綜合型養(yǎng)老社區(qū)停車需求與車位配建指標(biāo)研究

陳瑜 周燕珉

清華大學(xué)建筑學(xué)院

1 研究背景

綜合型養(yǎng)老社區(qū)是近十年來我國(guó)老齡化社會(huì)新興的建設(shè)產(chǎn)品，是專門為老年人開發(fā)建設(shè)的綜合型社區(qū)，一般設(shè)有滿足不同養(yǎng)老需求的各類居住和生活配套設(shè)施，包括適老化住宅、養(yǎng)老公寓、照料設(shè)施、護(hù)理院、醫(yī)院、社區(qū)配套設(shè)施等多種建筑類型（圖1）。目前我國(guó)處于養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的探索期，尚未形成統(tǒng)一的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，養(yǎng)老社區(qū)在運(yùn)營(yíng)過程中也暴露了很多問題，其中停車問題在業(yè)內(nèi)的反響較為強(qiáng)烈。筆者在與養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)建設(shè)方、運(yùn)營(yíng)管理方交流時(shí)獲知，不少養(yǎng)老社區(qū)在建設(shè)時(shí)投資開發(fā)了地下空間，配建了大量地下停車位，建設(shè)成本很可觀。然而從實(shí)際使用情況來看，停車位的利用率并不高，出現(xiàn)大量空置的現(xiàn)象，又因受限于消防疏散等基本要求無法大規(guī)模改作他用，造成空間、資金的浪費(fèi)。為什么養(yǎng)老社區(qū)會(huì)出現(xiàn)大量空置的停車位呢？筆者認(rèn)為有以下兩個(gè)關(guān)鍵原因。

（1）養(yǎng)老社區(qū)的車位使用需求本身具有復(fù)雜性和多變性[1]。養(yǎng)老社區(qū)多選址于郊區(qū)，部分項(xiàng)目由于公共交通不便到達(dá)，對(duì)私家車的依賴性高，機(jī)動(dòng)車位的使用需求也相對(duì)較高；養(yǎng)老社區(qū)停車位的使用對(duì)象除了入住老人，還有管理辦公人員、醫(yī)護(hù)人員以及探訪家屬、參觀人員等，車位需求比較復(fù)雜；家屬探望、項(xiàng)目參觀等行為具有集聚性、周期性特點(diǎn)，車位需求處于動(dòng)態(tài)變化中。以上這些因素導(dǎo)致養(yǎng)老社區(qū)的車位使用需求較難把握，若項(xiàng)目在配建車位時(shí)對(duì)真實(shí)需求了解不足，未按需配置，則會(huì)出現(xiàn)停車空間供需不匹配的問題。

（2）針對(duì)養(yǎng)老社區(qū)停車空間的相關(guān)研究較少，缺少標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。目前國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)[2]及部分地方標(biāo)準(zhǔn)[3-4]根據(jù)建筑類型規(guī)定了車位配建指標(biāo)，但建筑類型劃分不夠細(xì)致，缺少適老化住宅、養(yǎng)老公寓等建筑類型的相應(yīng)指標(biāo)。養(yǎng)老社區(qū)在配建停車位時(shí)，常常因其用地性質(zhì)被要求參照住宅、療養(yǎng)院的車位指標(biāo)，這些指標(biāo)往往高于實(shí)際使用需求，導(dǎo)致項(xiàng)目建成后大量車位空置。

目前我國(guó)綜合型養(yǎng)老社區(qū)正處于建設(shè)熱潮，現(xiàn)存待規(guī)劃建設(shè)的項(xiàng)目有很多。為解決新建項(xiàng)目在配建車位時(shí)無從參照、配建過多車位而浪費(fèi)資源的問題，筆者針對(duì)養(yǎng)老社區(qū)停車需求及車位配建指標(biāo)問題開展了研究1。

2 研究方法

2.1 調(diào)研對(duì)象

為了解養(yǎng)老社區(qū)停車位的實(shí)際使用需求，需對(duì)目前養(yǎng)老社區(qū)停車位的配建、使用情況進(jìn)行調(diào)研。筆者通過收集文獻(xiàn)資料，匯總了我國(guó)現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)較為成熟的綜合型養(yǎng)老社區(qū)的基本信息，并考慮了項(xiàng)目開業(yè)年份、所在城市、項(xiàng)目規(guī)模、入住率等方面的差異，從20余家養(yǎng)老社區(qū)中挑選了12家進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研2（表1）。

調(diào)研項(xiàng)目的開業(yè)年份跨越了10年（2010—2019），所在城市覆蓋了我國(guó)北部、中部、南部地區(qū)，在一定程度上保證了調(diào)研結(jié)果在時(shí)間、空間上具有全面性。調(diào)研對(duì)象均為綜合型養(yǎng)老社區(qū)，包含的功能業(yè)態(tài)相似，設(shè)有適老化住宅、養(yǎng)老公寓、照料設(shè)施和醫(yī)療設(shè)施等建筑中的至少兩種類型。項(xiàng)目規(guī)模相近，總建筑面積多在5萬(wàn)～10萬(wàn)m2之間，總床位數(shù)3多為1 000～2 000張，符合目前我國(guó)市場(chǎng)上大部分養(yǎng)老社區(qū)的特點(diǎn)，具有代表性。調(diào)研項(xiàng)目的入住率有一定差異，調(diào)研結(jié)果能反映出養(yǎng)老社區(qū)在不同運(yùn)營(yíng)階段的車位使用需求特點(diǎn)，使研究結(jié)論更具適應(yīng)性。

2.2 調(diào)研及數(shù)據(jù)分析方法

研究分為實(shí)態(tài)調(diào)研和數(shù)據(jù)分析兩個(gè)階段。

實(shí)態(tài)調(diào)研于2019年4月—10月進(jìn)行，研究團(tuán)隊(duì)對(duì)12個(gè)養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行了實(shí)地考察，通過問卷調(diào)研和非結(jié)構(gòu)式訪談，獲得如下數(shù)據(jù)：1）項(xiàng)目規(guī)模、入住率、工作人員配置情況等基本信息；2）機(jī)動(dòng)車位的配建依據(jù)、配建位置和配建數(shù)量；3）不同位置機(jī)動(dòng)車位在不同時(shí)間段的使用情況、運(yùn)營(yíng)過程中出現(xiàn)的使用矛盾等。

表1 調(diào)研對(duì)象基本信息

數(shù)據(jù)分析在2019年11月—2020年3月進(jìn)行，筆者根據(jù)調(diào)研獲得的信息，總結(jié)分析了養(yǎng)老社區(qū)機(jī)動(dòng)車位的使用問題，并將調(diào)研數(shù)據(jù)導(dǎo)入SPSS中，利用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法進(jìn)行定量分析，挖掘機(jī)動(dòng)車位的使用規(guī)律，構(gòu)建車位使用量的計(jì)算公式，以獲得車位配建指標(biāo)的建議。

3 養(yǎng)老社區(qū)停車位配建及使用情況

3.1 停車位配建情況

基于對(duì)12個(gè)養(yǎng)老社區(qū)機(jī)動(dòng)車位配建數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析（表2），發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老社區(qū)的停車空間在車位配建數(shù)量上差異較大，而在配建位置上則有一些共性特征。

從車位配建數(shù)量上看，各項(xiàng)目的配建指標(biāo)差異較為懸殊，最低指標(biāo)為0.05輛/床，最高為2.08輛/床。通過調(diào)研訪談得知，一些地方政策規(guī)定養(yǎng)老社區(qū)中的部分居住或服務(wù)設(shè)施需參照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)配建車位，如項(xiàng)目11中的照料設(shè)施參照了當(dāng)?shù)丿燄B(yǎng)院的車位配建指標(biāo)，按照0.5輛/100m2進(jìn)行車位配建，而其他設(shè)施則沒有明確的配建依據(jù)。運(yùn)營(yíng)方表示，養(yǎng)老社區(qū)在配建車位時(shí)并沒有對(duì)車位需求進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算，配建指標(biāo)多依賴當(dāng)?shù)卣呒斑^往經(jīng)驗(yàn)。

從車位配建位置上看，大部分項(xiàng)目在地上和地下均配置了機(jī)動(dòng)車停車位，且以地下車位為主，地上與地下車位數(shù)量的比例均值為1:5。地上車位主要是臨時(shí)停車位、無障礙停車位及參觀車位，如項(xiàng)目2在養(yǎng)老社區(qū)主入口附近配置了少量停車位，主要為參觀車輛臨時(shí)停放使用（圖2）。各項(xiàng)目的地下停車場(chǎng)則與一般住宅項(xiàng)目類似，主要用于停放家庭轎車，部分項(xiàng)目還配建了立體停車位（圖3）。

3.2 停車位使用情況

調(diào)研結(jié)果顯示，各項(xiàng)目的車位使用率存在較大差異。一方面，12個(gè)項(xiàng)目中有超過半數(shù)的養(yǎng)老社區(qū)車位配建量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，車位使用率較低，最低的僅有3.6%，平均車位使用率為50%左右，證明車位空置的現(xiàn)象確實(shí)普遍存在；另一方面，也有部分項(xiàng)目的車位配建指標(biāo)較為合理，車位使用率超過90%，車位被充分利用（表3）。

雖然各項(xiàng)目的車位使用率不同，但車位使用特點(diǎn)和使用對(duì)象存在相似規(guī)律。

（1）不同時(shí)間段的車位使用率不同，節(jié)假日最高。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的結(jié)果，各項(xiàng)目大多具有“節(jié)假日使用率＞周末使用率＞工作日使用率”的車位使用規(guī)律，因?yàn)轲B(yǎng)老社區(qū)在節(jié)假日和周末會(huì)有大量的探訪人員，增加了車位使用量。

（2）不同位置的車位使用率不同，地上車位使用率高于地下。一方面是因?yàn)榈厣贤＼囄皇褂闷饋砀憷硪环矫媸且驗(yàn)閰⒂^、探訪車輛屬于社會(huì)車輛，部分項(xiàng)目管理規(guī)定不允許其停到地下停車場(chǎng)。各項(xiàng)目地上車位使用率平均值達(dá)76.8%，其中還有項(xiàng)目存在地上車位供不應(yīng)求的現(xiàn)象，車位緊張時(shí)會(huì)有車輛在路邊臨時(shí)?？浚▓D4）。各項(xiàng)目地下車位使用率平均值為45.9%，存在一定規(guī)模的空置現(xiàn)象（圖5），尤其是立體停車位基本未投入使用。為提高停車空間的利用率，運(yùn)營(yíng)方采用了不同的方式靈活處理部分長(zhǎng)期空置的車位空間，如將其用作垃圾暫存處、雜物儲(chǔ)存間等（圖6），或利用閑置空間提供升級(jí)服務(wù)，如設(shè)置洗車處、汽車維修處等（圖7）。

表2 養(yǎng)老社區(qū)一般機(jī)動(dòng)車停車位配建情況

表3 養(yǎng)老社區(qū)一般機(jī)動(dòng)車停車位使用情況

2 社區(qū)主入口附近設(shè)少量地上停車位便于參觀車輛停放

3 部分社區(qū)的地下停車場(chǎng)配建了立體停車位

4 社區(qū)地上停車位使用率高，部分車輛在路邊臨時(shí)?？?/p>

5 社區(qū)地下停車位使用率低，大量車位空置

6 地下空置停車位用作儲(chǔ)藏間

7 利用地下空置停車位提供洗車服務(wù)

8 不同時(shí)間段各使用對(duì)象的車位使用量占比

表4 各使用對(duì)象的車位使用需求規(guī)律

（3）各項(xiàng)目的車位使用對(duì)象基本一致，均以工作人員和探訪人員為主。研究發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老社區(qū)的車位使用對(duì)象分為入住老人、參觀人員、工作人員及探訪人員四類，通過對(duì)四類人群車位使用量的分時(shí)統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)入住老人及參觀人員的車位使用量較為恒定，而工作人員、探訪人員的車位使用量則與時(shí)間密切相關(guān)。在工作日，工作人員為車位的主要使用者；而在節(jié)假日，探訪人員則變成車位的主要使用者（圖8）。

4 養(yǎng)老社區(qū)停車位需求分析及配建指標(biāo)建議

4.1 停車位使用需求特征

如前所述，養(yǎng)老社區(qū)的一般機(jī)動(dòng)車位使用對(duì)象包括入住老人、參觀人員、工作人員及探訪人員四類?；诓煌瑢?duì)象車位使用數(shù)據(jù)的分類分析結(jié)果，筆者將養(yǎng)老社區(qū)停車位使用需求的特征歸納如下。

（1）入住老人的車位需求較少。養(yǎng)老社區(qū)中的入住老人平均年齡已超80歲4，很多老年人不具有自駕的身體條件，加上社區(qū)多會(huì)配備固定班車來滿足其日常出行需求，大多入住老人沒有私家車，相應(yīng)的車位需求也不高。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的結(jié)果，養(yǎng)老社區(qū)中開車的老年人僅占入住老人的2.7%。

（2）參觀人員的車位需求較為穩(wěn)定。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老社區(qū)的參觀量與項(xiàng)目規(guī)模、入住率等無直接關(guān)系，而是與項(xiàng)目定位、運(yùn)營(yíng)宣傳模式相關(guān)。大多數(shù)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)初期會(huì)有較多的參觀人員，而到了運(yùn)營(yíng)成熟期之后便維持在一個(gè)定值。調(diào)研的12個(gè)項(xiàng)目日均參觀機(jī)動(dòng)車在10～25輛之間，相應(yīng)的車位需求不大，且較為穩(wěn)定。

（3）工作人員的車位需求在一定范圍內(nèi)呈規(guī)律性變化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，工作人員中有30%～40%的人開車上下班，因需要排班倒班，不同時(shí)間段的工作人數(shù)不同，車位使用量也不同。工作日大約有22.3%的工作人員具有機(jī)動(dòng)車位的使用需求，周末和節(jié)假日該比例會(huì)降低到14.5%和13.5%。通過訪談得知，開車上下班的工作人員大部分為社區(qū)主管、醫(yī)護(hù)人員等，數(shù)量在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)初期與入住老人數(shù)量呈線性關(guān)系，而在項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營(yíng)成熟期后便相對(duì)恒定，即工作人員的車位使用需求并不會(huì)隨著入住率的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。

（4）探訪人員的車位需求在節(jié)假日會(huì)驟增。探訪人員的車位使用量與是否為節(jié)假日密切相關(guān)，并與入住老人的數(shù)量呈正相關(guān)關(guān)系。工作日探訪人員數(shù)量與入住老人數(shù)量的比例均值為3.8%，周末上升到9.1%，而節(jié)假日則增至12.6%，是工作日探訪量的3倍左右。

4.2 車位配建指標(biāo)計(jì)算公式

根據(jù)上文對(duì)車位使用需求的分析可知，停車位配建數(shù)量取決于四類使用對(duì)象的車位需求量，本文利用“使用需求加和法”構(gòu)建了車位配建指標(biāo)的計(jì)算公式，即：停車位配建數(shù)量=入住老人車位需求量+探訪人員車位需求量+參觀車位需求量+工作人員車位需求量。

調(diào)研結(jié)果顯示，目前運(yùn)營(yíng)較為成熟的養(yǎng)老社區(qū)中，入住老人、探訪人員和工作人員的車位使用量均與入住老人數(shù)量呈線性關(guān)系，養(yǎng)老社區(qū)入住率為100%時(shí)的車位需求量可用床位數(shù)B進(jìn)行推算5；而參觀車位較為恒定，可用定值描述。通過對(duì)調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行均值分析，得到四類使用對(duì)象的車位使用需求規(guī)律見表4。將表中數(shù)據(jù)代入公式，可得：

停車位配建數(shù)量=0.027B+（0.038～0.126）B+（10～25）+（0.048～0.035）B=（0.113～0.188）B+（10～25）（B為總床位數(shù)）。

式中，床位數(shù)B為停車位配建數(shù)量的重要影響因子，公式以500～2 000床的養(yǎng)老社區(qū)為樣本研究得出，有一定的適用范圍，對(duì)于床位數(shù)小于500或大于2 000的養(yǎng)老社區(qū)，公式的適用性還有待進(jìn)一步研究。

分別代入“B=500”和“B=2 000”，可進(jìn)一步計(jì)算得到以“床”為計(jì)量單位的車位配建指標(biāo)，即當(dāng)“B=500～2 000”時(shí)，養(yǎng)老社區(qū)的一般機(jī)動(dòng)車位配建指標(biāo)為0.12～0.24輛/床。

5 結(jié)語(yǔ)

養(yǎng)老社區(qū)停車位的配建數(shù)量關(guān)系著社區(qū)的前期造價(jià)及后期運(yùn)營(yíng)效果，相關(guān)研究值得重視。本文通過對(duì)12個(gè)典型養(yǎng)老社區(qū)停車空間的調(diào)研，分析歸納了機(jī)動(dòng)車位的使用需求，并通過對(duì)調(diào)研數(shù)據(jù)的均值分析，將不同使用對(duì)象的車位需求相加，構(gòu)建了車位配建數(shù)量的計(jì)算公式，最終給出了養(yǎng)老社區(qū)一般機(jī)動(dòng)車位配建指標(biāo)的建議。然而，養(yǎng)老社區(qū)的停車需求會(huì)隨著時(shí)代發(fā)展而不斷變化，如新能源車輛、無人駕駛技術(shù)的普及、新一代老年人私家車保有率的提高等都會(huì)影響車位使用需求，這就要求養(yǎng)老社區(qū)在配建車位時(shí)需具有一定的靈活性，以適應(yīng)運(yùn)營(yíng)過程中停車需求的變化。

那么，養(yǎng)老社區(qū)的機(jī)動(dòng)車停車位究竟應(yīng)配置多少？筆者認(rèn)為應(yīng)該以滿足使用者需求為核心目標(biāo)。停車空間既不能為節(jié)約成本一味壓縮，也不能盲目追求較高指標(biāo)而一味擴(kuò)大。本文旨在提供一個(gè)研究養(yǎng)老社區(qū)車位配建指標(biāo)的思路，研究結(jié)論還有待在今后的實(shí)踐中進(jìn)行檢驗(yàn)。

注釋

1 本研究是中國(guó)老年學(xué)和老年醫(yī)學(xué)學(xué)會(huì)團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)《養(yǎng)老社區(qū)停車配建指南》編制過程中的基礎(chǔ)研究之一，筆者作為團(tuán)標(biāo)的主要編寫人之一，主持參與了整個(gè)研究環(huán)節(jié)。養(yǎng)老社區(qū)的停車空間根據(jù)停放的車輛類型，可分為機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)和非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，其中機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)又可分為一般機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（主要用于停放家庭轎車）和特殊機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（主要用于停放救護(hù)車、殯儀車、貨運(yùn)車、班車等特殊車輛）。本文聚焦養(yǎng)老社區(qū)停車空間的核心問題，對(duì)一般機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)的使用需求及車位配建指標(biāo)進(jìn)行研究。

2 調(diào)研環(huán)節(jié)在十余家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)方、運(yùn)營(yíng)方及設(shè)計(jì)方的支持下完成，調(diào)研數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠度較高。

3 指養(yǎng)老社區(qū)的總床位數(shù)，包括養(yǎng)老社區(qū)中各類老年人居住設(shè)施所設(shè)的床位數(shù)量。因不同設(shè)施常用的計(jì)量單位不同，為便于統(tǒng)計(jì)及后續(xù)的數(shù)據(jù)分析，將“適老化住宅”及“養(yǎng)老公寓”的“套”數(shù)或“戶”數(shù)按照行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以“1套（戶）=1.5床”換算為床位數(shù)。

4 調(diào)研的12個(gè)養(yǎng)老社區(qū)的入住老人平均年齡為80.3歲（適老化住宅和養(yǎng)老公寓部分）、82.8歲（照料設(shè)施部分）。

5 B為養(yǎng)老社區(qū)的總床位數(shù)，包括養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)各類老年人居住設(shè)施所設(shè)的床位，代表養(yǎng)老社區(qū)入住率達(dá)到100%時(shí)的入住老人數(shù)量。