為構(gòu)建新發(fā)展格局努力擴大房地產(chǎn)內(nèi)需

文/牧子犁

2020 年9 月1 日，習(xí)近平總書記在中央全面深化改革委員會第十五次會議上強調(diào)，加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，是根據(jù)我國發(fā)展階段、環(huán)境、條件變化作出的格局決策，是事關(guān)全局的系統(tǒng)性深層次變革。面對中央重大的格局決策，房地產(chǎn)業(yè)必須圍繞行業(yè)的功能和特點，推動更深層次改革，努力擴大房地產(chǎn)內(nèi)需，為構(gòu)建新發(fā)展格局添磚加瓦。

一、擴大房地產(chǎn)內(nèi)需是構(gòu)建新發(fā)展格局應(yīng)有的內(nèi)涵

在國際環(huán)境發(fā)生劇變的背景下，習(xí)近平總書記提出構(gòu)建“雙循環(huán)”新發(fā)展格局具有深刻內(nèi)涵：一方面，中國是全球最大的消費市場，把滿足國內(nèi)需求作為發(fā)展的出發(fā)點和落腳點，依靠國內(nèi)大循環(huán)的力量，就能穩(wěn)步加速發(fā)展；另一方面，我國需要提升產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)能力和產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代化水平，改變出口導(dǎo)向格局造成的長期處于價值鏈中低端的國際分工地位，加快關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)，提升滿足內(nèi)需的能力。構(gòu)建新發(fā)展格局的直接目的是更好地保障中國經(jīng)濟安全，拓展經(jīng)濟發(fā)展空間，其根本目標(biāo)是完善和發(fā)展中國特色社會主義制度，推進(jìn)國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，隨著新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，城鄉(xiāng)居民生活水平的持續(xù)提高，新增住房需求和改善居住環(huán)境、條件的存量住房需求還是持續(xù)旺盛的。截至2016 年，我國城鎮(zhèn)化率按常住人口計算不到60%，而按城市戶籍計算還不到40%。依照日本、韓國這些東亞鄰國的經(jīng)驗，中國的城鎮(zhèn)化率應(yīng)該上升到80%—90%的水平才會穩(wěn)定下來。換言之，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程目前仍處于中途。在未來10—20年，每年仍然會有1000 萬以上的農(nóng)民要變成城市居民，這會帶來住房需求的穩(wěn)定增量。再看我國城市人均住房面積：截至2016 年，我國城市人均住房面積已經(jīng)達(dá)到35 平方米。這看上去似乎是個不小的數(shù)字，因為這意味著三口之家的居住面積有100 多平方米，但如果與日本和中國臺灣相比，還是有差距的。2016 年，中國臺灣的城市人均居住面積已經(jīng)超過45 平方米，比中國大陸多10 平方米。而日本這個人多地少的國家，其城市人均居住面積也有45 平方米。以此為參照，中國城市人均居住面積還有很大的上升空間。房地產(chǎn)業(yè)是一個拉動力很強的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場又是連接國內(nèi)大循環(huán)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，樓市活躍能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)繁榮，并起到一把鑰匙開多把鎖的作用。這是擴大房地產(chǎn)內(nèi)需的重要依據(jù)。除了新增住房市場，存量住房是一片尚待深耕的廣闊的土壤。我國城市居民在收入增長之后必然要求消費升級，對他們而言，決定其生活質(zhì)量最重要的因素是居住質(zhì)量，不僅是追求居住更大更好的房子，而且也將存量住房的改造、維修和居住小區(qū)的環(huán)境美化納入提升生活質(zhì)量的范疇，這是一個潛力巨大的消費領(lǐng)域。綜上所述，我國城市居民的住房需求遠(yuǎn)未得到滿足，在相當(dāng)長的時間內(nèi)，人們?nèi)匀粫Τ鞘凶》慨a(chǎn)生獲得和改善的旺盛需求。這種需求隨著國家經(jīng)濟發(fā)展、文明程度的進(jìn)步而“水漲船高”，它會源源不斷地匯入國內(nèi)需求的洪流之中，成為國內(nèi)需求不可分割的組成部分。而在構(gòu)建新發(fā)展格局中，不斷解決房地產(chǎn)發(fā)展的不平衡、不充分問題，努力滿足人民群眾居住需求，就成為擴大房地產(chǎn)內(nèi)需的動力和源泉。

“雙循環(huán)”新發(fā)展格局以國內(nèi)大循環(huán)為主體，以擴大內(nèi)需為戰(zhàn)略基點，就是要充分發(fā)揮我國超大市場規(guī)模和內(nèi)需的潛力。從這個意義上說，實施擴大房地產(chǎn)內(nèi)需戰(zhàn)略，擴大有效投資需求，挖掘潛在消費需求，既體現(xiàn)了新發(fā)展格局是以國內(nèi)大循環(huán)為主體，也體現(xiàn)了其以擴大內(nèi)需為戰(zhàn)略基點。于是，擴大房地產(chǎn)內(nèi)需有了更高遠(yuǎn)的站位、更廣闊的視野和更寬大的舞臺。在這個舞臺上，擴大房地產(chǎn)內(nèi)需就是要努力探索形成新發(fā)展格局的有效路徑，暢通生產(chǎn)、分配、流通、消費等經(jīng)濟運行各個環(huán)節(jié)，推動內(nèi)部自我循環(huán)，促進(jìn)供需循環(huán)，繼而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)循環(huán)、區(qū)域循環(huán)、城鄉(xiāng)循環(huán)等，全面發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的推進(jìn)作用。

二、以不斷改善居住生活來拓寬房地產(chǎn)內(nèi)需的舞臺

日前，上海市委書記李強在市委黨校為中青年干部專題培訓(xùn)班作報告時說：我們要立足擴大內(nèi)需，更加注重擴大有效投資、繁榮居民消費。要把品質(zhì)生活之基筑得更牢，在推動“人人出彩”中創(chuàng)造人民幸福生活。

改善市民居住條件是品質(zhì)生活的組成部分。一方面，房地產(chǎn)市場要一如既往地承擔(dān)住房建設(shè)、供應(yīng)的重任，堅持“房子是用來住的”定位，堅持一城一策、宏觀調(diào)控，竭力滿足市民對住房的需求。另一方面，存量住房的改造、維修和居住小區(qū)的環(huán)境美化，是一篇擴大內(nèi)需的大文章。筆者對存量住房的內(nèi)需重點舉例如下，期望把居住品質(zhì)生活之基筑得更牢。

（一）推進(jìn)老舊小區(qū)改造

這里所指的老舊小區(qū)改造，就是通過“三舊”改造工作（舊區(qū)改造、舊住房綜合修繕改造、舊住房成套改造），建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全、有利工作、方便生活、居住條件舒適的小區(qū)，讓居民體驗到更多的幸福感、獲得感、安全感。這幾年，上海各級政府積極實施精品小區(qū)改造，取得了明顯的成效。

首先，從改造之初就讓居民共同參與決策，居民達(dá)成一致后向政府申請加入改造，并主動參與改造全程，實現(xiàn)共謀、共建、共管、共評、共享。其次，不僅改造硬設(shè)施，還提升軟服務(wù)，力爭圓居民的“新居夢”。本輪老舊小區(qū)改造的新思路，與從前主要聚焦于水電氣路等管線改造不同，改造方案堪稱其“升級版”，內(nèi)容可分為三類：包括水電氣路等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造和建筑物公共部位維修等的基礎(chǔ)類，包括小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施改造提升等的完善類，以及包括養(yǎng)老、托育等社區(qū)公共服務(wù)產(chǎn)品供給的提升類。例如：積極探索，對規(guī)模小、管理差的小區(qū)嘗試進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域合并或小區(qū)管理合并，引入優(yōu)勝劣汰機制，形成規(guī)模效益，提升管理服務(wù)水平；引入智能監(jiān)控、充電系統(tǒng)、電子門禁管理、智能監(jiān)控報警等一系列高科技管理手段；蜘蛛網(wǎng)電線“收”進(jìn)了地下，老舊車棚升級為智能停車庫，路邊理發(fā)攤變成了“美好”理發(fā)屋；吃飯可以上社區(qū)食堂，購物有了品牌店，洗衣擦鞋可以預(yù)約家政服務(wù)上門……原先受制于基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)供給的薄弱，居民很大一部分需求無法滿足，現(xiàn)在增加了大量的社區(qū)公共服務(wù)產(chǎn)品供給，讓居民的裝修消費、社區(qū)消費等需求都釋放出來了。再次，在實踐中探索政府與居民、社會力量合理共擔(dān)改造資金的機制，實現(xiàn)改造資金運營平衡。比如通過原拆重建形式、新增便民服務(wù)配套設(shè)施等來獲取收益；統(tǒng)籌協(xié)調(diào)舊廠房、閑置空間等資產(chǎn)，通過城市較大面積的有機更新來平衡改造資金投入。通過改造后長期運營獲得“細(xì)水長流”的收益，讓參與改造的社會資本能夠?qū)崿F(xiàn)“微利可持續(xù)”。與此同時，通過更大區(qū)域內(nèi)的更新改造形成更多的空間內(nèi)容和規(guī)?；倪\營價值。

（二）舊房裝電梯“全覆蓋”

2020 年7 月13 日，上海市房屋管理局組織召開全市既有多層住宅加裝電梯工作會議，提到了兩個“全覆蓋”：一是在前期可行性評估方面，要指導(dǎo)街鎮(zhèn)盡快完成小區(qū)加裝電梯可行性評估的全覆蓋；二是在目標(biāo)任務(wù)方面，要實現(xiàn)各區(qū)每個街鎮(zhèn)有加裝電梯啟動實例的全覆蓋。全市多層住宅的總量為20 余萬幢，改造潛力巨大，一部電梯涉及生產(chǎn)、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工以及后續(xù)的維修保養(yǎng)等環(huán)節(jié)，能拉動若干行業(yè)同步發(fā)展，這是擴大房地產(chǎn)內(nèi)需的重要領(lǐng)域。

除了上海，北京、江蘇、浙江也都在推進(jìn)多層住宅加裝電梯。據(jù)北京發(fā)布的《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過9米的新建住宅建筑，必須設(shè)置電梯。江蘇省發(fā)布的《住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》修訂征求意見稿，明確四層及四層以上住宅或住戶入口層所在樓面距室外設(shè)計地面的高度超過10 米時，必須設(shè)置電梯并滿足無障礙使用要求。浙江省住建廳發(fā)布新版《浙江省住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，明確“四層及四層以上住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過10 米時，必須設(shè)置電梯”。一邊是舊房裝電梯“全覆蓋”，另一邊是新建住宅四層以上必須裝電梯，隨著時間推移，大部分老舊小區(qū)的房齡越來越大，加裝電梯必然是大勢所趨。

（三）居家環(huán)境適老化改造

上海已步入人口深度老齡化階段。早在8 年前，上海就已敏銳洞悉老人們的需求，每年面向1000 戶低保困難老人家庭進(jìn)行居家適老化改造。然而，由政府資金托底的適老化改造覆蓋人群始終有限。在此背景下，2020 年“政府補貼+企業(yè)讓利+老人自負(fù)”的市場化居家環(huán)境適老化改造項目應(yīng)運而生。為提升老年人居家養(yǎng)老的安全性、便利性與舒適性，上海市居家環(huán)境適老化改造服務(wù)平臺正式上線，為老人們提供了三個服務(wù)包，包括基礎(chǔ)產(chǎn)品、局部改造以及全屋整體改造，并根據(jù)玄關(guān)、衛(wèi)生間、廚房、客廳、臥室、陽臺、過道七大生活場景進(jìn)行分類，梳理出七大場景、六十余項產(chǎn)品與服務(wù)，供老人組合搭配、個性定制。據(jù)統(tǒng)計，上海有適老化改造需求的老人達(dá)數(shù)十萬之多，這是擴大房地產(chǎn)內(nèi)需的又一大領(lǐng)域。

（四）住房維修迫在眉睫

最近一段時期，媒體時常報道以下內(nèi)容：一些建筑物坍塌造成傷亡的；居民住宅樓墻面脫落嚴(yán)重，甚至連連從高空砸落；一些小區(qū)路被堵、墻滲水、電梯壞，嚴(yán)重影響居民們生活。住宅樓的建筑質(zhì)量、建筑使用壽命等問題導(dǎo)致的各類事故不斷增多，增強了對建筑物及時維修的迫切性。上?，F(xiàn)有存量住房（包括花園住宅、公寓、聯(lián)排住宅、新式里弄、舊式里弄、簡屋）近7 億平方米。這些住房有的老化嚴(yán)重，有的年久失修，有的使用不當(dāng)，存在安全隱患，使用故障頻發(fā)，影響城市美觀，因此，需要進(jìn)行不同程度的拆改留修，其中局部維修的量很大。從建筑物由外到里細(xì)致維修的工作量和傳統(tǒng)的小修、中修、大修的周期來看，上海存量住房的維修是一項龐大的工程，需要長年累月實施維修，才能確保上海存量住房的完好率。

三、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，打通擴大房地產(chǎn)內(nèi)需的堵點

為構(gòu)建新發(fā)展格局，習(xí)近平總書記指出，要發(fā)揮好改革突破和先導(dǎo)作用，依靠改革破除發(fā)展瓶頸，匯聚發(fā)展優(yōu)勢，增強發(fā)展動力。習(xí)近平還強調(diào)，要加快推進(jìn)有利于提高資源配置效率的改革，有利于提高發(fā)展質(zhì)量和效益的改革，既要在格局上布好局，也要在關(guān)鍵處落好子，要通淤點堵點，激發(fā)整體效應(yīng)。

（一）發(fā)揮好改革突破和先導(dǎo)作用才能有效擴大房地產(chǎn)內(nèi)需

生產(chǎn)和消費是經(jīng)濟循環(huán)的起點和終點，以國內(nèi)大循環(huán)為主體，就是要提升供給體系對需求的適配性，形成需求牽引供給、供給創(chuàng)造需求的更高水平動態(tài)平衡。對此，實施擴大房地產(chǎn)需求戰(zhàn)略，必須堅持供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這個戰(zhàn)略方向，其內(nèi)涵主要是：最終目的是滿足需求；根本途徑是解放和發(fā)展社會生產(chǎn)力，用改革的辦法矯正要素配置扭曲等結(jié)構(gòu)性失衡問題，減少無效和低端供給，擴大有效和中高端供給；主攻方向是提高房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量水平。要采取以下措施：一是政府降低準(zhǔn)入門檻，加強監(jiān)管，優(yōu)化營商環(huán)境，讓市場在資源配置中起決定性作用，并調(diào)動民間投資的積極性，吸引更多企業(yè)增加或擴大服務(wù)于房地產(chǎn)內(nèi)需的業(yè)務(wù)；二是建立健全市場誠信體系，切實保護(hù)消費者權(quán)益，企業(yè)要發(fā)揮技術(shù)創(chuàng)新潛力，推進(jìn)新材料、新工藝應(yīng)用，提高傳統(tǒng)住宅更新改造的科技含量，以工匠精神和精湛的工藝讓千差萬別、不可通約的房地產(chǎn)內(nèi)需得以保質(zhì)保量地獲得滿足；三是企業(yè)要堅持問題導(dǎo)向，及時發(fā)現(xiàn)居住消費中的“短板”，努力拓展經(jīng)營服務(wù)范圍，既把被抑制的消費釋放出來，又要培育新型消費；四是政府對低收入群體改善居住條件實施有針對性的補貼、對直接為民生服務(wù)的企業(yè)實施減稅降費。

（二）樹立正確的思想觀念才能自覺擴大房地產(chǎn)內(nèi)需

讓“構(gòu)建新發(fā)展格局”凝聚成社會共識，是新發(fā)展格局得以全面實施的前提。新發(fā)展格局的理論和內(nèi)涵是建立在我國經(jīng)濟、文化、制度三大基礎(chǔ)之上的，即人民群眾的共同利益是形成社會共識的經(jīng)濟基礎(chǔ)，愛國強國的價值觀是塑造社會共識的文化基礎(chǔ)，制度自信是保障社會共識的規(guī)范基礎(chǔ)。當(dāng)人民群眾充分意識到新發(fā)展格局與國家前途、民族利益、個體命運休戚相關(guān)之時，就能積極消費、擴大消費，自覺為新發(fā)展格局貢獻(xiàn)力量。

現(xiàn)階段重提更新居住消費觀念是必要的，因為落后的居住消費觀已經(jīng)成為擴大房地產(chǎn)內(nèi)需的堵點之一。我國經(jīng)歷40 多年改革開放，人們基本形成了住房取得需要靠市場或保障（住房保障配置有條件）兩個渠道的共識。但在存量住房的維修、保養(yǎng)以及改善居住環(huán)境的責(zé)任問題上，有些人受計劃經(jīng)濟體制特別是住房分配福利制的深刻影響，靠政府、社區(qū)（單位）的依賴行為故態(tài)復(fù)萌，不承認(rèn)小區(qū)和住房公共部位的維修費用需要分?jǐn)?，通常表現(xiàn)為不愿出資安裝老公房電梯，不愿分?jǐn)偣⒆》烤S修樓頂、墻面等公共部位的費用，不愿繳款補充住房維修資金，等等。政府和社區(qū)對公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)和公共產(chǎn)品提供固然有義不容辭的責(zé)任，但由于我國仍處于社會主義初級階段，對許多事關(guān)民生福祉的大事、要事需要增加投入，在住房問題上必須“處理好政府提供公共服務(wù)和市場化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟功能和社會功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系”。因此，讓民眾樹立新消費觀念顯得非常重要。當(dāng)然，消費觀念的形成也是由人們的收入狀況決定的，所以更重要的工作是努力增加國民收入。

（三）努力增加國民收入才能持續(xù)擴大房地產(chǎn)內(nèi)需

消費發(fā)揮著促進(jìn)經(jīng)濟增長的基礎(chǔ)性作用，而人們的可支配收入是消費的基礎(chǔ)和前提，在其他條件不變的情況下，人們的可支配收入越多，消費量就越大。收入增長較快的時期，消費增長也比較快；反之亦然。所以要實施擴大房地產(chǎn)內(nèi)需戰(zhàn)略，必須增加居民收入。

增加國民收入引申出的問題之一，是如何跨越“中等收入陷阱”。一個國家的經(jīng)濟能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，該國必定能成功跨越中等收入陷阱。從“二戰(zhàn)”后到現(xiàn)在的世界經(jīng)濟發(fā)展實踐表明，一些國家和地區(qū)（例如日本、韓國等）成功實現(xiàn)了由中低收入國家到高收入國家的歷史性轉(zhuǎn)變，其中雖然有多種原因，但最為關(guān)鍵的是他們重視教育，奠定了雄厚的人力資源優(yōu)勢，從而增加了中高端就業(yè)比例，調(diào)整了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。這是我國需要效仿的。雖然此舉見效在于長遠(yuǎn)，但這是格局布局的關(guān)鍵一招。

增加國民收入，從根本上說，是要靠采用科學(xué)技術(shù)提高勞動者的生產(chǎn)率，更多增加社會財富，更多增加企業(yè)利潤，更多將財富分配于民眾。所以要深化國有企業(yè)改革，堅持和完善國有企業(yè)將一部分利潤以分紅形式轉(zhuǎn)移給國家的機制。在國有企業(yè)分紅流向居民部門的市場調(diào)節(jié)機制尚未暢通之前，國家一方面要通過減稅降費，減輕企業(yè)、個人負(fù)擔(dān)，堅持宏觀調(diào)控，防止資產(chǎn)價格過度上漲給民眾造成損害，另一方面要通過結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)先分配等方式，增加中央對地方轉(zhuǎn)移支付規(guī)模，保障基層保工資、保運轉(zhuǎn)、?；久裆哪芰?。同時堅持“房住不炒”定位，深入開展中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等工作，推動完善基本住房保障體系?？傊黾訃袷杖氩粌H要通過宏觀調(diào)控手段和積極的產(chǎn)業(yè)政策來引導(dǎo)經(jīng)濟發(fā)展，而且要實施差別化的收入分配激勵政策，拓寬增收渠道，不斷縮小不同群體間收入差距，促進(jìn)國民收入增加。