論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作中的管理

摘要：前期管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作管理體系的重要環(huán)節(jié)，從多個(gè)方面對項(xiàng)目涉及的前期工作要點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃與合理部署。立足于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理工作的工作特點(diǎn)，闡明前期管理工作可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)問題;并在此基礎(chǔ)上，提出相應(yīng)的管理措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);項(xiàng)目前期;工作管理

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）10-0031-33

收稿日期：2020-09-30

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理一般包括項(xiàng)目策劃、可行性研究報(bào)告、土地規(guī)劃審批以及設(shè)計(jì)質(zhì)量管理等工作內(nèi)容。其中，項(xiàng)目策劃工作主要圍繞選址策劃、市場調(diào)查以及投融資計(jì)劃等工作展開;可行性研究報(bào)告需結(jié)合項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)對“凈利潤率”“投資回收期”“敏感性要素”等指標(biāo)進(jìn)行合理測算，并根據(jù)測算結(jié)果進(jìn)行分析，從而對影響項(xiàng)目的重要因素進(jìn)行合理調(diào)整;土地和規(guī)劃審批需要前期工作人員在項(xiàng)目獲取前就開展項(xiàng)目跟蹤，將后續(xù)報(bào)批報(bào)建與前期項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工計(jì)劃等重要工作節(jié)點(diǎn)進(jìn)行深度匹配，為后續(xù)項(xiàng)目施工作業(yè)的順利開展提供良好保障;設(shè)計(jì)質(zhì)量管理工作，要立足于項(xiàng)目早期定位和強(qiáng)排方案，以及提前對施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行優(yōu)化處理，從而提高設(shè)計(jì)內(nèi)容的準(zhǔn)確性與合理性，減少對后續(xù)項(xiàng)目的施工風(fēng)險(xiǎn)。前期管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理體系的重要環(huán)節(jié)，在一定程度上關(guān)系到項(xiàng)目的盈虧成敗，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清晰把握前期管理工作的特點(diǎn)，有效化解前期工作的風(fēng)險(xiǎn)隱患，不斷強(qiáng)化前期管理工作的各項(xiàng)措施，才能規(guī)范有序推進(jìn)項(xiàng)目的順利實(shí)施，取得理想成果。

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理工作特點(diǎn)分析

現(xiàn)階段，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的加強(qiáng)，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了極大壓力和挑戰(zhàn)。前期管理工作概括起來有三大特點(diǎn)。

一是突出目標(biāo)性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要有明確的目標(biāo)，對于前期管理工作而言，就是要嚴(yán)格按照政府的規(guī)劃要求，同時(shí)結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展情況，構(gòu)建明確標(biāo)的，從項(xiàng)目前期做好方案的整合和規(guī)劃工作。在確立目標(biāo)時(shí)，需要充分考慮社會(huì)、市場、企業(yè)發(fā)展的需求，確保目標(biāo)的合理性和可達(dá)性。同時(shí)，要充分考慮在實(shí)施過程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素，提前做好準(zhǔn)備工作，避免在實(shí)施過程中出現(xiàn)不必要資源浪費(fèi)，從而達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)。

二是管理復(fù)雜性。由于前期獲取項(xiàng)目過程中涉及的專業(yè)環(huán)節(jié)較多，這就需要管理人員具備較強(qiáng)的綜合業(yè)務(wù)水平和協(xié)調(diào)能力才能及時(shí)穩(wěn)妥處理前期項(xiàng)目運(yùn)作中發(fā)生的各類問題。因此，項(xiàng)目前期工作需要提前與其他相關(guān)部門做好溝通，在滿足對房地產(chǎn)開發(fā)工作協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期的管理目標(biāo)，從而保證管理工作的有效性。

三是項(xiàng)目周期性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期管理工作是對實(shí)施項(xiàng)目做好前期的控制和規(guī)劃，以保證開發(fā)工作能按照既定計(jì)劃落實(shí)，最終實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，為創(chuàng)造收益建立基礎(chǔ)起點(diǎn)。雖然不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之間存在一定差異，但都受經(jīng)濟(jì)周期、施工周期、運(yùn)營周期等因素的影響。把握周期性因素特別是疊加因素對項(xiàng)目的影響，通過對周期性因素的分析，預(yù)知房地產(chǎn)開發(fā)中可能存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)因素，是前期項(xiàng)目管理工作的重點(diǎn)內(nèi)容。

把握以上三個(gè)特點(diǎn)，在前期工作中的每個(gè)階段、每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)崗位，都能予以貫之，有的放矢，各司其職，就能提高工作效率，取得好的成效。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理面臨的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理涉及內(nèi)容較多，不確定因素的變化等都會(huì)對項(xiàng)目結(jié)果產(chǎn)生重要影響。項(xiàng)目前期管理面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在項(xiàng)目可行性研究、成本和財(cái)務(wù)管理、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)等工作階段。

一是做好項(xiàng)目的可行性研究，對項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行根本性規(guī)避。在研究階段，投資拓展人員要充分結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、政策情況、市場情況以及企業(yè)自身情況考慮項(xiàng)目中存在的不確定因素，并對不確定因素的影響進(jìn)行細(xì)致劃分和充分評估。在結(jié)合實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，根據(jù)評估結(jié)果分析項(xiàng)目可行性，對項(xiàng)目定位、成本分配、產(chǎn)品線設(shè)計(jì)等內(nèi)容提出合理化建議，從而達(dá)到在項(xiàng)目前期控制未來相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

二是完善項(xiàng)目測算工作內(nèi)容，減少項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。部分中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，往往不夠重視項(xiàng)目前期的測算工作，大部分投資估算只是流于形式，對基礎(chǔ)數(shù)值，例如土地樓面價(jià)、地庫成本、資本化利息等，確定不夠嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，導(dǎo)致在獲取項(xiàng)目后，財(cái)務(wù)、成本部門開展精算時(shí)誤差過大，本該“盈利”的項(xiàng)目在成本費(fèi)用極具增加的情況下轉(zhuǎn)為虧損。因而，項(xiàng)目前期管理必須要高度重視成本和財(cái)務(wù)的前期測算，特別是在項(xiàng)目獲取前的投資估算問題上，財(cái)務(wù)、成本等相關(guān)專業(yè)人員必須結(jié)合類似工程，盡可能按照設(shè)計(jì)概算的程度要求，做好項(xiàng)目獲取前的測算工作;或者聘請第三方咨詢機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目成本、所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)結(jié)果進(jìn)行綜合評價(jià)，而后再確定項(xiàng)目的取舍。

三是對設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的管控可直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目總體建沒效果以及綜合效益。很多房地產(chǎn)企業(yè)往往在正式立項(xiàng)后才開始對設(shè)計(jì)方案采取有效的管控，這將極大降低設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量，為后續(xù)項(xiàng)目的開展留下隱患。這就要求項(xiàng)目前期管理部門，在項(xiàng)目獲取過程中，就對項(xiàng)目定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)做足功課，充分了解市場需求和政策走向，在介入方案設(shè)計(jì)過程中，對項(xiàng)目初期設(shè)計(jì)過程進(jìn)行全程跟蹤和把控。在施工圖設(shè)計(jì)階段，前期管理部門要按照合同的要求，嚴(yán)格把控設(shè)計(jì)單位的出圖時(shí)間和圖紙質(zhì)量，并及時(shí)組織開發(fā)企業(yè)其他相關(guān)部門，結(jié)合實(shí)地現(xiàn)場情況，對階段性圖紙開展審核工作，減少后續(xù)圖紙出錯(cuò)概率，從而為項(xiàng)目部門正式開展建設(shè)工作打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

3強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作的管理措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期管理是決定一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵階段，合規(guī)有序地做好這個(gè)階段需強(qiáng)化以下四個(gè)方面的管理：

一是組建專業(yè)化的前期管理團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)對前期工作的落實(shí)。項(xiàng)目前期管理工作效果往往會(huì)對開發(fā)項(xiàng)目后續(xù)工作的開展造成直接影響。鑒于前期管理工作的復(fù)雜性和多樣性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對組建前期管理團(tuán)隊(duì)的重視程度。在前期管理人員的選擇上，可采用多樣化的選人方式，引入有一定專業(yè)能力，同時(shí)綜合能力較強(qiáng)的人員組成“小而精”的前期管理團(tuán)隊(duì)。同時(shí)，在管理過程巾，前期管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)陔立足于項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)及各類可行性計(jì)劃等重點(diǎn)任務(wù)開展深入分析，對前期管理工作涉及到的重點(diǎn)內(nèi)容做到充分落實(shí)、對于項(xiàng)目中存在的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)因素，須加以及時(shí)確認(rèn)和解決，以防止對后續(xù)工作開展造成不利影響。

二是統(tǒng)籌規(guī)劃與合理部署，嚴(yán)格規(guī)范設(shè)計(jì)質(zhì)量管理。在工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段需要開發(fā)企業(yè)各部門之間保持良好的溝通，針對設(shè)計(jì)管理工作涉及到的重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行合理規(guī)劃與統(tǒng)籌考慮。其巾，從概念設(shè)計(jì)階段到初步設(shè)計(jì)階段，前期管理人員應(yīng)結(jié)合設(shè)計(jì)、工程、成本、營銷、財(cái)務(wù)、法務(wù)等相關(guān)部門的意見對設(shè)計(jì)方案的綜合定位、可行性方案、后期營運(yùn)效果等重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審查。也可組織其他部門負(fù)責(zé)人成立項(xiàng)目方案評審小組，按照項(xiàng)目推進(jìn)節(jié)奏，對設(shè)計(jì)方案產(chǎn)生的問題進(jìn)行階段性會(huì)審，從而超前把握項(xiàng)目設(shè)汁方向和設(shè)計(jì)質(zhì)量。在施工圖設(shè)計(jì)階段，對于施工圖圖紙質(zhì)量問題應(yīng)予以高度重視?？梢灾概少Y質(zhì)能力過硬的建筑專業(yè)和土小專業(yè)人員對圖紙的規(guī)范性和可行性進(jìn)行詳細(xì)預(yù)審，或者邀請第三方設(shè)計(jì)單位進(jìn)行監(jiān)督審閱，減少后續(xù)圖紙變更數(shù)量，以期可以為工程項(xiàng)目建設(shè)效果提供良好保障。

三是把握建設(shè)項(xiàng)目基礎(chǔ)流程，提高主體工作效率。根據(jù)過往經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)項(xiàng)目前期決策階段主要包括制定項(xiàng)目建議書、編制可行性研究報(bào)告、對項(xiàng)目進(jìn)行評估以及立項(xiàng)決策等內(nèi)容。在項(xiàng)目獲取過程中，前期管理團(tuán)隊(duì)要開展相應(yīng)的項(xiàng)目策劃沒計(jì)，并針對未來可能產(chǎn)生的報(bào)批報(bào)建工作開展全面準(zhǔn)備工作。獲取項(xiàng)目后，前期團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)及時(shí)把控施工圖出圖及審批工作，并將最終成果文件交于項(xiàng)目開發(fā)部門進(jìn)行實(shí)際操作。在項(xiàng)目完成竣工驗(yàn)收和竣工結(jié)算后，根據(jù)項(xiàng)目公司反饋結(jié)果做好項(xiàng)目后評價(jià)，以確保前期工作在項(xiàng)目整體周期內(nèi)形成完整閉環(huán)，為后續(xù)企業(yè)獲取新項(xiàng)目提供寶貴經(jīng)驗(yàn)和參考依據(jù)。

四是控制項(xiàng)目投資重點(diǎn)，加強(qiáng)資金成本管控力度。盈虧是項(xiàng)目的生命線，對于財(cái)務(wù)成本的控制，前期管理人員在獲取項(xiàng)目過程中必須予以高度重視。這就要求前期管理團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目初期，不光要把控項(xiàng)目和產(chǎn)品定位，同時(shí)要根據(jù)項(xiàng)目特征，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，合理安排資金流向，從而減輕項(xiàng)目整體的資金壓力。對于大型開發(fā)項(xiàng)目，要將融資策略和銷售運(yùn)營策略緊密結(jié)合起來，根據(jù)不同階段的利潤日標(biāo)和運(yùn)營目標(biāo)，統(tǒng)籌安排工程進(jìn)度汁劃，通過滾動(dòng)式開發(fā)的方式，提高資金周轉(zhuǎn)速度，從而降低資金成本帶來的壓力。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在去杠桿、降負(fù)債的大趨勢下，要在控規(guī)模、盤存量上下功夫，使資金鏈更具有彈性。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)做好項(xiàng)目前期管理工作將極大降低后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)過程中所產(chǎn)乍的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極利用先進(jìn)的管理理念、手段方式，針對前期管理工作的重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行合理規(guī)劃和統(tǒng)籌安排，將前期項(xiàng)目管理與項(xiàng)目整體周期進(jìn)行深度結(jié)合，形成閉環(huán)管理模式，確保前期管理內(nèi)容可以全面滲透于項(xiàng)目開發(fā)全周期過程當(dāng)中。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)陔立足于當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，結(jié)合企業(yè)自身資源整合能力以及運(yùn)維水平，對前期管理工作進(jìn)行有針對性的梳理再造，以期為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的全面提升創(chuàng)造條件

參考文獻(xiàn)：

1.張晨海，簡述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作中的管理方案.建材與裝飾.2019.03

2.黃偉杰.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作中的管理措施，四川水泥.2018.12

作者簡介：肖川，天津住宅建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司，工程師。