探究物業(yè)管理與社區(qū)管理相融合創(chuàng)新模式發(fā)展

蔣玲威 海市物業(yè)管理辦公室于浩威 海市住房委員會(huì)辦公室

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探究物業(yè)管理與社區(qū)管理相融合創(chuàng)新模式發(fā)展

蔣玲威 海市物業(yè)管理辦公室
于浩威 海市住房委員會(huì)辦公室

摘 要：在城市生活中，物業(yè)管理與社區(qū)管理是兩類參與的主體與運(yùn)行的目標(biāo)不同的管理體系。兩者能否實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)的發(fā)展對(duì)構(gòu)建和諧社區(qū)甚至和諧社會(huì)尤為重要。本文就如何促進(jìn)物業(yè)管理同社區(qū)管理的協(xié)調(diào)發(fā)展開展探討，這對(duì)物業(yè)管理企業(yè)明確發(fā)展的目標(biāo)，構(gòu)建科學(xué)的管理體制，提升社區(qū)的管理水平具有積極性和建設(shè)性的作用。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 社區(qū)管理

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的城市建設(shè)的發(fā)展也很快。社區(qū)也承擔(dān)了越來越多的社會(huì)責(zé)任。在社區(qū)建設(shè)中，政府、社區(qū)成員、物業(yè)管理企業(yè)和社區(qū)居委會(huì)等個(gè)體和組織的職責(zé)既有相同之處，也有不同之分，但是搞好社區(qū)建設(shè)，促進(jìn)城市發(fā)展的目標(biāo)是一致的。所以，物業(yè)管理與社區(qū)管理的協(xié)調(diào)發(fā)展顯得尤為重要。

一、社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系

（一）管理的對(duì)象基本相同

社區(qū)管理的對(duì)象是社區(qū)居民，管理的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)和保證社區(qū)居民的穩(wěn)定和和諧，物業(yè)管理的對(duì)象雖然有物業(yè)部分，但是物業(yè)也是居民的物業(yè)，居民是繳費(fèi)主體，物業(yè)公司與居民直接接觸的機(jī)會(huì)和頻率更多。居民作為需求主體，社區(qū)和物業(yè)都是供給主體，供求均衡是各方都要追求的目標(biāo)。

（二）管理的手段基本相同

社區(qū)為了達(dá)到管理的目的，必須采用各種手段，充分滿足居民的需求，最大程度消除社會(huì)矛盾和隱患；物業(yè)為了達(dá)到續(xù)簽合同的目的，也要盡力采用多種手段來最大化服務(wù)居民，最大程度爭(zhēng)取經(jīng)濟(jì)效益。

我們也要看到二者也有一些區(qū)別，不能將二者混為一談：

1.管理目的不同。2.管理的區(qū)域不同。社區(qū)管理一般涵蓋若干個(gè)小區(qū)，要對(duì)社區(qū)所有居民的生存狀態(tài)負(fù)責(zé)；物業(yè)管理則只經(jīng)營(yíng)管理某一小區(qū)，只是對(duì)本小區(qū)居民負(fù)責(zé)。3.管理的內(nèi)容不同。社區(qū)管理的內(nèi)容非常廣泛，只要涉及居民的事務(wù)，基本都有不可推卸的管理責(zé)任；物業(yè)管理的內(nèi)容則主要側(cè)重于小區(qū)物業(yè)和環(huán)境的維護(hù)以及小區(qū)范圍內(nèi)的安定。

二、物業(yè)管理與社區(qū)管理的矛盾

（一）業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾

業(yè)主購(gòu)買了房屋，希望享有一流的服務(wù)，卻不肯承擔(dān)相應(yīng)的繳費(fèi)義務(wù)；物業(yè)管理公司付出管理服務(wù)卻得不到相應(yīng)的報(bào)酬，使物業(yè)管理舉步維艱。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)圍繞著“收費(fèi)”與“服務(wù)”產(chǎn)生了矛盾。

（二）“居委會(huì)”與“業(yè)主委員會(huì)”之間的矛盾。業(yè)主購(gòu)買了房屋后，當(dāng)入住率超過50%以上時(shí)便可以成立業(yè)主委員會(huì)，對(duì)本住宅小區(qū)重大事項(xiàng)具有審議權(quán)、決定權(quán)和監(jiān)督權(quán)。居委會(huì)作為政府基層組織，對(duì)事關(guān)居民的切身利益的事情卻只能起協(xié)調(diào)、參謀作用，與其職能不相符，因此產(chǎn)生了矛盾。

（三）物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)服務(wù)組織的矛盾。物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)服務(wù)組織在小區(qū)都是為民服務(wù)，進(jìn)行社區(qū)管理。組織性質(zhì)的不同帶來的成本開支也不同。物業(yè)管理是企業(yè)，須按國(guó)家規(guī)定納稅，進(jìn)行有償服務(wù)；而社區(qū)服務(wù)組織是以社會(huì)互助為基礎(chǔ)的自治組織。他們可以享受國(guó)家的優(yōu)惠政策，減免稅。這樣收費(fèi)便出現(xiàn)了差異。于是兩者之間產(chǎn)生了矛盾，業(yè)主的意見也很大。

（四）物業(yè)管理企業(yè)與市政部門產(chǎn)生矛盾。每個(gè)社區(qū)管理必然要涉及到很多部門，物業(yè)管理公司必須要同這些部門打交道，而本應(yīng)由這些部門管理的一些工作，由于物業(yè)管理公司開展了這些工作，必然要計(jì)算成本開支，從而引發(fā)與此相對(duì)應(yīng)的各種利益關(guān)系和矛盾。

（五）“居委會(huì)”同物業(yè)管理公司之間的矛盾。物業(yè)管理公司主要負(fù)責(zé)社區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公用設(shè)施保養(yǎng)、治安管理、物業(yè)維護(hù)等方面。而居委會(huì)由于規(guī)模小，人力、物力、財(cái)力不足，只能在兵役、計(jì)生、再就業(yè)等方面開展一些工作，在社區(qū)的綠化、治安、衛(wèi)生等方面與物業(yè)管理公司經(jīng)常產(chǎn)生矛盾。

三、社區(qū)管理與物業(yè)管理的協(xié)調(diào)發(fā)展

（1）明確總體的目標(biāo)，科學(xué)構(gòu)建四位一體管理模式。為促進(jìn)社區(qū)管理與物業(yè)管理的協(xié)調(diào)發(fā)展，我們應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)區(qū)域成功管理的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合社區(qū)實(shí)際的狀況，然后組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，選聘優(yōu)秀的物業(yè)公司，實(shí)施人性化服務(wù)，確保小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所、公共設(shè)施和綠化得到及時(shí)的維修。我們應(yīng)積極探索社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司與派出所四位一體的綜合管理模式，形成配合嚴(yán)密、各方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的管理格局，確保小區(qū)管理的持續(xù)并有序地運(yùn)行。小區(qū)可以開展多種文化活動(dòng)，豐富業(yè)主的文化精神生活，使小區(qū)成為管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、平安文明與幸福和諧的大家庭。

（2）明確四方主體的職責(zé)，實(shí)現(xiàn)齊抓共管的管理格局。社區(qū)居委會(huì)需要做好居民的政治思想的工作和小區(qū)精神文明建設(shè)的工作，落實(shí)國(guó)家優(yōu)撫政策，擴(kuò)大宣傳教育工作。業(yè)主委員會(huì)一方面應(yīng)全面地監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同條款的約定與執(zhí)行情況，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；另一方面還應(yīng)教育、督促業(yè)主遵守小區(qū)管理規(guī)定，并協(xié)助物業(yè)公司進(jìn)行正常業(yè)務(wù)的開展，并配合居委會(huì)和派出所完成其他相關(guān)的工作。派出所需要為小區(qū)居民做好人口登記、防火防盜、治安管理、打擊違法犯罪行為等工作，還需要協(xié)調(diào)居民的糾紛，確保小區(qū)的治安環(huán)境。物業(yè)公司須按照合同的約定進(jìn)行服務(wù)，完善小區(qū)房屋、配套設(shè)施的建設(shè)，還有相關(guān)場(chǎng)地、綠地維修養(yǎng)護(hù)和環(huán)境衛(wèi)生的管理。

（3）構(gòu)建聯(lián)席會(huì)議體制，發(fā)揮監(jiān)督指導(dǎo)職能?；谛^(qū)共建、資源共享目標(biāo)，我們應(yīng)本著相互促進(jìn)、相互依存的原則，明確四方主體相應(yīng)的工作目標(biāo)，合理創(chuàng)建星級(jí)社區(qū)、平安、文明小區(qū)、物業(yè)示范小區(qū)。

綜上所述，物業(yè)管理與社區(qū)管理協(xié)調(diào)發(fā)展有助于我們構(gòu)建和諧社區(qū)，提高百姓生活的滿意度。我們需要充分調(diào)動(dòng)兩方積極參與各項(xiàng)活動(dòng)，以社區(qū)的黨組織為核心，合理地協(xié)調(diào)業(yè)主與物管部門的關(guān)系，使小區(qū)成為管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、幸福和諧的大家庭。

參考文獻(xiàn)：

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