“炒房”該變一變了

張程

自2016年“房住不炒”提出以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)逐年收窄，雖然依然有很大一部分人抱著“買(mǎi)房投資”的想法，但是近些年來(lái)，可以看到“房住不炒”的政策正在步步壓實(shí)，且開(kāi)始深入人心。“買(mǎi)房投資”“買(mǎi)房=賺錢(qián)”的觀念或許將成為過(guò)去式。

從2017年開(kāi)始，中國(guó)居民個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)速度已經(jīng)呈現(xiàn)出了向下趨勢(shì)。根據(jù)中國(guó)人民銀行發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2016年二季度末國(guó)內(nèi)居民個(gè)人住房貸款同比增長(zhǎng)速度為30.9%，至2020年二季度末，居民個(gè)人住房貸款同比增長(zhǎng)速度已經(jīng)下降至15.7%，增速降幅接近一半，總體上呈現(xiàn)出向下的趨勢(shì)。就2020年而言，二季度末居民個(gè)人住房貸款增速也比一季度末低0.2個(gè)百分點(diǎn)，保持了下行的趨勢(shì)。這表明在2020年因?yàn)橐咔楹妥匀粸?zāi)害帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力面前，“房住不炒”的政策導(dǎo)向并沒(méi)有松動(dòng)。

2020年7月30日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的定位，同時(shí)增加了“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的表述，再次明確了政策層面堅(jiān)持“房住不炒”的決心。人們的“炒房”觀念也該變一變了。

疫情后調(diào)控加強(qiáng)

9月14日，成都市政府出臺(tái)了《關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出了15條舉措。其中，在完善住房調(diào)控政策方面，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策，嚴(yán)打弄虛作假行為;發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。顯然這一政策是在進(jìn)一步提高房地產(chǎn)交易的門(mén)檻，防范“快進(jìn)快出”的炒房行為。

不僅僅是成都。今年以來(lái)，面對(duì)疫情帶來(lái)的穩(wěn)增長(zhǎng)壓力，許多地方不僅沒(méi)有放寬房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)政策，而且還在進(jìn)一步提高門(mén)檻，防范炒作行為。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年8月單月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)次數(shù)為32次;1—8月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)368次，與去年同期的367次基本持平。分析認(rèn)為，7—8月調(diào)控政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變，從上半年的全面寬松，開(kāi)始出現(xiàn)收緊趨勢(shì)。包括杭州、東莞、寧波、鄭州、深圳、南京、長(zhǎng)春、?？诘?0多個(gè)城市紛紛出臺(tái)調(diào)控政策為樓市降溫。預(yù)計(jì)后續(xù)最起碼有超過(guò)30個(gè)城市會(huì)在最近發(fā)布力度不同的房地產(chǎn)收緊政策。

值得注意的是，從增值稅政策的調(diào)整看，目前深圳、無(wú)錫、沈陽(yáng)和成都已經(jīng)調(diào)整了增值稅的政策，即從過(guò)去的“滿2”調(diào)整為“滿5”，這一調(diào)整似乎帶有示范性，后續(xù)或還有地區(qū)會(huì)效仿這一舉措。

除了上述舉措之外，由于以往房地產(chǎn)調(diào)控中經(jīng)常出現(xiàn)有人為了規(guī)避限購(gòu)、稅收政策，而選擇“假離婚”買(mǎi)房。因此本輪樓市政策收緊中，打擊“假離婚”成為了監(jiān)管部門(mén)重點(diǎn)“瞄準(zhǔn)”的領(lǐng)域之一。

9月10日晚，央行深圳市中心支行、銀保監(jiān)會(huì)深圳監(jiān)管局、深圳住建局聯(lián)合發(fā)文，將創(chuàng)新上線建立婚姻信息查詢(xún)機(jī)制，查詢(xún)借款人婚姻狀況和購(gòu)房家庭成員（包括借款人、配偶及未成年子女）名下住房套數(shù)，作為貸款審核依據(jù)，實(shí)行差別化房貸的辦理。9月4日，杭州明確，30周歲以上未婚單身、離異單身且在限購(gòu)范圍內(nèi)無(wú)自有住房記錄的購(gòu)房人，可認(rèn)定為無(wú)房家庭。8月30日，無(wú)錫出臺(tái)新政，夫妻離異后兩年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前住房套數(shù)計(jì)算。7月23日，南京新政規(guī)定，夫妻離異后2年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前總套數(shù)計(jì)算。

由上述這些城市的動(dòng)作不難看出，政府部門(mén)對(duì)于堅(jiān)持“房住不炒”的決心。在這種情況下，與“假離婚”類(lèi)似的“假落戶(hù)”“假人才”等現(xiàn)象，未來(lái)可能也會(huì)成為重點(diǎn)打擊的對(duì)象。

“金九銀十”熱度依舊

房地產(chǎn)行業(yè)有“金九銀十”之說(shuō)，意在表達(dá)每年的九月、十月是房地產(chǎn)交易的活躍時(shí)期，也是房企、房產(chǎn)中介、購(gòu)房者、賣(mài)房者格外關(guān)注的時(shí)點(diǎn)。

由于上半年的疫情對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的壓力，許多人認(rèn)為，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的行業(yè)范圍廣泛，對(duì)經(jīng)濟(jì)有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用，面對(duì)較大的穩(wěn)增長(zhǎng)壓力，一些地方的房地產(chǎn)管控政策或許會(huì)有松動(dòng)，因此對(duì)于“金九銀十”抱有期待。

實(shí)際上今年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在溫和上漲的情況，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的漲幅備受市場(chǎng)關(guān)注。尤其是一些地方新樓盤(pán)受到“限價(jià)”政策的影響，折價(jià)現(xiàn)象使得出現(xiàn)了“萬(wàn)人搖號(hào)”搶房的情況，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)看起來(lái)有些熱鬧，更促使了一些人對(duì)于房地產(chǎn)政策松動(dòng)有了期待。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)確實(shí)有上漲。9月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的8月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅有所擴(kuò)大，二三線城市同比漲幅回落或與上月相同。70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.6%，漲幅擴(kuò)大;70城二手房環(huán)比漲幅為0.3%，漲幅持平。

從二手房的價(jià)格漲幅環(huán)比數(shù)據(jù)看，廣州成為漲幅最大的城市。廣州二手房的價(jià)格漲幅目前已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月排名第一。不過(guò)，廣州房?jī)r(jià)的上漲有部分原因是受深圳調(diào)控的影響。7月15日，深圳推出“史上最嚴(yán)限購(gòu)政策”，從購(gòu)房資格、信貸、稅收、豪宅稅等八方面內(nèi)容，全面收緊樓市調(diào)控，被市場(chǎng)稱(chēng)為“深八條”。可能是受此政策影響，部分購(gòu)房需求進(jìn)入到了鄰近的廣州，形成了一定程度的溢出。

但是總體而言，一線城市今年以來(lái)表現(xiàn)出了領(lǐng)漲的勢(shì)頭。這種跡象，從以往的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，總是意味著房?jī)r(jià)上漲會(huì)逐漸傳導(dǎo)到二三線城市。這也使得一部分人對(duì)于“金九銀十”有所期待。

然而，從政策層面來(lái)看，“房住不炒”仍然是主基調(diào)。進(jìn)入8月份，中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、地方密集發(fā)布收緊調(diào)控政策。

8月26日住建部在北京召開(kāi)有成都、沈陽(yáng)等6個(gè)城市參加的房地產(chǎn)工作會(huì)議，參會(huì)的多數(shù)為房?jī)r(jià)漲幅靠前的城市，其中不少城市在之后紛紛出臺(tái)了調(diào)控政策。只要“房住不炒”的主基調(diào)不變，那么遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮的政策態(tài)勢(shì)就不會(huì)松懈，一旦有城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，很可能會(huì)再度被“點(diǎn)名”，并出臺(tái)調(diào)控政策。在這種情況下抱著“炒房”目的交易，很可能將受到嚴(yán)厲打擊。

住房供需平衡嗎

房?jī)r(jià)上漲從供需的角度來(lái)看，應(yīng)當(dāng)是供少于求，即人口太多而房子太少。截至2019年底，中國(guó)城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到8.5億人，但是中國(guó)城鎮(zhèn)有多少房子至今仍然是個(gè)謎。

官方已公布的中國(guó)城鎮(zhèn)住房數(shù)據(jù)主要有兩個(gè)來(lái)源，一個(gè)是統(tǒng)計(jì)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，二是建設(shè)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，主要涉及人口普查家庭戶(hù)住房面積、城鎮(zhèn)人均住房建筑面積、早期部分年份城鎮(zhèn)住宅存量、城鎮(zhèn)住宅竣工面積等四類(lèi)數(shù)據(jù)。然而這些數(shù)據(jù)都無(wú)法明確地回答中國(guó)到底有多少住房的問(wèn)題。

人口普查資料公布了家庭戶(hù)住房數(shù)據(jù)，但未公布集體戶(hù)住房數(shù)據(jù)，如直接以城鎮(zhèn)家庭戶(hù)人均住房面積作為城鎮(zhèn)人均住房面積計(jì)算城鎮(zhèn)住房存量存在高估。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的城鎮(zhèn)人均住房建筑面積數(shù)據(jù)因抽樣偏差可能存在高估。官方直接公布的部分年份城鎮(zhèn)住房存量數(shù)據(jù)要么范圍偏小，要么偏大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的城鎮(zhèn)竣工住宅面積數(shù)據(jù)存在低估，這使得無(wú)法簡(jiǎn)單通過(guò)公式“某年住房存量+竣工-折舊拆遷+農(nóng)民帶房入城”推算當(dāng)前存量。

綜合以上幾個(gè)方面的數(shù)據(jù)，只能大致推算出國(guó)內(nèi)現(xiàn)存有多少住房。多數(shù)研究者認(rèn)為截至2019年底，中國(guó)城鎮(zhèn)存量住宅面積在300億平方米左右，對(duì)應(yīng)的住宅套數(shù)在3億套～3.3億套左右。結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的城鎮(zhèn)家庭戶(hù)數(shù)，目前國(guó)內(nèi)住房套數(shù)和家庭戶(hù)數(shù)之比已經(jīng)達(dá)到1左右。換言之，平均一戶(hù)家庭擁有1套住房。僅從這個(gè)平均數(shù)來(lái)看，中國(guó)住房市場(chǎng)已經(jīng)基本達(dá)到供需平衡。然而不可能忽視的問(wèn)題是，在不同區(qū)域，房地產(chǎn)供需存在著嚴(yán)重不平衡的情況。整體而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)由于吸引人口流入，整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，而經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，由于人口流入效應(yīng)較弱，甚至是人口凈流出，出現(xiàn)了供過(guò)于求的現(xiàn)象。

這種區(qū)域供求不平衡的問(wèn)題，由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異將長(zhǎng)期存在。因此也就會(huì)形成經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口持續(xù)流入的地區(qū)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相對(duì)較慢，人口流入少甚至流出的地區(qū)之間的房?jī)r(jià)差距將越來(lái)越大?；谌珖?guó)住房供需總體上已經(jīng)超過(guò)了套戶(hù)比1的門(mén)檻，未來(lái)“買(mǎi)房=賺錢(qián)”將要分情況而定。對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能強(qiáng)勁的地區(qū)，可能房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能不足的地區(qū)可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期停滯甚至下滑。在這種基本現(xiàn)實(shí)情況下，“炒房”的觀念也該變一變了。