固定資產(chǎn)消費(fèi)與國有商業(yè)銀行之間的關(guān)系及策略分析

鄭雨萱 邵贏 張臘梅

摘 要：房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過去。在這十年里，房地產(chǎn)市場在發(fā)展的過程中由于資金的需求量極大，使得與商業(yè)銀行的關(guān)系越來越密切，銀行的信貸模式便成為了房地產(chǎn)企業(yè)最主要的來源。房地產(chǎn)與銀行緊密聯(lián)系在一起，居民住房貸款增幅與房價幾乎是同升同跌。銀行的房地產(chǎn)信貸主要是針對房地產(chǎn)市場的發(fā)展而運(yùn)營起來的業(yè)務(wù)，在為房地產(chǎn)開發(fā)商提供貸款保證方面下了很大工夫。本文以中德住房儲蓄銀行為例，分析房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成的原因，以及房地產(chǎn)銷售市場的發(fā)展歷史和貸款類型，通過時間線的縱向比對，對房地產(chǎn)市場當(dāng)前的運(yùn)營模式進(jìn)行分析，最后提出切實可行的方案，為中國的房地產(chǎn)市場作出貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);商業(yè)銀行

中圖分類號：F832 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2020）11（a）--02

1 房地產(chǎn)發(fā)展歷史

（1）1978—1991年，北京市城市開發(fā)總公司的建立，拉開了中國房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。

（2）1992—1995年，住房公積金制度全面推行之后，房地產(chǎn)的月投資最高幅度曾高達(dá)146.9%，房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。在1993年的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)投資增長率普遍大幅下落。

（3）2007—2009年，美國爆發(fā)次貸危機(jī)時，國內(nèi)調(diào)高了基準(zhǔn)利率，用收縮貨幣政策抑制房價上漲。在一系列刺激經(jīng)濟(jì)的政策出臺時，2008年達(dá)到了我國住房貸款最優(yōu)惠的一個期間，刺激了大量資金涌入房地產(chǎn)市場，在那之后，銀行陸續(xù)宣布了一系列優(yōu)惠政策，購房的成本非常低。

（4）2010—2013年，這個階段實體經(jīng)濟(jì)漸弱、房價上漲，房地產(chǎn)市場投資過熱?；鶞?zhǔn)利率反復(fù)上調(diào)，雖然那段時間中國的經(jīng)濟(jì)從高速增長轉(zhuǎn)向中速增長，但大中城市的房價仍在上漲。

（5）2014—2017年，這個階段房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了回調(diào)，即使在持續(xù)降息，住房市場仍在降溫。央行持續(xù)發(fā)布放松政策，導(dǎo)致購買力外溢，房價持續(xù)上升。

2 房地產(chǎn)市場與商業(yè)銀行之間的聯(lián)系

房地產(chǎn)市場黃金十年，銀行金融杠桿作用持續(xù)加大，居民的負(fù)債水平以極快的速度增長，特別是長期負(fù)債。房地產(chǎn)行業(yè)與銀行業(yè)均為我國資金密集型行業(yè)，兩者的關(guān)系主要通過房地產(chǎn)行業(yè)向銀行的信貸連接。房地產(chǎn)的銀行業(yè)信貸占額巨大，一旦銀行業(yè)爆發(fā)危機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)會受到嚴(yán)重影響，兩者之間的相互風(fēng)險傳導(dǎo)很可能會導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險，甚至可能使國民經(jīng)濟(jì)遭到重創(chuàng)。房價下降，房地產(chǎn)開發(fā)商受到損失，并且銀行信貸資金的安全性也將受到影響;房價上升，銀行信貸和房地產(chǎn)開發(fā)商等資金膨脹，一旦過度可能會有泡沫的產(chǎn)生。

研究發(fā)現(xiàn)，我國的東、中和西部因為其高速地發(fā)展，這些地區(qū)的銀行貸款與房地產(chǎn)價格都存在著長期的因果關(guān)系，在短期東部地區(qū)銀行新店與房地產(chǎn)價格的影響系數(shù)比較大，其次是西部，最后是中部。但無可否認(rèn)的是，因為中國房地產(chǎn)行業(yè)的高熱狀態(tài)，各個地區(qū)的房屋銷售價格都在上漲，銀行給予的貸款也隨之增多。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸出現(xiàn)了泡沫的現(xiàn)象，也就是房地產(chǎn)的市場價格脫離了實際使用者所能支撐的情況。對于房地產(chǎn)市場領(lǐng)域，其市場的走向要符合人們生活水平的提高，就必須要有屬于每家公司專業(yè)化的風(fēng)險評估機(jī)構(gòu)，可以對現(xiàn)有的風(fēng)險進(jìn)行測度以及制定政策進(jìn)行規(guī)避，還可以對未來的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測，并采取一系預(yù)防性的措施降低風(fēng)險。但遺憾的是，現(xiàn)在的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)并沒有很完善的風(fēng)險評估機(jī)制，即使面對著很大的市場、很大的資金流通，卻只是停留在一些很傳統(tǒng)的方式上，與銀行機(jī)構(gòu)之間沒有完善的制度鏈接，銀行也無法準(zhǔn)確地了解到房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的風(fēng)險，無法準(zhǔn)確給房地產(chǎn)公司發(fā)放貸款。

3 我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成的原因

（1）房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一，沒有創(chuàng)新力。房地產(chǎn)金融主要是運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)。除了住房金融之外還應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營公司在房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)與流通中的資金融通。目前隨著人們消費(fèi)觀念、消費(fèi)水平的變化，單一的房地產(chǎn)產(chǎn)品不能很好地滿足人們的需求，并且由于當(dāng)下我國的房地產(chǎn)金融發(fā)展十分緩慢，要求房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)研發(fā)出適應(yīng)當(dāng)下時代的新型產(chǎn)品。

（2）相關(guān)的政策、法律不健全。國家經(jīng)濟(jì)方針、政策、法律等的變化，可能會導(dǎo)致整個房地產(chǎn)金融市場的大環(huán)境發(fā)生變化，從而影響到了房地產(chǎn)金融風(fēng)險的大小。國家頒布與房地產(chǎn)相關(guān)的法律政策可以有效地控制市場，寬松的政策可能導(dǎo)致風(fēng)險的加劇。

（3）缺乏完整的社會信用體系，導(dǎo)致信息出現(xiàn)不對稱。信息不對稱是指在社會政治或者經(jīng)濟(jì)活動中一些成員擁有其他成員無法擁有的信息，從而造成雙方信息的不對稱。房地產(chǎn)市場的信息不對稱主要是貸款人在信貸過程中故意隱瞞或者偽造信息而發(fā)生的道德風(fēng)險，這種情況在很大程度上讓銀行無法對貸款人進(jìn)行準(zhǔn)確地評估。一個完整的社會信用體系可以在一定程度上改善信息不對稱，對于整個房地產(chǎn)市場的信用評估可以起到較好的作用。

（4）國際市場時局不穩(wěn)定，匯率的變動會導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成。國際市場上外匯匯率的變化會影響本國經(jīng)濟(jì)，大環(huán)境的變化會導(dǎo)致本國市場利率的變化，房地產(chǎn)開發(fā)商對于房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)信貸問題會因此受到影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險變動。

4 中德住房儲蓄銀行的產(chǎn)生

中德住房儲蓄銀行在2004年2月6日獲得了由國家工商行政管理局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。它的合資中方系中國建設(shè)銀行股份有限公司，合資外方系德國施威比豪爾住房儲蓄銀行股份有限公司，確立了“專業(yè)于住房金融，專注于住房儲蓄”的市場地位，體現(xiàn)著兩國政府在國民經(jīng)濟(jì)和社會保障體系領(lǐng)域間的合作。

德國的住房儲蓄體系的原理是互助合作融資，德國的體系最大的特點(diǎn)是它是國家特別批準(zhǔn)而設(shè)立的專業(yè)性商業(yè)銀行，不受資本市場及其利率波動的影響，而是采取長期穩(wěn)定的低存抵貸的固定利率制度，這些制度都有利于減輕居民的購房負(fù)擔(dān)，并且具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、控制周期波動的作用。此類業(yè)務(wù)的開展不但加快了住房建設(shè)速度，并且大大減少了國家在住房建設(shè)上的投入和財力的負(fù)擔(dān)，調(diào)整了生產(chǎn)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)。

中方正是看中了這點(diǎn)，雖然中德住房儲蓄銀行因為低息吸引了不少人，它的成立主要是為了解決低收入人群的住房問題。它很難發(fā)展起來，這或許不單是制度模式出現(xiàn)了問題，更是因為國內(nèi)的節(jié)奏快，房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)的發(fā)展迅猛，雖然很多人認(rèn)可這種模式，但是不見得會去選擇這種模式，它就慢慢變成了第三選擇。宣傳的力度也不夠大，很多人可能根本不知道這種模式的存在。

中德住房儲蓄銀行理論上是為了解決居民住房難的問題而產(chǎn)生的機(jī)構(gòu)，它最主要解決的問題就是房價，所以其推出了住房儲蓄專項存款，在獲得低利息住房貸款的情況下，住房儲蓄利率自始至終固定不變，不受資本市場利率波動的影響。中德住房儲蓄銀行正是在這種情況下發(fā)展起來的，這也是這種模式最大的優(yōu)點(diǎn)。

中德住房儲蓄銀行雖然為房地產(chǎn)行業(yè)以及居民提供了另外一種全新的方式，但是因為它包含了目前最為熱議的兩大領(lǐng)域，其發(fā)展尤為艱難，但是其市場定位既符合百姓和市場的需求，也符合政府的要求，該模式的未來非常被看好。

5 對我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范

（1）完善個人以及房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度。個人信用是一個國家理論和道德文化建設(shè)的基礎(chǔ)，也是國家發(fā)展的關(guān)鍵，而個人信用的完善也就促進(jìn)了整個市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是其發(fā)展的關(guān)鍵標(biāo)志，建立一個良好的信用制度，可以有效地防止“道德風(fēng)險”。對信用評測機(jī)構(gòu)進(jìn)行整改，由于其主觀影響因素較多，所以要進(jìn)行不停地探索和改善。對于企業(yè)信用多是房地產(chǎn)企業(yè)與銀行之間建立的，銀行應(yīng)該根據(jù)當(dāng)下的宏觀環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行約束。

（2）加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融體系的研究。一個完整的房地產(chǎn)金融體系應(yīng)當(dāng)包括風(fēng)險防范機(jī)制和風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。目前的房地產(chǎn)資金來源主要是銀行，后期可以使其來源更加多元化，有利于風(fēng)險的降低。這就需要建立包括法律法規(guī)體系、監(jiān)督管理體系、金融體系、資金運(yùn)營體系、風(fēng)險防范體系、信用體系、物業(yè)資金管理體系等一系列比較完善和全面的房地產(chǎn)金融體系。

（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管的力度?？刂谱〗鹑陲L(fēng)險最重要的就是加強(qiáng)監(jiān)管的力度，以及建立和完善住房信貸的保障制度，可以分散其金融市場風(fēng)險。一個多元化、層次化的監(jiān)管體系對于房地產(chǎn)的影響很大，扎實推進(jìn)房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系的改善，與政府之間建立聯(lián)系，與社會機(jī)構(gòu)公共構(gòu)建有力的監(jiān)管體系。

6 結(jié)語

目前，中德住房儲蓄銀行經(jīng)歷了十幾年的探索，而住房儲蓄體系在中國逐步完善。當(dāng)下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場更趨理性，各大銀行對于房地產(chǎn)市場的資金流通一直處于嚴(yán)厲監(jiān)管狀態(tài)，但是熱度卻依舊存在。商業(yè)銀行對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的信貸資金投入，是推動房屋銷售價格持續(xù)走高的主要原因。由于我國的房地產(chǎn)貸款歸于依賴銀行信貸，兩者的聯(lián)動關(guān)系非常巨大，國內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場一直處于高熱的狀態(tài)，對其風(fēng)險進(jìn)行簡要地分析后發(fā)現(xiàn)，細(xì)小潛在的風(fēng)險居多，相應(yīng)的策略調(diào)整也可以對風(fēng)險進(jìn)行防控。居民當(dāng)下的杠桿率依舊很高，所以住房儲蓄的體系依舊有著非常好的前景。

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