民法典物權(quán)編中居住權(quán)的若干問題研究

劉旭東

湖南工業(yè)大學(xué)法學(xué)院，湖南 株洲 412007

當(dāng)前處于我國《民法典》頒布的重要階段，為貫徹黨的十九大提出的各項指標(biāo)和要求，為滿足我國人民美好的生活向往，解決當(dāng)今社會出現(xiàn)的各種關(guān)于住宅的權(quán)益糾紛，居住權(quán)制度孕育而生。關(guān)于居住權(quán)制度的立法問題一直以來都是我國學(xué)界重點討論的問題，早在2002年1月28日我國物權(quán)法的征求意見稿中就開創(chuàng)性的提出來了要在我國未來的物權(quán)法典中規(guī)定居住權(quán)制度，而且要設(shè)置專章共計8條的居住權(quán)制度。再到后來的幾次物權(quán)法草案審議稿中都對居住權(quán)制度加以規(guī)定，且在2005年7月11全國公布的并且全國人民討論的中華人民共和國物權(quán)法草案中將居住權(quán)條文增加至了12條。在學(xué)界，關(guān)于我國居住權(quán)立法的支持者和反對者的聲音一直都存在。所以后來我國2007年的《物權(quán)法》中情理之中意料之外的沒有發(fā)現(xiàn)關(guān)于居住權(quán)制度的相關(guān)規(guī)定。但是隨著我國經(jīng)濟(jì)與社會的快速發(fā)展，我國人民的社會生活、經(jīng)濟(jì)生活更加的豐富多彩，伴隨著人們各方面的權(quán)利糾紛也隨之而來，在此重要時刻，我國民法典創(chuàng)設(shè)性的納入了居住權(quán)制度，以求更好的解決我國的民生問題。

一、居住權(quán)的概念及其源流

我國學(xué)者們對居住權(quán)的定義都大同小異。居住權(quán)，顧名思義，就是以居住作為目的并對他人所有的房屋以及附屬設(shè)施而占有、使用的權(quán)利。居住權(quán)制度追溯久遠(yuǎn)，最開始是作為人役權(quán)中的一種形式，表現(xiàn)在羅馬法中。羅馬法中的人役權(quán)大致可以分為這幾種情況：用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)。這幾項權(quán)利對后世的影響比較大，對大陸法系各國的民法典編撰及英美法系的案例判決都具有深遠(yuǎn)的意義。優(yōu)士丁尼《法學(xué)階梯》關(guān)于居住權(quán)：“是受遺贈人終身享有的權(quán)利，不能將居住權(quán)贈與或者轉(zhuǎn)讓給他人，居住權(quán)不因未行使或者人格減等而消滅。對享有居住權(quán)的人，為了事務(wù)的功利，根據(jù)馬爾切勒的意見發(fā)布聯(lián)的決定，聯(lián)允許他們不僅自己可以于其中過活，而且還可以將之租于他人”。［1］最初一開始設(shè)立的居住權(quán)，是為了保護(hù)家庭成員中沒有繼承權(quán)的部分成員和需要關(guān)懷照顧的社會群體，所以會具有較強(qiáng)的人身性和不可隨意處分的一些特點。居住權(quán)相比較于用益權(quán)和使用權(quán)，在權(quán)利范圍和終止的原因等方面都有所不同，但是居住權(quán)又是屬于使用權(quán)的一種，可以稱之為小使用權(quán)；而使用權(quán)又可以說是用益權(quán)的一種，關(guān)于這三種權(quán)利形態(tài)，它們又都隸屬于人役權(quán)。這三種權(quán)利是相輔相成、相得益彰的，世界各國的立法體系上關(guān)于用益權(quán)、使用權(quán)和居住權(quán)的設(shè)計都是相互輝映的，有些國家甚至有直接的明文規(guī)定，用益權(quán)和使用權(quán)的一些相關(guān)規(guī)定，居住權(quán)沒有相關(guān)規(guī)定的時候可以引用其具體規(guī)定，比如瑞士、意大利和德國的民法典就有其相關(guān)規(guī)定。所以在我國對居住權(quán)制度進(jìn)行研究的時候，可以借鑒參考有關(guān)國家對用益權(quán)和使用權(quán)可適用性的相關(guān)規(guī)定。其實在對羅馬法的探究和對世界各國立法制度的梳理中，可以得出一些結(jié)論，像瑞士、意大利、法國以及英國和美國這些國家的法律體系中關(guān)于居住權(quán)制度的相關(guān)規(guī)定，相當(dāng)一部分都是用來調(diào)整婚姻領(lǐng)域的法律關(guān)系和家庭領(lǐng)域的法律關(guān)系的，申衛(wèi)星教授創(chuàng)設(shè)性的稱之為“社會性”居住權(quán)。然而在德國，有一部法律規(guī)定了一種權(quán)利叫作長期居住權(quán)，其規(guī)定在《住宅所有權(quán)及長期居住權(quán)法》中；還有在美國法律制度中也有一項類似的規(guī)定，名為終生地產(chǎn)權(quán)制度，這兩項法律制度都是關(guān)于地產(chǎn)投資和收益的技術(shù)，如若居住權(quán)立于這個領(lǐng)域之下的話，其倫理性會大幅度的減弱，但是其法律技術(shù)的靈活性卻會上升式的增強(qiáng)，申衛(wèi)星教授稱之為“投資性”居住權(quán)。這恰巧反應(yīng)了這是居住權(quán)制度在新的時代背景下延展其生命力的表現(xiàn)。［2］

二、我國納入居住權(quán)制度的益處

（一）設(shè)立居住權(quán)制度，有利于更好地解決弱勢群體的住房問題。

1.為進(jìn)一步完善我國的住房保障體系提供法律支持。

2.為實現(xiàn)居民住房形式的多樣化，一般性地緩解目前的住房壓力。

3.為離婚婦女、孤寡老人等弱勢群體提供基本的住房保障。

（二）設(shè)立居住權(quán)制度，有利于更好地體現(xiàn)所有權(quán)人的意志。

1.有利于讓財產(chǎn)走向符合被繼承人的意志，又保障了遺屬的居住需求。

2.有利于房屋利用方式的多樣化，解決日趨老齡化的中國老年人養(yǎng)老問題。

3.有利于讓老年人將本為死后的錢拿到生前來花。

（三）設(shè)立居住權(quán)制度，有利于緩解物權(quán)法定過于僵化的弊端［3］。

三、我國居住權(quán)制度的現(xiàn)狀與不足

我國民法典中的物權(quán)編，對居住權(quán)單設(shè)一章，共6個條文（第366-371條）賦予規(guī)定，涵蓋了居住權(quán)的設(shè)立、登記、處分和消滅事由等相關(guān)規(guī)定。我國設(shè)立的居住權(quán)是為了滿足人們的生活居住的需要按照合同約定而設(shè)立的一項用益物權(quán)。這表明了，居住權(quán)既是用益物權(quán)的一種類型，也是一種人役權(quán)（即為特定人的利益而設(shè)定的役權(quán)）。我國居住權(quán)的設(shè)立為一種要式法律行為且采用登記生效的模式。原則上我國居住權(quán)是無償設(shè)立且設(shè)立居住權(quán)的住宅不可以出租給他人，如果合同中出現(xiàn)當(dāng)事人另外約定的情形，居住權(quán)可以有償設(shè)立且設(shè)立居住權(quán)的住宅可以出租。合同約定的居住權(quán)的期限到達(dá)或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)歸于消滅，居住權(quán)消滅應(yīng)辦理注銷居住權(quán)登記的手續(xù)。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，這是強(qiáng)制要求。居住權(quán)編中各項條文對于居住權(quán)的主體、客體、內(nèi)容及居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)等各個方面都沒有一個系統(tǒng)化的要求，而且關(guān)于對居住權(quán)制度的認(rèn)識，我國還是局限于基礎(chǔ)的社會性保障權(quán)利，而關(guān)于處分性、投資性方面沒有具體的一些規(guī)定，且強(qiáng)制性要求不允許轉(zhuǎn)讓和繼承，法條化的限制了居住權(quán)在當(dāng)今社會的權(quán)利價值，嚴(yán)重制約了居住權(quán)的適用范圍以及在國家治理、社會資源最大化利用等領(lǐng)域的功能價值。

四、完善我國居住權(quán)制度的立法建議

（一）居住權(quán)主體

可知我國居住權(quán)的主體對象只可能是自然人。由于法人是以盈利為目的而設(shè)立的，對于住宅的使用亦然，不是為了滿足生活居住的需要。然而現(xiàn)今伴隨著司法實務(wù)中居住權(quán)益的糾紛以公有產(chǎn)權(quán)房和合資建房、分時度假產(chǎn)權(quán)等投資性住房增多，所以居住權(quán)人不應(yīng)該僅限于自然人，對于投資性的居住權(quán)，其權(quán)利主體也可以是法人。還有關(guān)于投資性居住權(quán)，我國法律應(yīng)該允許其轉(zhuǎn)讓，所以成為其受讓人的法人也自然而然可以成為繼受的居住權(quán)人。

（二）居住權(quán)客體

思慮到我國社會現(xiàn)實生活中還是有大量的住宅所有權(quán)人和居住權(quán)人共同生活在一個屋檐之下的現(xiàn)象，因此對于居住權(quán)的客體范圍還可以更深層次的挖掘：一是對所有權(quán)人房屋的全部或者部分進(jìn)行開發(fā)利用；二是為了保護(hù)住宅共同生存居住人的利益，關(guān)于我國對公有產(chǎn)權(quán)房沒有具體的法律性規(guī)定的時候，可以將其包含在居住權(quán)的客體范圍之內(nèi)，為可以在公有產(chǎn)權(quán)房上面設(shè)立居住權(quán)開一個先河。

（三）居住權(quán)的效力：居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)

1.居住權(quán)人的權(quán)利：（1）對房屋的占有、使用權(quán)；（2）收益權(quán)；（3）房屋修繕權(quán)；（4）優(yōu)先購買權(quán)；（5）物上請求權(quán)。

2.居住權(quán)人的義務(wù)：（1）合理使用的義務(wù)；（2）編制財務(wù)清單和提供擔(dān)保；（3）承擔(dān)房屋日常費用的義務(wù)；（4）保管房屋的義務(wù)；（5）及時返還房屋。

五、結(jié)語

隨著時代的快速發(fā)展，居住權(quán)制度也應(yīng)該順應(yīng)時代潮流，不斷創(chuàng)新和完善自身功能。充分發(fā)揮居住權(quán)制度的資源配置功能，允許居住權(quán)在特殊情況下的轉(zhuǎn)讓，提高利用效率，在法律規(guī)則內(nèi)，實現(xiàn)效益的最大化。我國是世界上最大的人口國家，我國人民生活中最突出的問題就是住宅問題。在當(dāng)今，我國房價的高居不下的情況，使得低收入人群住不起房，中收入人群買不起房，而租賃權(quán)只是一個債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，雖然有“買賣不破租賃”的規(guī)制，但是法律規(guī)制還不夠，給予不了我國人民穩(wěn)定感。但是民法典納入具有物權(quán)性效力的居住權(quán)制度，這不僅僅可以解決我國弱勢群體的基本住房保障問題，還可以更深層次的貫徹房屋所有權(quán)人自由支配的意志，實現(xiàn)人們利用房屋的多樣化、效率化，避免我國房產(chǎn)資源的浪費，滿足我國人民的各種不同的生活需求，給予我國人民穩(wěn)定感、安全感，以求更完美的應(yīng)對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會的變遷。