精裝房質(zhì)量滿意度研究

摘?要：基于沈陽市的8個(gè)精裝房園區(qū)業(yè)主的調(diào)查問卷數(shù)據(jù)，應(yīng)用二元Logistic回歸方程，從外部設(shè)計(jì)、內(nèi)部設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、園區(qū)環(huán)境質(zhì)量四個(gè)層面，建立精裝房質(zhì)量滿意度影響因素分析模型，發(fā)現(xiàn)在影響精裝房質(zhì)量滿意度的14個(gè)因素中，外墻保溫和房間隔音效果為最主要的影響因素。最后，從施工準(zhǔn)備階段、施工階段、竣工階段、物業(yè)服務(wù)等提出提升質(zhì)量滿意度的改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞：精裝房?質(zhì)量滿意度?影響因素?二元Logistic回歸分析

隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，購房者對(duì)精裝修住宅的接受度日益提高，精裝修住宅在國內(nèi)將迎來大面積普及階段[1]。但由于我國精裝修住宅的起步較晚，經(jīng)驗(yàn)還不夠成熟，房產(chǎn)企業(yè)在精裝房開發(fā)管理過程中存在諸多問題，如：體系設(shè)置不合理、質(zhì)量把控不過關(guān)、材料控制不合格等，導(dǎo)致大量精裝房質(zhì)量投訴問題，阻礙了精裝房市場的發(fā)展。在2018年國內(nèi)商品住宅銷量增幅下滑至1.2%的情況下，全國精裝修商品住宅開盤規(guī)模增幅近60%，達(dá)到253萬套。同時(shí)，精裝房也越來越受到消費(fèi)者青睞[2]。在這種房產(chǎn)行業(yè)市場競爭大、消費(fèi)者更趨于理智購房的情況下，“質(zhì)量”無疑成為了企業(yè)的核心競爭力。馬瑩運(yùn)用結(jié)構(gòu)方程解決房地產(chǎn)市場顧客滿意度模型構(gòu)建及變量多重共線性問題，對(duì)各影響變量進(jìn)行因素貢獻(xiàn)度分析，找出房地產(chǎn)市場顧客滿意度各變量之間的內(nèi)在與外在聯(lián)系[3]。王峰通過建立精裝房的品質(zhì)與顧客感知價(jià)值，顧客滿意度，顧客忠誠度之間的關(guān)系模型，應(yīng)用結(jié)構(gòu)方程分析的方法找出變量間的關(guān)系，最終提出提升顧客滿意度的建議[4]。邵盛哲、周云飛、王善忠、翁新雄等人針對(duì)精裝修住宅施工過程中存在的問題，基于施工過程質(zhì)量控制[5]，分析如何優(yōu)化精裝修住宅質(zhì)量及施工方案[6]。游榮、費(fèi)振軍等人提出完善質(zhì)量管理體系、控制施工進(jìn)度，提升施工人員的素質(zhì)[7]，把握批量精裝修流程控制、現(xiàn)場組織與資料管理等要點(diǎn)，以提高精裝修住宅質(zhì)量[8]。本文根據(jù)沈陽市8個(gè)精裝修住宅園區(qū)業(yè)主問卷調(diào)查結(jié)果反饋，分析精裝房質(zhì)量主要影響因素，提出改進(jìn)措施，從而提高各房企后續(xù)精裝房的質(zhì)量。同時(shí)，為行業(yè)內(nèi)新轉(zhuǎn)型的房企提供質(zhì)量把控經(jīng)驗(yàn)，也為政府主管部門對(duì)精裝房的質(zhì)量監(jiān)管提供幫助。

一、指標(biāo)體系的構(gòu)建及二元Logistic回歸分析的基本原理

（一）指標(biāo)體系的構(gòu)建

以沈陽市的8個(gè)精裝修園區(qū)業(yè)主為調(diào)查對(duì)象，采用五級(jí)量表法，通過問卷星發(fā)放調(diào)查問卷120份，經(jīng)收回后統(tǒng)計(jì)分析：有效問卷106份，有效率為88.33%，數(shù)據(jù)結(jié)果符合統(tǒng)計(jì)分析標(biāo)準(zhǔn)，具有可信度和一定說服力。

對(duì)調(diào)查問卷回收分析，將影響因素分為四組作為自變量X，分別為外部設(shè)計(jì)質(zhì)量、內(nèi)部設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工質(zhì)量、園區(qū)環(huán)境質(zhì)量。其中，外部設(shè)計(jì)質(zhì)量包括整體戶型結(jié)構(gòu)、樓宇外觀設(shè)計(jì)、外墻保溫、采光、房間隔音效果、消防系統(tǒng)等6項(xiàng)內(nèi)容;內(nèi)部設(shè)計(jì)質(zhì)量包括室內(nèi)乳膠漆、建材環(huán)保性、臥室與客廳設(shè)計(jì)布局、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)布局、廚房設(shè)計(jì)布局、插座開關(guān)及弱電面板位置和數(shù)量等6項(xiàng)內(nèi)容;施工質(zhì)量包括墻體質(zhì)量、地板地磚及石材質(zhì)量、門窗質(zhì)量、排水系統(tǒng)質(zhì)量、衛(wèi)生間及廚房防水效果、衛(wèi)生間設(shè)施質(zhì)量、廚房設(shè)施質(zhì)量、燈具質(zhì)量等8項(xiàng)內(nèi)容;園區(qū)環(huán)境質(zhì)量包括園區(qū)自然景觀、安防設(shè)置、公共空間衛(wèi)生、運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施、停車場配置等5項(xiàng)內(nèi)容。以精裝房質(zhì)量滿意度為研究的因變量Y，將滿意程度選項(xiàng)歸類為二分變量：滿意=1，不滿意=0。

（二）二元Logistic回歸分析的基本原理

二元Logistic回歸分析主要用來解釋當(dāng)因變量是二分類時(shí)多個(gè)自變量對(duì)因變量的影響情況，其基本原理是用一組數(shù)據(jù)來擬合回歸模型。由于精裝房質(zhì)量滿意度為二分變量，且經(jīng)檢驗(yàn)分析變量之間大多呈非線性關(guān)系，因此選擇采用二元logistic回歸模型來分析其質(zhì)量滿意度。建立二元Logistic回歸模型如式（1）：

p：因變量，只有0和1兩個(gè)值，p=1表示受訪者滿意，p=0表示受訪者不滿意;αi：自變量;βi：回歸方程中各自變量的偏回歸系數(shù)，其中β0為常數(shù)項(xiàng)。通過對(duì)變量的多重共線性進(jìn)行檢驗(yàn)，測試指標(biāo)的容忍度均大于1，VIF小于10，自變量的特征值均非0，條件指數(shù)在1-25之間，自變量不存在共線性，可以建立Logistic回歸模型，進(jìn)行回歸分析[9]。

二、質(zhì)量滿意度影響因素分析

（一）提出假設(shè)及變量賦值

根據(jù)問卷調(diào)查情況，并結(jié)合相關(guān)參考文獻(xiàn)，提出研究假設(shè)，假設(shè)自變量均不會(huì)影響對(duì)商品房質(zhì)量的滿意度。自變量具體賦值：非常不滿意=1，不滿意=2，一般=3，滿意=4，非常滿意=5。因變量具體賦值：不滿意=0，滿意=1。

（二）二元Logistic回歸模型分析

從外部設(shè)計(jì)質(zhì)量、內(nèi)部設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工質(zhì)量、園區(qū)環(huán)境等4個(gè)層面，分別建立二元Logistic回歸模型。利用SPSS22.0軟件對(duì)精裝房質(zhì)量滿意度中各自變量和因變量的關(guān)系進(jìn)行分析。

1.外部設(shè)計(jì)質(zhì)量分析。建立外部設(shè)計(jì)質(zhì)量回歸模型，Cox&SnellR2為0.641，NagelkerkeR2為0.857，自變量可較好解釋因變量。在外部設(shè)計(jì)質(zhì)量影響因素中，整體戶型結(jié)構(gòu)（Q6）的顯著性=0.058>0.05，樓宇外觀設(shè)計(jì)（Q7）的顯著性=0.238>0.05，未能通過顯著性檢驗(yàn)，說明整體戶型結(jié)構(gòu)、樓宇外觀設(shè)計(jì)對(duì)質(zhì)量滿意度無顯著影響，排除這兩個(gè)因素作為影響因素。外墻保溫（Q8）回歸系數(shù)為5.343，顯著性在0.007的水平上通過顯著性檢驗(yàn);采光（Q9）回歸系數(shù)為2.568，在0.003的水平上通過顯著性檢驗(yàn);房間隔音效果（Q10）回歸系數(shù)為4.285，在0.015的水平上通過顯著性檢驗(yàn);消防系統(tǒng)（Q11）回歸系數(shù)為3.913，在0.002的水平上通過顯著性檢驗(yàn)。即：外墻保溫、采光、房間隔音效果、消防系統(tǒng)會(huì)正向影響質(zhì)量滿意度。外墻保溫（Q8）的Exp（B）值為209.233，房間隔音效果（Q10）的Exp（B）值為72.603，這兩個(gè)因素的OR值高，說明在外部設(shè)計(jì)質(zhì)量中這兩個(gè)因素對(duì)質(zhì)量滿意度影響大，為質(zhì)量主要影響因素。

2.內(nèi)部設(shè)計(jì)質(zhì)量分析。建立內(nèi)部設(shè)計(jì)質(zhì)量回歸模型，Cox&SnellR2為0.403，NagelkerkeR2為0.538，自變量可較好解釋因變量。在內(nèi)部設(shè)計(jì)質(zhì)量影響因素中，臥室與客廳設(shè)計(jì)布局（Q13）的顯著性=0.372>0.05，廚房設(shè)計(jì)布局（Q15）的顯著性=0.078>0.05，未能通過顯著性檢驗(yàn)，說明臥室與客廳設(shè)計(jì)布局、廚房設(shè)計(jì)布局對(duì)質(zhì)量滿意度無顯著影響，排除其作為影響因素。室內(nèi)乳膠漆及建材環(huán)保性（Q12）回歸系數(shù)為1.582，在0.001的水平上通過顯著性檢驗(yàn);衛(wèi)生間設(shè)計(jì)布局（Q14）回歸系數(shù)為0.867，顯著性在0.039的水平上通過顯著性檢驗(yàn);開關(guān)插座、弱電面板位置及數(shù)量（Q16）回歸系數(shù)為0.953，顯著性在0.009的水平上通過顯著性檢驗(yàn)。即：室內(nèi)乳膠漆及建材環(huán)保性、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)布局、開關(guān)插座和弱電面板位置及數(shù)量會(huì)正向影響質(zhì)量滿意度。

3.施工質(zhì)量分析。建立施工質(zhì)量回歸，模型Cox&SnellR2為0.610，NagelkerkeR2為0.815，自變量可以較好解釋因變量。在施工質(zhì)量影響因素中墻體質(zhì)量（Q17）的Sig.=0.143>0.05，排水系統(tǒng)質(zhì)量（Q20）Sig.=0.298>0.05，衛(wèi)生間及廚房防水效果（Q21）Sig.=0.279>0.05，廚房設(shè)施質(zhì)量（Q23）Sig.=0.418>0.05，未能通過顯著性檢驗(yàn)，說明臥室與客廳設(shè)計(jì)布局、廚房設(shè)計(jì)布局對(duì)質(zhì)量滿意度無顯著影響，排除其作為影響因素。地板地磚及石材質(zhì)量（Q18）回歸系數(shù)為2.186，在0.005的水平上通過顯著性檢驗(yàn);門窗質(zhì)量（Q19）回歸系數(shù)為1.441，顯著性在0.010的水平上通過顯著性檢驗(yàn);衛(wèi)生間設(shè)施質(zhì)量（Q22）回歸系數(shù)為1.448，在0.049的水平上通過顯著性檢驗(yàn);燈具質(zhì)量（Q24）回歸系數(shù)為2.394，在0.002的水平上通過顯著性檢驗(yàn)。即：地板地磚及石材質(zhì)量、門窗質(zhì)量、衛(wèi)生間設(shè)施質(zhì)量、燈具質(zhì)量會(huì)正向影響質(zhì)量滿意度。

4.園區(qū)環(huán)境質(zhì)量分析。建立園區(qū)環(huán)境質(zhì)量回歸模型，Cox&SnellR2為0.442，NagelkerkeR2為0.591，自變量可以較好解釋因變量。在園區(qū)環(huán)境質(zhì)量影響因素中園區(qū)自然景觀（Q25）的Sig.=0.635>0.05，安防設(shè)置（Q26）Sig.=0.176>0.05，運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施（Q28）Sig.=0.320>0.05，未能通過顯著性檢驗(yàn)，說明園區(qū)自然景觀、安防設(shè)置、運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施對(duì)質(zhì)量滿意度無顯著影響，排除這三個(gè)因素作為影響因素。公共空間衛(wèi)生（Q27）回歸系數(shù)為0.754，在0.028的水平上通過顯著性檢驗(yàn);停車場配置（Q29）回歸系數(shù)為0.844，顯著性在0.006的水平上通過顯著性檢驗(yàn)。即：公共空間衛(wèi)生、停車場配置會(huì)正向影響質(zhì)量滿意度。

三、結(jié)論與建議

（一）結(jié)果評(píng)價(jià)

通過四組自變量的二元Logistic回歸分析可得出當(dāng)前精裝房滿意度的影響因素有：外墻保溫、采光、房間隔音效果、消防系統(tǒng)、室內(nèi)乳膠漆及建材環(huán)保性、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)布局、開關(guān)插座及弱電面板位置和數(shù)量、地板地磚及石材質(zhì)量、門窗質(zhì)量、排水系統(tǒng)質(zhì)量、衛(wèi)生間設(shè)施質(zhì)量、燈具質(zhì)量、公共空間衛(wèi)生、停車場配置等14個(gè)因素，其中，外墻保溫、房間隔音效果為最主要影響因素。

（二）提高商品房質(zhì)量滿意度的對(duì)策建議

通過以上的研究結(jié)果，建議主要從下列幾個(gè)方面提高升商品房質(zhì)量滿意度：

1.施工準(zhǔn)備階段。提升設(shè)計(jì)人員素質(zhì)，培養(yǎng)專業(yè)化人才，按時(shí)進(jìn)行管理培訓(xùn)和側(cè)重培養(yǎng)，站在消費(fèi)者角度進(jìn)行人性化設(shè)計(jì)。提升對(duì)施工單位水平的要求，保證施工工藝精細(xì)化、加強(qiáng)把控材料的采購，采購符合國標(biāo)同時(shí)環(huán)保性較高的材料。

2.施工階段。引進(jìn)先進(jìn)的監(jiān)理制度，嚴(yán)格按照?qǐng)D紙進(jìn)行施工，提升施工人員的素質(zhì)，控制施工進(jìn)度。建立專業(yè)化、一體化管控平臺(tái)，合理安排項(xiàng)目交接工作及交叉點(diǎn)劃分，保證工程交接信息同時(shí)共享，杜絕返工問題。注重精裝修流程控制，貫徹實(shí)施ISO9000質(zhì)量管理體系國標(biāo)和PDCA循環(huán)，嚴(yán)格遵守施工步驟，保證工期的同時(shí)確保材料無破損及安全性達(dá)標(biāo)。

3.竣工階段。提升施工現(xiàn)場成品保護(hù)意識(shí)，注重竣工階段的質(zhì)量管控細(xì)節(jié)，制定成品保護(hù)管理制度。制定竣工階段質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，在開發(fā)商驗(yàn)收前進(jìn)行多層次自檢。建立質(zhì)量評(píng)價(jià)體系，對(duì)精裝房質(zhì)量及時(shí)進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)于薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)，減少質(zhì)量問題發(fā)生。

4.物業(yè)服務(wù)。保障精裝房物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)公共衛(wèi)生清理，提升業(yè)主對(duì)其滿意度及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)品牌的信任。合理規(guī)劃停車場，解決業(yè)主停車難問題，提升業(yè)主居住舒適度和滿足感。

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（王佳瑤，沈陽化工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）