房地產(chǎn)居間合同糾紛的實(shí)務(wù)問(wèn)題淺析

茅海靈

上海市寶山區(qū)人民法院，上海 201900

一、實(shí)務(wù)中中介公司訴請(qǐng)的類(lèi)型

（一）房產(chǎn)中介公司要求支付傭金

通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)中介以交易雙方與其訂立的中介合同為依據(jù)，以買(mǎi)賣(mài)合同已成立、中介服務(wù)已完成為由，請(qǐng)求委托方按中介協(xié)議或者傭金確認(rèn)書(shū)的約定支付報(bào)酬。

（二）房產(chǎn)中介請(qǐng)求支付違約金或賠償損失

一是由于委托方違約未與對(duì)方履行交易，房產(chǎn)中介要求按照中介協(xié)議支付違約金或賠償傭金的損失。這個(gè)請(qǐng)求依據(jù)往往是在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議中約定的，即買(mǎi)賣(mài)雙方中的任何一方如果因?yàn)樽陨碓蜃罱K未與對(duì)方簽訂正式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同或者完成交易的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相當(dāng)于全額傭金的違約金。該條款也通常作為中介方提供的居間合同中的固定條款。

二是在中介帶領(lǐng)看房后用該信息獲取締約利益并規(guī)避傭金支付，中介根據(jù)看房確認(rèn)書(shū)、求購(gòu)意向書(shū)、出售意向書(shū)等要求支付跳傭的違約金或賠償傭金的損失。

二、實(shí)務(wù)中委托方的抗辯理由

（一）房產(chǎn)中介居間未成功或未完成全部居間服務(wù)

對(duì)于索傭的訴請(qǐng)，委托方往往提出付傭的前提是交易全部完成，但由于買(mǎi)賣(mài)合同因協(xié)商解除或訴訟解除而未實(shí)際履行，或雖已履行完畢但房產(chǎn)中介未按約提供如代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、房屋交接等全部服務(wù)項(xiàng)目，因而提出不付或少付傭金。

（二）房產(chǎn)中介未如實(shí)報(bào)告重要信息

委托人常以房產(chǎn)中介故意隱瞞重要信息（如房屋有抵押、查封，系動(dòng)遷房在一定期限內(nèi)無(wú)法交易，房屋漏水、房屋附近存在公墓）或故意提供虛假信息（如房產(chǎn)周邊設(shè)施、房產(chǎn)與教育資源掛鉤與否等）為由，拒付傭金、要求退還已付傭金或賠償損失。

（三）房產(chǎn)中介擬制的文本中有格式條款

委托方常以居間合同中“若交易雙方有人違約，則違約方自愿向中介方支付違約金”以及看房確認(rèn)書(shū)中約定“中介方帶委托人看房后六個(gè)月內(nèi)，委托人或其親屬與出售方私自完成交易或者通過(guò)中介方獲得房源信息后委托其他中介公司履行買(mǎi)賣(mài)合同，即違反了合同約定，應(yīng)支付相當(dāng)于傭金數(shù)額的違約金”等格式條款為由，不同意支付違約金及賠償損失。

三、訴辯之爭(zhēng)背后的審判意見(jiàn)分歧及司法不統(tǒng)一

（一）房地產(chǎn)中介居間成功認(rèn)定及傭金數(shù)額的確定

對(duì)于傭金的支付條件，學(xué)術(shù)界有不同的認(rèn)識(shí)。一種觀點(diǎn)是認(rèn)為房產(chǎn)中介促成交易雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，居間即成功，可行使報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)；房屋買(mǎi)賣(mài)合同最終是否履行與中介公司并無(wú)關(guān)系；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為房屋交易程序復(fù)雜，作為附件的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽署并不意味著房屋交易必然能夠履行完畢，中介的服務(wù)范圍應(yīng)擴(kuò)大及協(xié)助履行整個(gè)合同之層面。

在這里，筆者認(rèn)為如果按照第一種觀點(diǎn)來(lái)定義房產(chǎn)中介居間成功的條件，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是非常不利的，會(huì)導(dǎo)致中介方為了獲得報(bào)酬，想方設(shè)法促成交易，不擇手段，對(duì)整個(gè)房產(chǎn)中介市場(chǎng)也會(huì)造成很大的傷害。所以筆者認(rèn)為，認(rèn)定居間成功的條件，一是房產(chǎn)中介的居間行為直接致使雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，也就是行為與結(jié)果之間具有因果關(guān)系；二是交易雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是真實(shí)有效的合同。因?yàn)槌闪⒑蜕莾蓚€(gè)不同的法律概念，目前《合同法》中并沒(méi)有明確規(guī)定中介方促成的買(mǎi)賣(mài)合同必須具有法律效力。但是對(duì)于實(shí)踐來(lái)說(shuō)，如果中介方不審查出售方的情況，隨意將房源介紹給買(mǎi)方。從表面上看，中介方完成了居間服務(wù)，但一旦出售方不具備資格或是無(wú)權(quán)代理，那么就直接導(dǎo)致該居間協(xié)議、買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，那么中介方也無(wú)法直接收取傭金。因此，中介方的居間行為只能是在促成買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成具有法律效力的合同關(guān)系時(shí)才具有意義。［1］

（二）作為居間合同附件簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定

一種觀點(diǎn)認(rèn)為該約定是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，該條款有效，買(mǎi)賣(mài)合同成立；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同和居間合同是各自獨(dú)立、本質(zhì)不同的合同，居間合同簽訂后買(mǎi)賣(mài)雙方均有權(quán)選擇是否簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，該條款剝奪了委托方的選擇權(quán)。

在審判實(shí)踐中，對(duì)于作為附件的買(mǎi)賣(mài)合同的認(rèn)定，通常要看合同內(nèi)容對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)事宜作出了如何約定。一般來(lái)說(shuō)，如果買(mǎi)賣(mài)雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中就房屋買(mǎi)賣(mài)約定了具體的價(jià)格、付款時(shí)間和方式、交房過(guò)戶等時(shí)間節(jié)點(diǎn)，就足以認(rèn)定雙方的買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)成立。一般據(jù)此就可以認(rèn)定居間方已經(jīng)促成了雙方買(mǎi)賣(mài)合同成立，居間方可以收取傭金。

（三）違約金條款的效力及違約金數(shù)額的確定

一種觀點(diǎn)認(rèn)為雙方既然約定了違約金，該違約金是在雙方自愿達(dá)成一致意見(jiàn)后對(duì)自身權(quán)利義務(wù)進(jìn)行的一種處分，應(yīng)當(dāng)予以尊重；另一種觀點(diǎn)主張合意確定的違約金數(shù)額與完成居間服務(wù)后的全部傭金一致，顯然加大了委托人的責(zé)任，屬于格式性條款，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效約定。筆者比較同意第一種觀點(diǎn)。在居間過(guò)程中，中介公司就整個(gè)合同條款都是經(jīng)過(guò)買(mǎi)賣(mài)雙方商量確定的，雙方有任何異議，中介方都會(huì)給予解釋?zhuān)⑶椰F(xiàn)在在一般的居間合同中，中介方都會(huì)用黑色粗體突出這類(lèi)條款，讓買(mǎi)賣(mài)雙方更加直觀地看到，并給予確認(rèn)。

此外，在認(rèn)可違約金條款的情況下，對(duì)于違約金數(shù)額的確定，法官有較大的自由裁量權(quán)的空間，亦存在了一定的司法不統(tǒng)一的可能性。

四、我國(guó)立法現(xiàn)狀及《民法典》新規(guī)

（一）我國(guó)立法現(xiàn)狀

我國(guó)在居間合同上的立法極其缺失，與外國(guó)相比，我國(guó)的居間立法還正處于初期的摸索階段。我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)只有《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等，而在這些文件的基礎(chǔ)上，各地方出臺(tái)了一系列的地方性法規(guī)，但是這些法規(guī)的力度、廣度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到對(duì)違規(guī)行為的遏制，妨害了房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展。

（二）立法現(xiàn)狀對(duì)審判實(shí)踐造成的難點(diǎn)

鑒于我國(guó)現(xiàn)有的居間立法狀況，對(duì)法院審判居間合同糾紛案件存在最重要的兩個(gè)難點(diǎn)。

一是對(duì)具體判決傭金或者必要費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，根據(jù)相應(yīng)的審判實(shí)踐，筆者看到各個(gè)區(qū)域不同的法院都具有自己的酌情標(biāo)準(zhǔn)，這會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)雖案情類(lèi)似，但判決不統(tǒng)一的情況，對(duì)我國(guó)法律體制的發(fā)展不利。［2］

二是對(duì)居間從業(yè)人員的違規(guī)、違法行為無(wú)法定性，從業(yè)人員的素質(zhì)不等導(dǎo)致不可避免地出現(xiàn)各種違規(guī)操作，甚至違法行為，但是因?yàn)榉蓻](méi)有明確規(guī)定，導(dǎo)致法院就某些卑劣的行為只能對(duì)中介公司進(jìn)行司法建議，而無(wú)法讓其在法律上受到處罰。

（三）《民法典》新規(guī)亮點(diǎn)

今年頒布了《民法典》，而《民法典》即社會(huì)生活的百科全書(shū)?！睹穹ǖ洹返谌幒贤幹杏谩爸薪楹贤贝媪酥八Q(chēng)的“居間合同”。其中第九百六十二條再一次明確了誠(chéng)實(shí)信用原則是中介人履行合同義務(wù)的重要原則。在中介合同履行中，中介人必須實(shí)事求是地就自己所實(shí)際掌握的信息，如實(shí)地向委托人提供最方便、最有利、最有價(jià)值、最及時(shí)的訂約渠道，并保證提供的信息真實(shí)可靠。

《民法典》第九百六十五條規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。”該條系新增的“禁止跳單”規(guī)定，以避免不誠(chéng)信的行為。由此可見(jiàn)，無(wú)論是對(duì)于中介人還是委托人，誠(chéng)實(shí)信用原則都是貫徹在整個(gè)交易過(guò)程中的。再一次表明在社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的往來(lái)中，誠(chéng)實(shí)信用是最基本、最重要的原則。