：“辦好我國高校，辦出世界一流大學(xué)，必須牢牢抓住全面提高人才培養(yǎng)能力這個(gè)核心點(diǎn)，并以此來帶動高校其他工作。要堅(jiān)持把立德樹人作為中心環(huán)節(jié)，把思想政治工作貫穿教育教學(xué)全過程，實(shí)現(xiàn)全程育人、全方位育人。要用好課堂教學(xué)這個(gè)主渠道，各門課都要守好一段渠、種好責(zé)任田。”新時(shí)代下，作為高校教師，肩負(fù)著民族振興的偉大使命，立足自身崗位，不斷提高教學(xué)質(zhì)量，為培養(yǎng)學(xué)生貢獻(xiàn)力量，具有重要意義。

一、資產(chǎn)評估碩士研究生教育基本情況

自2009年以來，我國積極推進(jìn)專業(yè)學(xué)位研究生教育，研究生規(guī)模迅速擴(kuò)大。國家教育部在《關(guān)于全面提高高等教育質(zhì)量的若干意見》中強(qiáng)調(diào)，牢固確立人才培養(yǎng)的中心地位，走以質(zhì)量提升為核心的內(nèi)涵式發(fā)展道路。資產(chǎn)評估專業(yè)學(xué)位研究生教育應(yīng)運(yùn)我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展對資產(chǎn)評估專門人才的迫切需求，完善資產(chǎn)評估人才培養(yǎng)體系，創(chuàng)新資產(chǎn)評估人才培養(yǎng)模式，提高資產(chǎn)評估人才培養(yǎng)質(zhì)量而設(shè)置。

資產(chǎn)評估工作是實(shí)踐性非常強(qiáng)的工作，社會對資產(chǎn)評估人才的需求狀況決定了在資產(chǎn)評估教學(xué)工作中必須重視案例教學(xué)的實(shí)踐環(huán)節(jié)。資產(chǎn)評估專業(yè)學(xué)位研究生教育本著培養(yǎng)高層次應(yīng)用型專門人才的目的，一方面需保證專業(yè)理論知識的掌握，另一方面重視突出知識的應(yīng)用能力和對實(shí)務(wù)評估案例的操作能力。目前來看，我國資產(chǎn)評估專業(yè)學(xué)位研究生教育培養(yǎng)模式正不斷的完善。從我校的實(shí)際情況來看，我校該學(xué)科教育有嚴(yán)格的校內(nèi)與校外“雙導(dǎo)師”制，并與江蘇象仁土地房地產(chǎn)咨詢評估有限公司徐州分公司、江蘇中勤資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司、徐州大正房屋土地評估有限公司、徐州蘇北土地評估有限公司、江蘇德道天誠土地房屋資產(chǎn)評估造價(jià)咨詢有限公司常州分公司、徐州世茂資產(chǎn)評估有限公司、徐州華興資產(chǎn)評估有限公司等十余家資產(chǎn)評估公司簽訂校外實(shí)踐基地協(xié)議。

中國礦業(yè)大學(xué)資產(chǎn)評估專業(yè)碩士學(xué)位 2010 年經(jīng)國務(wù)院學(xué)位辦批準(zhǔn)，2011 年開始招生。根據(jù)國家教育部的有關(guān)要求和我校研究生教育的實(shí)際情況，對研究生的課程教學(xué)、課程考核及成績管理均有嚴(yán)格規(guī)定，有《中國礦業(yè)大學(xué)研究生課程教學(xué)及管理工作規(guī)定（2017年8月修訂）》并嚴(yán)格實(shí)施。資產(chǎn)評估專業(yè)培養(yǎng)方式實(shí)行雙導(dǎo)師制，采取校內(nèi)導(dǎo)師指導(dǎo)與業(yè)界導(dǎo)師指導(dǎo)相結(jié)合的方式。中國礦業(yè)大學(xué)資產(chǎn)評估專業(yè)學(xué)位碩士學(xué)位授予嚴(yán)格遵循《中華人民共和國學(xué)位條例》《中國礦業(yè)大學(xué)學(xué)位授予工作實(shí)施細(xì)則》，擁護(hù)中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)、擁護(hù)社會主義制度，并具有一定學(xué)術(shù)水平的公民，均可按該細(xì)則的規(guī)定申請相應(yīng)的學(xué)位，其中最基本的要求有通過碩士學(xué)位的課程考試、培養(yǎng)環(huán)節(jié)考核和論文開題、實(shí)踐答辯、論文答辯，成績合格，并在本門學(xué)科上掌握堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)理論和系統(tǒng)的專門知識，具有從事科學(xué)研究工作或獨(dú)立擔(dān)任專門技術(shù)工作的能力，可授予學(xué)位。

我校資產(chǎn)評估專業(yè)招收全日制碩士研究生，并嚴(yán)格遵照我校研究生招生簡章各項(xiàng)要求執(zhí)行。在培養(yǎng)基本環(huán)節(jié)方面，以實(shí)際應(yīng)用為導(dǎo)向，以職業(yè)需求為目標(biāo)，以綜合素養(yǎng)和應(yīng)用知識與能力的提高為核心，在學(xué)術(shù)論文、科研與實(shí)踐、自主創(chuàng)業(yè)或獨(dú)立承擔(dān)課題、專利及軟件著作權(quán)、課外作品競賽、專業(yè)作品創(chuàng)作、職業(yè)資格證書等方面均有具體的培養(yǎng)考核要求?！皩I(yè)能力”是全日制碩士專業(yè)學(xué)位研究生綜合素質(zhì)與職業(yè)能力的個(gè)性化展示。為進(jìn)一步加強(qiáng)我校全日制碩士專業(yè)學(xué)位研究生實(shí)際工作能力的培養(yǎng)，保證全日制碩士專業(yè)學(xué)位研究生學(xué)位的授予質(zhì)量，我校特制定《中國礦業(yè)大學(xué)全日制碩士專業(yè)學(xué)位研究生專業(yè)能力基本要求與考核工作規(guī)定（2017年8月修訂）》并嚴(yán)格執(zhí)行。

中國礦業(yè)大學(xué)資產(chǎn)評估碩士專業(yè)學(xué)位面向資產(chǎn)評估行業(yè)和對資產(chǎn)評估有需求的相關(guān)行業(yè)、部門和單位，資產(chǎn)評估碩士要求是具有良好的政治素質(zhì)和職業(yè)道德，系統(tǒng)掌握資產(chǎn)評估基礎(chǔ)理論，具備從事資產(chǎn)評估相關(guān)職業(yè)及企業(yè)管理、政府事務(wù)管理和投資銀行業(yè)務(wù)等所要求的知識和技能，對資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)有充分了解，具有很強(qiáng)的解決實(shí)際問題能力的高層次、應(yīng)用型專門人才，與資產(chǎn)評估行業(yè)人才需求的匹配度較高。其中，資產(chǎn)評估專業(yè)研究生培養(yǎng)過程中尤其注重理論教學(xué)與社會實(shí)踐相結(jié)合，突出資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)能力的培養(yǎng)，兼顧研究能力的培養(yǎng)，以提高資產(chǎn)評估碩士研究生的培養(yǎng)質(zhì)量。

2015年教育部下發(fā)了《教育部關(guān)于加強(qiáng)專業(yè)學(xué)位研究生案例教學(xué)和聯(lián)合培養(yǎng)基地建設(shè)的意見》（教研〔2015〕1號），進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)在專業(yè)學(xué)位研究生教育的過程中，授課教師在準(zhǔn)確把握案例教學(xué)實(shí)質(zhì)和基本要求的基礎(chǔ)上，致力于案例編寫，積極開展案例教學(xué)，創(chuàng)新教學(xué)模式?！恫粍赢a(chǎn)評估》課程為資產(chǎn)評估專業(yè)碩士研究生的重要課程之一，不動產(chǎn)評估亦是資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)界非常重要的版塊之一，該課程的進(jìn)一步建設(shè)，利于推動扎實(shí)資產(chǎn)評估專業(yè)碩士研究生核心專業(yè)知識內(nèi)容的學(xué)習(xí)及應(yīng)用，提升不動產(chǎn)評估實(shí)務(wù)操作的能力。需要非常重視不動產(chǎn)評估領(lǐng)域的理論與實(shí)務(wù)相結(jié)合，進(jìn)一步完善該課程的授課體系，探究不動產(chǎn)評估領(lǐng)域評估理論與方法需創(chuàng)新、完善的內(nèi)容，以及逐步開發(fā)建設(shè)完善有代表性、完備的課程案例庫，加強(qiáng)提升資產(chǎn)評估碩士研究生對于評估方法的掌握及應(yīng)用能力。

二、《不動產(chǎn)評估》案例教學(xué)設(shè)計(jì)與案例研究

圍繞不動產(chǎn)評估的主要內(nèi)容，進(jìn)行有針對性的案例研究，主要內(nèi)容包括：

第一，開發(fā)地上建筑物、土地、房地合一不動產(chǎn)及企業(yè)價(jià)值評估中的不動產(chǎn)評估案例，形成完整的案例庫。針對建筑物結(jié)構(gòu)即鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、土木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)等進(jìn)行具體的案例開發(fā)。針對土地的性質(zhì)，例如居住用地、工業(yè)用地、科教文體衛(wèi)用地、商旅娛用地、倉儲用地、綜合用地等進(jìn)行有針對性的案例開發(fā)。針對不同類別的房地產(chǎn)，例如根據(jù)待估房地產(chǎn)的性質(zhì)，其側(cè)重于適用市場法評估，或收益法、成本法等的評估，以及多種方法相結(jié)合的評估，開發(fā)相應(yīng)的不動產(chǎn)評估案例。

第二，在對現(xiàn)有評估方法深入研究的過程中，一些沒有統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定的因素指標(biāo)，探究進(jìn)一步能夠嚴(yán)謹(jǐn)確定這些相應(yīng)指標(biāo)的方法，以減小評估誤差，提升評估價(jià)值的準(zhǔn)確性。例如市場法中各項(xiàng)修正系數(shù)的確定、收益法中資本化率或折現(xiàn)率的確定等值得深入探究。

第三，進(jìn)一步挖掘傳統(tǒng)方法以外的適用于評估不動產(chǎn)的方法，具體探究其在不動產(chǎn)評估過程中的應(yīng)用。例如對于傳統(tǒng)市場法、收益法等的改進(jìn)研究，在其中已發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致評估誤差較大的方面，探究傳統(tǒng)方法的改進(jìn)路徑。進(jìn)一步探究其它實(shí)務(wù)界一直在關(guān)注，并在將來有可能被廣泛使用的評估方法，如實(shí)務(wù)期權(quán)法、長期趨勢法等的應(yīng)用。

第四，探究案例教學(xué)在《不動產(chǎn)評估》研究生課程教學(xué)過程中存在的問題，逐步改善案例教學(xué)方法，嘗試不同形式的案例分析方式，以及案例評估實(shí)踐的實(shí)施形式。在教學(xué)過程中，本著理論知識與實(shí)踐相結(jié)合的原則，切實(shí)提高研究生對于不動產(chǎn)評估實(shí)務(wù)操作的能力。在相關(guān)知識點(diǎn)的講述過程中，由淺入深逐步采用相關(guān)的案例，提高研究生對于評估案例性質(zhì)的判斷、適用的評估方法的判斷，以及整體評估思路形成能力的判斷，并切實(shí)掌握多種被業(yè)界普遍接受并廣泛使用的評估方法應(yīng)用于不動產(chǎn)實(shí)務(wù)操作中的能力等，以不斷提升案例教學(xué)的效果，推動資產(chǎn)評估應(yīng)用型碩士的實(shí)踐能力。

在這一過程中，需著重注意的方面主要包括：

第一，開發(fā)及建設(shè)不同類別不動產(chǎn)的評估案例。不動產(chǎn)評估主要涉及房地產(chǎn)的評估，具體分為地上建筑物、土地及房地合一不動產(chǎn)的評估，以及根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》單列出的企業(yè)價(jià)值評估中的不動產(chǎn)評估，需要注重根據(jù)以上不動產(chǎn)評估對象的不同類別，逐步建設(shè)完善的評估案例。

第二，對普遍使用的傳統(tǒng)評估方法中存在誤差的方面，如何有效探究這些相關(guān)因素指標(biāo)較為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拇_定方法，是值得深入探究的難點(diǎn)。例如收益法中資本化率或折現(xiàn)率的確定，由于其在收益法評估不動產(chǎn)價(jià)值的計(jì)算公式中處于分母的位置，非常關(guān)鍵，折現(xiàn)率的值稍微發(fā)生變化，都將對最終的評估結(jié)果產(chǎn)生很大的影響。目前對于折現(xiàn)率的確定有多種方法，業(yè)界沒有形成統(tǒng)一的共識，亦沒有相關(guān)的文件將折現(xiàn)率的確定方法統(tǒng)一、規(guī)范起來，在該課題的研究中，將進(jìn)一步探究更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卮_定折線率等指標(biāo)的方法，以提升實(shí)務(wù)操作的準(zhǔn)確性。

第三，案例教學(xué)在《不動產(chǎn)評估》研究生課程教學(xué)中的推進(jìn)方法，以及逐步提升案例教學(xué)效果、強(qiáng)化研究生實(shí)務(wù)操作能力等方面值得深入研究。一些針對單一不動產(chǎn)的評估案例，以及涉及綜合不動產(chǎn)的大評估案例均需適當(dāng)應(yīng)用，對于難易程度不一的評估案例，有針對性地采取由授課研究生獨(dú)立完成，以及分組的團(tuán)隊(duì)協(xié)作完成等方式，一方面培養(yǎng)研究生個(gè)人過硬的實(shí)務(wù)操作能力，另一方面培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。由于在具體的實(shí)際評估過程中，當(dāng)接觸到的評估對象情況非常復(fù)雜時(shí)，常常由組建的評估團(tuán)隊(duì)對該項(xiàng)目完成最終的評估，這其中亦極其注重團(tuán)隊(duì)的協(xié)作配合，因此在案例教學(xué)中培養(yǎng)學(xué)生的團(tuán)隊(duì)合作精神非常必要[1-2]。

此外，進(jìn)一步探究主要評估方法，例如市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法中造成評估誤差的各項(xiàng)指標(biāo)的改進(jìn)方法，以及其它能夠適用于不動產(chǎn)評估，并能有效提升評估準(zhǔn)確性的相關(guān)方法，根據(jù)待估對象不動產(chǎn)的具體性質(zhì)，提升多種方法交叉使用的準(zhǔn)確性。切實(shí)提升案例教學(xué)在《不動產(chǎn)評估》課程中的教學(xué)效果，針對不斷發(fā)現(xiàn)的案例教學(xué)過程中存在的問題及需要進(jìn)一步完善的內(nèi)容，逐漸調(diào)整案例教學(xué)的思路，不斷提升教學(xué)效果，進(jìn)而提升研究生在不動產(chǎn)評估實(shí)務(wù)操作過程中的整體判斷、方法使用、指標(biāo)確定及方法應(yīng)用的能力[3]。

三、《不動產(chǎn)評估》案例教學(xué)的實(shí)踐路徑

《不動產(chǎn)評估》的授課對象主要為我校資產(chǎn)評估專業(yè)學(xué)位碩士研究生，該專業(yè)同學(xué)在結(jié)束專業(yè)課程的學(xué)習(xí)后，需完成不少于六個(gè)月的專業(yè)實(shí)踐，在專業(yè)實(shí)踐的過程中主要在全國各資產(chǎn)評估公司進(jìn)行具體評估業(yè)務(wù)的實(shí)務(wù)工作。工作過程中對實(shí)務(wù)操作能力的要求極其嚴(yán)格，在進(jìn)入實(shí)務(wù)操作之前的專業(yè)課程的學(xué)習(xí)、專業(yè)知識及實(shí)務(wù)操作技能的掌握尤顯重要[4]。《不動產(chǎn)評估》課程的案例庫建設(shè)及案例教學(xué)，對于增強(qiáng)學(xué)生在實(shí)際評估過程中的判斷能力、評估方法的應(yīng)用能力，以及對于整體實(shí)務(wù)工作的操作能力等，具有非常重要的實(shí)踐及應(yīng)用價(jià)值。案例教學(xué)中需進(jìn)一步重視。

細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)剡M(jìn)行《不動產(chǎn)評估》研究生課程主要相關(guān)內(nèi)容案例的開發(fā)與建設(shè)，形成完整的案例庫，在這一過程中積極與校外資產(chǎn)評估實(shí)踐單位聯(lián)系，取得有代表性的不動產(chǎn)評估案例資料，主要開發(fā)地上建筑物、土地、房地合一不動產(chǎn)及企業(yè)價(jià)值評估中的不動產(chǎn)評估案例。第二，探究不動產(chǎn)評估中主要方法如市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在實(shí)際評估中需要進(jìn)一步嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范的具體內(nèi)容，以提升對于不動產(chǎn)評估對象的價(jià)值進(jìn)行測算的準(zhǔn)確性，并積極探討其它評估方法，例如實(shí)物期權(quán)法、長期趨勢法及傳統(tǒng)方法的改進(jìn)研究。第三，將開發(fā)的不動產(chǎn)評估案例應(yīng)用于《不動產(chǎn)評估》研究生課程的實(shí)際案例教學(xué)中，并不斷總結(jié)案例教學(xué)中出現(xiàn)的問題，探究提升該課程案例教學(xué)的效果，盡自己及團(tuán)隊(duì)成員最大的努力，提升授課學(xué)生對于不動產(chǎn)評估理論及方法的理解與掌握能力，以及應(yīng)用于不動產(chǎn)評估實(shí)務(wù)操作的能力。第四，在《不動產(chǎn)評估》案例教學(xué)的實(shí)踐中，探索其中存在的問題，并在不斷實(shí)施相應(yīng)的解決策略的基礎(chǔ)上，寫作及公開發(fā)表與該課程案例開發(fā)、建設(shè)及案例教學(xué)相關(guān)的論文，不斷探究相應(yīng)的教學(xué)方法，以提升教學(xué)效果，逐漸做到教研相長。

在《不動產(chǎn)評估》教學(xué)的實(shí)際過程中，結(jié)合不動產(chǎn)評估流程、不動產(chǎn)評估原則、不動產(chǎn)評估理論及方法的學(xué)習(xí)，逐步有針對性地進(jìn)行案例教學(xué)，強(qiáng)調(diào)不動產(chǎn)評估方法針對具體評估案例的應(yīng)用性，以及強(qiáng)化研究生對于評估方法應(yīng)用的掌握，增強(qiáng)研究生對于實(shí)務(wù)案例進(jìn)行價(jià)值評估的操作能力。

《不動產(chǎn)評估》課程的主要授課對象為資產(chǎn)評估專業(yè)學(xué)位碩士研究生，強(qiáng)調(diào)及注重研究生將所學(xué)知識應(yīng)用于實(shí)際評估案例的操作能力，即整體專業(yè)知識的應(yīng)用能力。案例教學(xué)是該課程授課過程中非常重要及必要的內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)在學(xué)生個(gè)人將主要方法掌握的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)合作精神。大案例教學(xué)過程中，對于案例的研習(xí)及剖析，以及具體案例的評估，需要將授課對象組成各小組團(tuán)隊(duì)進(jìn)而開展相應(yīng)的評估工作[5]。其中，主要強(qiáng)調(diào)一方面增強(qiáng)學(xué)生個(gè)人對于不動產(chǎn)評估理論與方法的掌握能力;另一方面強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神，學(xué)生個(gè)人能夠在團(tuán)隊(duì)合作的評估項(xiàng)目中將所分配到的評估內(nèi)容，嚴(yán)謹(jǐn)、保質(zhì)地完成相關(guān)的評估工作，進(jìn)而保證整體評估項(xiàng)目的順利完成。在這一過程中，不斷提升學(xué)生的實(shí)際評估應(yīng)用能力及該課程的授課效果。

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基金項(xiàng)目：中國礦業(yè)大學(xué)研究生教育教學(xué)改革與研究實(shí)踐項(xiàng)目“基于資產(chǎn)評估碩士培養(yǎng)質(zhì)量提升視角的《不動產(chǎn)評估》課程案例教學(xué)實(shí)踐研究”，項(xiàng)目編號：2019YJSJG026。

作者單位：中國礦業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院