房地產(chǎn)眾籌的商業(yè)模式與法律風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制

李國(guó)雄

廣東名成律師事務(wù)所，廣東 東莞 523008

眾籌在當(dāng)下的社會(huì)已經(jīng)不是一個(gè)新鮮詞語(yǔ)，各行各業(yè)也都存在著眾籌的行為，房地產(chǎn)行業(yè)也不斷與時(shí)俱進(jìn)，合理引入眾籌概念，并在商業(yè)領(lǐng)域應(yīng)用了房地產(chǎn)眾籌的模式。該模式的應(yīng)用對(duì)推動(dòng)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。但是房地產(chǎn)眾籌的商業(yè)模式在實(shí)際應(yīng)用中，法律風(fēng)險(xiǎn)的存在已經(jīng)危害到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，所以下面就對(duì)房地產(chǎn)眾籌的商業(yè)模式存在的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并提出房地產(chǎn)眾籌的法律創(chuàng)新策略。

一、房地產(chǎn)眾籌的商業(yè)模式概述

在互聯(lián)網(wǎng)的利用下，項(xiàng)目發(fā)起人向公眾籌集的中小額資金，并且越過(guò)商業(yè)銀行與金融公司的行為稱之為眾籌。在融資方式中，房地產(chǎn)眾籌屬于新的項(xiàng)目，但是在實(shí)際應(yīng)用中的作用卻不可小覷。在實(shí)踐中，與交易相關(guān)的法律問(wèn)題一直未能得到有效解決。在我國(guó)房地產(chǎn)眾籌的不斷發(fā)展下，也逐漸形成以下三種商業(yè)模式：

第一，融資開(kāi)發(fā)型。這種方式是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在眾籌過(guò)程中，資金獲取的主要目的是獲得建設(shè)資金。投資者的最終目與開(kāi)發(fā)商不同，投資者是為獲取房產(chǎn)的房屋的產(chǎn)權(quán)。第二，營(yíng)銷推廣型。這類形式主要是開(kāi)發(fā)商為不斷加快房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度，并且在獲得房屋預(yù)售許可證之后，實(shí)施的營(yíng)銷活動(dòng)。第三，投資理財(cái)型。按照開(kāi)發(fā)商與投資人之間的關(guān)系，房地產(chǎn)眾籌將投資理財(cái)型又分為股權(quán)型與債權(quán)型。

房地產(chǎn)眾籌的商業(yè)模式在實(shí)際應(yīng)用中具有重要意義，主要體現(xiàn)在：第一，創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)隔離。我國(guó)在房地產(chǎn)眾籌的商業(yè)模式實(shí)踐中，與歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，金融創(chuàng)新力度較小，但是依然在應(yīng)用可以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避，從而降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的損失。第二，商業(yè)模式的創(chuàng)新。該模式主要是將互聯(lián)網(wǎng)與金融很好的結(jié)合在一起，并將其應(yīng)用到當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的一種新的商業(yè)模式，在實(shí)際應(yīng)用中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以籌集到建設(shè)資金，降低營(yíng)銷成本。

二、房地產(chǎn)眾籌的法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）非法吸收公眾存款問(wèn)題

非法吸收公眾存款一般要具備以下幾個(gè)要素：第一，沒(méi)有得到相關(guān)部門的批準(zhǔn)，就擅自進(jìn)行資金的籌集行為；第二，在社會(huì)上，向社會(huì)公眾公開(kāi)宣傳此項(xiàng)活動(dòng)；第三，在籌集資金前，向被籌資者承諾償還本金，并給予一定利息報(bào)酬。第四，籌集資金的對(duì)象，在社會(huì)上不是特定的群體。通過(guò)上面四個(gè)要素不難看出，非法吸收公眾存款不僅得不到法律的保護(hù)，甚至還會(huì)出現(xiàn)本金收不回的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）非法銷售房問(wèn)題

非法銷售房問(wèn)題在我國(guó)較為常見(jiàn)，經(jīng)常會(huì)在實(shí)際的房屋買賣中遇到這類行為。在我國(guó)商品房的預(yù)售是有一定條件的：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需獲取預(yù)售許可證，如果沒(méi)有取得預(yù)售許可證，則是非法銷售房的行為。一部分開(kāi)發(fā)商在眾籌過(guò)程中，未能取得土地的使用權(quán)，或者在商品房建成之后，沒(méi)有進(jìn)行相關(guān)部門的驗(yàn)收就進(jìn)行商品房出售行為的［1］。但是在房地產(chǎn)眾籌活動(dòng)的過(guò)程中，由于是在互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行的，公眾無(wú)法對(duì)房屋買賣合同進(jìn)行有效的認(rèn)定，并且商品房預(yù)售許可證如果在起訴前取得，這時(shí)也會(huì)出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。

（三）非法發(fā)行證券問(wèn)題

我國(guó)相關(guān)法律中對(duì)發(fā)行證券的對(duì)象及累計(jì)發(fā)行的人數(shù)有明確的規(guī)定，如果發(fā)放的對(duì)象不確定，且人數(shù)超過(guò)了200 人，就說(shuō)明是非法發(fā)行證券了。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在實(shí)際眾籌活動(dòng)的開(kāi)展過(guò)程中，一般會(huì)將一個(gè)較大的眾籌標(biāo)的進(jìn)行拆分，分為幾個(gè)規(guī)模較小的標(biāo)的資產(chǎn)，并且將每一個(gè)小的標(biāo)的資產(chǎn)人數(shù)控制在200人以內(nèi)，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)通過(guò)這樣的方式，對(duì)人數(shù)的限制進(jìn)行規(guī)避，但是這也存在著較大的法律風(fēng)險(xiǎn)［2］。

（四）關(guān)聯(lián)交易問(wèn)題

在我國(guó)的相關(guān)法律中對(duì)關(guān)聯(lián)交易有明確的規(guī)定，公司中的實(shí)際控制人、控股股東及其他人之間形成的關(guān)聯(lián)交易，同時(shí)在公司利益的轉(zhuǎn)移過(guò)程中，也極有可能出現(xiàn)其他的關(guān)聯(lián)交易。但是在我國(guó)實(shí)際的房地產(chǎn)眾籌模式的應(yīng)用過(guò)程中，可能會(huì)由于眾籌平臺(tái)與融資方有一定的關(guān)聯(lián)，從而出現(xiàn)欺詐的問(wèn)題。房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目在籌集資金過(guò)程中，會(huì)讓第三方機(jī)構(gòu)對(duì)資金進(jìn)行托管，但是在此過(guò)程中，托管單位極有可能將資金劃撥為自己的專用賬戶，從而在資金的使用上與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)法律問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)眾籌的商業(yè)模式法律風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)制策略

（一）風(fēng)控機(jī)制的構(gòu)建與完善

在立法層面上，我國(guó)房地產(chǎn)眾籌依然存在較大的漏洞，這時(shí)就要通過(guò)相關(guān)法律法規(guī)的構(gòu)建與完善，來(lái)對(duì)房地產(chǎn)眾籌的商業(yè)模式法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避。在立法前期一定要加強(qiáng)調(diào)研與分析，并結(jié)合市場(chǎng)需求，確保法律能符合時(shí)代的發(fā)展需求，同時(shí)也要對(duì)投資者的合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，并對(duì)房地產(chǎn)眾籌的限制適當(dāng)放寬。通過(guò)立法對(duì)交易機(jī)構(gòu)、金融產(chǎn)品進(jìn)行完善，并對(duì)房地產(chǎn)交易的相關(guān)流程就限制進(jìn)行明確，確保該商業(yè)模式在我國(guó)的有序?qū)嵤?］。并且也要將人數(shù)200人以下的限制進(jìn)行處理，減少房地產(chǎn)眾籌活動(dòng)的限制。

（二）主體責(zé)任的明確

在我國(guó)房地產(chǎn)眾籌商業(yè)模式的開(kāi)展過(guò)程中，一定要對(duì)相關(guān)的責(zé)任主體進(jìn)行明確，這樣才能保證主體對(duì)此項(xiàng)模式的正確引導(dǎo)。第一，明確融資方的發(fā)行責(zé)任。就當(dāng)下的實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)眾籌的對(duì)象基本沒(méi)有相關(guān)的限制，一部分投資者由于相關(guān)知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)方面的限制，在投資過(guò)程中極易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。所以我國(guó)要積極向歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行學(xué)習(xí)，對(duì)投資者所能投人的金額進(jìn)行細(xì)化與限制，并對(duì)投資人的實(shí)際情況進(jìn)行合理分析，然后對(duì)投資者的發(fā)行額度進(jìn)行限制。第二，建立獨(dú)立的眾籌平臺(tái)。目前互聯(lián)網(wǎng)門戶網(wǎng)站是我國(guó)房地產(chǎn)眾籌活動(dòng)的代理，但是由于在相關(guān)法律體系不健全的情況下，使得眾籌平臺(tái)的具體營(yíng)業(yè)范圍不斷發(fā)生變動(dòng)，法律的界限也變得模糊［4］。因此房地產(chǎn)眾籌商業(yè)模式的開(kāi)展過(guò)程中要建立起自己的眾籌平臺(tái)，這樣對(duì)責(zé)任主體的明確有著重要作用，同時(shí)也有助于減房地產(chǎn)行業(yè)的籌資成本。

（三）監(jiān)管體制的健全

房地產(chǎn)籌資過(guò)程中，依然存在一些法律風(fēng)險(xiǎn)，這就要求要對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的規(guī)制，確保此項(xiàng)活動(dòng)的有效進(jìn)行。所以要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)籌資活動(dòng)的監(jiān)管，確?；I資的安全性與有效性，同時(shí)也要減少房地產(chǎn)眾籌過(guò)程中出現(xiàn)的混亂現(xiàn)象，規(guī)范此項(xiàng)互動(dòng)，確保我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（四）監(jiān)管責(zé)任的細(xì)化

要對(duì)資金的流向進(jìn)行嚴(yán)格的控制，在對(duì)第三方托管進(jìn)行選擇時(shí)，一定要加強(qiáng)對(duì)資金的管理。積極實(shí)施分類監(jiān)管，保證監(jiān)管的精細(xì)化與具體性。同時(shí)，也要對(duì)眾籌網(wǎng)站加強(qiáng)監(jiān)管，除了相關(guān)部門的監(jiān)管之外，投資者也要加強(qiáng)監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向相關(guān)部門反映，維護(hù)自身的利益。最后，保證信息的透明度，構(gòu)建起信息交流共享機(jī)制，投資者通過(guò)對(duì)相關(guān)信息的辨別與選擇，提升投資的安全性與有效性，減少法律問(wèn)題的出現(xiàn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要意義。而房地產(chǎn)眾籌商業(yè)模式的應(yīng)用，屬于新事物，在具體的實(shí)踐中依然存在較大的法律問(wèn)題。所以我國(guó)要針對(duì)法律問(wèn)題，不斷完善相關(guān)的法律體系，明確相關(guān)的責(zé)任主體，細(xì)化將責(zé)任及構(gòu)建起獨(dú)立的眾籌平臺(tái)，確保房地產(chǎn)眾籌的有效性，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。