關(guān)于商品房預(yù)售合同中的問(wèn)題分析

許水征

摘要：商品房預(yù)售制度為保障市場(chǎng)交易提供了有利的制度支撐，增強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展活力。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，目前的商品房預(yù)售制度已不太適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需要，不利于預(yù)售工作的順利開(kāi)展。加強(qiáng)對(duì)相關(guān)問(wèn)題的預(yù)防和處理，減少或者消除糾紛，促進(jìn)商品房預(yù)售制度的不斷完善，成為迫在眉睫的事情。本文將對(duì)商品房預(yù)售過(guò)程中的存在問(wèn)題進(jìn)行深入分析，探索商品房預(yù)售問(wèn)題解決對(duì)策，為實(shí)踐工作提供理論參考。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售;合同糾紛;問(wèn)題

一、商品房預(yù)售過(guò)程中問(wèn)題的提出

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐步興起。在當(dāng)前我國(guó)期房比例逐漸上升的情況下，商品房預(yù)售制度的局限性逐步凸顯。由于預(yù)售制度滯后對(duì)市場(chǎng)秩序造成嚴(yán)重影響，限制了房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展。商品房買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題涉及的環(huán)節(jié)較多，特別是預(yù)售環(huán)節(jié)，如虛假宣傳、證件不齊全和隱瞞政策信息等引起的糾紛等。為營(yíng)造良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，必須加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售合同糾紛的處理，保障買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

二、商品房預(yù)售過(guò)程中存在問(wèn)題

（一）房屋面積改變

在建房屋存在一定的不確定性，房屋面積變化引起的糾紛較為常見(jiàn)。建設(shè)房屋過(guò)程中會(huì)受到多種外界因素的影響，建筑面積與實(shí)測(cè)面積存在出入在所難免，尤其是前者小于后者時(shí)，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人的糾紛就會(huì)產(chǎn)生。在套內(nèi)建筑面積和公攤面積的影響下，會(huì)導(dǎo)致雙方難以達(dá)成一致。在我國(guó)的相關(guān)法律當(dāng)中，未能對(duì)公攤面積和套內(nèi)建筑面積的變化情況加以考量，進(jìn)而引發(fā)了合同糾紛。

（二）政策信息隱瞞

預(yù)購(gòu)方對(duì)于政策的了解相對(duì)較少，造成與預(yù)售方之間存在信息不對(duì)稱(chēng)。預(yù)售方為盡快完成交易，往往會(huì)通過(guò)隱瞞相關(guān)政策的手段，惡意促成交易，導(dǎo)致后續(xù)糾紛問(wèn)題的產(chǎn)生。尤其是刻意隱瞞限制政策，給預(yù)購(gòu)方造成經(jīng)濟(jì)損失。比如很多對(duì)于外地人的限制政策，如果未能對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明，將會(huì)在定金退還與否中出現(xiàn)矛盾。

（三）虛假?gòu)V告宣傳

預(yù)售方為了能夠刺激預(yù)購(gòu)方的消費(fèi)欲望，往往會(huì)通過(guò)廣告宣傳的方式擴(kuò)大影響力。為追求宣傳效果，夸大或虛構(gòu)不實(shí)信息，成為常例，這也是引發(fā)糾紛的重要原因之一。對(duì)于具有購(gòu)買(mǎi)需求的人進(jìn)行刻意隱瞞和欺騙，只是為了實(shí)現(xiàn)自身的利益最大化，比如綠化問(wèn)題、容積率問(wèn)題和周?chē)h(huán)境等等，都難以符合預(yù)期。在廣告中未能如實(shí)宣傳預(yù)售房的基本情況，配套設(shè)施和優(yōu)惠條件中存在欺詐。預(yù)購(gòu)方發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與廣告不符時(shí)，糾紛隨之而來(lái)。

（四）一房二賣(mài)

重復(fù)銷(xiāo)售問(wèn)題是當(dāng)前商品房預(yù)售中存在的主要問(wèn)題，會(huì)對(duì)買(mǎi)受人的合法權(quán)益造成侵犯，給他們帶來(lái)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。將同一房屋作為標(biāo)的，雖然與一方當(dāng)事人簽訂合同但未能辦理過(guò)戶(hù)登記，同時(shí)與第三方簽訂合同，商品房的重復(fù)銷(xiāo)售問(wèn)題嚴(yán)重違反了我國(guó)的相關(guān)法律法規(guī)。在預(yù)售合同的簽訂和交付中間存在較長(zhǎng)的時(shí)間，尤其是近年來(lái)隨著房?jī)r(jià)的上漲，出賣(mài)人的毀約行為可以為其創(chuàng)造更大的價(jià)值，因此一房二賣(mài)的問(wèn)題更加突出。

三、商品房預(yù)售合同糾紛的解決對(duì)策

（一）明確變化面積

對(duì)于公攤面積和套內(nèi)面積的變化情況，應(yīng)當(dāng)加以明確，防止后續(xù)工作中出現(xiàn)糾紛。應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)相關(guān)法律內(nèi)容的分析，從而積極與預(yù)售方進(jìn)行溝通交流。應(yīng)該按照相關(guān)法律中的規(guī)定進(jìn)行協(xié)商，尤其是暫測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積出入較大時(shí)，更應(yīng)該選擇良好的處理方式。

（二）了解售房政策

預(yù)購(gòu)者在商品房預(yù)購(gòu)中，應(yīng)該對(duì)當(dāng)?shù)氐恼咝畔⑦M(jìn)行全面分析和了解，防止預(yù)售方由于政策隱瞞而使自身遭受損失。在預(yù)購(gòu)前應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全年調(diào)查與分析，防止出現(xiàn)信息疏漏等問(wèn)題。針對(duì)地方的限制政策更應(yīng)該加強(qiáng)了解，防止在交易中出現(xiàn)欺詐行為。

（三）分辨售房廣告

為了追求宣傳效果，開(kāi)發(fā)商在發(fā)布廣告或多或少會(huì)對(duì)預(yù)售房屋情況進(jìn)行夸大宣傳，因此預(yù)購(gòu)者應(yīng)該對(duì)其予以針對(duì)性分辨，了解哪些是不實(shí)宣傳和虛假宣傳，以防受騙。當(dāng)對(duì)房屋產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)意愿，應(yīng)該對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全面考察，并與廣告宣傳中的情況進(jìn)行對(duì)比分析，通過(guò)真實(shí)信息的獲取來(lái)進(jìn)行客觀判斷。相關(guān)部門(mén)也應(yīng)該加大對(duì)虛假宣傳的整治力度，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的行為加以約束，防止對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序造成擾亂。

（四）提高誠(chéng)信意識(shí)

開(kāi)放商自身也應(yīng)該具備誠(chéng)信意識(shí)，在商品房預(yù)售中將真實(shí)信息傳遞給預(yù)購(gòu)方，避免出現(xiàn)刻意隱瞞等問(wèn)題，在合同簽訂中信守承諾，防止出現(xiàn)違法違規(guī)行為。加強(qiáng)對(duì)準(zhǔn)入制度和退出制度的完善，實(shí)現(xiàn)對(duì)預(yù)售行為的有效約束和規(guī)范，創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。增進(jìn)雙方之間的溝通交流，避免由于認(rèn)知偏差出現(xiàn)糾紛。

（五）完善商品房預(yù)售法律規(guī)范

政府部門(mén)應(yīng)該充分發(fā)揮自身的主導(dǎo)作用，明確《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》當(dāng)中的預(yù)售許可制度細(xì)則，建立完善的市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。在預(yù)售許可證的辦理中，應(yīng)該確保其具備規(guī)范化的開(kāi)發(fā)手續(xù)、經(jīng)營(yíng)能力等。完善預(yù)售制度中的信息公開(kāi)，避免信息不對(duì)稱(chēng)對(duì)買(mǎi)受人合法權(quán)益的侵犯，切實(shí)保護(hù)其合法權(quán)益。

結(jié)語(yǔ)：房屋面積改變、政策信息隱瞞、虛假?gòu)V告宣傳和重復(fù)銷(xiāo)售問(wèn)題等，是當(dāng)前商品房預(yù)售中引起合同糾紛的主要問(wèn)題，會(huì)對(duì)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益造成侵犯。為此，應(yīng)該加強(qiáng)商品房預(yù)售法律規(guī)范的制定，明確面積變化解決途徑、違約責(zé)任。預(yù)購(gòu)方也應(yīng)當(dāng)全面了解售房政策、分辨售房廣告，出售方應(yīng)合法合規(guī)經(jīng)營(yíng)，提高誠(chéng)信意識(shí)，共同促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張建彩. 無(wú)證預(yù)售下的商品房預(yù)售合同效力認(rèn)定研究[D].中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，2019.

[2]苑紅業(yè). 張某與惠元公司商品房預(yù)售合同糾紛案評(píng)析[D].湖南大學(xué)，2018.

[3]李平平. 預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓法律問(wèn)題研究[D].華東政法大學(xué)，2017.

[4]饒揚(yáng)德，單玉婷，楊雪姣.商品房預(yù)售合同糾紛若干問(wèn)題研究[J].武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2013，12（05）：33-38+44.