房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理體系的構(gòu)建探討

李建龍

摘要：在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行全成本管理時(shí)，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多個(gè)部門共同協(xié)力，除了成本部門之外，還涉及很多部門，如房屋拆遷、前期開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、招采、財(cái)務(wù)、銷售等部門，通過(guò)分析企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況，這些部門在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中都會(huì)不斷產(chǎn)生成本，很多環(huán)節(jié)中都會(huì)涉及到費(fèi)用問(wèn)題，如勘察、施工、銷售等環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行成本管理與控制。因此，本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理應(yīng)用進(jìn)行分析，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā);全生命周期成本管理

引言

全生命周期理論視角的成本控制，指的是立足于項(xiàng)目的全生命周期展開(kāi)造價(jià)的控制工作，以實(shí)現(xiàn)整個(gè)生命周期總成本最低的目標(biāo)。全生命周期理論強(qiáng)調(diào)運(yùn)用多學(xué)科知識(shí)，采用綜合集成方法，重視投資成本、效益分析與評(píng)價(jià)，通過(guò)精密對(duì)比和計(jì)算選擇項(xiàng)目全生命周期內(nèi)成本最小方案展開(kāi)成本管理。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理存在的問(wèn)題

1.1對(duì)投資決策環(huán)節(jié)的認(rèn)知不足

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所消費(fèi)的人力物力和財(cái)力是十分巨大的，萬(wàn)一中斷將會(huì)給企業(yè)造成大量的損失，就目前而言不少房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)候往往管理力度不足，而導(dǎo)致其不能夠合理準(zhǔn)確地選擇相應(yīng)的投資項(xiàng)目，這在無(wú)形中會(huì)提高不必要的成本。企業(yè)在進(jìn)行管理工作的時(shí)候，并沒(méi)有結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行項(xiàng)目的選擇，甚至出現(xiàn)過(guò)度關(guān)注于項(xiàng)目規(guī)模的情況，而忽視了企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)能力等情況。

1.2部門職責(zé)分工不明確、考核機(jī)制不完善

導(dǎo)致后期成本出現(xiàn)較大偏差，方案頻繁變更，產(chǎn)生較多風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用損失。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。對(duì)施工設(shè)計(jì)單位質(zhì)量把控不到位，沒(méi)有針對(duì)性的定標(biāo)定檔，限額設(shè)計(jì)不科學(xué)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)質(zhì)量差、變更多，產(chǎn)生較多超方案成本。

1.3施工過(guò)程的成本管理并不完善

房地產(chǎn)企業(yè)級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的主要過(guò)程就是施工環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程中包括事前預(yù)防、事中控制、事后反饋等各個(gè)方面。因?yàn)槲覈?guó)當(dāng)前通過(guò)招投標(biāo)的方式，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目承包給施工企業(yè)，這種方式在一定程度上能夠高效率的管控工程成本，以及后期的相應(yīng)費(fèi)用，缺少相應(yīng)的監(jiān)督與重視，在現(xiàn)實(shí)的工作中，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)部門往往因?yàn)楣こ痰馁|(zhì)量或者是報(bào)批規(guī)劃驗(yàn)收的要求，需要進(jìn)一步更改設(shè)計(jì)方案以及進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的簽證等，在無(wú)形之中會(huì)給施工成本增加不必要的浪費(fèi)。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期成本管理優(yōu)化策略

2.1立項(xiàng)決策階段

在立項(xiàng)決策階段首先要明確各部門成本歸口管理責(zé)任，加強(qiáng)部門間溝通協(xié)作，確保前期準(zhǔn)備工作落實(shí)到位。要提前獲取土地信息，要求投資、設(shè)計(jì)、配套、成本等相關(guān)人員做好實(shí)地勘察，對(duì)地上架空、地下隱蔽、地表附著等紅線內(nèi)障礙物勘察，做好基礎(chǔ)工程費(fèi)、三通一平費(fèi)用數(shù)據(jù)可控。要做好不同方案的對(duì)比分析工作，核實(shí)相關(guān)技術(shù)指標(biāo)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，標(biāo)準(zhǔn)的清晰度、分級(jí)管理指標(biāo)套用的合理性等，以便后期更好地按照統(tǒng)一的數(shù)據(jù)口徑開(kāi)展成本費(fèi)用的歸集和責(zé)任成本。要全面測(cè)算項(xiàng)目成本，充分了解項(xiàng)目土地的出讓條件、地方政策規(guī)定、合作方要求、市場(chǎng)情況、設(shè)計(jì)及營(yíng)銷人員意見(jiàn)，將不可控風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容納入成本測(cè)算考量范圍。要對(duì)項(xiàng)目成本測(cè)算關(guān)鍵點(diǎn)加大審核力度，通過(guò)將成本進(jìn)行科目管理，建立以位置板塊劃分的立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)成本測(cè)算模板，將其作為立項(xiàng)成本測(cè)算的主要依據(jù)，同時(shí)進(jìn)行建造成本對(duì)標(biāo)，與內(nèi)外類似項(xiàng)目成本進(jìn)行對(duì)標(biāo)，分析成本差異原因，有針對(duì)性進(jìn)行改進(jìn)和完善，從而形成本地塊的方案版目標(biāo)成本，作為考核依據(jù)。

2.2招投標(biāo)階段

高效的招標(biāo)管理可以有效提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率，對(duì)降低開(kāi)發(fā)成成本具有主要作用。有效的招標(biāo)可以對(duì)施工單位以及材料供應(yīng)商進(jìn)行選擇，這樣很好的控制項(xiàng)目的資金投入、施工質(zhì)量以及工程進(jìn)度等方面，因此，在招標(biāo)階段進(jìn)行成本管理顯得尤為重要。值得注意的是，需要精準(zhǔn)計(jì)算投標(biāo)，進(jìn)而促使企業(yè)獲得相應(yīng)的利潤(rùn)，在確保施工質(zhì)量基礎(chǔ)上，競(jìng)標(biāo)后獲得低價(jià)。但不意味著要以低價(jià)去競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于中標(biāo)企業(yè)的選擇，先要考慮成本，再分清管理中的側(cè)重。此外，需要對(duì)招標(biāo)進(jìn)行詢價(jià)，全面了解在人工、材料、機(jī)械設(shè)備等方面的單價(jià)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)成本管理的有效控制，更好的幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把控項(xiàng)目整體定位以及經(jīng)營(yíng)方案，對(duì)成本控制相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行明確，使得形成一個(gè)共同的開(kāi)發(fā)目標(biāo)成本。需要充分調(diào)研項(xiàng)目周邊其它類似項(xiàng)目的發(fā)展情況，分析總結(jié)出項(xiàng)目成本與產(chǎn)出之間的關(guān)系，同時(shí)要主要分析開(kāi)發(fā)技術(shù)是否足夠支持項(xiàng)目實(shí)施。

2.3開(kāi)發(fā)商管理體系構(gòu)建

開(kāi)發(fā)人員選擇與開(kāi)發(fā)人員管理系統(tǒng)集成的開(kāi)發(fā)和材料經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，同時(shí)監(jiān)控和控制工程和物流領(lǐng)域的成本控制。但是，如果某個(gè)施工單位對(duì)設(shè)計(jì)圖紙不明確或設(shè)計(jì)圖紙不完整，可能會(huì)導(dǎo)致施工過(guò)程中發(fā)生重大設(shè)計(jì)變更，從而造成施工期間經(jīng)濟(jì)損失的延誤并增加費(fèi)用。因此，成本中心管理是一個(gè)關(guān)鍵步驟。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的一部分，規(guī)劃部門應(yīng)改變不經(jīng)濟(jì)技術(shù)的思想，不斷提高經(jīng)濟(jì)意識(shí)，建立整個(gè)生命周期的成本管理，嚴(yán)格遵守設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，引進(jìn)新技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)庫(kù)，制定成本效益高、質(zhì)量高的方案。

2.4結(jié)算階段成本控制

這個(gè)階段就是對(duì)前面幾個(gè)的總結(jié)，經(jīng)驗(yàn)與知識(shí)的積累最重要。對(duì)合同的理解、工程量清單的整體把控與各組成部分的計(jì)算依據(jù)清晰等等。中交財(cái)富中心項(xiàng)目工程結(jié)算貫穿于項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程，按照結(jié)算隨工程進(jìn)度同步開(kāi)展的原則。通過(guò)結(jié)算工作策劃，同時(shí)各項(xiàng)工程結(jié)算過(guò)程中多次組織召開(kāi)結(jié)算協(xié)調(diào)會(huì)，做到結(jié)算工作及時(shí)、透明。避免項(xiàng)目結(jié)束后結(jié)算工作的大量爭(zhēng)議的產(chǎn)生。大幅度降低了項(xiàng)目的建安成本。

結(jié)束語(yǔ)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作開(kāi)始之前，要明確目標(biāo)，明確各方參與的工作，調(diào)整和處理各方關(guān)系，充分做好組織準(zhǔn)備工作。在運(yùn)行階段要及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期成本管理系統(tǒng)中存在的問(wèn)題并加以糾正以促進(jìn)整個(gè)生命周期成本管理系統(tǒng)的完善和有效運(yùn)行在每個(gè)運(yùn)營(yíng)階段，管理系統(tǒng)的各個(gè)部分都會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題，因此，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中管理時(shí)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、組織等問(wèn)題，隨時(shí)隨地糾正、改善發(fā)生的問(wèn)題，達(dá)到系統(tǒng)的完善，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期成本的綜合管理優(yōu)化。

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