重大公共衛(wèi)生事件下房屋買賣合同履行的法律分析
——基于“非典”疫情司法判例的啟示

李 紅 張羽秦

1.貴州大學法學院，貴州 貴陽 550025；2.貴州省高級人民法院，貴州 貴陽 550081

2003年我國爆發(fā)了大規(guī)模的傳染性非典型肺炎疫情（以下簡稱“非典”疫情）?！胺堑洹币咔閷儆诘湫偷闹卮蠊残l(wèi)生事件，相關合同糾紛大量產生。法院審理了大量的“非典”疫情下的房屋買賣合同糾紛。本文分析“非典”疫情下的司法判例，在基礎上探索重大公共衛(wèi)生事件之下房屋買賣合同履行的相關問題。

一、非典疫情司法判例統(tǒng)計分析

鑒于2003年“非典”疫情是較為典型的重大公共衛(wèi)生事件，筆者了統(tǒng)計“非典”時期的房屋買賣合同糾紛，從而為解決重大公共衛(wèi)生事件給房屋買賣合同履行帶來的問題提供參考。

筆者以“非典”、“不可抗力”為關鍵詞，時間限制在2003年至2010年，在無訟網、裁判文書網上檢索到“非典”疫情期間發(fā)生的房屋買賣合同的糾紛案件數(shù)量為21件。筆者對這21份房屋買賣合同進行了分析，在這些房屋買賣合同糾紛中，法院都是從“非典”疫情是否構成不可抗力的角度進行分析，從而判斷買賣合同雙方能否以不可抗力為由主張免除違約責任。其中認為“非典”疫情構成不可抗力的法院占52%，認為不構成不可抗力的法院占48%，在2003年非典發(fā)生時，絕大多數(shù)人都認為是不可抗力，但在實踐中對于房屋買賣合同，并不是全部構成不可抗力。

二、非典疫情典型案例分析

筆者統(tǒng)計了這21份房屋買賣合同的糾紛的爭議焦點，買賣合同的雙方主要是圍繞疫情下交房時間的延遲，開發(fā)商是否要承擔違約責任。法院的裁判情況分為以下幾類：

（一）構成不可抗力

根據(jù)統(tǒng)計，大多數(shù)法院主張“非典”疫情構成不可抗力。以（2004）善民一初字第402號案為例。周建康與嘉善萊茵達置業(yè)有限公司2002年7月18日簽訂了商品房買賣合同一，后該公司逾期交付，原告周建康要求該公司承擔違約責任。

在庭審中被告主張，造成房屋逾期交付是由于受“非典”的影響，屬不可抗力因素，不應承擔違約責任。法院認為，所謂不可抗力，是指不能預見，不能避免并不能克服的客觀情況。而2003年上半年，因發(fā)生“非典”使各方面的工作在不同程度上受到了一定影響。本案被告在工程建設上因“非典”造成了工期延期，屬于不可抗力的影響。

（二）未提供證據(jù)證明合同的履行障礙與“非典”疫情的產生存在因果關系，不構成不可抗力

根據(jù)統(tǒng)計，有部分法院認為有合同當事人未提供證據(jù)證明房屋買賣合同的履行障礙與“非典”疫情有因果關系，故認為“非典”疫情不構成不可抗力。

在陜西漢中建業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司與黃濂商品房買賣合同糾紛中①，上訴人陜西漢中建業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司逾期交房，應承擔違約責任，但其主張因“非典”等原因造成工期延誤，導致逾期交房，“非典”屬于不可抗力，應當免除其逾期交房的責任。但陜西漢中建業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司未提供證據(jù)證實其逾期交房與“非典”疫情的爆發(fā)有因果關系，故法院認為，該公司未按時交房的原因并不是“非典”疫情這一不可抗力造成的。

（三）簽訂合同時各方已經知曉“非典”疫情，因疫情造成違約，不屬于不可抗力

在統(tǒng)計過程中遇到一種比較特殊的情況，即在簽訂合同時合同各方已經知曉“非典”疫情，因疫情造成違約，認為此時“非典”疫情不屬于不可抗力。典型案例有沈陽新中城房產開發(fā)有限責任公司與劉曉菊房屋買賣合同糾紛②。該案中，劉曉菊與新中城公司簽訂商品房買賣合同，后新中城公司未能按時交房，劉曉菊告其承擔違約責任，新中城公司提出的“非典”疫情屬于不可抗力，應免除新中城公司違約責任。

法院認為2003年春夏之間我國爆發(fā)“非典”疫情，但新中城公司在與劉曉菊簽訂《協(xié)議書》時（2003年4月25日）應當預見“非典”疫情可能對其正常施工造成影響，但其仍然在《協(xié)議書》中約定在2003年9月底將商品房交付劉曉菊，且新中城公司自認“2003年9月初，工程基本完工，只差驗收”，表明“非典”疫情并未對其交付房屋造成影響，且當事人可以預見到就說明是不滿足于我國法律規(guī)定的不可抗力的構成要件。

三、“非典”疫情司法判例對重大公共衛(wèi)生事件下房屋買賣合同履行的啟示

為正確履行重大公共衛(wèi)生事件下的房屋買賣合同，借鑒上述“非典”疫情房屋買賣合同糾紛的司法判例，筆者將提出以下建議。

（一）準確定位重大公共衛(wèi)生事件的法律性質

探討重大公共衛(wèi)生事件下房屋買賣合同履行中法律問題的前提是要確定重大公共衛(wèi)生事件的法律性質。2003年“非典”屬于重大公共衛(wèi)生事件，對于確定重新發(fā)生的重大公共衛(wèi)生事件的法律性質具有較大的借鑒意義，通過上文的分析關于重大公共衛(wèi)生事件性質的爭議主要是能否構成不可抗力。

依據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百八十條、《中華人民共和國合同法》第一百一十七條的規(guī)定來看，不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。在主觀上，不可抗力是當事人訂立合同時不能預見的；在客觀上，不可抗力是當事人不能避免，也不能克服的。一般認為不可抗力包括自然災害、政府行為、傳染性疾病等。

當發(fā)生重大公共衛(wèi)生事件時，應當依據(jù)上述法律規(guī)定，客觀上判斷是否屬于當事人不可避免，也不能克服的事件，主觀上判斷重大公共事件是否屬于當事人訂立合同時不能預見的，從而準確定性重大公共事件的性質。即使重大公共衛(wèi)生事件被定為不可抗力，但對于房屋買賣合同并不必然構成不可抗力，還要從重大公共衛(wèi)生事件與房屋買賣合同履行障礙的因果關系、以及簽訂合同時的具體情況和合同當事人的具體預期來判斷，故下文就此具體展開分析和論述。

（二）不是所有開發(fā)商都可以重大公共衛(wèi)生事件為由主張免責

若重大公共衛(wèi)生事件爆發(fā)，為了保護人們的安全，各地政府會依據(jù)相應的法律法規(guī)，啟動公共衛(wèi)生事件響應，并采取了相應的應急措施如對交通、人員流動等進行管制，將對我國的經濟活動和人員流動都帶來了極大的影響。而作為房屋買賣合同簽訂的一方，無法按時復工、無法保證復工物質充足，施工進度會必然會受到影響，可能會造成開發(fā)商無法按照約定的交房時間交房，那么開發(fā)商可否以重大公共衛(wèi)生事件為由主張免責，在實踐中對這個問題依然存在很大的爭議。

1.合同履行障礙與重大公共衛(wèi)生事件必須具有因果關系

突發(fā)的重大公共衛(wèi)生事件對不同行業(yè)都產生了一定的影響，重大公共衛(wèi)生事件期間采取的控制措施，對不同類型的合同產生的影響是不同的。重大公共衛(wèi)生事件爆發(fā)對于房屋買賣合同的履行會產生影響，開發(fā)商以其為由主張免除延期交房的違約責任，雖有一定的合理性，但并不必然得到支持，要根據(jù)合同的具體情況進行判斷。

開發(fā)商想要免除責任必須提供充足的證據(jù)證明，重大公共衛(wèi)生事件與延遲交房間有直接因果關系，在陜西漢中建業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司與黃濂商品房買賣合同糾紛中，雖然原告以非典疫情期間，政府采取各類管制措施，對其施工進度造成了影響，主張免除其延期交房的責任，但其并沒有提供證據(jù)證明疫情與其合同遲延履行間具有因果關系，故法院不支持其訴訟請求。

若重大公共衛(wèi)生事件后，法院應當嚴格的把控其與合同履行障礙之間的因果關系，對于因果關系的判斷，首先是對當事人提出證據(jù)的判斷，其次從合同簽訂的具體情況及合同雙方當事人的具體情況來判斷。

2.重大公共衛(wèi)生事件對于合同的履行具有不可預見性

對于重大公共衛(wèi)生事件，由于合同簽訂的時間不同，不同當事人對于其的預期也是不同的，不能籠統(tǒng)將重大公共衛(wèi)生事件認定為不可抗力。在審理此類案件時應當在個案中體判斷重大公共衛(wèi)生事件是否構成不可抗力，若從當事人的預期來看，在簽訂合同時是否能預見到重大公共衛(wèi)生事件對合同的影響，若能預見到則不構成不可抗力。

（三）購買者原則上不能以重大公共衛(wèi)生事件為由主張緩付、拒付房款或解除合同

房屋買賣合同的主體是開發(fā)商和購房者，若發(fā)生重大公共衛(wèi)生事件對于雙方都有影響，若各地采取管制措施，作為普通人的購房者，無法按時復工，其收入情況也必然會受到影響，或是有的購房者因自身患有引發(fā)重大公共衛(wèi)生事件的疾病，無法繼續(xù)履行合同，那么對于雙方簽訂的房屋買賣合同，購房者可否以此次重大公共事件為由主張緩交或者拒付房款，甚至解除合同呢？這在理論上和實踐中也存在很大的爭議。

雖然在對2003年“非典”疫情房屋買賣合同糾紛的統(tǒng)計中，沒有涉及到購買者以重大公共衛(wèi)生事件為由主張免除其責任的情況，但筆者認為，購房者作為房屋買賣合同的另一方，其也受到了重大公共衛(wèi)生事件的影響，對其研究也具有重要的意義。

由于購房者所承擔的合同義務為支付約定的購房款，根據(jù)我國《合同法》一百零九條和一百一十條可知，金錢給付義務在事實上不存在履行不能的情形，買受人以其收入受重大公共衛(wèi)生事件的影響，主張緩交、拒付房款或解除合同，法院不予支持。

但若購房者為引發(fā)重大公共衛(wèi)生事件疾病的患者，其由于自身的患病，失去勞動收入，筆者認為此種情況對于購房者應當屬于不可抗力，其也是此次重大公共衛(wèi)生事件的受害者，同時也滿足我國法律規(guī)定的不可抗力的構成要件，故認為其可以重大公共衛(wèi)生事件為不可抗力要求免除其緩交或拒付房款的違約責任。

四、結語

重大公共衛(wèi)生事件爆發(fā)后，即使其的法律性質被確定為不可抗力，但在房屋買賣合同糾紛中，不能以偏概全都認定構成不可抗力，應當根據(jù)具體的個案中重大公共衛(wèi)生事件對于房屋買賣合同履行造成的影響、房屋買賣合同雙方對于重大公共衛(wèi)生事件的預期來綜合判斷重大公共衛(wèi)生事件對于房屋買賣合同是否構成不可抗力。

注釋：

①（2007）漢中民終字第451號.

②（2005）沈民（2）房終字第726號.