房地產(chǎn)新政下房地產(chǎn)買賣糾紛案件研究

劉曙偉

北京德恒（沈陽）律師事務(wù)所，遼寧 沈陽 110024

一、我國房地產(chǎn)新政概述

房地產(chǎn)行業(yè)在世界各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都起到了十分重要的作用。據(jù)測(cè)算，1983到2001年期間，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國CP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率年平均高達(dá)21.8%。同時(shí)，由于擁有很長(zhǎng)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)業(yè)還拉動(dòng)了幾十個(gè)與之直接或間接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，如冶煉、載鐵、水泥等產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著舉足輕重的影響。

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題，從2003年起，我國政府采取了一系列宏觀調(diào)控措施，但收效甚微，甚至房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”?；诖朔N情況，為抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，自2010年，我國房地產(chǎn)新政調(diào)控正式開始。國務(wù)院各部委相繼發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》、《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》等政策。

二、房地產(chǎn)新政下房地產(chǎn)買賣糾紛案件特點(diǎn)及分類

（一）房地產(chǎn)新政下房地產(chǎn)買賣糾紛案件特點(diǎn)

房地產(chǎn)新政實(shí)施后，全國房?jī)r(jià)得到了較為明顯的遏制，但是，在房地產(chǎn)新政取得一定效果的同時(shí)，全國大中城市房地產(chǎn)買賣糾紛開始訴至法院或仲裁機(jī)構(gòu)。這些案件基本都集中在住房買賣領(lǐng)域，絕大多數(shù)是因買受人要求解約或退房而產(chǎn)生的房屋買賣合同糾紛。該類糾紛中，買受人解約或要求退房往往是由于房地產(chǎn)新政出臺(tái)后房屋買賣政策發(fā)生的變化。

（二）房地產(chǎn)新政下房地產(chǎn)買賣糾紛案件分類

國家出臺(tái)房地產(chǎn)新政之前已經(jīng)完成訂立的商品房買賣合同糾紛，這類房屋買賣合同案件涉及的商品房買賣期限一般比較長(zhǎng)，買賣雙方有簽訂買賣合同是在房地產(chǎn)新政出臺(tái)之前，新政出臺(tái)后合同尚未履行完畢，交易的背景由于房地產(chǎn)新政的出臺(tái)發(fā)生了重大變化。買受人提出解除合同或退房，從而與出賣人在對(duì)已經(jīng)訂立的商品房買賣合同如何履行以及是否違約等方面發(fā)生分歧，產(chǎn)生糾紛。根據(jù)買受人的不同情況，此類糾紛案件主要可以總結(jié)為以下三種類型：

1.買受人因“買不起”而要求解約

此類糾紛中，買受人往往是采取按揭貸款方式購買住房。房地產(chǎn)新政出臺(tái)使銀行貸款發(fā)放審查變得更為嚴(yán)格，同時(shí)貸款額度也相應(yīng)的減少，進(jìn)而使買受人貸款失敗或可獲得的貸款金額減少，購房現(xiàn)金成本增加，這造成了買受人無力全款支付房款或增加現(xiàn)金支付額度，最終買受人會(huì)提出要求解除合同。法院審理此類糾紛案件的處理一般會(huì)判定買受人可以行使合同解除權(quán)而無需承擔(dān)違約責(zé)任。

2.買受人要求解約的實(shí)際心理是“不買了”而解約

在司法實(shí)踐中，法院并不會(huì)全部支持買受人因“買不起”而解約的要求。法院會(huì)分析買受人為何會(huì)要求解約的真實(shí)意圖，來辨別那些表面相似實(shí)則有異的糾紛案件。買受人要求解約的真實(shí)意圖，一般會(huì)有兩類：一類是有些買受人是真的經(jīng)濟(jì)能力不足，無法籌集資金去支付購房所需全部現(xiàn)金或者過高的首付款，或者實(shí)在無力承擔(dān)日益提高的貸款利率，這部分買受人是真正因“買不起”要求解約；另一類是買受人其實(shí)并非經(jīng)濟(jì)能力不足，而是在國家出臺(tái)較為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策后，認(rèn)為房?jī)r(jià)有可能下降，便借機(jī)以房地產(chǎn)新政出臺(tái)后無法貸款或首付、利率提高為由，主動(dòng)要求解除合同，這部分買受人的心態(tài)實(shí)則是“不買了”。

3.買受人因“買不成”而要求解約或退房

此類糾紛與貸款無關(guān)，基本是在“限購令”出臺(tái)后，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)對(duì)交易原屬登記備案或辦理產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致買受人無法真正獲得該房屋從而要求解約或退房引發(fā)糾紛。此類糾紛案件相對(duì)較少，解除合同的原因是因?yàn)檎{(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同約定付款方式是以按揭貸款方式，但因?yàn)樾抡I受人首付款比例被提高、不能如約辦理按揭貸款等導(dǎo)致無法繼續(xù)履行。此類糾紛系房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實(shí)施以來實(shí)務(wù)中出現(xiàn)最為頻繁的案件。

三、關(guān)于房地產(chǎn)新政法律屬性的分析

房地產(chǎn)新政實(shí)施后，房地產(chǎn)新政的宏觀調(diào)控而成為房屋買賣合同解約的理由，故而，對(duì)“限購令”等房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策進(jìn)行正確的法律定性，在司法實(shí)務(wù)中處理好商品房買賣糾紛的前提。對(duì)房地產(chǎn)新政的法律屬性，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界有不同觀點(diǎn)。

有學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)新政的法律屬性是不可抗力。不可抗力作為一項(xiàng)免責(zé)條款，是指買賣合同簽訂后，不是由于合同當(dāng)事人的過失或疏忽，而是由于發(fā)生了合同當(dāng)事人無法預(yù)見、無法預(yù)防、無法避免和無法控制的事件，以致不能履行或不能如約履行合同，發(fā)生意外事件的一方可以免除履行合同的責(zé)任或者推遲履行合同。學(xué)者考慮到，交易風(fēng)險(xiǎn)的來源若是國家政策調(diào)整，那么就不是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，那么就不應(yīng)該由某一方承擔(dān)，這顯然沒有任何道理。若因國家調(diào)整政策，從而使房屋買賣合同的相關(guān)條款進(jìn)行調(diào)整，如在合同在還款期限方面進(jìn)行修改，這相當(dāng)于使單方的購房人就被強(qiáng)行承擔(dān)政策調(diào)整帶來的不利后果，相反對(duì)賣方人的利益影響微乎其微，這是不公平的。所以，應(yīng)該將房地產(chǎn)新政認(rèn)定為‘不可抗力’，這維護(hù)購房合同的有效性，符合了政策調(diào)控的導(dǎo)向，而且不會(huì)間接的使房?jī)r(jià)上漲。

部分學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)新政更符合情勢(shì)變更原則。情勢(shì)變更，是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢(shì)變更，致合同之基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)履行合同會(huì)顯失公平，因此允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。有學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)新政對(duì)房屋買賣合同糾紛的影響屬于情勢(shì)變更。情勢(shì)變更是一種平衡性原則，最重要的是在于當(dāng)合同訂立時(shí)的“情”與“勢(shì)”，但在實(shí)際履行合同時(shí)發(fā)生了重大變化，并且合同繼續(xù)履行會(huì)出現(xiàn)不公正結(jié)果，那么就應(yīng)該進(jìn)行司法救濟(jì)。房地產(chǎn)新政對(duì)房屋買賣合同的影響主要集中在強(qiáng)制房屋買賣雙方更改合同條款，并且要求買賣雙方必須接受、沒有商量余地的接受更改后的合同條款。

很多學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)新政屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的觀點(diǎn)。所謂商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是指在商業(yè)活動(dòng)中，由于多種不確定因素引起的，給商業(yè)主體帶來獲利或損失的機(jī)會(huì)或可能性的一切客觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。絕大部分房產(chǎn)投資者是能預(yù)見到政府為防止房產(chǎn)泡沫而出臺(tái)更為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，所以這屬于可預(yù)見的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，這就不能適用情勢(shì)變更。如果購房者提出退房的請(qǐng)求，購房者就違反了合同的約定。同時(shí)，在房屋交易領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)利益是大多數(shù)買賣雙方所追求的，他們是可以預(yù)見商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)貸款落空的情況。

法院審理此類案件糾紛時(shí)通常強(qiáng)調(diào)要符合政策調(diào)控的基本導(dǎo)向，而國家政策調(diào)整帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)，并不屬于一般性的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，合同任一當(dāng)事人都不應(yīng)該單方承擔(dān)后果，否則就是不公平的。在此基本審判理念下，一般會(huì)給予合同當(dāng)事人選擇權(quán)，當(dāng)事人可以選擇是否履行經(jīng)政策調(diào)整變更的合同，或者選擇解除原合同，這樣才符合公平原則。

四、房地產(chǎn)新政下房地產(chǎn)買賣糾紛案件預(yù)防對(duì)探討

根據(jù)我國房地產(chǎn)新政下房地產(chǎn)買賣糾紛案件的特點(diǎn)和法律屬性，如何合理有效地預(yù)防房地產(chǎn)買賣案件頻繁發(fā)生，是合理利用司法資源的要求，是保持社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的需要。而為了有效預(yù)防糾紛，及時(shí)準(zhǔn)確、深入詳細(xì)地了解房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、對(duì)國家調(diào)控的目的以及調(diào)控政策的走向有所把握。那么就應(yīng)該做到增強(qiáng)法制觀念，維護(hù)法律尊嚴(yán)、在商品房買賣合同中對(duì)房地產(chǎn)新政涉及到和可能涉及到的內(nèi)容約定清楚和精簡(jiǎn)簽訂商品房買賣合同前的諸多環(huán)節(jié)等。

五、結(jié)語

2010年開始的房地產(chǎn)新政以維護(hù)社會(huì)公共利益、保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定為出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的變化影響了房地產(chǎn)買賣糾紛民事案件的形態(tài)，進(jìn)而影響到民事審判。把握房地產(chǎn)新政形勢(shì)下房地產(chǎn)買賣糾紛案件的特點(diǎn)及類型，并在此基礎(chǔ)上尋找預(yù)防對(duì)策，是合理利用司法資源、防止司法資源浪費(fèi)的要求，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求。