房屋租賃中的轉租、分租以及登記備案問題探討

文/田漢雄

《房屋租賃條例（征求意見稿）》對有關房屋轉租、分租以及房屋租賃合同登記備案等問題語焉不詳，此處問題較多，筆者試作一梳理，與大家探討。

定義

先將有關名詞加以定義。所謂“轉租”，就是承租人將其承租的房屋全部再出租給第二人。所謂“分租”，就是承租人將其承租的房屋分割再出租給其他人。

“登記備案”這個詞有些復雜，其實在法律表達中，登記和備案是兩種不同的行為?！暗怯洝笔侵刚姓徟袨椋缙髽I(yè)登記、婚姻登記、車輛登記等，，房地產(不動產)登記，也是一種行政審批行為?！皞浒浮敝皇枪?、企業(yè)將有關文件送到行政單位(或行政指定單位)加以存檔、保存，并不經過審批手續(xù)?，F(xiàn)在強調“備案”制度，就是為了減少審批手續(xù)，加快商事服務。顯然“登記”、“備案”是兩種不同的行為。

轉租與分租

在房地產租賃市場中，不論是住房租賃還是商鋪租賃，轉租、分租都大量存在，其出租人俗稱“二房東”，難以界定其屬性。“二房東”對于業(yè)主而言是租客，其在轉租、分租中又扮演了一種類似業(yè)主的角色。他與房屋租賃中介完全不同。房屋租賃中介是業(yè)主、租客之間居間服務，撮合業(yè)主、租客簽訂租賃合同，合同中寫明業(yè)主、租客的權利義務，是比較透明的。

轉租行為產生了兩個法律關系，一是業(yè)主與轉租人(“二房東”)的關系，二是轉租人(“二房東”)與轉租承租人(俗稱“三房客”)的關系。在此要對其中涉及的兩個合同進行分析。

業(yè)主將房屋出給轉租人，必然要簽訂租房合同，在這個合同中，有些問題需要特別關注：其一是業(yè)主是否同意或授權承租人轉租。如果答案是肯定的，那么轉租行為就可以成立，即上首權源清楚，該行為是合法的。如果合同沒有確認這一點或沒有提及轉租，那么能否認定為“默示同意”，這是一個疑點。如果合同中業(yè)主明示不同意轉租，那么轉租行為就不能認定為合法。其二是合同中對租賃期限、租金標準、房屋維修等的約定，因為這與第二個法律關系——轉租——是密切相關的。

轉租人與轉租承租人的合同更值得探討。從法理上講，轉租合同不能超出原業(yè)主與轉租人簽訂的合同的范圍，使用范圍、對使用人要求、房屋管理、設備維修等，都應與原合同大致相同，維持原合同的有關約定。雙方的差異性表現(xiàn)在兩點上：一是租賃時間，二是租賃價格(即租金)。

轉租租賃時間，應以上首合同為限，即不能超過上首合同的期限。境外的轉租合同中的租賃期限習慣上會將上首合同最后期限提前一天。這種提前一天的做法可能是出于如下考慮：一是承認轉租合同覆蓋的時間范圍比上首合同小些；二是如果兩個合同同一天到期，轉租承租人可以合法地位到合同規(guī)定的最后一天晚上24 點，這會給轉租人、業(yè)主交接房屋帶來困難。

轉租合同中規(guī)定的租金肯定比上首合同要高，否則轉租人就不干了，這是允許的，問題是可以高多少、即高到什么程度才可以認為是不合理的。這是一個難題。境外有些城市有這樣的規(guī)定或慣例：一旦發(fā)現(xiàn)轉租合同收取的租金比業(yè)主出租給轉租人的租金高出15%或20%以上，業(yè)主可以要求收回出租房屋，取消合同，并直接與轉租承租人簽訂租賃合同，雙方可以擬定新的租金，其差價由業(yè)主與轉租承租人分享。這種機制可以限制轉租人的加價幅度，有利于平抑房租。當然，在實際操作中會有難點。

轉租行為中，還有一個非常關鍵的問題：原業(yè)主與轉租人簽訂的合同是否要作為附件附在轉租合同后面。轉租人顯然是不愿意的，因為這會影響自己的牟利空間，引發(fā)轉租人和轉租承租人之間的房租價格博弈。筆者認為應該將原租賃合同作為轉租合同的附錄，讓轉租承租人知曉其內容，因為只有這樣才能證明轉租的合法性和有效性，如果上首權源情況不明確，轉租承租人很可能踏入陷阱。能否規(guī)定將上首合同作為轉租合同的附錄，將是判斷《房屋租賃條倒》是否市場化、法制化、透明化的一個標準。

分租情況與轉租情況相比較為簡單，因為分租只是原承租人將承租的一部分房屋分租給第三人，自己也還住在承租房屋中，只要按照規(guī)范的轉租行為，再來規(guī)范分租行為，就不會有多大問題。有一種情況值得關注，就是轉租人租下房屋后，再分租給幾個人，這種情況現(xiàn)在很多，一些長租公寓就是這種分租模式，對此如何規(guī)范、如何監(jiān)管值得探討。

登記與備案

目前，人們對房屋租賃登記是否必要，還存在著不同的意見。本文認為，問題不是登記是否必要，而是誰登記、登記什么、有什么意義。房屋出租權利是業(yè)主的一項權利，因而應由業(yè)主辦理登記，即業(yè)主在自己的房屋產權上設立出租權(或出租收益權)。這種權利一旦登記公示，就可以對抗第三人，對抵押、查封、產權處分等將產生實質性影響，對物業(yè)價值評估、物業(yè)轉移價格也會產生實質性影響。這種影響對業(yè)主是利是弊，利弊多少，由于其內容較多，在此不作展開，可以另行探討。

房屋租賃備案對承租人是有現(xiàn)實意義的。平時人們所說的房屋居住權其實是建立在房屋租賃合同備案基礎上的。根據權利人備案的原則，房屋租賃合同應該由承租人去備案，以保證自己的房屋居住權，可見對承租人而言，這具有實質性的保障作用。房屋租賃合同備案不僅可以對抗第三人，可以公示，甚至可對出租人(業(yè)主、轉租人等)起到一定的制約作用?，F(xiàn)在普遍不重視租賃合同備案，殊不知不將房屋租賃合同備案，就意味著房屋承租人放棄對自己房屋居住權的一項保障，在出現(xiàn)租賃糾紛時，會使房屋承租人處于不利的地位。

本文分析了房屋租賃中的轉租、分租、登記、備案等問題，僅僅是一家之言，如果要使《房屋租賃條例》細化和規(guī)范化，就需要業(yè)內人士共同討論這些問題，作出一些原則性規(guī)定，以期穩(wěn)定和規(guī)范房屋租賃市場，保障各方權利。