“三舊”改造拆遷補償安置策略探析

李雪嬌

廣東誠摯（廣州）律師事務所，廣東 廣州 510000

“三舊”改造是城市化發(fā)展的必然歷程。廣東省全力推進“三舊”改造，積極進行城市建設，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)。拆遷補償安置是“三舊”改造中必不可少的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。做好拆遷補償安置不僅能夠保護被拆遷人的權(quán)益和推進拆遷的進程，而且能夠改變“拆遷難“的狀況，促進“三舊”改造質(zhì)量和效率的提升。但是，目前來看在拆遷補償安置過程中仍然存在許多問題有待解決，本文對“三舊”改造過程中出現(xiàn)拆遷補償安置問題進行探究并給出策略解決。

一、“三舊”改造

“三舊”改造是國土資源部與各省開展的合作。三舊改造一詞最初來源于廣東，三舊是指舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊?！叭f”改造原是指廣東省特有的改造模式，率先在廣東佛山進行并探索出為廣東省和全國所矚目的“三舊改造佛山模式”成為“三舊改造”的典范，并實現(xiàn)中國所期待的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市轉(zhuǎn)型和環(huán)境再造，為后來廣東省內(nèi)和全國各地三舊改造提供了借鑒。繼佛山成功后，“三舊”改造已經(jīng)上升為廣東省全省的發(fā)展戰(zhàn)略［1］。

近年來，全國出現(xiàn)推動“三舊”改造熱潮，能夠開展“三舊”改造的項目，必須符合城市土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，且已納入“三舊”改造總體規(guī)劃、年度計劃和省“三舊”改造監(jiān)管數(shù)據(jù)庫，需要開展“三舊”改造需制訂改造方案，并且通過市（縣）人民政府的批準。國家要求各地開展的“三舊”改造要客觀公正，尊重歷史，不僅要做好與國家有關(guān)法律政策的有機銜接，防止在改造過程中發(fā)生違法違規(guī)用地行為，還要兼顧各地的發(fā)展歷史和土地管理政策。

二、“三舊”改造拆遷補償安置中存在的問題

針對“三舊”改造拆遷補償安置中存在的問題，主要以文沖城中村改造項目為例進行分析。

案例：文沖城中村位于廣州市黃埔東路以北、石化路以西、烏涌河以東、萬科城市花園以南地區(qū)。改造前總建筑面積為60.19 萬平方米，改造范圍內(nèi)有居民共1916 戶，涉及4896 人，改造后項目規(guī)劃總建筑面積201.15 萬平方米。項目按照“自主開發(fā)，整村改造”的模式進行改造，于2009 年通過《文沖（石化路以西）城中村改造方案》，實施改造建設。改造由政府主導，文沖集體經(jīng)濟組織自主改造，成立全資子公司為改造主體，在改造中力求使村集體利益在不受損、居民生活水平不受影響。

結(jié)合上述案例的實際實施與“三舊”改造拆遷補償安置的相關(guān)資料分析，可總結(jié)如下幾點：

（一）安置補償原則沒有明確界定

在上述拆遷安置案例中，其具體實施中有一部分關(guān)于拆遷問題的創(chuàng)新思考，工作組也深入到村中對村民的思想動態(tài)和實際訴求進行收集和掌握，從而向有關(guān)部門匯報，發(fā)揮了“連心橋”作用［2］。同時也為取得村民信任、理解與支持，通過幫村民算經(jīng)濟賬、未來賬方面打感情牌，并取得了較大成效。但是從案例中的改造內(nèi)容來看，針對村中近兩千戶居民來說對其具體的安置補償原則并沒有進行明確界定。即使在我國新憲法的規(guī)定中，也只是提到了要對征用公民的私有財產(chǎn)進行一定補償，這其中對具體的補償條例并沒有明確規(guī)定，補償原則也沒有清晰的界定。

（二）補償標準難以統(tǒng)一

在上述拆遷單位執(zhí)行拆遷工作過程中的攻堅階段，拆遷房有計劃地約請了一部分難點對象，并同社區(qū)干部與經(jīng)濟公司進行了當面溝通，力求在項目施工前期排除分歧、達成一致，進而促進項目簽約動遷和改造動工的順利實施。結(jié)合案例中的難點對象與千戶村民的實際居住點來說，拆遷方在拆遷改造中做到了有計劃、有組織，并溝通經(jīng)濟公司的方式進行分歧排查工作，但是結(jié)合村民的實際權(quán)益來看，在安置過程中，還存在一個隱形矛盾：即針對不同區(qū)域的拆遷對象，會存在地理位置、采光、區(qū)位不同的差異，進而導致拆遷的補償標準難以達到一致。

（三）城市基礎設施配套費用沒有計入項目改造成本

在上述“三舊”拆遷改造案例中，項目改造后，回遷房全部是帶有電梯的高層樓房，且建筑質(zhì)量良好。此外，社區(qū)配套公共服務設施也進一步得到了完善，社區(qū)居住條件較之前也有了極大改善，且項目對具有歷史價值的建筑物也做了特殊的保護，并沒有使舊村原有的歷史文化失傳。結(jié)合上述內(nèi)容分析，在舊村改造中，承辦單位能夠清晰認識到歷史發(fā)展現(xiàn)狀，并對拆遷戶給予了有效的補償，同時負責人的對改造后的居民環(huán)境進行了良好改善。但是在這一過程中，就涉及到了項目的改造成本從而對項目改造中的資金平衡與建設實施造成不良影響。

三、“三舊”改造拆遷補償安置策略分析

在“三舊”改造拆遷項目中，針對其中的拆遷安置問題不僅需要從被拆遷安置方的角度分析，也需要結(jié)合項目改造的實際情況考慮項目承辦方的經(jīng)濟效益，進而以科學合理的方式既滿足項目方的經(jīng)濟效益也符合權(quán)益方的實際訴求。因而針對“三舊”改造拆遷工作的補償安置策略可做如下調(diào)整：

（一）對補償原則進行明確

結(jié)合拆遷工作中存在的問題分析，首先需要解決的就是補償原則模糊不清的問題。在涉及到拆遷安置問題的相關(guān)法律條款中，大部分規(guī)范性文件都十分粗略，涉及補償安置內(nèi)容的條款都比較模糊，因此就導致在實際的“三舊”拆遷安置中，缺乏有效合理的居民安置補償原則，需要相關(guān)的法律人士與經(jīng)濟公司共同進行分析研討，從而在法律層面上保障被安置居民的合法權(quán)益、在經(jīng)濟的角度上保障雙方的共贏，進而化解拆遷方與居民之間存在的矛盾［3］。所以說，在實際的拆遷過程中，就需要以盡量恢復被拆遷人在拆遷之前的生活狀態(tài)與生產(chǎn)情況為補償原則，盡量從基礎上消除拆遷對相關(guān)權(quán)益人的負面影響，提供有效的經(jīng)濟保障。

（二）針對不同區(qū)位的補償標準進行劃分

在“三舊”改造中，一般來說其改造項目所涉及到的區(qū)域都比較廣，地塊也比較多，因而就會導致實際參與拆遷改造的建筑原本具有的價值不同，其采光、區(qū)位以及建筑占地面積、建筑結(jié)構(gòu)和建筑的商業(yè)價值都有不同的影響［4］。因此就需要項目承包人對各地塊進行實際探訪，進而對不同地塊的補償原則進行仔細核算，在滿足權(quán)益方經(jīng)濟權(quán)益的立場上盡可能使補償條件在規(guī)定范圍內(nèi)有一個較統(tǒng)一的標準。

（三）科學分析項目改造成本

從項目改造方的角度上來分析，經(jīng)濟效益是其最注重的因素之一，因而在進行項目改造的工作規(guī)劃中，不僅要結(jié)合改造當?shù)鼐用窠ㄖ膶嶋H情況進行考慮，同時也需要考慮在改造中涉及到的城市基礎設施配套設備的費用，從而在項目改造成本的計算中將可能支出的費用進行合理統(tǒng)計。結(jié)合上述案例來說，尤其要對城市基礎設施的配套費用進行仔細核算，因為在項目改造中，一旦忽略這項費用，就會在一定程度上導致項目的后續(xù)復建安置工作出現(xiàn)矛盾，對應區(qū)域的物業(yè)部門也無法辦法辦理城市基礎設施配套費減免手續(xù)。所以，在項目改造之初，就需要相關(guān)的經(jīng)濟單位對項目改造成本進行科學統(tǒng)計，進而在預算內(nèi)開展改造工程。

四、總結(jié)

綜上，在“三舊”改造拆遷補償安置工作中，無論是從安置方還是被安置方的角度分析都需要采取一定的措施加以改善。在補償安置的過程以及補償安置的相關(guān)條款中，不僅要考慮補償安置原則與安置標準的統(tǒng)一性，同時還要考慮補償安置過程中對其他基礎設施的配套費用支出，從而滿足項目改造雙方的需求與合法的經(jīng)濟效益。