房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素分析及對(duì)策研究

索進(jìn)凱

（勝利油田勝利房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，山東 東營 257000）

引言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已然成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的一大支柱，在促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)進(jìn)步、推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展上都起著至關(guān)重要的作用。但由于國家政策、市場機(jī)制等措施的不完善，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并不平穩(wěn)。因此，分析影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素，研究探索恰當(dāng)?shù)氖侄尉S持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定有利于促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

（一）房地產(chǎn)價(jià)格的變化

房地產(chǎn)價(jià)格的起伏變化也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要內(nèi)在因素，由于房地產(chǎn)消費(fèi)市場的投機(jī)心理而盲目投資，導(dǎo)致近年來房地產(chǎn)價(jià)格急劇上漲，且呈現(xiàn)無規(guī)律性變化，而價(jià)格的上漲也會(huì)促使房地產(chǎn)投資市場不斷擴(kuò)大投資，導(dǎo)致資金不斷流入房地產(chǎn)市場，促使房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，但是這種發(fā)展屬于不健康、不穩(wěn)定的發(fā)展，長期持續(xù)下去會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，從而對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響，甚至導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)的急速衰退。

（二）政策變化

政府通過出臺(tái)相應(yīng)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場進(jìn)而改變不健康的市場發(fā)展。比如，通過產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策等，來影響房地產(chǎn)的價(jià)格、供需關(guān)系、房地產(chǎn)投資等，進(jìn)而影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

（三）房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系

房地產(chǎn)市場供需關(guān)系是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要內(nèi)在因素，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)受供需關(guān)系的影響比較明顯，而且房地產(chǎn)供需矛盾一直是存在的，所以供需關(guān)系也是長期處于不平穩(wěn)的狀態(tài)。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的需求與房地產(chǎn)市場的投入不成比例時(shí)，尤其是近年來消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的需求急劇增加，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的現(xiàn)象，進(jìn)行導(dǎo)致房價(jià)急劇上漲；相反，如果消費(fèi)者需求得到控制，房地產(chǎn)投入加大，就會(huì)導(dǎo)致供過于求，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。由于影響房地產(chǎn)供需關(guān)系的因素較多，所以房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系長期處于不平衡狀態(tài)，很容易引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

二、控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的對(duì)策措施

（一）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行控制

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)過程中，其房地產(chǎn)價(jià)格的影響最為深遠(yuǎn)，所以這就要求政府相關(guān)部門制定出相應(yīng)的策略，但是在這之前必須要對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入的調(diào)查，并且進(jìn)行科學(xué)、合理的分析。例如，政府相關(guān)部門委托第三方按照區(qū)域繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套等因素進(jìn)行評(píng)估最高控制價(jià)和平均控制價(jià)，并綜合考慮土地成本計(jì)算的銷售指導(dǎo)均價(jià)、調(diào)查二手房價(jià)格推算銷售指導(dǎo)均價(jià)等因素確定每個(gè)樓盤的商品住房的預(yù)售備案建議指導(dǎo)價(jià)格。報(bào)政府部門備案后，根據(jù)評(píng)估建議指導(dǎo)價(jià)做好樓盤預(yù)售備案價(jià)的指導(dǎo)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估既是加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格管理的基本內(nèi)容，又是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格管理的重要手段。有助于了解房地產(chǎn)市場行情，保護(hù)合法交易，保持房地產(chǎn)市場價(jià)格的基本穩(wěn)定。也只有這樣才能更好的將其經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)情況加以控制，此外，國家在出臺(tái)有關(guān)的宏觀調(diào)控政策之前，必須要承擔(dān)一定的責(zé)任，并且要確保房地產(chǎn)的波動(dòng)控制在一定的范圍之內(nèi)，同時(shí)國家在進(jìn)行正常干預(yù)的過程中必須要注意把控節(jié)奏，切勿進(jìn)行過多的干涉，必須要讓房地產(chǎn)的波動(dòng)符合當(dāng)代社會(huì)發(fā)展的趨勢，一旦房地產(chǎn)的波動(dòng)較為顯著，此時(shí)國家出臺(tái)政策加以合理調(diào)控即可，從而精準(zhǔn)實(shí)施片區(qū)調(diào)控，完善住房指導(dǎo)價(jià)格體系。

（二）強(qiáng)化保障性住房建設(shè)力度

改善住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使人人都有一個(gè)居住的家，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要宗旨。首先，國家需正確立足于本國國情，以普通居民住宅為重點(diǎn)，選擇科學(xué)、合理的房地產(chǎn)投資政策，利用宏觀調(diào)控和市場機(jī)制兩大途徑，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不斷調(diào)整和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的狀況，確保人民都能安居樂業(yè)。其次，要出臺(tái)相關(guān)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的政策措施，并運(yùn)用合理的政策和舉措對(duì)其中的不良現(xiàn)象進(jìn)行糾偏，以保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

（三）充分利用市場調(diào)節(jié)機(jī)制

正確對(duì)待房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的現(xiàn)狀，需要國家正確利用市場調(diào)節(jié)機(jī)制，充分發(fā)揮市場的作用，讓市場展示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的真實(shí)趨勢以及泡沫經(jīng)濟(jì)背后的真相。但一般看來，市場與政府的關(guān)系總是很微妙，具體表現(xiàn)為：每當(dāng)政府在預(yù)期內(nèi)無法完成經(jīng)濟(jì)指標(biāo)任務(wù)時(shí)，政府就會(huì)跳過市場調(diào)控環(huán)節(jié)，過早的對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行人為干預(yù)，降低樓市價(jià)格，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)以完成當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。像這樣為了完成經(jīng)濟(jì)指標(biāo)而擾亂市場的自動(dòng)調(diào)節(jié)環(huán)節(jié)的做法是不可取的，首先，市場調(diào)節(jié)是維持供求平衡的主要途徑，也是表現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)真實(shí)趨勢的照妖鏡。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)情勢尚不明朗，急忙出臺(tái)政策措施，很難確認(rèn)措施的利與弊。其次，即便出臺(tái)的措施填補(bǔ)了空缺的指標(biāo)，但它對(duì)于后續(xù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題的解決是否存在好處尚不能判別，或許反而增加后續(xù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的難度和不確定性。在激烈的市場競爭中，適當(dāng)?shù)膬r(jià)格波動(dòng)有利于緩解激烈的競爭環(huán)境，因此，只要房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)控制在一定的范圍內(nèi)，沒有大漲或大跌，就是相對(duì)正常的，不需要過早地人為干預(yù)。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在推動(dòng)我國社會(huì)發(fā)展過程中發(fā)揮著重要的作用，同時(shí)它也是國民經(jīng)濟(jì)的中流砥柱。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)較大，發(fā)展前景不明朗，但保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展對(duì)我國民生大計(jì)而言仍有著重要的戰(zhàn)略意義。因此現(xiàn)階段各管理部門應(yīng)加大研究力度，從宏觀調(diào)控、市場供求提等方面出發(fā)，在現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上探索出滿足我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的政策措施，并深入落實(shí)到各工作人員的實(shí)際工作過程中，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)展。