銅山區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況研究

楊靜

摘要：樓宇經(jīng)濟是近年來中國城市經(jīng)濟發(fā)展中涌現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟形態(tài)，是集聚現(xiàn)代服務業(yè)與制造業(yè)企業(yè)總部的高端經(jīng)濟形態(tài)，能夠在非常集約的空間內(nèi)匯聚可觀的人才流、資金流、信息流，創(chuàng)造持續(xù)的就業(yè)與稅收，產(chǎn)生明顯的財富效應與節(jié)地效應。發(fā)展樓宇經(jīng)濟既有利于推動城市化進程，又有利于實現(xiàn)經(jīng)濟結構調(diào)整，實現(xiàn)政府和企業(yè)雙贏的格局。為進一步掌握銅山樓宇經(jīng)濟發(fā)展和運行情況，開展了實地調(diào)研，對樓宇經(jīng)濟發(fā)展存在的困難和問題進行梳理，提出相關意見和建議。

關鍵詞：樓宇經(jīng)濟 集聚 節(jié)地效應

目前，我區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展正處于由“零”到“壹”的“萌芽期”、“關鍵期”。為進一步掌握銅山樓宇經(jīng)濟發(fā)展和運行情況，我局近期開展實地調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研情況整理匯報。如下：

一、樓宇經(jīng)濟發(fā)展和運行情況

在徐州中心城市建設的大背景下，銅山因其優(yōu)越的區(qū)位交通優(yōu)勢和雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎以及城市化進程的加速，實現(xiàn)從無到有的突破，具備了樓宇經(jīng)濟大發(fā)展的資源要素，潛力巨大，前景可觀，但運行質(zhì)量亟待提升。目前，銅山城區(qū)共有樓宇經(jīng)濟體9個，總營業(yè)面積約30萬平米，入駐各類企業(yè)700家左右，2018年以來營收約15億元，在現(xiàn)代服務業(yè)中占比約5%。

在調(diào)研港鑫城、銅山萬達廣場、大學生創(chuàng)業(yè)園、天賦廣場四大樓宇經(jīng)濟體中，營業(yè)面積合計18萬平方米，實現(xiàn)營業(yè)收入11億元，已入駐企業(yè)商戶約500家，吸納就業(yè)人員約6500人。其中，銅山萬達年收入7.4億元，招引企業(yè)大部分具有品牌效應，90%以上入駐企業(yè)運行良好;半公益性質(zhì)的大創(chuàng)園，發(fā)展空間受限，目前仍有百家企業(yè)待入駐;港鑫城，主要引進醫(yī)療器械、相關醫(yī)療服務企業(yè)，入駐企業(yè)大部分處于產(chǎn)業(yè)鏈中低端，有的僅是醫(yī)療器械咨詢類公司，還處于初級探索階段，有待進一步提檔;天賦廣場商鋪空置率在50%左右，目前仍持續(xù)招商。

目前，入駐各大樓宇的規(guī)模以上服務業(yè)、商貿(mào)企業(yè)共7家，2019年培育新增規(guī)上企業(yè)8家，產(chǎn)值、營業(yè)收入過億元單位少;樓宇稅收、增加值過億元單位零家;就業(yè)超千人樓宇2家;世界500強企業(yè)零家;產(chǎn)業(yè)領軍企業(yè)極少，連鎖酒店、傳統(tǒng)商貿(mào)占樓宇總經(jīng)營面積一半左右，直接為產(chǎn)業(yè)配套服務的現(xiàn)代生產(chǎn)型服務業(yè)企業(yè)數(shù)量不到入駐企業(yè)的20%，部分商用辦公樓改變原有用途為住宅現(xiàn)象依然存在。

從以上數(shù)據(jù)來看，銅山樓宇經(jīng)濟整體規(guī)模小，經(jīng)營業(yè)態(tài)仍以傳統(tǒng)商務商貿(mào)和住宿餐飲類為主，高端服務業(yè)業(yè)態(tài)偏少，運行質(zhì)態(tài)有待進一步提高。

二、發(fā)展中存在的困難和問題

據(jù)調(diào)查資料顯示，銅山樓宇經(jīng)濟與周邊地區(qū)相比，功能配套、管理機制、發(fā)展規(guī)模等還存在一些差距，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）政府管理方面

1.樓宇經(jīng)濟發(fā)展定位模糊，產(chǎn)業(yè)鏈布局缺少高標準規(guī)劃。銅山樓宇經(jīng)濟起步較晚，具備一定后發(fā)優(yōu)勢。但調(diào)研顯示，目前各成型樓宇經(jīng)營模式較傳統(tǒng)，發(fā)展特色不明顯，缺少龍頭企業(yè)拉動，未形成區(qū)域影響和產(chǎn)業(yè)影響。樓宇發(fā)展在東隴海線、淮海經(jīng)濟區(qū)、高鐵經(jīng)濟區(qū)及與周邊城市互動的框架中定位模糊，與我區(qū)及周邊產(chǎn)業(yè)鏈互補尚無宏觀規(guī)劃;面向全區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)劃統(tǒng)籌缺失，造成目前大創(chuàng)園“吃不完”、其他“吃不飽”的資源浪費現(xiàn)象;樓宇間缺少統(tǒng)籌發(fā)展機制，各自為政，未形成鮮明特色品牌。

2.人才配套政策不全面，對高端人才吸引力不強。人才招引配套政策不完善，在創(chuàng)業(yè)環(huán)境、配套服務、融資補貼、創(chuàng)投獎勵、人才獎勵、平臺服務等方面有待提升。當前，高房價和入學難題成為引進高端人才的掣肘因素，政府提供的人才公寓、過渡性住房配套不完善、引進人才的子女教育、家屬就業(yè)等問題不能有效對接，市區(qū)部分人才政策未在銅山執(zhí)行，銅山競爭力減弱。例如大創(chuàng)園近年來引進高端人才時，多次出現(xiàn)子女入學訴求、人才公寓需求，部分得到妥善處理，未根本解決這一系列問題。

3.管理手段不強，服務水平不足。政府專項管理尚未形成體系，缺乏有力手段，服務水平亟待提升。一些職能部門在思維方式、服務機制、政策支持等方面合力推進不到位、不完善、不靈活，尤其是樓宇內(nèi)各經(jīng)濟組織的注冊、登記、變更和年檢服務，員工的權益維護、政治需求和社會交往，樓宇自身公共安全和對公共物品的需求，都存在一定不足。

4.城市基礎建設不完善，影響樓宇發(fā)展。地鐵修建、紅綠燈設置、單雙號限行、修路等交通問題短期內(nèi)直接或間接影響樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，公共交通、停車、住宿等配套相對滯后，過渡期“等”“靠”“要”現(xiàn)象突出。地鐵三號線施工路段缺乏有效引導，個別道路指示不明顯，路障設置，影響萬達廣場商流、物流、人流;港鑫城“港鑫路”命名后，仍缺乏有效管理，車輛違規(guī)停放、占用消防通道，物業(yè)已向相關部門反映暫未好轉。

（二）物業(yè)管理方面

1.管理方式雜亂，缺少集中管理體制。物業(yè)托管、開發(fā)商直接管理、分層業(yè)主受聘管理等管理模式并存，管理分散，專業(yè)度低，直接導致企業(yè)入住率不高。天賦廣場和財富中心入駐企業(yè)不足50%，產(chǎn)業(yè)層次參差不齊、集聚性偏低，難以形成特色明顯、高品牌效應、強集群的樓宇，不能適應現(xiàn)代服務業(yè)集聚化、項目化的目標定位。財富中心由北京開發(fā)商統(tǒng)一管理時經(jīng)營效果不明顯，2018年起委托財富灣物業(yè)管理，目前已有勝陽集團、賓館、餐飲近20家企業(yè)入駐，商業(yè)集聚模式有所好轉。

2.唯租金論，對客流、業(yè)態(tài)配比考慮不周。部分樓宇只租不管，缺乏統(tǒng)籌管理，“只要不干違法事情，不會干預”，制約了樓宇經(jīng)濟高質(zhì)量運行。樓宇的收益并非完全取決于租金，而是取決于優(yōu)質(zhì)商業(yè)組合。休閑零售業(yè)態(tài)的配比、品牌層級組合、超市百貨專業(yè)店等業(yè)態(tài)合理組合，才能對消費者構成吸引力。有些租金低商戶享有品牌、定位等優(yōu)勢，更可以吸引消費者;貿(mào)然放棄，商場可能會流失客源，得不償失。

3.退出機制不完善，招商環(huán)境偏弱。缺乏容錯機制，培育新企業(yè)成長受阻。為了很好地更新?lián)Q代，大創(chuàng)園管理部門制定嚴格考核機制，很多有潛力但未爆發(fā)的明星企業(yè)不得已被清理。天賦廣場本身定位為購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游等綜合性經(jīng)營模式與完美的環(huán)境配套結合的超大規(guī)模社區(qū)MALL，受拆遷安置商鋪與商業(yè)用房混合模式影響，對高端服務業(yè)企業(yè)品牌吸引力不足。

（三）管理機制不健全，存在企業(yè)外流現(xiàn)象

1.企業(yè)流失現(xiàn)象普遍。港鑫城相關負責人表示稅費返還暫未執(zhí)行成為招引潛力企業(yè)的絆腳石，初步統(tǒng)計已有3、4家企業(yè)問詢之后直接選擇競爭對手華宇（華越）;部分創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在銅山經(jīng)營周期短，例如礦大師大自主創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，在成長期選擇外遷至主城區(qū)或一線城市發(fā)展;其他產(chǎn)業(yè)也有類似影響，如過億收入的“瘋狂的小狗”已搬至金山橋開發(fā)區(qū)。

2.異地經(jīng)營問題突出。全區(qū)異地經(jīng)營單位個數(shù)占比21.1%，營業(yè)收入占比3.6%，應交增值稅占比達51.3%。其中營業(yè)收入超千萬企業(yè)13家，占全部超千萬企業(yè)個數(shù)33.3%;分行業(yè)看，交通運輸行業(yè)9家，租賃業(yè)4家，商務服務業(yè)5家，專業(yè)技術服務業(yè)、科技推廣和應用服務業(yè)各1家。

三、下一步工作建議

（一）政府管理方面

推進“三帶”“五區(qū)”“雙特”樓宇經(jīng)濟布局，搭建“三會”互動平臺，完善三項機制，探索陽光基金設置，整合區(qū)內(nèi)及周邊資源，用組合拳打開我區(qū)樓宇經(jīng)濟和現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展新局面。

1.強化規(guī)劃引導，后起發(fā)力。銅山可充分吸取周邊優(yōu)質(zhì)樓宇發(fā)展經(jīng)驗，堅持整體高品質(zhì)規(guī)劃，以三小時經(jīng)濟區(qū)內(nèi)重點城市、東隴海經(jīng)濟帶、淮海經(jīng)濟區(qū)的“點”“線”“面”產(chǎn)業(yè)布局需求為主題，拉伸我區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈。同時，審視區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略格局，統(tǒng)一設置樓宇經(jīng)濟功能區(qū)塊，加強對樓宇項目在選址定點、樓宇設計、產(chǎn)業(yè)互補、管理方式等方面的規(guī)劃引導，合理搭配不同類型、功能樓宇的比例。

探索工業(yè)園區(qū)加特色服務業(yè)園區(qū)相結合的二、三產(chǎn)融合項目，培育農(nóng)業(yè)加農(nóng)業(yè)科技生態(tài)旅游的一、三產(chǎn)互動項目，推進貿(mào)易服務加大數(shù)據(jù)電商的三產(chǎn)內(nèi)部互補項目;構建呂梁、張集、棠張、漢王的旅游經(jīng)濟帶，北京路商貿(mào)金融經(jīng)濟帶，大學路二、三產(chǎn)互動經(jīng)濟帶;壯大高新區(qū)總部經(jīng)濟集聚區(qū)、安科園安全科創(chuàng)集聚區(qū)、嘉源大廈服務外包經(jīng)濟集聚區(qū)、港鑫城新醫(yī)藥集聚區(qū)、大創(chuàng)園科教產(chǎn)業(yè)孵化集聚區(qū);做強 “云谷小鎮(zhèn)”“頤養(yǎng)小鎮(zhèn)”特色服務業(yè)園區(qū)。圍繞 “三帶”“五區(qū)”“雙特”布局，啟動“億元樓” 打造計劃。在銅山主動接受輻射同時，讓產(chǎn)業(yè)融合新老優(yōu)勢互動發(fā)展。

2.優(yōu)化營商環(huán)境，提升優(yōu)質(zhì)服務。搭建“三會”互動平臺、健全“全程服務”機制。由政府主導，搭建政府、企業(yè)、新社會階層人士的溝通平臺，發(fā)揮工商聯(lián)、商會、協(xié)會“三會”政企互動作用，及時提供政策咨詢、產(chǎn)業(yè)扶持宣導、商務資源合作、樓宇社交等服務。督促政府相關力量與樓宇管理部門加強合作，開展多模式樓宇間學習交流，實現(xiàn)優(yōu)勢互補、差異發(fā)展。

加大樓宇經(jīng)濟招商引資力度，大力招引企業(yè)總部、高端機構等高端服務業(yè)項目入駐。優(yōu)化招商引資全程服務機制，簡化投資項目的審批流程，切實改善經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境。

3.建立考核機制，優(yōu)化監(jiān)管體系。由發(fā)改委牽頭，聯(lián)合商務、稅務、城管、統(tǒng)計等部門，從樓宇經(jīng)濟規(guī)模、發(fā)展、效益、經(jīng)濟環(huán)境等方面建立考評體系，對經(jīng)濟體屬地、管理機構進行綜合考評，涉及聚集能力、發(fā)展程度、發(fā)展?jié)摿?、產(chǎn)出水平、地區(qū)影響力等多方面。

以鎮(zhèn)、街道為責任主體，市場監(jiān)管、稅務等職能部門密切協(xié)作的監(jiān)管體系進一步優(yōu)化。建立樓宇經(jīng)濟信息服務平臺，對樓宇資源的現(xiàn)狀分布、功能定位、經(jīng)營主體、物業(yè)管理，入駐企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結構、經(jīng)營業(yè)態(tài)，稅收情況以及企業(yè)進出變動情況等信息進行動態(tài)化、網(wǎng)絡化管理，推動銅山樓宇經(jīng)濟穩(wěn)步健康發(fā)展。

推動專人責任制。對于街道社區(qū)建立并實施“兩員”（樓宇物業(yè)聯(lián)絡員、社區(qū)動態(tài)監(jiān)管員）工作機制，定期對轄區(qū)各樓宇進行信息摸排，將樓宇內(nèi)企業(yè)變動情況和閑置載體變動情況匯總上報，為落地企業(yè)提供真實、便捷、高效的服務;對于考核、監(jiān)管部門，專人負責考核指標、監(jiān)測體系的進度跟蹤，將樓宇經(jīng)濟發(fā)展最新政策做到上傳下達。

4.完善獎懲機制，激發(fā)上進。進一步完善樓宇經(jīng)濟發(fā)展政策，發(fā)揮政策扶持激勵作用。對樓宇建設、企業(yè)入駐等方面進行全面支持，特別要加大對入駐企業(yè)和自主經(jīng)營、自建樓宇開發(fā)企業(yè)的扶持和獎勵力度。同時，設立樓宇經(jīng)濟發(fā)展專項資金，專門用于產(chǎn)業(yè)扶持、房租貼補、樓宇更新、業(yè)主和物管獎勵等。

完善協(xié)稅護稅審核流程和企業(yè)外遷考核獎懲政策，筑牢“攔水壩”，減少和防止稅源收入較好的企業(yè)外流。密切關注在銅山納稅的異地發(fā)展企業(yè)和銅山注冊異地經(jīng)營企業(yè)，切實解決企業(yè)在發(fā)展中實際問題，努力爭取外遷企業(yè)回巢發(fā)展。

5.關注人才“引”“留”，主動服務。建立健全人才引進的配套機制，在人才落戶、補助資金、家庭住房、子女教育、配偶就業(yè)、人均醫(yī)療等方面給予一定的優(yōu)惠政策。結合省、市 “雙創(chuàng)計劃”，形成銅山獨特的人才引進機制，主動招攬，主動走出去，與高精尖人才對接，開展一站式落地服務。同時，爭取該區(qū)引進人才平等享受市級優(yōu)惠政策。

6.關注重點問題，建立容錯機制。摒棄“唯租金”觀念，引導樓宇業(yè)主對樓宇業(yè)態(tài)定位、周邊環(huán)境打造、配套設施完善以及可持續(xù)發(fā)展性等問題給予更多關注。同時，對于具有發(fā)展?jié)摿Φ膽?zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高技術類服務業(yè)單位給予適度的容錯空間，更多關注其生命力和發(fā)展后勁。

7.探索設立“陽光基金”，增強政府管控手段，填補政府與企業(yè)間“半真空地帶”。加快推進樓宇與商業(yè)商務的融合互動，特別是大創(chuàng)園這類半公益性質(zhì)樓宇經(jīng)濟體設立陽光基金，使管理機構在行政單位管控引導下，深度參與企業(yè)經(jīng)營管理。利用基金投資靈活、規(guī)模小的特點，為招引、扶持、培育、壯大全流程服務，鏈接政府部門與企業(yè)溝通的有力紐帶，并促進紐帶自身造血。

（二）盤活存量樓宇，改善基礎設施

要加大樓宇資源的整合力度，為樓宇的持續(xù)發(fā)展構建優(yōu)質(zhì)平臺。一是要做足增量。統(tǒng)籌推進在建項目建設，力爭新增樓宇快建優(yōu)用。全面開展老樓宇的改造提升，拓展樓宇資源空間，積極探索合作模式，充分挖掘樓宇資源，高效利用好有限的樓宇;二是要盤活存量。改造提升物業(yè)檔次，努力解決部分樓宇沒有“買點”的尷尬。鼓勵企業(yè)依據(jù)樓宇定位和市場需要，采取自籌、聯(lián)營、入股等籌資方式進行改造提升，完善樓宇基礎功能和配套設施，為樓宇經(jīng)濟發(fā)展提供必要條件;三是擴大經(jīng)濟容量。將大型小區(qū)商住樓納入樓宇經(jīng)濟管理，加強監(jiān)管、清理商業(yè)樓盤改為住宅的情況，提升商業(yè)集聚力，有效引導商業(yè)樓宇的健康發(fā)展。

（三）突出集聚，向特色樓宇和高端樓宇邁進

要堅持以樓興商、以商促樓的思路，加快推進樓宇與商務區(qū)、城市綜合體、高校的整合，進一步做大做強，促進樓宇與商業(yè)商務的融合互動，打造特色樓宇集群和商圈。

要注重宣傳推介。要高度重視樓宇經(jīng)濟的品牌和商譽，突出對政策、樓宇、入駐企業(yè)的宣傳推介力度，讓公眾和商家增強對發(fā)展樓宇經(jīng)濟優(yōu)勢和政府工作決心的了解;通過對在建和建成樓宇的形象宣傳，突出各個商務樓宇的功能特色、影響度;通過對入駐企業(yè)的宣傳，構建樓宇產(chǎn)業(yè)的生態(tài)鏈，吸引上下游產(chǎn)業(yè)項目入駐，壯大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，提升樓宇知名度。

樓宇經(jīng)濟作為我區(qū)“333”現(xiàn)代服務業(yè)體系的重要組成部分，對于產(chǎn)業(yè)轉型升級、提升城市品位和檔次、培植新的經(jīng)濟增長點具有重要作用，希望通過各方努力把我區(qū)樓宇經(jīng)濟打造為稅收大戶和垂直商務街、金融街、高新技術街和旅游產(chǎn)業(yè)街，促進我區(qū)高質(zhì)量發(fā)展走在全省、全市前列。

參考文獻：

[1]銅山區(qū)“十三五”規(guī)劃綱要

[2]銅山區(qū)扶持大眾創(chuàng)業(yè)服務業(yè)集聚發(fā)展實施細則

作者單位：徐州市銅山區(qū)統(tǒng)計局